전세사기범죄의 수법과 대응방안 2023.3

Lease Fraud Tricks and Countermeasures

 

 

Ⅰ. 글의 첫머리에

철수(65세, 가명)씨는 가족 4명과 함께 1년 전에 A연립주택에 전세 3억 원에 입주하여 살고 있었는데, 최근 살고 있는 주택이 경매에 들어갔다. 현재 부동산 불경기라 경매가 계속 진행되면 철수 씨는 경매에서 1억 원도 채 못 받게 되는 상황이다. 철수 씨는 현재 직업도 없는 상태에서 수입도 없는데, 만일 전세금까지 떼어먹히게 되면 정말 앞으로 살 길이 막막하다. 

철수 씨는 그동안 아무런 걱정 없이 살고 있었는데, 갑자기 이런 어려운 상황이 되었다. TV를 보니, 최근에 전세사기범죄가 유행하고, 전세금을 떼어먹히는 피해자들이 많이 늘어나고 있다고 한다. 정부에서는 국토교통부 주관으로 전세사기에 대한 대책을 발표하였다. 그런데 지금까지는 정부는 무엇을 하고 있었는지 궁금하다.

철수 씨는 요새 밤에 잠도 자지 못하고, 걱정이 태산이다. 지금 철수 씨로서는 할 수 있는 방법이 아무 것도 없다. 무조건 믿고 전세계약을 체결하고 들어가 살고 있었기 때문이다.

최근 전월세 금액이 급등하는 세입자들의 주거비 부담이 늘어나는 가운데, 집주인이 의도적으로 전세보증금을 돌려주지 않는 문제가 기승을 부리고 있다.

많은 세입자들이 전세금을 떼어먹힐까 봐 전전긍긍하고 있다. 매스컴에서 전세사기에 대해 연일 보도를 하고 있지만, 정작 일반인들은 그 구체적인 내용을 제대로 이해하기 어렵다. 법이 워낙 어렵기 때문이다. 

세입자들은 현제 전세로 들어있는 집이 위험한가 아닌가를 판단하는 것이 쉽지 않다. 공인중개사나 법무사, 변호사에게 물어보면 위험할 수 있다고 막연하게 추상적인 답변을 해줄 뿐, 어떻게 해야 하는지 정확하게 알려주지 않는다. 

전세계약을 체결하기 전에 임차인으로서 임대차 목적물과 임대인의 개인정보 등에 관한 자료를 구할 수도 없고, 접근하기가 어려워서 아무 것도 판단할 정보가 없는 상태에서 무조건 임대인이나 공인중개사만 믿고 전세를 들어가기 때문이다. 

그동안 너무 비정상적으로 집값과 전셋값이 올랐기 때문에, 경기침체에 따라 부동산가격이 하락하면서 집을 팔아도 전세금보다 적은 금액이고, 특히 경매로 넘어가면 전세권자는 엄청난 손해를 보게 되는 상황이 되었다. 

악의적인 사람들은 나중에 경매로 넘길 생각으로 수십 채의 집을 사서 고가로 전세를 놓고 무책임한 태도로 나오기도 한다. 이른바 ‘빌라왕’이라고 불리는 사람은 몇백억 원이나 되는 전세보증금사고를 일으키기도 했다. 

여기에서는 전세사기범죄에 대해 알아보고, 전세사기범죄를 당했을 때 어떻게 해야 피해를 배상받을 수 있는지 알아본다. 또한 사전에 전세사기를 당하지 않는 효과적인 예방책에 대해서도 알아본다. 

 

Ⅱ. 전세권이란 무엇인가?

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 용도에 좇아 사용·수익하고, 전세권이 소멸하면 그 부동산을 반환하고 전세금을 반환받는 권리를 말한다. 전세권은 전세금채권에 종속하고(부종성), 전세금채권의 양도·상속에 따라 같이 이전된다(수반성).

전세금은 전세권의 요소로서, 설정계약과 등기 외에 전세금의 지급이 있을 때에 비로소 전세권이 성립한다. 전세금은 전세권자가 설정자에게 교부하는 금전으로서, 전세권이 소멸하는 때에는 다시 그 반환을 받게 된다.

전세금에는 설정자에 대한 전세권자의 채무를 담보하는 보증금의 성질이 있다. 다만 보증금의 경우에는 임대차존속중에도 보증금으로써 이행되지 않은 채무에 충당할 수 있지만, 전세권에서는 ‘전세권이 소멸된 후’에만 전세금으로써 충당할 수 있다. 

약정에 의한 전세권의 존속기간은 그 목적물이 토지이든 건물이든 10년을 넘지 못한다. 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다. 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다.
전세금이 목적부동산에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는, 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

전세권은 물권 일반의 소멸원인, 즉 존속기간의 만료·혼동·전세권에 우선하는 저당권의 실행에 의한 경매 등에 의해 소멸한다. 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 경우에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 전세권은 소멸한다.

전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다. 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다. 

전세권이 소멸하면 전세권자는 그 목적물을 원상에 회복하여야 하고, 그 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있다. 전세권설정자가 그 부속물의 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못한다.

 

Ⅲ. 주택임대차보호법 주요 내용 

아파트나 단독주택과 같은 주택에 전세나 월세를 들어가는 경우에는 주택임대차보호법 가운데 중요한 내용을 사전에 살펴볼 필요가 있다. 이 법은 주택임대차관계를 규율하는 특별법이다. 임차인을 보호하기 위한 특별규정이 많이 담겨있다. 

