건축공사감리자의 업무상 주의의무의 범위와 한계 2025.4

The scope and limits of construction supervisors’ duty of care

 

 

 

Ⅰ. 글의 첫머리에

건축공사에 있어서 가장 중요한 것은 공공의 안전을 보장하는 것이다. 부실공사는 사람의 생명과 신체에 위해를 가하기 때문에, 건축공사에 대해 엄격한 경찰법적 규제를 가한다. 안전사고를 방지하기 위하여는 공사업자가 제대로 공사를 하여야 하고, 감리자는 시공과정을 철저하게 감리하여야 한다. 건축설계 자체가 잘못되거나 구조계산을 잘못해서 부실공사가 되는 경우도 있지만, 실제로 이런 경우는 드물다. 

설계비에 비해 감리비는 상대적으로 큰 금액이 아니기 때문에 감리업무에 큰 비중을 두지 않는 경우도 있고, 건축주나 시공회사, 설계자와의 관계 때문에 객관적으로 엄격한 기준에 따라 철저한 감리를 하지 못하는 경우도 있다. 그러나 건축물이 붕괴되는 경우, 감리자는 업무상과실치사상죄로 형사책임을 지고, 민법상 불법행위로 인한 손해배상책임을 져야 한다.

건축법을 비롯한 법과 규정은 건축감리업무를 수행하는 건축사에 대해 아주 엄격한 기준에 따라 철저하게 감리를 하여야 할 의무와 책임을 부과하고 있다. 감리자가 감리업무를 담당할 때 부담하는 ‘업무상 주의의무’가 무엇인가 살펴볼 필요가 있다. 건축사로서 감리업무를 맡았을 때 법률과 각종 규정에 따른 ‘업무상 주의의무’의 내용과 기준, 범위는 나중에 건축사에 대한 감리 잘못으로 인한 민사 형사 책임을 물을 때 가이드라인이 되기 때문이다. 

여기에서는 건축감리자의 업무상 주의의무의 내용을 살펴보고, 감리자는 어떠한 의무와 책임이 있으며, 그러한 업무상 주의의무의 범위와 한계, 감리를 잘못했을 경우 부담하게 되는 법적 책임을 검토하기로 한다. 

Ⅱ. 건축감리계약의 법적 성질

건축감리자는 ① 시공의 적법성 확인, ② 품질관리, ③ 안전관리, ④ 공정관리 책임을 부담한다. 공사가 설계도서, 건축법, 관련 규정에 따라 적법하게 이루어지는지 점검하고, 사용 자재와 시공 방법이 설계와 일치하고 품질 기준에 부합하는지 확인하며, 공사 현장의 안전사고를 예방하기 위한 점검과 지도를 하고, 공사가 계획된 일정에 따라 효율적으로 진행되도록 관리하여야 하는 것이다. 

일정한 용도·규모 및 구조의 건축물을 건축하는 공사의 경우에 반드시 건축사 등의 일정한 자격을 갖춘 자에 의한 공사감리를 받도록 규정한 취지는, 건축주나 공사시공자로부터 독립한 전문가로 하여금 관계 법령과 설계도서 등에 따른 적합한 시공 여부를 확인하고 안전관리 등에 대한 지도·감독을 하게 함으로써, 건축물 붕괴사고, 하자분쟁, 유지보수비의 급증, 건축물 수명단축에 따른 재건축 등의 후유증을 유발하는 부실공사를 예방하기 위한 것이다(헌법재판소 2009. 6. 25. 선고 2007헌바39 전원재판부 결정 참조).

건축감리계약은 건축주와 감리자 간에 체결되는 계약으로서, 건축물의 안전하고 효율적인 시공을 보장하며, 건축주와 감리자 간의 역할 분담과 책임 소재를 명확히 하는데 필요하다. 감리계약서에는 감리자가 수행해야 할 업무의 범위와 내용을 명시하는데, 설계도서의 검토, 시공 현장의 감독, 품질 및 안전 관리 등을 포함한다. 감리 업무의 시작과 종료 시점을 명확히 규정함으로써 감리자의 책임 기간을 정한다.  

감리 업무에 대한 보수의 산정 기준과 지급 시기, 방법 등을 정하고, 공사 중 발생할 수 있는 계약 내용의 변경, 계약의 해제 조건 및 절차 등을 명시하며, 감리자와 건축주의 권리와 의무, 위반 시 책임 범위를 정한다. 

건축감리계약은 일반적으로 민법상의 위임계약으로 분류된다. 그러나 그 특수성으로 인해 위임계약에 관한 민법 규정을 그대로 적용하기에는 한계가 있다. 위임도 노무공급계약에 해당하나 위임인이 신뢰를 바탕으로 맡긴 사무를 수임인이 자주적으로 처리하는 점에 특색이 있다.

위임은 낙성계약이므로 당사자의 합의만 있으면 성립한다. 합의는 사무처리의 위탁에 관하여 이루어져야 한다. 사무는 법률상 또는 사실상의 모든 행위로서 법률행위, 준법률행위, 사실행위를 포함한다. 수임인은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의의무로써 위임사무를 처리할 의무가 있다. 위임의 본지에 따른다는 것은 위임계약의 목적과 그 사무의 성질에 따른다는 의미이다. 

Ⅲ. 공사감리자의 지정

건축물의 공사감리자 지정에 관하여, 건축법 제25조 제2항은 소규모 건축물로서 건축주가 직접 시공하는 건축물이나 주택으로 사용하는 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물의 경우에는 허가권자가 해당 건축물의 설계에 참여하지 아니한 자 중에서 공사감리자를 지정하도록 하고 있다.

그 동안 건축 과정에서의 부실 설계·시공 등으로 인한 안전사고가 빈발하자 이러한 불법행위를 근절하기 위하여 소규모 건축물 등에 대하여 허가권자가 직접 공사감리자를 지정하도록 하고, 다만 그중에서도 시공 과정에서 설계 의도 구현이 중요하거나 설계한 건축사의 역량이 충분한 경우 등 일정한 경우에는 허가권자가 건축주의신청에 따라 해당 건축물을 설계한 자를 공사감리자로 지정할 수 있게 하는 규정을 신설한 것이다.  

