건축설계업무의 합법성과 적정성 2025.1

Legality and Appropriateness of Architectural Design Work

 

 

 

 

 

Ⅰ. 글의 첫머리에

건축사의 가장 중요한 업무는 건축물의 설계와 감리라고 할 수 있다. 감리업무는 이미 설계가 완성되어 건축허가를 받은 다음 시공과정에서 설계도서대로 제대로 공사를 하는 것인지 여부를 확인하는 것임에 반하여, 설계는 무에서 유를 창조하는 작업에 해당하기 때문에, 건축주와 설계자가 처음 단계에서 어떠한 건축물을 어떻게 설계할 것인지 충분히 상의하고, 그에 따라 구체적이며 명확한 내용으로 설계계약서를 작성하고 설계에 착수해야 한다. 

설계업무는 건축에 대한 인허가절차와 연관이 되어 있기 때문에, 건축허가와 개발행위허가를 받을 수 있는 것인지 여부도 사전에 충분히 검토하여야 한다. 설계계약에서 주로 문제가 되는 것은, 건축사가 설계를 잘못함으로써 건축물에 하자가 발생하거나, 시공상에 차질이 생기는 경우와 설계용역비에 대한 분쟁이다. 

현실적으로 건축물에 하자가 발생하면, 건축주 입장에서는 시공사뿐 아니라 감리자, 심지어는 설계한 사람까지 상대로 소송을 하는 경우가 있다. 일단 소송에 휘말리면 재판이 끝날 때까지 설계자와 감리자는 엄청난 스트레스를 받고, 재판 결과에 따라 막대한 재산상 손해를 보기도 한다. 
 
건축물의 건축에 있어서는 가장 기본적인 사항이 건축물에 대한 설계라고 할 수 있다. 건축설계가 전제되어야 건축허가를 받을 수 있고, 시공은 허가받은 설계도서에 따라야 하고, 그래야 사용승인을 받을 수 있다. 

건축설계업무는 건축법과 건축사법을 비롯한 설계에 관한 제반 법령과 기준에 적합해야 한다. 이것이 바로 합법성의 문제이다. 그리고 건축설계업무는 객관적으로 제대로 된 설계라고 인정을 받을 수 있어야 한다. 이것은 적정성의 문제이다. 건축설계가 합법성과 적정성을 갖추지 못하면, 위법부당의 문제가 발생하고, 의뢰인과의 건축설계계약을 둘러싸고 분쟁이 생길 수 있으며, 경우에 따라서는 설계자는 민사, 형사, 행정책임을 지기도 한다.

Ⅱ. 건축설계업무의 합법성과 적정성

건축설계업무의 합법성과 적정성은 건축물의 안전성, 기능성, 미관 등을 확보하기 위해 필수적이다. 건축사는 관련 법령과 기준을 준수하며, 설계 과정에서 여러 가지 검토를 해야 한다. 

건축사는 설계 시 법령과 기준을 준수해야 한다. 건축법 및 시행령은 건축물의 구조, 용도, 규모 등에 대한 일반적인 기준을 제공하며, 건축사법은 건축사의 업무 범위와 책임, 대가기준 등을 규정한다. 공공발주사업에 대한 건축사의 업무범위와 대가기준은 공공사업에서 건축사의 업무 범위와 이에 따른 대가 산정 기준을 상세히 명시하고 있다. 
건축허가를 받아야 하거나 건축신고를 해야 하는 건축물 또는 주택법에 따른 리모델링을 하는 건축물의 건축 등을 위한 설계는 건축사가 아니면 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. ① 바닥면적의 합계가 85제곱미터 미만인 증축ㆍ개축 또는 재축, ②  연면적이 200제곱미터 미만이고 층수가 3층 미만인 건축물의 대수선, ③ 그 밖에 건축물의 특수성과 용도 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 건축물의 건축등(건축법 제23조 제1항).

설계자는 건축물이 이 법과 이 법에 따른 명령이나 처분, 그 밖의 관계 법령에 맞고 안전ㆍ기능 및 미관에 지장이 없도록 설계해야 하며, 국토교통부장관이 정하여 고시하는 설계도서 작성기준에 따라 설계도서를 작성해야 한다.

불법한 건축설계라 함은 법적으로 규제된 규정을 위반하여 건축물을 설계하는 것을 말한다. 건축법, 국토계획법, 소방법, 환경 관련 규제 기준을 위반하여 설계하는 것을 의미한다. 

불법한 건축설계에는 ① 건축사 자격이 없는 사람이 건축 설계를 하는 경우, ② 용적률 및 건폐율 초과, 높이 제한 위반, 건축물 용도 위반, 안전기준 미준수 상태의 설계를 하는 경우, ③  환경 및 소음 규제 위반 또는 환경 영향평가를 하지 않고 설계를 하는 경우, ④ 허위 서류 및 도면 제출의 경우, ⑤ 문화재 및 제한 구역 내에서 설계를 하는 경우 등이 있다. 

설계의 적정성을 확보하기 위해 건축사는 다음과 같은 절차를 수행해야 한다. 기획업무는 건축물의 규모 검토, 현장 조사, 설계 지침서 작성 등을 통해 사업의 필요성 및 목표를 명확히 한다. 

계획설계 및 중간설계는 건축물의 기본적인 형태, 기능, 미관 등을 계획하고, 관련 법령에 따른 인허가를 준비한다. 실시설계는 구체적인 공사 도면과 시방서를 작성하여 시공 단계에서의 혼선을 방지한다. 이러한 단계별 설계 과정을 통해 건축물의 기능적, 경제적, 환경적 타당성을 확보할 수 있다.

공공건축물의 경우, 시공 전에 설계의 적정성을 검토하여 부실설계로 인한 예산 낭비와 공기 지연을 방지한다. 조달청은 총사업비 200억 원 이상인 건축사업의 설계 적정성과 사업비가 20억 원 이상 증가하는 설계변경의 타당성을 검토하고 있다. 