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 임차권을 등기하면 제3자에 대항 대항력이 생긴다. 그러나 임차권을 등기하지 않더라도 주택 임대차의 경우에는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기는 것으로 특별규정을 둔 것이다. 

임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. 전세 든 집이 경매로 넘어가면 원칙적으로 임차권은 소멸한다. 그러나 예외적으로 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 않는 것이다.

기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

Ⅳ. 사기죄란 무엇인가?

사기죄는 타인을 기망하여 착오에 빠뜨리고 그로 인하여 피기망자(기망행위의 상대방)가 처분행위를 하도록 유발하여 재물 또는 재산상의 이익을 얻음으로써 성립하는 범죄이다. 따라서 사기죄가 성립하려면 행위자의 기망행위, 피기망자의 착오와 그에 따른 처분행위, 그리고 행위자 등의 재물이나 재산상 이익의 취득이 있고, 그 사이에 순차적인 인과관계가 존재하여야 한다. 

형법상 사기죄가 성립하기 위하여는 구조적으로, ① 기망행위 - ② 피기망자의 착오 - ③ 재산처분행위 - ④ 재산상 손해발생 - ⑤ 재산상 이익취득을 필요로 한다. 그리고 이러한 구성요소 사이에 각각 인과관계가 있어야 한다. 그 밖에도 ⑥ 구성요건고의와 ⑦ 위법이득의사를 필요로 한다. 

사기죄의 피해자가 법인이나 단체인 경우에 기망행위로 인한 착오, 인과관계 등이 있었는지는 법인이나 단체의 대표 등 최종 의사결정권자 또는 내부적인 권한 위임 등에 따라 실질적으로 법인의 의사를 결정하고 처분을 할 권한을 가지고 있는 사람을 기준으로 판단하여야 한다.

피해자 법인이나 단체의 대표자 또는 실질적으로 의사결정을 하는 최종결재권자 등이 기망행위자와 동일인이거나 기망행위자와 공모하는 등 기망행위임을 알고 있었던 경우에는 기망행위로 인한 착오가 있다고 볼 수 없다. 

재물 교부 등의 처분행위가 있었더라도 기망행위와 인과관계가 있다고 보기 어렵다. 이러한 경우에는 사안에 따라 업무상횡령죄 또는 업무상배임죄 등이 성립하는 것은 별론으로 하고 사기죄가 성립한다고 볼 수 없다.

전세사기 수법 유형도 임차인과의 정보격차를 이용한 깡통전세, 법의 허점을 노린 대항력 악용 등으로 다양화 지능화되고 있다. 계약 직후 임차인의 대항력이 발생하기 전에 임대인이 근저당권을 설정하는 경우도 있다.


Ⅴ. 전세사기범죄 수법

우리 사회에서는 최근 집값하락과 전세보증금하락에 따른 전세보증보험에 가입하지 않은 세입자의 피해가 속출하고 있다. 그에 따라 깡통전세 또는 전세사기 사건이 급격하게 늘고 있기도 하다.

이 중 전세사기라 할 유형 중 가장 많은 비율을 차지하는 것이 ‘무자본 갭투기’·‘깡통전세’에 속하는 수법이다. 갭 투기의 경우 전세를 끼고 아파트를 매매하는 행위를 뜻하는데 특히 무자본 갭 투기의 경우 매매가와 전세가가 같거나 매매가보다 높은 가격에 전세를 거래해 이익을 남기기도 한다. 이 같은 경우 집값이 하락하면 집주인들의 체납 문제가 불거질 가능성이 높고 보증금 반환할 여력이 없어 분쟁으로 이어진다. 계약 단계부터 이행의지가 없는 경우도 늘고 있다.

신축빌라의 경우, 건축주가 자체적으로 임대 사업을 하는 것처럼 위장해 비싼 가격의 세입자를 들인 후 제3자에게 매각하는 방식으로 사기를 친다. 이때 집을 사는 사람은 실제 주택 매수 의사는 없이 명의만 제공하는 바지 집주인인 경우가 많다.

건축업자들이 분양이 잘 안 되는 빌라를 처분할 때 쓰는 사기적인 수법이다. 만약 전세 계약 만료 시점에 다른 세입자를 구한다면 다행이지만, 초기 전세금이 너무 높은 탓에 다음 세입자를 못 구하거나, 집주인이 세금 체납 등을 이유로 빌라가 압류라도 되면 세입자는 전세금을 돌려받기 어렵게 된다. 

전월세 보증금을 매매 대금보다 높은 가격에 책정하는 경우도 있다. 매매가격이 2억 원이라면 전세 보증금은 2억5,000만 원에서 3억 원으로 계약하는 것이다. 차액은 분양 대행사, 부동산 중개업자, 명의만 빌려준 바지 사장에게 돌아가게 된다. 이와 같은 방식으로 수십 채에서 수백 채의 계약을 진행하게 된다. 신축 빌라의 경우 시세 확인이 어렵다는 점과 청년들의 환심을 이용했다.

특히 매매가보다 보증금이 더 높거나 체납 세금이 있으면 보증금 전액을 돌려받기 어렵고 1순위 채권에서도 밀려날 가능성이 높다. 전세 계약 시 부동산 등기부등본상의 주택 소유자와 계약하는 집주인이 맞는지 꼼꼼하게 살펴보고 근저당 금액이 높을 경우 차후 집이 경매로 넘어갈 가능성이 있는 점도 고려해야 한다. 집주인과 공인중개사가 공모해 사기를 벌이는 경우도 있기 때문에 공인중개사의 경우도 지역의 특징을 잘 아는 중개인을 찾는 것도 중요하다. 