공사감리에 취약할 수 있는 소규모 건축물 등에 대하여 설계와 공사감리를 분리하고 공사감리자를 건축주가 아닌 허가권자가 지정하도록 함으로써 공사감리자가 독립적으로 감리업무를 수행할 수 있는 여건을 만들어 주면서도, 동시에 설계자가 공사감리를 담당하는 것이 감리업무 수행에 보다 적합할 수 있는 경우 허가권자가 건축주의 신청에 따라 설계자를 공사감리자로 지정할 수 있게 함으로써 공사감리자 지정에 있어 합리성 및 건축주의 의사 존중과의 균형을 도모하여, 전체적으로 부실공사를 예방하고 건축물의 안전·기능·환경 및 미관 향상을 꾀하는 데 그 제도적 취지가 있다.

허가권자가 건축주의 신청에 따라 해당 건축물의 설계자를 공사감리자로 지정한 경우(건축법 제25조 제2항 단서), 건축주는 그와 공사감리계약을 체결할 수 있게 되는 것일 뿐, 해당 건축물의 설계에 참여하지 아니한 자 중에서 공사감리자를 지정한 경우와 같이 공사감리계약을 체결해야 하는 의무가 발생한다거나, 공사감리자의 변경에 관하여 같은 정도의 제한을 받는다고 할 수는 없다.

Ⅳ. 건축감리업무의 내용

건설기술진흥법은 ‘감리’란 건설공사가 관계 법령이나 기준, 설계도서 또는 그 밖의 관계 서류 등에 따라 적정하게 시행될 수 있도록 관리하거나 시공관리ㆍ품질관리ㆍ안전관리 등에 대한 기술지도를 하는 건설사업관리 업무를 말한다고 규정하고 있다.

공사의 감리인은 건축주의 지정과 의뢰에 따라 건축주를 위하여 건축시공자가 하자 없는 건축물을 완성할 수 있도록 자신의 전문지식을 동원한 재량으로 공사가 설계도서대로 시공되는지 여부를 확인하고 공사시공자를 지도하는 사무를 처리하는 자이다.

감리자는 건축 공사의 감독자로서 공사 전 과정에 걸쳐 막중한 책임을 진다. ① 시공자가 계약된 내용과 설계도서에 따라 공사를 수행하도록 관리하고, ② 사용되는 자재와 시공 방법이 표준에 맞고, 적절한 품질을 유지하는지 확인하고, ③ 공사 현장에서의 안전사고 예방을 위해 안전 관리 계획을 점검하고, 법적 요건을 충족하도록 지도하며, ④ 시공 중 발생하는 기술적 문제와 설계 변경 사항을 신속히 검토하고 해결하고, ⑤ 공사 진행 상황을 기록하고 발주자 및 관계기관에 정확한 정보를 제공한다. 

감리자는 단순한 관리자가 아니라, 책임 있는 전문가로서 신뢰를 줄 수 있는 태도와 자세가 요구된다. 공사 현장의 품질과 안전에 대한 책임감을 가지고, 최신 기술과 법규를 숙지하여 전문성을 유지해야 한다. 발주자와 시공자 간의 이해관계에서 중립적 입장을 유지하며, 공정하게 판단하여야 한다. 

공사와 관련된 모든 사항을 철저히 기록하고, 문제 발생 시 투명하게 보고하여야 한다. 시공자, 설계자, 발주자와 원활한 의사소통을 통해 갈등을 조정하고 협력을 이끌어내야 한다. 부정과 비리를 철저히 배제하며, 법규와 규정을 준수하는 윤리적 기준을 준수해야 한다. 예기치 않은 문제 발생 시 신속하고 정확하게 해결하기 위해 기술적, 행정적 역량을 발휘하여야 한다. 

건축감리업무는, ① 설계도와 기술 기준에 맞는 고품질의 건축물이 완성되도록 관리함으로써 품질을 보장하고, ② 건축 과정에서 구조적, 기능적 안전이 확보되도록 감독하며, 재해 및 사고를 예방함으로써 안전성을 확보하고, ③ 건축법, 안전기준, 환경규제 등을 준수하는지 확인함으로써 법적 분쟁을 예방하고, ④ 부실공사를 방지하고 공기 지연 및 예산 초과를 줄임으로써 비용 효율성을 높임으로써 경제적 손실을 최소화하는 역할을 담당한다. 

 

 

Ⅴ. 공사감리자의 업무상 주의의무 범위

공사감리자는 감리업무를 담당함에 있어서 반드시 준수해야 할 업무상 주의의무가 있다. 형법에 있어서는 업무상 주의의무가 있는 사람이 과실로 주의의무를 위반하여 다른 사람의 생명과 신체의 안전을 해친 경우에는 형사처벌한다. 

자동차를 운전하는 사람은 구체적인 상황에서 교통법규를 준수하는 등 제반 사고를 미연에 방지하여야 할 업무상 주의의무가 있다. 만일 운전자가 전방 및 좌우 주시를 태만히 하거나, 교통신호를 위반하거나, 술에 취한 상태에서 운전하는 등의 과실로 인하여 보행자를 차로 치어 사망하게 한 경우에는 ‘업무상과실치사죄’로 처벌을 받게 된다. 

설계자는 설계를 담당하면서 준수해야 할 업무상 주의의무가 있고, 의사도 수술하면서 지켜야 할 업무상 주의의무가 있다. 변호사도 돈을 받고 변론을 하면서 반드시 지켜야 할 업무상 주의의무가 있다. 예를 들어 변호사가 항소장 등 필요한 서류를 제출할 기한을 놓치는 경우에는 손해배상책임을 지게 된다. 

대법원 판결에 의하면, 건설공사의 감리자는 다음과 같은 업무상 주의의무를 부담하게 된다. 감리자의 업무상 주의의무는 부실공사를 방지할 목적에서 인정되는 것이며, 감리자는 제3자적인 독립된 지위에서 이러한 업무상 주의의무를 성실하게 이행하여야 하는 것이다.  

