건축물 사용승인의 법적 문제 2025.6

Legal issues concerning Approval for Use of Building

 

 

 

Ⅰ. 글의 첫머리에

 

건축물의 사용승인은 건축법상 중요한 절차로서, 건축물이 안전하게 사용될 수 있도록 하기 위한 최종 확인 단계이다.1) 이는 단순히 물리적 완공을 넘어 건축물의 사용이 법적, 기능적, 환경적 기준을 충족하는지를 평가하는 과정으로, 건축물의 사용이 공공의 안전과 복리를 보호하기 위해 필수적인 절차로 자리 잡고 있다.

사용승인 절차는 건축물의 법적 지위와 그 활용 가능성을 결정하는 핵심 요소로서, 건축물의 소유자, 사용자 및 일반 대중 모두에게 중요한 의미를 가진다. 특히 현대의 건축물은 그 규모와 복잡성이 커지고, 다양한 용도와 기능을 수용해야 하기 때문에, 이에 대한 안전성, 편의성 및 환경적 영향을 고려한 철저한 검토가 필수적이다.

사용승인은 이러한 요구를 충족하기 위해 건축물의 구조적 안정성, 소방 안전, 위생 환경, 에너지 효율성 등을 종합적으로 평가하는 과정으로서, 도시의 질서를 유지하고 주민의 안전을 보장하는 중요한 제도이다.

여기에서는 건축물 사용승인의 요건 및 절차, 임시사용승인, 사용승인거부처분, 사용승인처분취소, 하자있는 사용승인처분 등에 관하여 순차로 살펴보기로 한다.

 

 

 

Ⅱ. 건축물의 사용승인의 의의

 

건물은 최종적으로 사용승인을 받아야 비로소 사용 수익할 수 있다. 사용승인을 받지 못하면, 건물을 사용할 수 없기 때문에 막대한 손해를 보게 된다. 사용승인은 건축물이 설계도서대로 시공되었는지 여부와 감리완료보고서, 공사완료도서 등이 적합하게 작성되었는지 여부를 검사한 다음, 검사에 합격하여야만 가능하다.2)

건축주가 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하려면 공사감리자가 작성한 감리완료보고서와 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다(건축법 제22조 제1항).

허가권자는 사용승인신청을 받은 경우 검사를 실시하고, 검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서를 내주어야 한다.3) ① 사용승인을 신청한 건축물이 이 법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지의 여부, ② 감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지의 여부.

건축주가 사용승인을 받은 경우에는 다음 각 호에 따른 사용승인·준공검사 또는 등록신청 등을 받거나 한 것으로 본다. 배수설비의 준공검사 및 개인하수처리시설의 준공검사, 지적공부의 변동사항 등록신청, 승강기 설치검사, 보일러 설치검사, 전기설비의 사용전검사, 정보통신공사의 사용전검사, 기계설비의 사용 전 검사, 도로점용 공사의 준공확인, 개발 행위의 준공검사, 도시·군계획시설사업의 준공검사, 수질오염물질 배출시설의 가동개시의 신고, 대기오염물질 배출시설의 가동개시의 신고 등이다.

건축주는 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다. 다만, ① 허가권자가 기간 내에 사용승인서를 교부하지 아니한 경우, ② 사용승인서를 교부받기 전에 공사가 완료된 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난·방화 등 기준에 적합한 경우로서 기간을 정하여 임시로 사용의 승인을 한 경우에는 그러하지 아니하다.

 

 

Ⅲ. 건축물 사용승인 요건

 

건축물의 사용승인은 건축법상 매우 중요한 절차로, 건축물이 법적 · 물리적으로 사용 가능한 상태임을 확인하는 행정행위이다.4) 건축물 사용승인이란, 건축공사가 완료된 후 건축주가 건축물을 실제로 사용하기 전에 관할 행정청으로부터 해당 건축물이 관련 법령 및 설계도서에 적합하게 시공되었는지 확인받는 절차를 말한다. 이는 불법 건축물의 사용을 방지하고, 안전성·위생성·환경성 등의 기준을 충족했는지 확인하기 위한 것으로, 건축물의 ‘합법적인 사용’을 허용하는 최종 행정절차이다.