전세금 보증보험 가입, 계약 시 등기부등본 확인 등 서류 확인을 꼼꼼히 해야 한다. 계약 전에 주변에 입주 물량이 많았다거나 가격이 불안정한 곳은 피하는 것이 좋다. 

악성 집주인의 명단을 공개하자는 주택도시기금법 개정안에 이어, 집주인이 세입자의 전입신고 당일 주택담보대출을 시행하는 걸 방지하기 위한 주택임대차보호법 개정안도 발의되어 있다. 전세 전입신고 당일 집주인이 소유권을 변경하는 유형의 전세사기를 방지하기 위함이다.

최근 발의된 부동산등기법 개정안에는 임대인이 미납한 국세와 지방세 정보를 등기부등본에 기재토록 하는 내용이다. 계약 전에 집주인의 체납 정보를 알 수 있는 조치다. 

Ⅵ. 전세사기범죄 피해실태

임차인의 재산손실과 주거불안을 초래하는 전세피해가 지속적으로 증가하고 있고, 악의적 전세사기도 급증하며, 그 수법과 유형도 다양화 지능화하고 있다. 임대차 계약 종료 이후에도 보증금을 돌려받지 못하는 전세피해가 증가하고 있고, 계약정보가 부족한 임차인을 노린 악의적 전세사기도 급증하고 있다.

위험 회피를 위한 정보 부족, 대항력 등 임차인 권리는 취약한 상태이며, 전세계약 시 위험성을 올바르게 판단할 수 있는 정보제공이 미흡하다. 깡통전세 등 위험 계약에 관한 정보가 부족하고, 경매 등 진행 시 우선 변제되는 체납 세금 등은 임대인 협조 없이는 확인이 불가능하다. 

피해 예방을 위해 운영 중인 HUG 보증제도는 가입률이 저조하고, 대항력 등 임차인의 권리도 취약하다. 전세피해 발생 시 대다수 피해자는 법률 금융 등 적절한 대응방법을 알지 못해 자력구제가 어려운 측면이 있다.

빌라를 천 개나 소유한다고 하면 보통 사람들은 믿지 못할 것이다. “도대체 어떻게 해서 빌라를 천 개나 소유한다는 말인가? 그 많은 빌라를 어떻게 사서, 어떻게 관리한다는 말인가?” 예전에는 상상도 할 수 없는 일들이 벌어지고 있는 것이 오늘날의 우리 사회다. 아무리 부동산 투기를 하거나 전세사기를 쳐도 외국에서는 이런 정도로 한계가 없이 주택을 천 채나 사들이는 사람들은 없을 것이다. 

그런데 현실로 이런 사람들이 등장했다. 무려 빌라를 1,139채나 소유한 사람이 나타난 것이다. 그 사람은 그 많은 빌라를 대부분 전세를 놓았다. 빌라를 매수한 가격보다 높은 금액으로 다시 전세를 놓았다. 그러면서 전세보증금반환 보증보험에도 가입하도록 했다. 그런데 이 사람이 갑자기 사망했다. 

너무 무리하게 많은 빌라를 구입하여 높은 금액으로 전세를 놓았기 때문에, 결과적으로 세입자들은 전세금을 제대로 반환받지 못하는 사태가 벌어졌다. 이 사안에서 전세보증금반환 보증보험과 관련된 사고 건수는 171건이며, 총 보증사고 금액은 총 334억 원이나 된다. HUG 보증보험에 가입된 관련 세입자 440명은 아직 전세 기간이 만료되지 않아 추후 문제가 생길 가능성이 높은 상황이다.

건축왕 사건은 대부분 자신이 직접 지은 주택 2,700채를 바지 임대업자들 명의로 돌려놓음으로써 세입자들이 피해를 보게 되었다. 아파트나 빌라가 준공되면 은행에서 주택담보대출을 받았고, 동시에 전세를 놓는 방식으로 아파트·빌라·오피스텔을 소유했다. 자금난으로 대출이자를 감당하지 못하게 되자 전세 세입자 300여명이 피해를 입게 됐다. 

전세보증금반환보증의 93%는 HUG가 차지한다. 그러나 HUG는 ‘임차인 보호’ 기능이 우선이기 때문에 임대인의 주택 수와 관계없이 선순위 채권과 전세보증금이 주택 매매가보다 높지 않으면 전세반환보증금 보증에 가입할 수 있다. 빌라왕과 같은 사람들은 HUG의 허점을 파고들어 임차인을 상대로 비싼 금액에 전세를 체결하고 잠적하는 수법으로 손해를 입힌 것이다.

HUG의 전세보증금반환보증 보증사고는 해마다 증가하고 있다. 2021년 5,790억 원에서 2022년에는 11월까지 9,854억 원으로 1조 원에 육박했다. 2022년 말까지 2021년의 2배인 1조 원을 넘어설 전망이다. 임대인을 대신해 HUG가 보증금을 갚아준 대위변제 규모도 2021년 한 해 5,040억 원에서 2022년에는 11월까지 7,690억 원으로 늘어났다.

특히, 경험이 적은 청년 신혼부부 등의 피해가 다수를 차지하고 있다. HUG 대위변제금액 중 2030 사고금액이 차지하는 비중은 약 67.8% 수준이다. 계약정보가 부족한 임차인을 노린 악의적 전세사기도 급증 추세에 있다. 전세사기 검찰 송치건수는 2019년 107건, 2020년 97건, 2021년 187건이다.