건설공사의 감리자는 당해 공사의 품질검사, 안전검사를 실시하여 만일 부적합한 공사가 시행되고 있는 경우라면 당해 공사에 대한 시정, 재시공, 중지 요청까지도 하여야 하는 등 공사의 진행에 제동을 걸어야 할 필요가 있다. 공정이 계획대로 진행되고 있는가를 면밀히 살펴 예정된 공기를 준수하지 못할 우려가 있는 경우에는 그 원인을 분석하고 그 결과를 보고하는 사무도 담당하고 있다(대법원 2000. 8. 22. 선고 2000다19342 판결). 

건설공사의 당해 공사가 설계도서 기타 관계 서류의 내용에 따라 적합하게 시공되는지, 시공자가 사용하는 건축자재가 관계 법령에 의한 기준에 적합한 건축자재인지 여부, 공사에 대한 품질시험을 실시하는지 여부를 확인하여야 한다. 
설계도서가 당해 지형 등에 적합한지 여부, 설계변경이 적정한지 여부, 시공계획·예정공정표 및 시공도면 등을 검토·확인하고, 시공계획이 재해의 예방, 시공상의 안전관리를 위하여 문제가 없는지 여부를 검토, 확인하여 설계변경 등의 필요 여부를 판단하여야 한다. 만약 그 위반사항이나 문제점을 발견한 때에는 지체 없이 시공자 및 발주자에게 이를 시정하도록 통지하여야 한다.

공사감리자는 건축법, 소방법, 산업안전보건법 등 관련 법령을 철저히 숙지하고 이를 지켜야 한다. 특히 건축이나 건설, 소방, 산업안전 관련 법령이나 규칙, 조례 등은 수시로 바뀌기 때문에 이러한 개정사항을 잘 파악하고 있어야 한다.

시공자는 현지여건과 설계도서가 부합되지 않거나 공사비의 절감 및 건설공사의 품질향상을 위한 개선사항 등 설계변경이 필요한 경우에 설계변경사유서, 설계변경도면, 개략적인 수량증감내역서 등의 서류를 첨부하여 책임감리원에게 제출하며, 책임감리원은 기술검토의견서를 첨부하여 발주기관의 장에게 보고한 다음 발주기관의 장의 방침을 얻은 후 시공하도록 하여야 한다.

책임감리업무를 수행하는 비상주감리원의 업무에 ‘설계도서의 검토’가 포함되어 있고, 감리전문회사로 하여금 당해 건설공사를 시공하기 전에 설계 등 용역업자가 작성하여 제출한 설계도서를 사전에 검토하고 그 결과를 설계 등 용역을 발주한 발주청에 보고하여야 한다고 규정하고 있다. 

건설공사에 있어서는 설계의 타당성과 시설물의 안전 및 공사시행의 적정성을 확인하고 유지하고 점검하여야 한다. 건설공사를 시공하기 전에 설계도서를 사전에 검토하여야 한다. 건설업자는 설계도서의 내용이 현장조건과 일치하는지, 설계도서대로의 시공이 가능한지와 그 밖에 시공과 관련된 사항 등을 검토하여야 한다. 

건설기술진흥법이 설계와 시공을 분리하고, 설계의 타당성에 대하여 별도의 심의를 거쳤음에도 시공자로 하여금 다시 이를 검토하게 한 것은 설계도서대로의 시공가능성 여부를 검토하는 외에 단계적이고 반복적인 확인절차를 거침으로써 건설공사의 안전을 보다 확고히 하려는 데도 그 취지가 있다.

책임감리업무를 수행하는 감리자는 시공 전에 설계도서에 기술적인 문제가 있는지 검토하여 문제가 있다고 판단되면 발주청에 이를 보고하고 설계자와 협의함으로써 이러한 기술적인 문제가 있는 설계로 인하여 발주청이 손해를 입지 않도록 하여야 할 주의의무가 있다.

책임감리업무를 수행하는 감리자가 주의의무를 위반하였는지는 당시의 일반적인 감리자의 기술수준과 경험에 비추어 설계도서의 검토에 의해 설계상의 기술적인 문제를 발견하는 것이 기대 가능한 것이었는지 여부에 따라 판단되어야 한다.

건축법 제21조 제7항, 건축법 시행령 제19조 제6항 제1호에 의하면, 공사감리자가 수행하여야 할 감리업무에는 ‘공사시공자가 설계도서에 따라 적합하게 시공하는지 여부의 확인’이 포함되어 있다. 건축법 제21조 제2항은, 공사감리자는 공사시공자가 설계도서대로 공사를 하지 아니하는 경우 이를 건축주에게 통지한 후 공사시공자로 하여금 시정 또는 재시공하도록 요청하여야 한다고 규정하고 있다. 

감리자는 건축물이 설계도서와 법령에 적합하게 시공되는지 확인·감독해야 한다. 건축법 및 관련 법규를 준수하지 않는 시공에 대해 시정 지시를 할 의무가 있다. 감리자는 공사 과정에서 발생할 수 있는 하자를 사전에 예방하고, 준공 후 하자 발생 시 이를 보수하도록 지도하여야 한다. 

공사감리자는 감리계약을 체결한 건축주에 대하여 공사시공자가 설계도서대로 시공하는지 여부를 확인하고 그 과정에서 공사시공자가 설계도서대로 시공 자체를 하지 아니한 하자(‘미시공 하자’) 또는 임의로 설계도서의 내용을 변경하여 시공한 하자(‘변경시공 하자’)를 발견한 경우 건축주가 그러한 하자로 인하여 손해를 입지 않도록 건축주에게 이를 통지하고 공사시공자에게 시정 또는 재시공을 요청하여야 할 채무를 부담한다.

감리 업무와 관련된 모든 내용을 문서화하고, 이를 체계적으로 관리하고, 시공 과정에서 발생하는 모든 변경 사항을 기록하고, 관련자와 공유하여야 한다. 발주자에게 공사 진행 상황, 문제점, 해결 방안을 정기적으로 보고하고, 문제가 발생하면 즉시 발주자에게 알리고, 해결 방안을 제시하여야 한다. 공사 진행 중 중요한 공정이 끝날 때마다 품질과 안전 상태를 점검하고 기록하고, 시공 상태를 발주자 및 관계 기관에 정기적으로 보고하여야 한다. 
건축법은 일정한 지역 용도 규모 및 구조의 건축물에 따라 건축사 또는 감리전문회사를 공사감리자로 지정하여 공사감리를 하고, 건설기술관리법은 발주청이 시행하는 공공공사 중 규모에 따라 설계감리, 책임감리 등이 강제되어 있으며, 건설사업기본법은 공사 발주자가 감리를 포함한 건설사업관리업무의 전부 또는 일부를 건설사업관리에 관한 전문지식과 기술능력을 갖춘 자에게 위탁할 수 있는 건설사업관리제도가 운영되고 있다.