Ⅲ. 건축설계업무의 범위 및 특성

설계라 함은 건축사가 자기 책임 아래 건축물의 건축, 대수선, 용도변경, 리모델링, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조를 위하여 ① 건축물, 건축설비, 공작물 및 공간환경을 조사하고 건축 등을 기획하는 행위, ② 도면, 구조계획서, 공사 설계설명서, 건축설비 계산 관계 서류, 토질 및 지질 관계 서류 등 공사에 필요한 서류를 작성하는 행위, ③ 설계도서에서 의도한 바를 해설, 조언하는 행위 등을 말한다(건축사법 제2조 제3호, 건축사법시행규칙 제2조).

건축사법에 의하면 단순한 설계도서의 작성뿐만 아니라, 설계 이전에 설계에 필요한 사항을 조사하는 기획업무와 설계도서가 완성된 후 시공 중 설계자의 의도가 객관적으로 나타나지 않아 그 의도를 충분히 설명해 줄 필요가 있거나, 현장 상황이 설계도와 일치하지 않아 설계변경이 필요한 경우에 대한 설명이나 조언이 필요하며, 건축물이 완성된 후 건축물의 관리에 있어서 조정 등을 해 주어야 하는 사후 관리업무도 필요하여, 이에 해당하는 것들도 넓은 의미에서 설계업무에 포함된다.

건축사법의 입법목적은 건축사의 자격과 그 업무에 관한 사항을 규정함으로써 건축물의 질적 향상을 도모하려는 것이며, 건축사의 자격에 관하여 엄격한 요건을 정하여 두고 있다. 건축사법이 일정한 규모이상의 건축물 등의 설계를 행할 기술자의 자격을 정하는 규정을 둔 것은 그 설계 등 업무의 적정을 도모하고 나아가 건축물의 질적 향상을 기하고저 함에 있다.

일정한 규모 이상의 건축물 등을 건축 또는 대수선하고자 하는 자는 미리 시장, 군수의 허가를 얻어야 하고, 위 허가를 받고자 하는 자는 건축허가신청서에 당해 대지의 범위를 증명하는 서류 등과 각층 평면도, 4면 이상의 입면도, 2면 이상의 주단면 및 부분상세도, 공사 시방서 등을 첨부하여 허가청에 제출하여야 하고, 건축주는 허가받은 설계도서를 공사현장에 비치하여야 한다.
건축사법 제4조 제1항의 “건축사가 아니면 할 수 없는 설계” 란 건축허가를 받기 위하여 건축허가신청서에 첨부하여 제출하는 당해 설계도서를 의미하고 그 설계도서작성을 위한 준비행위로서 작성한 기초도면은 이에 포함되지 않는다(대법원 1983. 8. 23. 선고 82도471 판결).

건축사가 작성한 설계도서를 기초로 행정청에서 건축허가서가 발급되면, 건축주는 설계도서대로 건축하여야 할 법률상 의무를 부담하게 된다. 건축물의 건축은 건축허가를 받은 사항대로 시공되어야 하며, 건축주가 건축허가 후 설계도서와 다른 형태, 용도의 건축물로 임의로 변경하는 것은 금지된다. 건축허가와 내용이 다르게 시공된 경우 그 건축물의 사용승인이 거부되며, 경우에 따라서는 철거명령의 대상이 될 수도 있다.

 

Ⅳ. 건축설계계약의 법적 성질

건축설계는 원칙적으로 설계계약에 의해 진행된다. 설계계약을 체결할 때 건축주와 설계자 사이에서 체결되는 설계계약에는 설계용역의 범위, 기간, 하자에 대한 책임, 설계대금 등에 관하여 상세하고 구체적인 사항이 포함되어야 한다. 

설계업무는 건축물에 대한 공공의 안전에 관한 것이므로, 설계에 있어서 하자가 있으면 민사상 손해배상책임을 질 뿐 아니라 형사책임도 지게 되고, 건축사징계에 관한 문제도 발생할 소지가 있다. 

건축물 설계계약은 건축물의 설계와 관련된 업무를 수행하기 위해 건축사와 건축주 사이에 체결되는 계약을 말한다. 설계계약에는 건축물의 개념 설계부터 기본 설계, 실시 설계에 이르기까지 전 과정에서 건축사가 수행해야 할 업무, 기간, 보수, 책임 등이 포함된다. 

건축주는 건축물의 건축 대수선 용도변경 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조에 관한 공사를 발주하거나 현장관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자를 말하고, 설계자는 자기의 책임으로 설계도서를 작성하고 그 설계도서에서 의도하는 바를 해설하며, 지도하고 자문에 응하는 자를 말한다. 

계약 당사자 아닌 개인인 건축사를 적용대상으로 하고 있는 ‘건축사법’ 상 건축사 개념과 달리 ‘건축법’ 상 설계자는 시공자 및 건축주 등과의 계약 기타의 방법으로 독립한 법인격을 지닌 업무주로서의 설계자를 의미한다(건축법 제2조 제1항, 제5조 제1항, 제9조의2 등 참조).

‘건축사법’은 건축사의 자격과 그 업무에 관한 사항을 규정함으로써 건축물의 질적 향상을 도모함을 목적으로 하는 법률로써, ‘건축사법’ 제20조에서 정한 업무상 성실의무 및 그 위반에 따른 건축주의 재산상 손해배상책임의 각 주체로 정한 건축사는 설계 등 계약 당사자로서의 건축사에 한정된다고는 할 수 없다(대법원 2009. 4. 9. 선고 2008다72776 판결).

업무범위는, 초기 개념 구상 및 건축물의 기본 형태, 기능 등을 결정하는 기본 설계, 구체적인 도면과 시방서 작성, 시공을 위한 세부 설계인 실시설계, 공사 과정에서 도면 해석 및 기술적 자문인 기술 지원 등이 포함된다. 

각 단계별 설계 완료 일정을 포함하며, 설계 지연 시의 책임이나 조치 방법을 명시한다. 설계 보수의 총액, 지급 일정, 단계별 지급 조건을 계약서에 명시한다. 설계 과정 중 건축주의 요청으로 설계 변경이 발생할 경우 이에 대한 추가 보수나 조정 조건을 규정한다.