정부는 HUG의 재정확충을 통해 전세금 반환보증을 계속 공급할 수 있도록 조치할 계획이다. 현재 HUG는 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 5조 원 추가 공급에 이어 전세금 반환보증까지 해야 한다. 이를 위해서는 2022년 자본확충 규모인 3,950억 원보다 많은 규모로 2023년에 집행될 수밖에 없다.

HUG의 보증한도를 의미하는 보증배수는 2022년 말 53배 수준이다. 법정 한도는 60배인데, 2023년 자본확충으로 보증배수를 안정적으로 운영하자는 것이다. 국토교통부와 HUG는 현재 자본확충 관련해 협의 중이다. 2022년 HUG의 실적 규모를 참고해 자본확충 규모를 정할 계획인데, 2022년 규모보다는 많을 수밖에 없다. 최소 5,000억 원 이상이 될 것이라는 예상도 나오고 있다.

악성 집주인의 명단을 공개하는 주택도시기금법 개정안이 있다. 이 법안은 HUG의 전세금 반환보증이 실행된 주택의 임대인에 대한 정보를 공개하는 것으로, 임대인 등이 직전연도부터 과거 3년 동안 보증금을 반환하지 않아 강제집행 등을 2회 이상 받은 경우에 해당된다. 

2022년 하반기부터 집값 하락세와 주택 거래절벽 현상이 맞물리면서 전세 보증금을 돌려주지 못하는 일명 ‘깡통전세’가 늘자 살던 집에 강제경매를 신청하는 세입자가 급증하고 있다. 전세보증금을 받지 못하는 세입자는 집에 강제경매를 신청하지만, 부동산 불경기로 인해 유찰이 반복되면서, ‘울며 겨자 먹기’로 스스로 낙찰받아 떠안는 사례가 늘고 있다.

이에 국토교통부는 보증보험에 가입하지 않은 임차인이 집을 경매로 낙찰받아 떠안는 전세 사기 피해자를 무주택자로 간주하겠다며 대책을 발표하였다.  경매로 낙찰받은 집을 보유한 기간은 유 주택 기간에서 빼 청약 당첨에 불이익이 없도록 하겠다는 취지이다. 


Ⅶ. 전세사기 피해 방지방안

정부는 2022년 7월 20일 비상경제민생회의에서 주거분야 민생안정 방안을 발표하였고, 그 후속조치로 전세사기 피해 방지방안을 마련하였다. 국토교통부는 2022년 9월 1일 임차인 재산 보호와 주거안정 지원을 위한 전세사기 피해 방지방안을 관계부처 합동으로 발표하였다.

그간 임차인은 위험성을 올바르게 판단할 수 있는 정보를 충분히 제공받지 못했고, 전세피해가 발생했을 경우 법률 금융 등 적절한 대응방법을 알지 못해 자력구제가 어려운 경우가 많았다. 임차인이 사기 피해 당사자가 됐다는 사실은 임대차계약이 만료된 시점에야 알 수 있는 것도 문제다.  

또한, 조직적이고 지능적으로 진화하는 전세사기 수법에 효과적으로 대응하기 위한 범정부적 공조체계가 미흡했고, 전세사기 가해자에 대해서는 형사벌 이외의 별도 처벌근거가 미약하여 범죄를 예방하기에 한계가 있었다.

정부는 본격적으로 전세사기 피해 대책을 마련함으로써, 서민 임차인을 전세피해로부터 보호하기 위해, 범정부 차원에서 예방 지원처벌까지 종합적인 대책을 마련하여 시행하고 있다.  

국토교통부는 ‘전세사기 전담 대응 조직’을 구성해 운영하고 있다. 정부는 국세징수법을 개정하고 세입자가 집주인의 신용도 확인을 위해 세금 체납 현황을 열람할 수 있게 하는 등 제도 개선에 나섰다. 

국토교통부는 전세 사기 전담 대응 조직(TF)을 꾸려 우선 전세 사기 피해 임차인을 위한 상담 인력을 확충에 나섰다. 상담 안내 매뉴얼도 제작할 계획이다. 국토교통부는 부동산 거래 경험이 적은 청년층이 전세 사기 범죄의 타깃이 되고 있다며 국토교통부 청년정책위원단도 온라인에서 대출 이자 지원 등을 미끼로 임차인을 현혹하는 전세 사기 의심 매물에 대한 모니터링을 진행하고 있다. 

신속한 구제를 위해서는 법률 주거 금융 등을 통합하여 지원하여야 하나, 현재는 창구가 여러 곳에 분산되어 있고 지원부문도 제한적이다. 조직적 지능적으로 진화하는 전세사기에 효과적으로 대응하기 위해서는 범정부적 공조체계가 필요하다. 

 

Ⅷ. 임차인에 대한 정보 제공

전세사기의 주요 원인은 계약주체 간 정보비대칭과 제도의 허점에 있기 때문에, 이를 방지하기 위하여는 정보격차를 해소하고, 안전한 거래환경을 조성하며, 임차인의 권리를 강화하는 것이 필요하다. 적정 전세금액가격, 실제매매가격 및 악성 임대인인지 여부를 판단할 수 있는 정보가 부족하기 때문에 임차인이 전세피해 위험에 쉽게 노출된다. 