법은 국가, 지방자치단체 등 발주청이 발주하는 일정 규모 이상의 공사에 대하여 설계감리, 책임감리, 검측감리 및 시공감리 등으로 구분하고 있다. 설계감리란 건설공사의 계획 조사 또는 설계가 관계법령 및 건설기술관리법 제 34조 제1항 각 호의 건설공사설계기준 및 건설공사시공기준 등에 따라 품질 및 안전을 확보하여 시행될 수 있도록 관리하는 것이다. 

검측감리란 건설공사가 설계도서 기타 관계 서류와 관계 법령의 내용대로 시공되는지의 여부를 확인하는 것이며, 시공감리란 검측관리에 더하여 품질관리 시공관리 안전관리 등에 대한 기술지도까지 포함하는 것이다. 책임감리란 시공감리 및 관계법령에 따라 발주청으로서의 감독권한을 대행하는 것을 의미하되, 책임감리를 공사감리의 내용에 따라 전면책임감리와 부분책임감리로 구분된다.

Ⅵ. 공사감리자의 업무상 주의의무 한계

공사감리자에 대한 업무상 주의의무는 법률상 의무이기 때문에 매우 엄격한 기준에 따라 정해져야 한다. 만일 이러한 업무상 주의의무의 범위를 벗어나는 부분에 대해서는 감리자에 대하여 법률상 책임을 묻는 것은 곤란하다. 

감리자는 공사의 진척이 부진하거나 공정이 예정대로 진행되지 않는다고 하여 그에 병행하여 아무런 감리업무를 수행하지 아니한 채 이를 그대로 방치하거나 나아가 적법한 절차를 거치지 아니한 채 함부로 감리원을 공사현장에서 철수시켜서는 아니 되는 것을 그 기본적 사무의 내용으로 하고 있다(대법원 2006. 11. 23. 선고 2004다3925 판결).

건축물의 소방 설비가 설계도서와 법적 기준에 따라 적합하게 설치되었는지 확인하여야 하고, 소방 관련 법규와 기술 기준을 준수하도록 시공자를 감독하여야 한다. 시공 과정에서 화재 위험 요소를 제거하고, 적절한 화재 예방 조치를 확인하여야 한다. 건축물의 위치와 용도가 관련 도시계획 및 개발계획에 적합한지 검토하여야 한다. 

책임감리업무를 수행하는 감리자는 시공 전에 설계도서에 기술적인 문제가 있는지 검토하여 문제가 있다고 판단되면 발주청에 이를 보고하고 설계자와 협의함으로써 이러한 기술적인 문제가 있는 설계로 인하여 발주청이 손해를 입지 않도록 하여야 할 주의의무가 있다.

설계상의 오류가 감리자가 설계도서를 점검하였더라면 발견할 수 있을 정도임에도 이를 간과하고 시공회사로 하여금 그대로 시공하게 한 경우에는 손해배상책임을 면할 수 없다. 

설계사의 설계 오류는 감리업무에 종사하는 자의 지위에서 요구되는 일반적인 수준의 경험과 기술에서 충분히 그 설계상 문제점을 발견해 낼 수 있었을 것으로 판단되므로 감리자가 그에 필요한 조치를 취하거나 보고할 의무가 있음에도 아무런 조치를 취하지 않은 것은 설계 오류에 대한 감리업무를 태만히 한 것이며, 이는 손해배상책임이 인정된다.

건설공사의 시공에 있어 공사의 관리 기타 기술상의 관리를 위하여 현장에 배치된 건설기술자가 설계도서의 검토를 게을리 하여 경험 있는 기술자라면 쉽사리 알아차릴 수 있는 철근배근상의 하자 및 정착길이의 부족을 발견하지 못하였다면 이는 건설산업기본법 제93조 제1항이 정한 건설공사의 안전에 관한 법령에 위반한 경우에 해당한다(대법원 2000. 8. 22. 선고 98도4468 판결).

건설공사의 시공관리 및 기술관리를 위하여 건설 현장에 배치된 건설기술자로서는 반드시 적법하게 작성된 설계도면에 따라 시공하여야 하고, 설계변경이 필요한 경우에는 위 법령 및 감리업무지침서가 정하고 있는 절차를 밟은 다음에야 비로소 시공할 수 있다고 할 것이며 책임감리원의 지시가 있었다 하여 이를 달리할 것은 아니다.

건설공사에 있어 감리원 또는 감독자는 시공이 설계도면 및 시방서의 내용에 적합하게 행하여지고 있는지를 확인, 감독하여야 하고 감리전문회사·건설업자 또는 주택건설등록업자는 공사 착수 전에 설계도서를 검토하고 그 결과를 발주청에 보고하여 발주청으로 하여금 시정·보완 등 필요한 조치를 취하도록 하여야 한다.

건축법 제18조, 제21조 제5항에 의하면 공사감리자는 공사를 완료한 때에는 감리완료보고서를 작성하여 건축주에게 제출하여야 하고, 건축주가 건축공사를 완료한 후 건축물을 사용하고자 하는 경우에는 공사감리자가 작성한 감리완료보고서를 첨부하여 사용승인을 신청하여야 한다고 규정하고 있다. 

특별한 사정이 없는 한 공사감리자의 감리업무는 감리대상 공사가 완료된 후 감리완료보고서를 작성함으로써 더 이상 당해 건축물에 대한 감리를 필요로 하지 아니하게 되어야 완료된다(대법원 1992. 11. 24. 선고 91누12172 판결 참조).