설계계약을 체결하는 목적은 건축주가 원하는 건축물의 구체적인 설계 도면, 사양서 및 관련 문서들을 설계자로 하여금 제공하도록 하고, 건축주는 설계자에게 그에 대한 설계용역비를 지급하도록 하는 것이다. 설계자는 계약에 따라 건축물의 안전성, 기능성, 미적 요소, 경제성을 고려하여 설계를 수행하며, 설계 도면과 기타 필요한 자료를 준비하고 제출할 의무를 부담한다. 

설계계약은 건축물이 실제로 시공되기 이전 단계에서 모든 관련 요구사항을 사전에 검토하고 계획하는 과정에서 중요한 역할을 한다. 건축물 설계계약은 건축물의 설계 품질을 보장하고 설계자와 의뢰인 간의 분쟁을 예방한다. 명확한 계약 체결은 이후 설계 오류나 일정 지연 등으로 인한 법적 분쟁을 예방한다.  

건축물의 최종 품질과 시공 과정에서 발생할 수 있는 문제를 예방하며, 설계의 내용과 범위를 명확히 규정하여 건축주와 설계자 간의 책임과 권한을 명확히 한다. 설계계약은 계약 당사자 간의 신뢰 관계를 바탕으로 체결되며, 설계자는 계약에 따라 자신의 전문성과 기술을 발휘하여 건축주가 기대하는 결과물을 제공할 책임을 진다.

건축사가 건축주에게 건축설계를 해주고, 보수를 받는 것은 ‘설계계약’이라는 법적 형식을 통해 진행되는 업무에 해당한다. 당사자 사이에 체결되는 계약은 법에 위반되지 않는 한 계약 당사자를 완전히 구속하며, 계약 당사자는 계약서에 명시된 권리를 가지고 의무사항을 제대로 이행하여야 한다. 그렇지 않게 되면 계약상의 책임을 지게 된다. 

설계계약서를 작성할 때, 건축사로서는 구체적인 사항에 관하여 상세하고 완벽하게 기재하여야 한다. 설계변경이나 추가설계부분에 관하여도 명확하게 기재하여야 한다. 설계 지연 및 설계 일정문제, 책임 소재에 관하여 나중에 분쟁이 발생하지 않도록 확실하게 해두어야 한다.

건축설계계약이 도급계약인지 위임계약인지는 구체적인 계약의 내용과 성격에 따라 다르다. 도급인은 특정 결과물을 제공할 의무가 있고, 수급인은 이에 대해 보수를 지급할 의무를 진다. 계약의 본질은 ‘결과물’의 인도이며, 결과물이 계약의 목적이 된다.

도급계약으로 보는 경우는, 설계자가 구체적이고 완성된 결과물(예: 설계도, 시방서)을 제출하는 것이 주된 목적일 경우이며, 결과물의 인도와 그 품질에 대한 책임이 중요시된다. 건축설계계약이 도급계약으로 인정되는 경우, 이는 설계자가 의뢰인(계약자)에게 완성된 설계도서(도면, 보고서 등)를 제공하는 것이 주된 의무일 때 해당된다.

건축설계계약이 위임계약으로 간주되는 경우, 이는 설계자가 의뢰인을 대신해 설계 업무를 수행하거나 자문을 제공하는 것이 주된 의무일 때이다. 위임받은 사람이 일정한 사무를 처리하거나 법률행위를 대리 수행한다. 위임계약으로 보는 경우는 설계 업무의 진행 과정에서 설계자의 창작 활동과 자문 역할이 주요한 경우이며, 결과물 자체보다는 의뢰인과의 협의 및 설계 진행 과정에서의 노력과 과정이 중점일 경우이다. 

Ⅴ. 건축설계변경의 적정성

건축 설계 변경은 다양한 이유로 필요할 수 있으며, 이는 프로젝트의 성공과 안전성을 확보하기 위해 중요한 과정이다. 지역 건축법규나 환경 규제가 변경되면 기존 설계가 이를 준수하지 못할 수 있기 때문에, 건축 허가를 받기 위해 설계를 조정해야 하는 경우가 있다. 

설계 초기에는 예측하지 못했던 현장 조건이 발견될 수 있어, 주변 환경의 변화로 인해 설계 변경이 필요할 수 있다. 건축주의 취향, 예산, 용도 등이 프로젝트 진행 중에 변경되는 경우 설계 변경이 요구된다. 공간 활용이나 기능적인 요구사항이 추가되거나 수정될 수 있다.

설계 단계에서 예측하지 못한 기술적 문제나 구조적 결함이 시공 단계에서 드러날 수 있다. 시공 가능성을 높이고 안전성을 확보하기 위해 설계를 수정해야 할 수도 있다. 건축 예산이 초과되거나 조정될 필요가 있을 경우, 설계를 변경하여 비용 절감 방안을 모색하여야 한다. 고가의 재료나 복잡한 구조를 단순화하거나 대체할 필요가 있을 수 있다.

프로젝트 진행 중에 새로운 건축 기술, 자재, 공법이 도입되어 설계에 반영하는 것이 유리한 경우가 있다. 초기 설계가 건축주나 이해관계자들의 기대를 충분히 충족하지 못한 경우, 미적 또는 기능적 개선을 위해 변경이 필요하다. 프로젝트 진행 과정에서 건축사, 엔지니어, 시공사 등 다양한 이해관계자들의 의견이 반영되면서 설계 변경이 발생할 수 있다.

건축설계변경을 통해, 최적화된 설계로 건물의 품질과 안전성을 확보할 수 있고, 시에 설계를 변경함으로써 불필요한 비용 증가를 방지할 수 있다. 규정을 충족하지 못하는 설계로 인해 발생할 수 있는 법적 문제를 예방하고,  사용자 요구를 반영하여 건물의 실용성과 만족도를 높일 수 있다.