전세사기는 계약주체 간 정보 비대칭에서 비롯되는 경우가 많다. 시장 스스로 이상매물을 찾아내는 기능이 부족하고, 임차인이 안심하고 계약할 수 있는 법적 안전망도 충분하지 않다. 정부는 계약주체 간 정보격차를 해소하고, 안전한 거래환경을 조성하는 동시에 임차인의 법적 권리를 강화하기로 하였다.  

임차인이 전세계약을 체결할 때, 적정한 전세가나 임대인의 세금 체납 여부 등에 대한 정보를 파악하지 못하는 정보 비대칭의 상황에 놓이게 되는 경우 전세사기의 위험은 높아진다.

전세계약 시 임차인이 확인해야 할 주요 정보들을 모아 한 눈에 확인할 수 있도록 ‘자가진단 안심전세 App’이 출시되었다. 입주희망 주택의 적정 전세가와 매매가 수준에 대한 정보와 함께 악성임대인 명단, 임대보증 가입 여부, 불법 무허가 건축물 여부 등에 대한 정보도 제공하고 있다. 

청년ㆍ신혼부부 등 임대차 계약 경험이 적은 사회 초년생을 위해 임대차 계약 시 주의사항, 계약 이후 조치 필요사항과 같은 기초 정보들도 함께 제공한다.

현재 전셋집이 경매에 넘어갈 경우 임차인의 보증금보다 우선적으로 변제되는 체납 세금 등이 얼마인지 임대인의 협조 없이는 확인할 수 없다. 정부는 임대주택의 선순위 권리관계에 대한 정보를 임차인이 확인할 수 있도록 제도를 개선한다. 

임차인이 계약 이전에 임대인의 체납 사실이나 선순위 보증금 등의 정보를 확인할 수 있는 서류를 요청할 경우 임대인이 의무적으로 제공하도록 하고, 계약 후에도 임차개시일 전까지 미납 국세 지방세 등의 정보를 임대인 동의 없이도 임차인이 확인할 수 있도록 제도를 개선한다.

임차인에게 선순위 권리관계를 확인할 수 있는 권한이 있다는 것을 공인중개사가 임차인에게 의무적으로 설명하도록 하고, 임대차 표준계약서에도 반영한다. 

개별 임차인이 확인하기 번거롭고, 신축빌라 시세, 악성 임대인 명단 등은 정보 자체가 부재한 상황이다. 정부는 이에 따라 전세계약 시 확인해야 할 주요 정보들을 한 눈에 제공하는 가칭자가진단 안심전세App을 구축하여 배포하고 있다.

해당 지역의 전세가 수준 또는 계약단지의 매매가 수준, 악성 임대인 명단, 공인중개사 등록 여부, 등록임대사업자 임대보증 가입 여부, 불법 무허가 건축물 여부 등에 관한 자료와 정보를 제공하여야 한다.  전세사기 유형을 분석하고, 피해예방을 위해 필요한 정보를 지속적으로 발굴하여 추가하여야 한다. 

청년 신혼부부 등 경험이 적은 사회초년생을 위해 임대차 계약 시 주의사항, 계약 이후 조치 필요사항 등 기초 정보들도 안내하여야 한다. 근저당권 등 계약 시 필수 확인정보, 전입신고 확정일자 등 후속조치 필요사항 등도 알려주어야 한다. 

경매 등 진행 시 우선 변제되는 권리관계 중 체납 세금, 선순위 세입자 보증금(다가구주택)은 임대인 협조 없이 확인 불가하다. 선순위 권리관계에 대한 확인 권한을 임차인에게 부여하여야 한다.

계약 전 임차인이 체납사실, 선순위 보증금 등의 확인을 요청하는 경우, 임대인이 해당 정보를 제공하는 것을 의무화할 필요가 있다. 예를 들면, 납세증명서, 확정일자 부여 현황 등의 정보를 제공하도록 하는 것이다. 계약 후, 임차개시일 전까지 임차인이 임대인 동의 없이 미납세금을 확인할 수 있도록 개선할 필요가 있다. 

보증사고 현황(HUG) 및 경매낙찰 현황(법원 경매정보)은 전국을 시·군·구 단위로 공개한다. 2022년 9월 15일 최초 공개하고, 이후 매월 중순 업데이트한다. 

전세피해가 우려되는 지자체는 별도로 통보하고, 지자체·중개사 등을 통해 이상거래 위험매물 등에 대한 점검을 실시하며, 핵심 체크리스트, 카드뉴스 배포 등 온·오프라인 홍보도 병행한다. 임대인 납세증명서, 확정일자 부여현황, 표준계약서 사용 및 특약 확인 등이다. 

현재 수준으로는 계약을 맺은 뒤 임대인의 체납액을 확인할 수 있는데, 피해를 막기 위해서는 전세 계약이 체결되기 전부터 체납액이나 기존에 보증 사고를 낸 전력이 있는지 확인할 수 있도록 하는 장치가 필요하다.

임대사업자의 임대보증금 보증 가입이 의무화되었으나, 임차인의 보증가입 여부 확인이 어렵고, 미가입 사업자도 다수 있다. 제도 시행 이후 총 101호의 미가입 사례를 적발하여 과태료 최대 3,000만 원을 부과하였다. 

임대인이 보증을 신청할 경우 임차인에게 통보하고, 보증가입 의무 준수 여부도 상시 점검하고 있다. 계약 후 통보가 없는 경우 HUG 홈페이지 또는 안심전세앱(App)을 통해 확인이 가능하다. 보증사고(HUG) 대위변제 악성채무자 중 등록임대사업자를 집중 점검하기로 하였다. 