공사감리자로서 감리계약상 채무를 이행하지 않았다거나, 법령상의 주의의무를 다하지 아니한 과실이 있다고 볼 수 없다고 판단하면, 법원은 건축주가 감리자에 대한 채무불이행으로 인한 손해배상청구를 기각하게 된다(대법원 2019. 4. 25. 선고 2018다47694 판결). 

Ⅶ. 건축감리업무의 엄정성

건축감리업무는 단순한 시공 과정의 확인을 넘어, 사회적 책임과 직결된 필수적인 절차임을 인식하고 이를 엄격하게 수행해야 한다. 첫째, 건축물은 생명과 재산을 보호해야 하므로, 설계와 시공 단계에서 발생할 수 있는 결함이나 오류를 사전에 발견하고 해결해야 한다. 감리 업무를 철저히 수행하지 않으면 구조적 결함, 자재 부실, 시공 오류 등으로 인해 건축물이 붕괴하거나 화재 등 안전사고가 발생할 위험이 높아진다. 

둘째, 건축물이 설계와 규정에 따라 적합하게 시공되었는지 확인하여 품질을 유지해야 한다. 품질이 보장되지 않은 건축물은 사용자의 불만을 초래하거나, 장기적인 유지보수 비용 증가로 이어진다. 셋째, 건축법 및 관련 규정, 표준을 준수하지 않을 경우 법적 제재를 받는다. 감리 업무는 이러한 규정을 준수하도록 유도하고, 법적 문제를 예방하는 중요한 역할을 한다.

넷째, 감리 과정에서 발생 가능한 문제를 조기에 발견하여 수정하면 추가 공사비용이나 재시공 비용을 줄일 수 있다. 잘못된 시공으로 인한 건축물 손상은 장기적인 경제적 손실로 이어진다. 프로젝트 신뢰도 및 평판 유지 때문이다. 철저한 감리 업무는 건축주, 시공자, 설계자 간의 신뢰를 강화하며, 프로젝트의 성공적인 완료를 보장한다.

여섯째, 잘못된 시공이나 부실 자재 사용은 자원의 낭비와 환경 오염을 초래한다. 철저한 감리는 자재 사용을 최적화하고 에너지 효율적인 건축물을 보장하여 지속 가능성을 촉진한다. 일곱째, 환기, 채광, 단열, 방음 등 사용자 편의와 복지와 직결되는 요소들이 제대로 시공되었는지 확인해야 한다. 감리를 철저히 수행하지 않으면 건축물이 거주자에게 건강 문제를 초래할 수 있다.

건축감리업무는 건축 프로젝트의 품질, 안전, 일정 및 비용 관리를 위해 필수적인 역할을 수행한다. 건축감리란 건축물의 설계도서와 관련 법령에 따라 시공이 적정하게 이루어지는지 점검하고 확인하는 업무이다. 감리자는 공사 현장의 관리 감독뿐만 아니라 법적, 기술적, 품질적 기준을 충족하도록 공사를 지도하고 지원하는 중요한 역할을 한다. 

감리자는 건축주, 시공사와 별개로 독립된 입장에서 감리 업무를 수행해야 하며, 중립적인 자세를 유지해야 한다. 감리 업무를 수행하기 위해서는 건축 관련 전문 지식과 현장 경험이 필요하며, 공사 단계별로 다양한 기술적 사항을 검토해야 한다. 감리자는 관련 법령 및 기준에 따라 공사가 적법하게 수행되도록 확인하고 시정해야 한다.

감리 업무는 건축물의 품질과 안전에 직결되기 때문에 매우 엄정하고 철저하게 이루어져야 한다. 시공이 설계도서에 따라 정확하게 이루어졌는지 세부적으로 검토해야 한다. 공사 과정에서 부실시공이 발생하지 않도록 철저히 감독하고, 문제가 발생하면 즉시 시정 조치를 지시해야 한다.

감리자는 현장의 안전사고를 예방하기 위해 작업환경이 법적 기준에 부합하는지 확인해야 한다. 특정 이해관계자에게 유리하거나 불리한 판단을 하지 않도록 공정성을 유지해야 한다.

건축감리자는 건축물의 안전성과 품질 확보를 위한 책임을 진다. 감리 업무를 소홀히 하여 문제가 발생한 경우, 건축법에 따라 민사적, 형사적 책임을 질 수 있다. 감리자는 건축물의 안전과 사용자 보호를 위해 책임을 다해야 하며, 공공의 안전을 위협하는 부실 시공을 방지해야 한다. 

Ⅷ. 건축감리자의 기본 자세

건축에 있어서 가장 중요한 설계와 감리는 원칙적으로 건축사가 담당한다. 건축의 출발점은 건축설계다. 건축설계자가 건축설계를 할 때 특별히 주의해야 할 사항은 다음과 같다. ① 법규 및 인허가 관련 사항, ② 구조 및 안전성, ③ 사용자의 편의성과 기능성, ④ 미관 및 디자인, ⑤ 에너지 효율 및 친환경 설계, ⑥ 시공 가능성 및 경제성, ⑦ 기술 및 스마트 건축 적용, ⑧ 소방 및 방재 계획, ⑨ 소음 및 프라이버시 보호, ⑩ 향후 확장성 및 유지보수 고려 등이다. 

감리자는 건축 과정에서 핵심적인 역할을 맡아 건축물의 성공적인 완공을 위한 중요한 보증인이다. 감리자는 그 책임과 역할을 인지하고 항상 전문가로서의 태도와 자세를 유지해야 한다. 감리자는 건축주, 설계자, 공사업자 등 이해관계인 사이에서 중립적이고 객관적인 입장에 서야 한다. 외압이나 사적 이해관계에 흔들리지 않도록 공정성을 유지하여야 한다. 

건축감리는 건축물의 안전성과 품질을 확보하기 위하여 중요하다. 감리자는 시공 과정에서 설계도서와 법령에 부합하는지를 확인하고, 부적절한 시공이나 자재 사용을 방지하며, 공사 현장의 안전을 감독한다. 이를 통해 건축물의 완성도가 높아지고, 사용자와 공공의 안전이 보장된다. 건축주는 감리 업무 수행에 필요한 자료를 제공하고, 감리자는 이를 토대로 업무를 수행한다. 