건축주는 건축허가 또는 신고사항을 변경하고자 하는 경우 허가를 받거나 신고를 해야 한다. 이러한 허가나 신고를 설계변경이라고 한다. 건축법이 정하고 있는 설계변경은 후발적인 사유에 의한 건축허가의 변경이 그 본질이다. 설계변경은 건축법이 건축허가의 변경에 관한 절차를 간이화하기 위해 마련한 특별규정이다. 

설계변경허가나 신고사항 중 일정한 소규모변경은 사전신고의무가 면제되며, 사용승인을 신청할 때 일괄적으로 신고를 하면 된다(건축법 제16조 제2항). 이에 해당하는 설계변경은 설계변경허가 또는 신고를 하지 않아도 처벌의 대상이 되지 않으며, 사용승인시까지만 이를 일괄신고하면 된다. 사전 변경허가 등을 받지 아니한 채 설계도서 등과 다른 시공을 하게 되면 이는 형사처벌의 대상이 될 뿐만 아니라 허가관청으로서는 그 위법 시설물이나 건축물의 철거 등을 명할 수 있다.

건축설계변경이란 공사 수행 과정에서 당초 승인된 설계 내용에 변경이 필요한 경우, 설계 도면이나 사양 등을 수정하는 것을 의미한다. 설계변경사유는 설계 오류, 발주자의 요구, 현장 조건 변화, 법규 변경 등이며, 프로젝트의 원활한 진행을 위해 불가피한 경우에 하게 된다. 

설계변경은 예상치 못한 지질, 환경, 기상 조건 등 공사현장여건 변화로 인해 설계를 변경할 필요성이 있는 경우, 발주자가 기존 설계 내용과 다른 요구사항을 제시할 경우, 설계 완료 후, 법률, 규제, 기술 기준 등이 변경되는 경우, 설계상 실수나 누락된 사항이 발견된 경우, 경제성 확보, 시공성 향상 등을 위한 기술적 조정이 필요한 경우에 하게 된다. 

설계변경으로 인해 설계 업무의 범위와 내용이 달라지는 설계비 조정이 이루어지게 되는데, 설계비는 설계변경에 따라 증가된 작업량, 소요 시간, 난이도 등을 반영하여 조정되며, 국가계약법령 및 관련 지침에서 정하는 산출 방식에 따라 합리적으로 산정된다.

설계 계약 시 변경사항 발생 가능성을 고려한 조항이 포함되어야 하며, 변경비용 산정 및 협의 절차가 명확히 규정되어야 한다. 설계변경은 기술적, 경제적, 법적 관점에서 합리적이고 필요성이 인정되어야 한다.

Ⅵ. 건축설계의 하자

건축설계가 합법성과 적정성을 결여하는 경우, 건축설계에 하자가 있다고 한다. 건축설계의 하자란, 설계자가 제공한 도면이나 설계 문서에 결함이 있어 건축물이 정상적인 기능을 하지 못하거나 법적·기술적 기준을 충족하지 못하는 경우를 의미한다. 이러한 하자는 건축물의 안전성, 기능성, 경제성에 부정적인 영향을 미친다.

설계 하자의 종류는 ① 기술적 하자, ② 기능적 하자, ③ 법적 하자, ④ 미적·디자인 하자, ⑤ 경제적 하자 등이 있다. 기술적 하자는 구조적 안전에 영향을 미치는 설계 결함. 설계 계산 오류로 인한 문제를 말한다. 

기능적 하자는 건축물의 사용 목적에 부합하지 않는 설계, 즉 편의시설이나 공간 구성이 비효율적이거나 불편한 경우를 말한다. 법적 하자는 건축법, 소방법, 관련 법규를 위반한 설계 관련 규정을 충족하지 않아 인허가를 받지 못하는 경우를 말한다. 

미적·디자인 하자는 계약에서 명시된 디자인 요구 조건과 다른 설계가 이루어진 경우, 즉 건축주의 요구와 상이한 외관 또는 재료가 반영된 경우를 말한다. 경제적 하자는 설계가 비효율적이어서 예상보다 과도한 건축비나 유지비가 발생하는 경우를 말한다. 설계누락은 설계사의 책임사유에 해당한다. 설계사가 검증절차를 소홀히 하여 일부 공정의 설계를 누락하는 경우 법원에서는 설계용역계약상의 의무를 다하지 못한 것으로 인정한다. 

건축사법과 건축법에 따라 설계자가 준수해야 할 법적 기준과 절차를 위반할 경우 민사적·행정적 책임을 질 수 있다. 인허가 과정에서 문제가 발생할 경우 설계자는 이에 대한 책임을 지고 문제를 해결해야 한다.

설계자는 계약에서 명시된 의무를 이행할 책임이 있다. 하자로 인해 건축주가 계약을 해지하거나 하자 보수를 요구할 수 있으며, 경우에 따라 위약금이나 추가 비용을 설계자가 부담해야 할 수 있다.

설계자는 설계 오류로 인한 손해에 대비해 전문인 배상책임보험에 가입할 수 있으며, 발생한 손해에 대해 보험을 통해 보상한다. 설계자가 건축주의 요구에 따른 변경 요청으로 하자가 발생했을 경우에는 설계자의 책임이 제한될 수 있다. 시공사의 시공 오류로 인한 문제가 발생했을 경우 설계자는 직접적인 책임을 지지 않지만, 시공 과정에서 설계 도면의 오류가 영향을 미쳤다면 일부 책임이 부과될 수 있다.
설계 하자와 시공 하자는 서로 구분되지만, 두 가지가 복합적으로 발생하는 경우가 많다. 설계 오류로 인해 시공에서 문제가 발생하면 설계자와 시공자가 연대 책임을 질 수 있다. 건축설계의 하자는 건축물의 안전과 기능에 큰 영향을 미치기 때문에 철저한 설계 검토와 관리가 필요하다. 