공인중개사 등의 시장 감시기능을 확대한다. 전세사기 의심매물 등에 대한 시장 내 자발적인 신고가 미흡하다. 중개사법 상 포상금 신고제를 운영 중이나, 전세사기 의심매물은 대상에 미포함되어 있다. 공인중개사 등이 전세사기 의심매물 등을 지자체 등에 신고, 신고 시 포상금을 지급하도록 하는 공인중개사법 개정안이 발의된 상태이다.

신축빌라 등에 대한 공정한 가격산정체계를 마련하기로 하였다. 신축빌라 등 시세 파악이 어려운 주택은 HUG 보증가입 시 집값을 실제보다 높게 부풀려 깡통전세 계약을 유도하는 사례가 빈발하고 있다. 

현재는 임대인 임차인이 원하는 감평사를 선정하거나 공시가를 150%까지 적용하여 전세가격이 매매가격보다 높거가 비슷한 사례가 다수이다. 임차인은 전세가와 매매가가 같더라도 보증 가입을 통한 보증금 보호가 가능하므로, 임대인의 깡통전세 계약 체결 요구를 승낙할 가능성이 높다. 

적정 시세가 반영되도록 주택가격 산정체계를 개선하기로 하였다. 의뢰인과 평가사 간 결탁이 없도록 감정평가 시 감정평가사협회 추천제 활용하고, 공시가 적용비율은 현실화율을 고려하여 개선하기로 하였다. 

현재 표본방식으로 아파트, 연립 다세대 등 전세가율을 공개 중이다. 표본 가구는 총 4.6만이며, 이중 아파트 3.5만(75.8%), 연립·다세대 0.6만(13.8%), 단독·다가구 0.5만(10.4%) 등이다. 아파트(시·군·구 공개)와 달리 전세피해 우려가 큰 연립·다세대는 시 도 단위로만 공개되어 임대차 계약 시 활용하기에는 다소 미흡하다. 실거래 기반으로 아파트, 연립 다세대 등의 전세가율을 구체적(전국 시군구, 수도권 읍면동)으로 공개, 보증사고 현황 경락률도 신규 제공하기로 하였다. 

 

Ⅸ. 임차인의 법적 권리 강화

임대인이 임차 계약 여부를 미고지 시 은행은 임대차 계약 확인이 사실상 곤란하다. 은행이 확정일자 부여현황을 확인하고, 담보대출 시 보증금을 감안하도록 시중 주요은행과 협의를 추진하기로 하였다. 

현행 주택임대차보호법령을 통해 임차인이 담보설정 순위와 관계없이 보증금 중 일정 금액을 우선 돌려받을 수 있도록 최우선 변제금액 제도를 운영하고 있다. 최우선변제금은 서울 5,000만 원, 과밀억제권역 4,300만 원, 광역시 2,300만 원, 그 외 지역 2,000만 원이다. 정부는 임대차 보증금 통계와 권역별 임대차 시장 현황 등 제반 여건을 검토하여 최우선 변제금액 상향을 추진할 계획이다. 

임차인의 대항력이 전입신고 다음 날 발생하는 점을 악용하여, 집주인이 임차인의 대항력 발생 전에 주택을 매도하거나 근저당을 설정하는 등 임차인 보증금 보호가 취약해지는 사례가 많았다. 

대항력은 현행법상 주택 인도(이사), 전입신고를 모두 마친 다음 날부터 발생한다. 임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인이 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다는 특약을 계약서에 명시하도록 주택임대차 표준계약서를 개선한다. 

임차인이 주택인도, 전입신고, 확정일자를 부여받아 우선 변제권을 취득하기 전 임대인은 매매, 근저당권 설정 등 금지, 위반 시 계약 해지 가능, 임대인은 임차인 손해에 대해 배상하는 취지의 특약을 넣도록 권고하기로 하였다. 

현재 집주인이 담보대출을 신청할 때 임대차 계약 사실을 알리지 않는 경우 은행이 확인하기 어렵고, 이에 따라 금융기관이 담보권을 대항력이 발생하기 전에 설정하는 경우 임차인은 보증금을 돌려받기 어려운 상황에 처하는 경우가 있었다.

그간 신축빌라 등 시세를 확인하기 어려운 주택의 경우 HUG 보증에 가입할 때 집값을 실제보다 높게 부풀리는 방법 등으로 이른바 깡통전세 계약을 유도하는 사례가 많았다. 주택의 적정 시세가 반영될 수 있도록 믿을 만한 감정평가사를 추천 받아 가격을 산정하고, 공시가 적용을 기존 150%에서 140%로 낮추는 등 주택가격 산정체계를 개선한다.
공시가 적용비율은 현실화율을 고려하여 개선하고, 의뢰인과 평가사 간 결탁이 없도록 감정평가 시 감정평가사협회 추천제를 활용한다.

현재 아파트나 빌라 등의 전세가율 정보는 표본 추출 방식으로 공개하고 있으며, 빌라는 시 도 단위로만 공개되고 있어 임차인이 임대차 계약 시 활용하기에 다소 미흡한 실정이다. 이에, 정부는 매월 실거래 정보를 기반으로 아파트와 빌라 등의 전세가율을 전국은 시 군 구 단위, 수도권은 읍 면 동 단위로 확대하여 공개하고, 보증사고 현황과 경매낙찰 현황도 시 군 구 단위로 제공할 방침이다.