건축사는 자신의 업무가 사회적 안전과 직결된다는 사실을 잊어서는 안 된다. 감리는 설계와 시공의 질을 보장하기 위한 객관적인 위치에서 수행되어야 하며, 감리사는 개인적 이익이나 편향된 판단을 배제하여야 한다. 

건축 기술과 관련 규정은 지속적으로 변화하고 발전한다. 최신 기술과 법규를 이해하고 적용하는 것은 감리사의 기본 임무다. 새로운 정보를 배우고 업데이트하려는 노력을 게을리해서는 안 된다. 감리자는 건축 현장에서 발생하는 다양한 상황을 관리하고 조율해야 하는 리더십을 발휘해야 한다. 모든 관계자가 신뢰할 수 있는 전문가로 행동해야 한다.

감리자는 건축법 및 관련 규정을 준수하며, 이를 근거로 공사 진행 상황을 감독해야 한다. 감리 과정에서의 부주의는 안전사고나 법적 분쟁을 초래할 수 있다. 건축물이 설계도서 및 규정에 맞게 시공되도록 철저히 관리해야 한다. 사용 자재의 품질, 공정의 적정성, 시공 기술의 정확성을 확인하고 기록으로 남겨야 한다.

공사 현장에서의 안전은 가장 중요한 요소이다. 감리자는 작업 환경이 안전한지, 작업자가 안전 수칙을 준수하는지 확인하여 사고를 예방해야 한다. 감리 업무에서 모든 사항은 문서로 기록되고 보관되어야 한다. 이러한 기록은 공사 완료 후에도 중요한 증거 자료가 될 수 있다.

발주자, 설계자, 시공자와 원활한 소통을 유지하며, 갈등이 발생할 경우 이를 중재하고 해결하는 역할을 해야 한다. 문제 상황에서 감리자의 합리적 판단은 프로젝트의 성패를 좌우할 수 있다. 건축감리를 맡은 건축사는 단순히 공사를 관리하는 역할을 넘어, 건축물의 완성도가 사회적 안전과 직결된다는 점을 항상 염두에 두고 전문성을 발휘해야 한다. 철저한 업무 수행과 책임감 있는 태도가 성공적인 감리의 핵심이다.

Ⅸ. 부실감리로 인한 하자에 대한 책임

건축감리자의 잘못으로 발생하는 하자에는, ① 감리자가 설계 도서와 다르게 시공되었음을 제대로 점검하거나 지적하지 않아 발생한 하자, ② 부적절한 자재 사용, 공사 불량 등을 감리자가 발견하지 못했거나 적절히 대응하지 않아 발생한 하자, ③ 감리자가 안전 규정을 준수하지 않거나 시공상의 위험 요소를 방치하여 발생한 구조적 하자, ④ 감리 업무 수행 시 건축법 등 관련 법규를 준수하지 않아 발생한 하자 등이 있다. 

건설기술용역업자 등이 건설기술용역, 건축설계, 공사감리 또는 건설공사를 성실하게 수행하지 않음으로써 부실공사가 발생하였거나 발생할 우려가 있는 경우에는 벌점을 주는 등 행정제재를 할 수 있다. 

건설기술진흥법 제53조 제1항에서 정한 ‘부실공사’란 건축법 등 각종 법령·설계도서·건설관행·건설업자로서의 일반 상식 등에 반하여 공사를 시공함으로써 건축물 자체 또는 그 건설공사의 안전성을 훼손하거나 다른 사람의 신체나 재산에 위험을 초래하는 것을 의미한다. 안전성의 훼손으로 인하여 건축물이나 공사현장에 안전상의 문제가 발생하는 등 위험이 현실화된 경우에만 부실시공에 해당한다고 볼 것은 아니다(대법원 2019. 11. 15. 선고 2018두64924 판결).

갑 건설회사는 준공 후, 건물 외벽 석재가 탈락하였다는 하자로 법원에서 건축주에게 2억8,000만 원을 배상하는 판결을 선고받고 그 판결은 대법원에서 확정되었다. 시공사가 석재를 고정하는 핵심 자재인 긴결철물을 설계의 절반만 사용하고 나머지는 접착용 에폭시로 대체한 잘못이 인정되었기 때문이다. 

그러나 건축주는 부분 보수로 불충분하다는 이유로 시공사의 부실시공을 제대로 감독하지 못한 감리 책임을 물어 다시 재판을 시작했다. 
전체 ‘전면 재시공’ 비용 27억 원에서 시공사로부터 배상받은 2억8,000만원을 제외한 24억2,000만 원을 청구한 것이다. 법원은 감리책임을 인정하여 감리를 담당했던 회사에 대해 5억2,000만 원을 손해배상금으로 지급하라고 판결을 선고하였다. 감리회사는 감리비로 2억1,600만 원을 받았을 뿐인데, 애써 감리를 하고 그 두 배가 넘는 금액을 건축주에게 손해배상금으로 물어주게 되었던 것이다. 

Ⅹ. 부실감리의 원인 및 대책

최근에 어떤 언론사에서 아파트 건설 현장에서 철근 누락을 문제 삼아 부실 공사를 지적한 감리자를 해고하고, 감리사 전체를 교체한 사례를 보도함으로써 커다란 사회문제가 된 바 있다. 막강한 힘을 가진 시공사와 시행사는 때로 원칙대로 업무를 수행하는 감리자를 해고하기도 하고, 심지어는 그 감리자가 소속된 감리회사 전체를 교체하기도 한다. 이러한 압력을 견디지 못하고 적당히 부실공사를 눈감아주면, 나중에 부실공사 및 하자가 문제되면 모든 화살은 감리자에게 돌아온다.

건설 현장에서 감리는 부실공사를 막는 가장 중요한 역할을 담당한다. 그러나 이러한 감리자에 대한 시공사와 시행사의 압력과 압박은 지속적으로 가해진다. 시공사와 시행사는 부실시공 논란이 불거지면 많은 경우 감리에게 책임을 미룬다. 건축감리자가 공사업자의 잘못을 눈감아주거나 묵인하는 경우, 감리자는 법적, 행정적, 민사적, 형사적 책임을 질 수 있다.