Ⅶ. 설계에 대한 대가의 적정성

설계용역비를 산정하는 방식에는 공사비 요율방식과 실비정액가산방식이 있다. 공사비 요율방식은 추정 공사비에 일정 요율을 곱하여 설계용역비를 산정하는 방법이다. 이 방식은 대가 산정이 간단하고 신속하며, 예산 내에서 발주자의 요구사항을 반영하기 용이하다. 그러나 공사의 특성이나 난이도를 충분히 반영하지 못할 수 있으며, 추정 공사비의 오차로 인해 과다 또는 과소 용역비가 산정될 가능성이 있다.

실비정액가산방식은 실제 투입된 인력의 노무비, 경비 등을 합산하여 설계용역비를 산정하는 방법이다. 이 방식은 설계 업무량과 난이도를 고려하여 실제 투입 비용을 반영할 수 있고, 공사의 특성과 난이도를 반영한 합리적인 대가 산정이 가능하다. 그러나 대가 산정이 복잡하고 시간이 소요될 수 있으며, 다양한 설계 기초자료가 필요하고, 세부 항목별 변동에 따른 설계변경 요구가 발생할 수 있다. 

건축설계비를 둘러싼 분쟁은 ① 설계비 산정 기준, ② 설계변경에 따른 추가 비용, ③ 계약 내용의 불명확성, ④ 설계비 지급 지연, ⑤ 설계품질에 관한 다툼 등으로 인해 발생한다. 

설계비 산정 방식과 관련하여 면적 기준, 총 공사비 기준 등에 대한 명확한 합의가 없는 경우, 산정 기준에 대한 계약 당사자 간의 해석 차이가 있는 경우가 있다. 설계 변경이나 수정 요구가 발생했을 때 추가 설계비 산정에 대한 이견이 있을 수 있고, 사전에 합의되지 않은 과도한 설계 변경을 요구하는 경우에도 문제가 된다. 

정부는 공공발주사업에서 건축 설계비의 적정성을 확보하기 위해 ‘공공발주사업에 대한 건축사의 업무범위와 대가기준’을 고시하여 적용하고 있다. 이 기준은 공공기관이 발주하는 건축 설계 용역의 업무 범위와 대가 산정 방식을 규정하고 있다. 

설계대가는 주로 공사비 요율방식과 실비정액가산방식으로 산정된다. 공사비 요율방식은 총 공사비에 일정 요율을 적용하여 설계비를 산정한다. 이때 적용되는 요율은 건축물의 종류, 규모, 난이도 등에 따라 달라진다. 실비정액가산방식은 설계에 소요되는 실제 비용에 일정한 이윤과 경비를 가산하여 설계비를 산정하는 방식으로서, 주로 특수한 설계나 대규모 프로젝트에서 활용된다. 

설계비가 과다하게 책정되었다고 판단될 경우, 설계계약서에 명시된 대가 산정 기준과 실제 청구된 금액을 비교하여 과다 청구 여부를 확인하고, 국토교통부 산하 건축분쟁전문위원회에 분쟁 조정을 신청하여 객관적인 판단을 받을 수 있다. 법원에 소송을 제기하여 과다 청구된 설계비의 조정을 요청할 수도 있다.

발주자가 설계비를 계약 조건에 따라 지급하지 않거나 지급을 지연하는 경우도 적지 않다. 공정 진행률에 따른 분할 지급 기준에 대해서도 다툼이 생긴다. 발주자가 설계 품질에 불만을 제기하며 설계비 지급을 보류하거나, 설계자가 제공한 결과물이 계약 목적에 부합하는지에 대한 다툼도 있다. 

설계계약체결 당시 계약이나 잔금지급채무의 효력을 공사착공 또는 건축허가의 성부에 의존케 할 의사로 약정한 경우에는, 건축주가 종국적으로 공사에 착공하지 못하거나 건축허가를 받지 못하게 되는 경우에는 조건부 계약으로서 설계비를 받지 못할 수 있다.

Ⅷ. 건축설계업무의 적정성

건축설계의 적정성은 설계 변경이나 추가 설계가 필요한 경우, 그 필요성과 합리성을 판단하는 기준을 말한다. 설계의 적정성을 판단하는 기준은 ① 법적 타당성, ② 기술적 타당성, ③ 경제적 합리성이다. 

법적 타당성은 설계가 관련 법규와 규정을 준수하고 있는지 여부를 말하고, 기술적 타당성은 설계 변경이나 추가 설계가 기술적으로 실현 가능한가 여부에 관한 것으로서 구조적 안전성과 시공 가능성을 확인하는 것이다. 경제적 합리성은 설계 변경이 발생하는 비용에 비해 실질적인 효용이 높은가 여부를 말한다. 

설계의 적정성은 해당 설계가 프로젝트의 목표와 요건을 충족하는 것을 말한다. 적정성의 판단 기준은 ① 기능적 요구 충족, ② 경제성 확보, ③ 품질기준 충족, ④ 환경적 적합성이다. 

기능적 요구 충족은 설계가 건축물의 기능적 요구사항을 만족하는가 여부이다. 경제성 확보는 설계가 과도한 비용 부담을 초래하지 않고, 공사비와 유지관리비 측면에서 적정한가 여부이다. 품질 기준 충족은 설계가 시공 후 건축물의 내구성, 안정성, 미적 기준 등을 충족하는가 여부이다. 환경적 적합성은 설계가 지속가능성을 고려하고 에너지 효율, 친환경적 요소를 반영했는가 여부이다. 

의뢰인의 요구 부합성은 설계가 의뢰인이 명확히 제시한 요구사항을 얼마나 잘 반영했는지를 평가한다. 판단 기준은 ① 요구사항의 반영 여부, ② 디자인 선호도, ③ 예산 및 일정 충족 여부, ④ 의사소통 기록 확인 등이다. 요구사항의 반영 여부는 의뢰인이 요구한 공간 규모, 기능, 디자인 등이 설계에 포함되었는가 여부이며, 디자인 선호도는 의뢰인의 취향이나 스타일이 설계에 잘 표현되었는가 여부이다.