전세피해가 우려되는 지자체는 별도로 통보하고, 지자체와 중개사 등을 통해 이상거래 및 위험매물 등에 대한 점검을 실시하는 한편, 임대차 계약 시 확인해야 하는 주의사항 등을 핵심 체크리스트, 카드뉴스 등으로 배포하는 등 홍보도 병행할 계획이다.

Ⅹ. 전세사기 단속처벌 강화 

그동안 전세사기범죄 관련자에 대한 처벌근거는 형법상 사기죄 등에 국한되어 있었고, 반복되는 전세사기범죄 방지를 위한 부정이익 환수체계도 미흡한 것이 사실이었다. 

조직적 지능적으로 발생하는 전세사기의 근절을 위해서는 범정부적 공조체계가 필요한데, 지금까지는 부처별 개별사건별로 대응하여왔다. 앞으로는  관계기관 합동 특별단속을 실시하고 상시적 공조체계도 구축하기로 하였다. 

국토부와 경찰청은 2022년 7월부터 긴밀히 공조하여 ‘전세사기 특별단속’을 실시하고 있다. 국토교통부는 이미 약 1만4천 건의 전세사기 의심자료를 경찰청에 제공하였고, 경찰청은 이를 바탕으로 수사하고 있다.

경찰청이 2022년 7월 25일부터 2023년 1월 24일까지 전국에서 전세사기 특별단속을 실시한 결과 1,941명이 검거됐고, 1,941명의 검거인원에서 168명이 구속됐다. 전세사기 유형도 청년대출 이용 전세사기(1073명·55.3%), ‘무자본 갭투자’ 방식의 전세사기(283명·14.6%), 공인중개사법 위반(250명·12.8%), 깡통전세(213명·11.0%) 등 다양했다.
전세사기를 공모한 임대사업자나 공인중개사·감정평가사 등 관련자에 대한 처벌근거가 형법 상 사기죄 등에 국한되어 경각심을 고취시키는데 한계가 있고, 부정이익을 환수하는 시스템도 미흡한 상황이다. 앞으로는 전세사기에 연루된 임대사업자는 사업자 등록을 불허하고, 기존에 등록된 사업자의 경우 등록을 말소하는 등 벌칙을 강화한다.

공인중개사, 감정평가사 등 자격사들을 대상으로도 결격사유 적용 기간과 자격 취소 대상행위를 확대하는 등 처벌을 강화한다. 부정 이익을 빈틈 없이 회수하기 위해 악성 채무자로부터 채권을 집중적으로 회수하기 위한 HUG 내 전담조직도 운영한다. 

전세사기 가해자는 사업자 등록을 불허하고, 기존 사업자가 가해자인 경우 등록을 말소한다. 결격사유 적용기간, 자격취소 대상행위 확대 등 사기에 공모한 중개사 감평사 등도 처벌을 강화한다. 

등록임대사업자는 2022년 8월부터 임대보증금 보증 가입이 의무화되었음에도 여전히 가입하지 않은 임대사업자가 있고, 가입한 경우에도 임차인은 임대인의 보증가입 여부를 확인하기가 어려웠다. 제도 시행 이후 총 101호의 미가입 사례를 적발하여, 과태료 최대 3,000만 원을 부과하였다. 

등록임대사업자가 보증가입을 신청하는 경우 임차인이 안심할 수 있도록 HUG가 임차인에게 즉시 통보하고, 임차인이 HUG 홈페이지 또는 자가진단 안심전세 App을 통해 임대사업자의 보증가입 여부를 확인할 수 있도록 할 계획이다. 아울러, 등록임대사업자의 보증가입 준수 여부도 상시 점검할 예정이다.

그간 전세사기 의심매물이 시장에 나올 경우 공인중개사 등 시장 참여자들의 자발적인 신고가 미흡한 측면이 있었다. 이에 공인중개사 등이 전세사기 의심매물 등을 발견하여 지자체에 신고할 경우 포상금을 지급할 수 있도록 제도를 마련할 계획이다.

Ⅺ. 전세사기 피해자에 대한 지원 조치

정부는 전세사기에 대한 선제적 예방조치에도 불구하고 예기치 못한 전세피해가 발생할 수 있다는 점을 고려하여 피해자에 대한 적극적인 지원을 하기로 하였다. 

피해자는 대부분 일반인으로 전세사기를 당했을 때 적절한 대응방법을 알지 못해 신속한 피해회복에 어려움을 겪는 경우가 많다. 이에 ‘전세피해 지원센터’를 설치하여, 전세사기 피해자를 대상으로 금융서비스, 임시거처 마련, 임대주택 입주, 법률상담 안내 등을 원스톱으로 제공한다. 

피해자는 적절한 법적 대응방안 자금 조달방법 등을 알지 못하는 경우가 많아 신속한 자력구제가 곤란하다. 지원을 위한 창구가 산재하여 접근성도 낮은 상황이다. 현재 일부 시민단체, 지자체 등에서 단순 법률 상담 위주로 피해지원 서비스 제공하고 있다. 

HUG 내 ‘전세피해 지원센터’를 설치하고, 금융서비스, 임시거처 및 임대주택 입주, 법률상담 안내 등을 원스톱 제공한다. 시범센터 설치 후 지역거점(HUG 지사, 주거복지센터 등)을 활용하여 단계적 확산 추진한다. 전문 직원(변호사, 법무사 등)이 지원센터에 상주하며 임차인 피해 대응, 온라인(APP) 및 유선을 통한 지원 등도 병행한다. 