감리자의 부실 감리로 인해 공사 품질에 문제가 발생하거나 안전사고가 발생하여 피해가 생기면, 감리자는 공사 발주자(건축주) 또는 제3자(피해자)에게 손해배상 책임을 질 수 있다. 이 경우 감리자는 공사업자와 함께 연대책임을 질 수 있다.
 
감리자가 건축법령에 따른 의무를 이행하지 않거나 부실하게 이행할 경우, 건축법 제25조 및 관련 규정에 따라 처벌을 받을 수 있다. 이 경우 벌금이나 자격정지, 감리자 등록 취소 등의 행정처분이 내려질 수 있다.

감리 부실로 인해 안전사고가 발생하여 인명 피해가 생길 경우, 감리자는 형법 제268조에 따른 업무상 과실치사상죄로 처벌될 수 있다. 공적 보고서나 감리 일지를 허위로 작성하고 이를 제출했다면, 허위 공문서 작성 및 동행사죄로 처벌받을 수 있다. 공사업자의 불법 행위를 알고도 묵인했다면, 감리자도 공범으로 간주되어 형사처벌을 받을 수 있다.

건축감리업무를 제대로 수행하지 않으면, 건축물의 안전과 품질, 프로젝트의 전반적인 진행에 부정적인 영향을 미친다. 설계 기준이나 건축법규를 준수하지 않으면 구조적 결함이 발생한다. 부실공사로 건축물의 안전성이 떨어지고, 붕괴 위험이 증가하고, 장기적으로 유지보수 비용이 늘어난다. 

자재의 품질 미확인 또는 부적절한 자재 사용으로 건축물의 성능이 저하되며, 마감 품질이 떨어지고, 외관 및 기능에 문제가 생긴다. 시공 현장에서의 안전 관리 소홀로 인한 인명사고 위험이 발생한다. 설계와 시공 과정에서 발생하는 문제를 사전에 발견하지 못하면, 공사가 지연되고, 추가 공사나 수정 작업이 필요하게 된다. 

건축법규 및 관련 규정을 준수하지 않으면 행정처분이나 벌금, 사용승인 불가 등의 문제가 발생한다. 하자로 인해 건축주와 감리자, 시공자 간 분쟁이 생긴다. 부실공사는 재난 사고로 이어질 수 있으며, 이는 지역사회에 피해를 주고, 건축물의 가치 하락으로 인해 지역 경제에도 부정적인 영향을 미친다. 감리 업무의 전문성을 강화하고, 철저한 감독과 확인 절차를 도입하고, 정기적인 교육과 자격 요건 강화로 감리자의 책임의식을 강화시켜야 한다.  

건축감리자는 감리계약에 따른 채무불이행책임을 지고, 민법 제750조의 규정에 의한 불법행위책임을 부담한다. 감리자가 계약에서 정한 의무를 다하지 않아 건축물에 하자나 손해가 발생하면 책임을 부담하며, 민법 제390조에 따라 손해배상의 대상이 될 수 있다. 감리자가 고의 또는 과실로 건축주나 제3자에게 손해를 끼친 경우, 손해배상책임이 발생한다. 

건축감리자는 건축법에 따라 현장에서 불법 행위나 부적합한 시공이 이루어지지 않도록 관리할 책임이 있다. 이를 위반할 경우 행정처분(영업정지, 자격정지) 또는 형사책임을 질 수 있다. 시공자가 하자를 발생시켰더라도 감리자가 이를 적시에 발견하거나 조치하지 않았다면, 감리자는 시공자와 연대책임을 질 수 있다.

동일한 공사에서 공사감리자의 감리계약에 따른 채무불이행으로 인한 손해배상채무와 공사시공자의 도급계약에 따른 채무불이행으로 인한 손해배상채무는 서로 별개의 원인으로 발생한 독립된 채무이나 동일한 경제적 목적을 가진 채무이므로 서로 중첩되는 부분에 관하여 부진정연대채무의 관계에 있다(대법원 2015. 2. 26. 선고 2012다89320 판결 참조).

Ⅺ. 감리자의 책임 범위

감리자가 주의 의무를 다하지 않아 하자가 발생했다면, 민법상 불법행위 책임 또는 채무불이행 책임을 질 수 있다. 감리 계약에 따른 의무를 위반한 경우 민법 제390조(채무불이행)의 규정에 의한 손해배상의 책임이 발생한다. 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 경우 민법 제750조(불법행위)의 규정에 의한 손해배상의 책임이 발생한다. 

하자가 시공자의 잘못과 감리자의 부주의가 복합적으로 발생한 경우, 감리자는 시공자와 공동으로 책임을 질 수 있다. 감리자는 시공자의 하자에 대해 직접적인 책임을 지지는 않으나, 감리 업무의 소홀로 하자가 발생한 경우 일정 부분 배상 책임을 부담한다.

하자가 중요하지 아니하면서 동시에 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 하자의 보수나 하자의 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수는 없고 하자로 인하여 입은 손해의 배상만을 청구할 수 있다. 이러한 경우 하자로 인하여 입은 통상의 손해는 특별한 사정이 없는 한 도급인이 하자 없이 시공하였을 경우의 목적물의 교환가치와 하자가 있는 현재의 상태대로의 교환가치와의 차액이 된다.

공사감리자가 감리계약상의 채무를 이행하지 아니하였는지는 당시 일반적인 공사감리자의 기술수준과 경험, 미시공 또는 변경시공 하자의 위치와 내용, 공사의 규모 등에 비추어 그러한 하자의 발견을 기대할 수 있었는지 여부에 따라 판단하여야 한다.

동일한 공사에서 공사감리자의 감리계약에 따른 채무불이행으로 인한 손해배상채무와 공사시공자의 도급계약에 따른 채무불이행으로 인한 손해배상채무는 서로 별개의 원인으로 발생한 독립된 채무이나 동일한 경제적 목적을 가진 채무이므로 서로 중첩되는 부분에 관하여 부진정연대채무의 관계에 있다(대법원 2017. 12. 28. 선고 2014다229023 판결).