설계가 제대로 되어 있는지 여부를 판단하는 기준은 ① 법적 준수 여부, ② 기술적 검토, ③ 구조적 안전성, ④ 현장 적합성, ⑤ 코스트 분석, ⑥ 제3자 분석 등이다. 법적 준수 여부는 해당 설계가 건축법, 지방자치단체의 조례, 관련 법규에 적합한가, 인허가 절차를 통과할 수 있는 설계인가 여부 등을 따지는 것이다.

구조적 안전성은 설계가 구조 계산과 안전 진단을 통해 안정성을 확보했는가, 설계 도면과 시방서의 명확성: 설계 내용이 시공 가능하도록 구체적이고 명확한가, 현장 적합성은 설계가 실제 현장의 조건(지질, 토지 형태, 주변 환경 등)에 부합하는가, 현장 여건에 맞게 조정된 설계인가 여부를 확인하는 것이다.  

코스트 분석은 설계된 건축물이 주어진 예산 내에서 건축 가능하며, 예상 유지비와 수익성 측면에서 적합한가, 독립된 전문가나 컨설턴트가 설계를 검토하여 오류, 누락, 비현실적인 부분이 없는지 확인하는 것이다. 

설계자의 의도와 의뢰인의 요구가 불일치하거나, 의사소통의 부족으로 설계가 적절하게 반영되지 않을 수 있다. 의뢰인의 요구가 구체적이지 않거나, 설계 변경 사항을 전달하는 과정에서 혼선이 발생할 소지가 있다. 초기 단계에서 구체적인 요구 사항을 서면으로 명확히 기재하고, 정기적인 미팅과 피드백 절차를 마련해 의사소통을 강화할 필요가 있다. 

설계가 건축법, 소방법 등 관련 법규를 제대로 반영하지 못해 인허가 과정에서 문제가 발생할 수 있다. 이로 인해 설계 수정과 일정 지연, 추가 비용이 발생한다. 설계자는 법규 검토를 철저히 하고, 초기부터 관련 기관과 긴밀하게 협조해야 한다. 설계 과정에서 인허가 전문가와 협업을 통해 문제를 미리 파악하고 조치한다.

설계 상의 오류나 결함이 발생하면, 시공 단계에서 문제가 드러나고 재설계나 보완 작업이 필요하게 된다. 이는 시공비 증가와 일정 지연의 원인이 된다. 설계 완료 후 도면 검토와 감리를 통해 하자 발생을 최소화해야 한다. 시공사와 협력하여 도면 해석의 오류를 줄이고, 설계 지원을 강화해야 한다. 설계자의 보수와 의뢰인의 예산 사이에 충돌이 발생할 수 있으며, 의뢰인이 설계비를 적기에 지급하지 않는 경우도 문제다.

설계와 시공 단계에서 문제가 발생했을 때, 책임이 설계자와 시공자 사이에서 불명확한 경우가 종종 있다. 특히 시공 상의 문제가 설계 오류로 연결되는 경우가 문제다. 계약서에 설계자와 시공자의 책임 범위를 명확히 규정해야 한다. 설계자는 시공 단계에서도 기술 지원과 도면 해석을 제공하여 협력해야 한다.

건축설계 계약의 이행 과정에서는 설계자와 의뢰인 간의 협력과 원활한 의사소통이 필수적이다. 계약 단계에서 업무 범위, 비용, 일정, 책임 범위 등을 명확하게 정의하고, 문제 발생 시 이를 해결할 수 있는 절차를 마련하는 것이 중요하다. 이를 통해 계약 이행 과정에서 발생할 수 있는 문제를 예방하고, 설계의 품질과 만족도를 높일 수 있다.

 

 

Ⅸ. 건축물의 창작성 

건축물에서 창작성, 예술성, 문화성, 실용신안성은 각각의 기준과 평가 요소를 통해 고유의 가치를 판단한다. 이러한 요소는 건축물을 단순한 기능적 구조물에서 벗어나 사회적, 문화적, 경제적 가치를 지닌 독창적인 작품으로 평가하는 데 중요하다.

건축물의 창작성은 기존의 틀을 벗어나 독창적이고 새로운 아이디어를 바탕으로 설계와 시공이 이루어진 정도를 의미한다. 이전에 없었던 참신한 형태, 구조, 공간구성을 통해 새로운 가치를 창출하는가, 기존 기술을 새롭게 응용하거나 혁신적인 공법을 적용하였는가, 특정 설계 문제나 도전 과제를 창의적으로 해결했는가, 다른 건축물과 차별화된 고유한 특징이 있는가 등을 판단하여 창작성을 인정하게 된다. 

건축물의 예술성은 건축이 단순히 실용적 목적을 넘어서 조형적, 심미적 가치로 감동을 줄 수 있는 정도를 의미한다. 비례, 균형, 리듬, 대비 등의 조형 요소가 조화롭게 설계되었는가, 사용자에게 미적 감동을 주는 공간적 경험을 제공하는가, 마감재, 색채, 질감 등이 건축물의 예술성을 강조하는 데 기여하는가, 건축물이 자연 또는 도시 환경과 조화롭게 어우러지는가 등을 기준으로 한다. 

문화성은 건축물이 특정 지역의 역사, 문화, 전통적 가치를 반영하거나 이를 현대적으로 재해석하는 정도를 의미한다. 지역적 역사나 전통 문화를 설계에 반영했는가, 건축물이 지역사회에 문화적, 사회적 기회를 제공하는가, 해당 지역 또는 집단의 문화적 정체성을 나타내는가, 미래 세대에도 가치 있는 문화적 자산으로 남을 수 있는가 등을 기준으로 한다. 

건축물의 실용신안성은 그 건축물이 사용자와 지역 사회의 실질적인 요구를 충족시키며, 경제적이고 기능적인 가치를 제공하는 정도를 의미한다. 사용자의 필요를 충족하며 공간 활용이 효율적인가, 건축물이 예산과 유지 관리 비용 측면에서 실용적인가, 최신 기술이 적용되어 실질적인 이점을 제공하는가, 사용 목적의 변화나 환경 조건의 변화에 유연하게 대응할 수 있는가 등을 기준으로 한다. 