사기피해 접수, 의심사례는 경찰청 등 관계기관에서 공유한다. 보증금 미반환, 허위 계약 등 유형별 검토를 통해 전세사기 피해사실을 확인한다. 피해자 무료법률자문, 후속절차를 위한 변호사 법무사를 매칭한다. 법무사 수임비용 할인 등 추가 지원도 병행한다. 

전세사기 유형을 분석하고, 피해지원을 위해 필요한 정보를 지속적을 발굴하고 추가하며, 돌려받지 못한 보증금을 대신할 자금을 지원한다. 보증금 미반환 피해자는 주거이전을 위한 자금조달이 곤란하기 때문에, 전세사기 피해 임차인을 대상으로 주택도시기금에서 1%대 초저리 자금대출을 지원한다. 대출한도는 가구당 1억6,000만 원, 금리 연 1%대 수준, 기간 최대 10년이다. 

전세사기 피해발생 시 신규계약 전까지 주거불안에 직면한다. 자금 확보, 적정 거주지 물색 등에 상당한 시간이 소요되는 만큼 긴급 거처가 필요하나, 지원이 미흡하다. 

HUG가 강제관리 중인 주택 등을 임시거처로 제공하고, HUG 소관 강제관리 주택 1,172세대, 긴급지원주택(공공임대) 등을 지원하고, 시세의 30% 이하로 최장 6개월 거주할 수 있도록 임대한다.

전세금 반환보증에 가입하지 않은 임차인에게는 연 1%대로 가구당 최대 1억6,000만 원을 지원한다. 경매 진행으로 머물 곳이 없는 이들에겐 HUG 강제관리 주택과 한국토지주택공사(LH)의 매입임대주택 중 공실을 활용해 임시 거처를 제공하기로 하였다. 

전세사기로 인해 목돈을 잃어버린 피해자는 새로운 거처를 마련하기 위한 자금이 간절하다. 주택도시기금을 활용해 전세사기 피해 임차인을 대상으로 1%대 초저리 자금대출을 지원한다. 대출한도는 가구당 1억6,000만 원, 금리는 연 1%대 수준, 기간은 최대 10년이다. 

전세피해가 발생한 경우 보증금을 대신할 수 있도록 HUG 보증상품을 제공하고 있으나 보증료 부담 등으로 가입률은 저조한 상황이다. 전세사기에 특히 취약한 청년과 신혼부부 등을 대상으로 보증료를 추가 지원하여 보증 가입을 유도할 계획이다.

전세사기 피해자는 자금 확보와 적정 거주지 물색 등 새로운 거처를 구하기까지 상당한 시간이 소요되어 주거 불안에 노출된다. 이에, HUG가 강제관리 중인 주택 등을 시세의 30% 이하로 임시거처로 사용할 수 있도록 제공하여 임차인의 긴급 주거불안을 해소한다.

Ⅻ. 글을 맺으며

시민사회는 정부의 지원방안이 미흡하다며 추가 대책을 요구하고 있다. 주택도시보증공사가 전세가율 70%까지만 보증하도록 범위를 제한하는 내용을 비롯해서, ① 공인중개사의 중개대상물 명시·설명의무 강화, ② 분양대행업 규제와 감독 강화, ③ 전세반환보증보험 또는 전세대출보증 거절 시 임대차계약 해제 또는 해지 가능, ④ 임대인이 주택 매매계약을 제3자와 체결할 경우 임차인에게 계약 체결·소유권 이전 사항, 임대인 정보 고지 등이다.

전세사기는 처음 전세를 들어갈 때가 중요하다. 전세 들어갈 때에는 부동산등기부상 선순위 담보물권이 많지 않거나, 전혀 없기 때문에, 아무런 생각도 하지 않고, 시세에 거의 육박하는 금액을 전세보증금으로 내고 들어간다. 전세계약서에 확정일자를 받아놓고, 전입신고만 하면 우선변제권이 법에 의해서 확실하게 보장되는 것으로 믿고 전혀 걱정을 하지 않는다. 

제일 중요한 것은 세입자가 이와 같은 전세사기를 당하지 않도록 하는 것이다. 그렇게 하기 위해서는 먼저 전세권이 무엇이고, 전세사기범죄는 어떻게 이루어지며, 그로 인한 피해를 구제받을 수 있는 방법은 무엇인지 알아야 한다. 또한 사후약방문이 아니라, 사전에 전세사기를 당하지 않고, 자신의 전세보증금을 확실하게 보장받을 수 있는 방법은 무엇인지 알아야 한다. 

정부가 전세 사기 피해에 대응하기 위해 다양한 정책을 쏟아냈지만, 근본적인 피해를 막기에는 역부족이다. 결국 전세를 들어가기 전에 사전에 충분한 조사를 하고, 전세금을 떼어먹히지 않도록 철저한 확인을 하여야 한다.

 

 

 

 

글. 김주덕 Kim, Choodeok 법무법인 태일 대표변호사

 

 

김주덕 법무법인 태일 대표변호사

 

김주덕 변호사는 서울대학교 법과대학을 졸업했다. 대구지검 특별수사부, 대전지검 특별수사부장, 제천지청장, 서울서부지검 형사1부장, 대검찰청 환경과장, 법무부 검찰국 검사, 서울 중앙지검 공판부장 등을 역임했으며 현재 법무법인 태일 대표변호사로 근무하고 있다. 2022년 8월까지 법학전문대학원평가위원회 위원장을 역임했다.

 

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