공동불법행위 책임은 가해자 각 개인의 행위에 대하여 개별적으로 그로 인한 손해를 구하는 것이 아니라 그 가해자들이 공동으로 가한 불법행위에 대하여 그 책임을 추궁하는 것이다. 공동불법행위로 인한 손해배상책임의 범위는 피해자에 대한 관계에서 가해자들 전원의 행위를 전체적으로 함께 평가하여 정하여야 하고, 그 손해배상액에 대하여는 가해자 각자가 그 금액의 전부에 대한 책임을 부담하는 것이다.

가해자 1인이 다른 가해자에 비하여 불법행위에 가공한 정도가 경미하다고 하더라도 피해자에 대한 관계에서 그 가해자의 책임 범위를 위와 같이 정하여진 손해배상액의 일부로 제한하여 인정할 수는 없다(대법원 2001. 9. 7. 선고 99다70365 판결).

지방자치단체의 장 또는 계약담당자가 그 검사를 위임받아 수행한 전문기관으로부터 검사결과를 검사조서로 작성·보고받고 이를 확인하여 승인하는 의미로 검사조서에 결재하였다면 그와 같이 결재된 검사조서는 허위공문서작성죄의 객체인 공문서에 해당한다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2010도875 판결).

공사감리자가 관계 법령과 계약에 따른 감리업무를 소홀히 하여 건축물 붕괴 등으로 인하여 사상의 결과가 발생한 경우에는 업무상과실치사상의 죄책을 면할 수 없다(대법원 2010. 6. 24. 선고 2010도2615 판결).

설계도서에 따라 기둥과 보의 접합부에 적절한 보강조치가 행하여진 상태에서 공사가 진행되는지 여부 등을 확인하고 지도하는 업무는 공사감리 책임자의 업무 범위에 포함된다. 감리자가 시공회사자의 시공능력을 과신한 나머지 위와 같은 업무를 제대로 수행하지 아니하는 등 업무상 주의의무를 게을리하여 이 사건 사고의 원인을 제공하였다면 업무상과실치사상죄가 성립한다(대법원 2010. 6. 24. 선고 2010도2615 판결).

설계용역계약상의 채무불이행으로 인한 손해배상채무와 공사도급계약상의 채무불이행으로 인한 손해배상채무는 서로 별개의 원인으로 발생한 독립된 채무이나 동일한 경제적 목적을 가진 채무로서 서로 중첩되는 부분에 관하여는 일방의 채무가 변제 등으로 소멸하면 타방의 채무도 소멸하는 이른바 부진정연대의 관계에 있다(대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다19378 판결 등 참조).

Ⅻ. 공사감리자 책임 한계

감리보고서에 기재가 요구되는 의견의 범위에는 당해 건축물이 설계도서대로 적법하게 시공되었는지를 확인한 내용도 포함된다(대법원 2004. 8. 16. 선고 2004도1341 판결 참조). 감리자가 법령을 위반하거나 업무를 소홀히 할 경우, 과태료 부과 또는 면허 취소 등의 행정처분을 받을 수 있다. 감리자의 부주의로 인해 공사 품질에 문제가 생기거나 사고가 발생하면 민사적 손해배상 책임을 질 수 있다. 감리자가 안전 의무를 소홀히 하여 사고로 인명 피해가 발생한 경우, 형사적 처벌을 받을 수 있다.

공사감리자가 작성·제출하는 감리중간보고서와 감리완료보고서에는 시공자를 기재하도록 요구되어 있지 않고, 위 각 보고서의 “법령에의 적합 여부” 또는 “감리의견”란에는 본래적인 공사감리업무 수행의 결과로서의 공사감리자의 의견이나 판단을 기재하면 되는 것이고, 공사감리자가 당해 공사를 감리함에 있어서 발견한 일체의 건축법 기타 관계 법령 위반행위의 유무에 관한 공사감리자의 판단과 의견까지 기재하여야 하는 것은 아니다(대법원 2000. 11. 24. 선고 2000도1365 판결).
공사감리자가 감리계약상의 채무를 이행하지 아니하였는지는 당시 일반적인 공사감리자의 기술수준과 경험, 미시공 또는 변경시공 하자의 위치와 내용, 공사의 규모 등에 비추어 그러한 하자의 발견을 기대할 수 있었는지 여부에 따라 판단하여야 한다(대법원 2017. 12. 28. 선고 2014다229023 판결). 

 

ⅩⅢ. 글을 맺으며

감리자는 법과 원칙대로 철저하게 감리를 하여야 하고, 건축주나 시공자가 부탁한다고 인정에 끌려 제대로 감리를 하지 않았다가는 나중에 큰 책임을 져야 한다는 사실을 잊어서는 안 된다.

날이 갈수록 건축물에 대한 안전문제가 중요한 사회적 이슈가 되고 있다. 물론 건축물의 안전사고는 시공사의 부실공사로 인한 것이 주된 원인임은 틀림없지만, 그에 못지않게 부실감리, 부실설계도 중요한 한몫을 한다고 보아야 한다. 

특히 현대사회에서는 대형건축물, 주상복합건물, 공항시설물이나 교량 등이 규모에서 확대되고, 많은 사람들이 주거하거나 이용하고 있기 때문에, 건축물이나 시설물에서 붕괴 기타 안전사고가 발생하는 경우 인명피해가 크고, 재산상 손실이 엄청나다. 건축과 소방 등에 관한 법령과 기준은 점점 복잡하고 수시로 개정되고 있기 때문에 감리자의 입장에서는 법과 규정대로 모든 것을 원칙대로 엄격하게 감리업무를 수행하여야 할 것이다.

 

 

 

 

 

글. 김주덕 Kim, Choodeok 법무법인 태일 대표변호사

 

 

김주덕 법무법인 태일 대표변호사

 

김주덕 변호사는 서울대학교 법과대학을 졸업했다. 대구지검 특별수사부, 대전지검 특별수사부장, 제천지청장, 서울서부지검 형사1부장, 대검찰청 환경과장, 법무부 검찰국 검사, 서울 중앙지검 공판부장 등을 역임했으며 현재 법무법인 태일 대표변호사로 근무하고 있다. 2022년 8월까지 법학전문대학원평가위원회 위원장을 역임했다.

cdlaw@hanmail.net