건축저작권은 건축물, 건축 모형, 설계도서 등 건축저작물에 대한 창작자의 권리를 보호하는 제도이다. 저작자의 창작물에 대한 권리를 인정하여 무단 복제나 모방을 방지하고, 정당한 대가를 받을 수 있도록 한다. 
건축저작권의 요건으로서 가장 중요한 것은 창작성이다. 저작권 보호를 받기 위해서는 해당 건축물이 저작자의 독자적인 표현을 담고 있어야 한다. 단순히 기존의 것을 모방한 것이 아니라, 저작자의 개성과 창의성이 반영된 독창적인 작품이어야 한다.

저작권법 제2조 제1호는 저작물을 ‘인간의 사상 또는 감정을 표현한 창작물’로 규정하여 창작성을 요구하고 있다. 창작성은 완전한 의미의 독창성을 요구하는 것은 아니라고 하더라도 창작성이 인정되려면 적어도 어떠한 작품이 단순히 남의 것을 모방한 것이어서는 안 되고 사상이나 감정에 대한 창작자 자신의 독자적인 표현을 담고 있어야 한다(대법원 2018. 5. 15. 선고 2016다227625 판결).

건축물이 일반적인 표현방법 등에 따라 기능 또는 실용적인 사상을 나타내고 있을 뿐이라면 창작성을 인정하기 어렵지만, 사상이나 감정에 대한 창작자 자신의 독자적인 표현을 담고 있어 창작자의 창조적 개성이 나타나 있는 경우라면 창작성을 인정할 수 있으므로 저작물로서 보호를 받을 수 있다(대법원 2020. 4. 29. 선고 2019도9601 판결).

건축저작물은 저작권법에 따라 보호를 받으며, 저작자는 자신의 저작물에 대한 복제권, 전시권, 2차적 저작물 작성권 등의 권리를 행사할 수 있다. 또한, 저작인격권으로서 공표권, 성명표시권, 동일성유지권 등을 가진다. 

저작권법은 제4조 제1항 제5호에서 ‘건축물·건축을 위한 모형 및 설계도서 그 밖의 건축저작물’을 저작물로 예시하고 있다. 그런데 건축물과 같은 건축저작물은 이른바 기능적 저작물로서, 건축분야의 일반적인 표현방법, 그 용도나 기능 자체, 저작물 이용자의 편의성 등에 따라 그 표현이 제한되는 경우가 많다. 

건축설계계약에 있어서 설계도서 등이 완성되어 건축주에게 교부되고 그에 따라 설계비 중 상당 부분이 지급되었으며 그 설계도서 등에 따른 건축공사가 상당한 정도로 진척되어 이를 중단할 경우 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 건축주에게 이익이 되는 경우에는 건축사와 건축주와의 사이에 건축설계계약관계가 해소되더라도 일단 건축주에게 허락된 설계도서 등에 관한 이용권은 여전히 건축주에게 유보되어 있다(대법원 2022. 5. 12. 선고 2020다240304 판결).

 

 

Ⅹ. 설계계약 당사자 간의 신뢰가 파탄난 경우

발주자는 설계 진행 중 특정한 사유로 계약을 해제할 수 있다. 건축사가 계약상의 의무를 이행하지 못하거나 설계 과정에서 중대한 과실이 발생한 경우 발주자는 계약을 해지할 수 있다. 해제를 원하는 당사자는 상대방에게 공식적으로 해제 의사를 서면으로 통보해야 한다. 이메일, 팩스 또는 내용증명 우편 등으로 통보하여야 하며, 접수일이 계약 해제의 효력이 발생하는 기준이 된다.

해제 후 남아있는 대금 청구나 위약금, 중도금 정산 등의 처리를 명확히 해야 한다. 특히 설계가 어느 정도 진행되었는지에 따라 이미 수행한 업무에 대한 정당한 대가를 청구할 수 있도록 관련 자료를 준비해야 한다. 계약 해제를 상호 확인하는 해제확인서를 작성하여 양측의 서명을 받아 기록을 남긴다. 

설계 업무의 완료 범위에 따라 이미 수행한 업무에 대한 보상을 받을 수 있도록 계약서에 명시된 대로 대가 청구를 해야 한다. 설계 도면, 자료 등을 제출하기 전에 잔여 대금을 확인하고 문서화한다. 해제 사유가 본인의 과실에 의한 것인지, 외부 요인에 의한 것인지 명확히 판단하여 불필요한 책임을 지지 않도록 주의한다. 해제 사유가 발주자의 사정이라면 손해배상 청구 등의 권리를 행사할 수 있는지 검토한다.

계약이 해제되면, 발주자가 요청할 경우 설계 도면과 자료를 반환해야 한다. 단, 반환 범위와 시점, 저작권 사항에 대해 사전에 협의한 후 진행해야 하며, 저작권 침해 방지 조치도 필요하다. 계약 해제 시 위약금이나 손해배상 문제가 발생할 수 있다. 과도한 손해배상 책임을 피하기 위해 계약 내용을 사전에 충분히 검토한다.

계약 해제 과정에서 분쟁이 발생할 가능성이 있는 경우 법적 자문을 받아 계약 해제 절차와 관련 법적 사항을 점검한다. 해제 절차에 대한 기록을 남기고, 계약서와 관련 서류를 보관하여 향후 분쟁에 대비한다.

 

Ⅺ. 건축설계분쟁 예방방법

건축사의 설계업무가 합법성과 적정성을 확보하기 위하여는 먼저 설계계약을 체결할 때, 계약의 내용이 아무런 문제가 없도록 철저하게 하는 것이 중요하다. 계약서에 설계 목적과 범위, 건축물의 용도, 규모, 위치, 설계 단계에 대해 구체적으로 명시한다. 설계 대가와 지급 시기, 방법 등을 구체적으로 합의한다. 선금, 중간금, 잔금 등 지급 시점을 명확히 한다.

설계 과정에서 발주자의 요청으로 인해 발생할 수 있는 설계 변경 사항에 대한 추가 비용 부담 및 지급 조건을 사전에 명시한다. 계약 해지에 관한 사항도 중요하다. 건축사의 과실이나 발주자의 요청으로 인해 계약을 해지해야 하는 경우에 대해 구체적인 조건과 해지 절차를 미리 협의하여 문서로 남겨야 한다. 

설계도면 및 관련 자료의 저작권과 사용 권리에 대한 내용을 계약서에 명확히 한다. 건축사는 설계 도면의 저작권을 가지며, 발주자가 이를 상업적으로 이용하거나 제3자에게 무단 배포할 경우의 제한 사항을 명시한다. 

설계에 대한 법적, 기술적 책임의 범위를 명확히 하고, 완공 후 발생할 수 있는 하자나 분쟁에 대한 책임 한계도 명확히 규정한다. 법적으로 요구되는 수준 이상의 책임을 부담하지 않도록 주의해야 한다. 설계 완료 일정과 각 단계별 제출 일정을 명확히 설정하고, 일정이 지연될 경우의 처리 방법을 계약서에 명시한다. 발주자의 승인 지연이나 외부 요인으로 인한 지연에 대한 책임이 건축사에게 전가되지 않도록 주의해야 한다.

설계 업무와 관련된 보험, 보증사항에 대한 명확한 조항을 마련하여 리스크를 관리하여야 한다. 설계 과정에서 발생할 수 있는 사고에 대비한 전문직 책임보험 가입이 요구될 수 있다. 계약서 작성 후 법률 전문가의 검토를 받아, 누락된 부분이나 과도한 책임이 없는지 점검하는 것이 좋다.

계약서에 설계 범위, 세부 일정, 인허가와 관련된 책임 분담, 설계변경, 비용 청구와 관련된 사항을 명확하게 해야 한다. 프로젝트 중간에 발주자 요구나 규정 변경에 따라 설계 변경이 발생하고, 변경에 따른 추가 비용 및 일정 지연에 대한 사전 합의가 없는 경우 분쟁이 발생하게 된다.  

설계 일정 지연으로 인해 건축 공사 전체가 지연될 소지가 있고, 인허가 절차와 설계 일정이 잘 조율되지 않아 지연되는 경우도 있다. 초기 단계에서 의사소통 부재로 인해 발주자의 요구가 설계에 충분히 반영되지 않는 경우가 있다. 프로젝트 중간에 설계자와 발주자 간 의견 충돌이 있을 수 있다.  
인허가 지연이나 설계 결함에 따른 책임소재가 명확하지 않을 경우 분쟁이 발생한다. 건설사와 설계자, 발주자 간의 역할 및 책임이 명확하지 않으면 문제가 된다. 계약 초기 단계에서 설계 범위, 일정, 비용 청구 절차, 설계 변경 조건 등을 명확하게 기재하고, 분쟁 발생 시 중재나 법적 조치를 포함한 분쟁 해결 절차를 사전에 명시한다.

설계 초기부터 발주자와 긴밀한 협력을 통해 요구사항을 명확히 정의하고, 정기적인 미팅과 보고 체계를 통해 발주자와 설계자 간 커뮤니케이션을 유지한다. 인허가 관련 절차와 설계 결함 발생 시 책임 소재를 명확히 계약서에 명시하고, 각 참여자의 역할과 책임을 명확히 정의하여 협업을 촉진하고 분쟁을 예방한다. 분쟁 발생 시 중재기관이나 전문가를 활용해 빠른 해결을 도모하고, 사전에 건설 중재 규정을 포함시켜 법적 분쟁으로 이어지지 않도록 방지한다. 

Ⅻ. 글을 맺으며

날이 갈수록 건축사의 설계업무는 관련 법령이 복잡해지고, 건축주의 설계에 대한 기대치가 높아짐으로써, 건축설계 때문에 법적 분쟁에 휘말리는 경우가 적지 않다. 

예전에는 건축 관련 사건이 그렇게 많지 않았고, 건축 및 설계감리에 관한 분쟁도 적었다. 그러나 2000년대에 들어와서 건축허가 및 개발행위허가, 재건축과 재개발, 건축공사시공 및 설계 감리를 둘러싼 소송이 많아졌고, 그에 따라 설계 관련 소송에 대한 대법원판결도 많아졌다. 

건축설계업무는 당사자 간에 체결되는 건축설계계약이라는 문서에 의해 진행되고, 계약에 의한 설계자의 권리의무가 정해진다. 설계자는 건축설계에 관한 건축법, 국토계획법, 각종 도시계획, 지구단위계획, 조례 등에 규정된 법령상의 의무사항을 이행하여야 한다. 

설계업무에서 요구되는 적법성은 설계에 관한 제반 법령과 규정, 기준을 철저하게 준수함으로써 획득될 수 있다. 설계자가 이러한 법령 등을 위반하면, 그 자체로 문제가 생긴다. 

설계업무는 그야말로 설계에 관한 전문지식과 경험 및 기술을 가진 공인된 건축사만이 할 수 있는 것이므로, 일반인인 건축주에게 의뢰받은 건축물에 대한 설계를 사회에서 요구하는 수준의 기능성, 안전성, 문화성, 예술성 등이 갖추어지도록 신의와 성실의 원칙에 따라 제대로 해주어야 한다.

 

 

 

 

글. 김주덕 Kim, Choodeok 법무법인 태일 대표변호사

 

 

김주덕 법무법인 태일 대표변호사

 

김주덕 변호사는 서울대학교 법과대학을 졸업했다. 대구지검 특별수사부, 대전지검 특별수사부장, 제천지청장, 서울서부지검 형사1부장, 대검찰청 환경과장, 법무부 검찰국 검사, 서울 중앙지검 공판부장 등을 역임했으며 현재 법무법인 태일 대표변호사로 근무하고 있다. 2022년 8월까지 법학전문대학원평가위원회 위원장을 역임했다.

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