건축법 제22조 및 제25조 등에 따라, 사용승인을 받기 위해서는 다음과 같은 요건들이 충족되어야 한다. ① 건축공사의 완료 : 건축물의 구조물, 외부 마감, 주요 설비 공사 등이 모두 완료되어 있어야 한다. ② 현장검사 및 이행 : 사용승인 신청 전 현장조사가 필수이며, 감리자가 작성한 감리완료보고서 또는 공사감독자의 확인이 필요하다. 사용검사 또는 현장확인 결과, 설계도서 및 관계 법령에 위반 사항이 없어야 한다. ③ 준공도서 제출 : 준공 도면, 감리자 확인서, 각종 검사필증(소방완비검사필증, 승강기 검사필 등), 에너지성능보고서 등이 제출되어야 한다. ④ 기타 관련 법령의 이행 확인 : 소방법, 하수도법, 전기사업법, 장애인편의법, 주차장법 등의 법령이 이행되어야 한다.

사용승인을 받으면 다음과 같은 효과가 발생한다. ① 건축물의 공식적인 ‘사용’ 개시 : 사용승인을 받아야만 건축물을 합법적으로 사용할 수 있다. 승인 전 사용은 불법 사용으로 간주되어 행정처분(사용중지, 과태료, 형사처벌 등) 대상이다. ② 건축물대장의 작성 또는 기재 : 사용승인이 완료되면 관할 행정기관에서 건축물대장에 건축물 현황을 등록한다. ③ 부동산 거래·등기 가능 : 사용승인일 기준으로 등기 및 입주가 가능하다. 특히 분양아파트, 오피스텔 등에서는 실질적으로 사용승인이 부동산 거래의 전제조건이 된다. ④ 기타 행정적 권리·의무 발생 : 지방세 부과, 보험 적용, 영업 인허가, 전기·수도 개설, 교육기관 등록 등 다른 행정행위의 전제가 된다.


Ⅳ. 건축물사용승인의 중요성

사용승인은 건축허가를 받아 건축한 건물이 건축허가사항대로 건축행정목적에 적합한가의 여부를 확인하고, 사용승인서를 교부하여 줌으로써 허가받은 자로 하여금 건축한 건물을 사용 수익할 수 있게 하는 법률효과를 발생시키는 강학상 준법률행위적 행정행위의 일종인 확인행위이다.5)

사용승인은 건축허가대로 건축물이 시공되었는가를 확인하는 것을 주된 내용으로 하는 행정처분으로서 건축물과 설계도가 일치하면 발급한다. 사용승인처분은 사업주체가 입게 될 불이익과 건축행정상의 공익 및 허가조건 위반의 정도 등을 비교·교량하여 행하는 재량행위이다(서울고등법원 2011. 10. 25. 선고 2011누15314 판결).

건축물의 사용승인은 단순한 형식적 절차가 아니라 공공의 안전과 환경 보호를 위한 중요한 과정이기 때문에 재량행위에 해당한다. 사용승인은 행정청에 단순한 형식적 요건 심사를 넘어 실질적인 적합성을 판단할 수 있는 권한을 부여하고 있으며, 이는 재량의 여지가 있는 결정이다.

건축물의 구조 안전성, 소방 성능, 위생 상태 등은 기술적 판단을 필요로 하는 요소이다. 사용승인은 단순히 사적 권리를 확인하는 것이 아니라 공공의 안전과 주변 환경을 보호하기 위한 것이므로, 해당 건축물이 주변 환경에 미치는 영향, 도시 미관, 안전성 등을 종합적으로 고려해야 한다.

이러한 공익적 요소는 개별 건축물마다 상황이 다르므로 일률적인 기준 적용이 어렵고, 상황에 따른 재량적 판단이 필요하다. 사용승인 과정에서 미비점이나 법령 위반 사항이 발견될 경우, 이를 보완하거나 시정하도록 요구할 수 있는 권한이 있다. 이는 단순한 법적 요건 확인을 넘어 건축주에게 개별적이고 상황에 맞는 조치를 요구할 수 있는 권한을 포함하기 때문에 재량의 요소가 크다.

건축물의 건축행위는 건축허가 내지 신고의 대상이 되고, 허가권자는 건축물의 설계도가 관계 법령에 적합한 경우 건축허가서 등을 발급하게 된다.6) 건축허가 등을 통하여 인정받은 설계도대로 건축물이 시공되지 않는다면, 건축허가 등을 통하여 건축물의 안전, 기능 등의 건축법의 목적은 달성될 수 없게 된다.

건축물사용승인은 건축법에 따라 건축허가를 받은 건축물이 설계도서 및 관련 법규에 적합하게 시공되었는지를 확인한 후, 해당 건축물을 사용해도 된다는 행정적 승인을 의미하며, 이는 공공 안전과 위생, 도시계획의 적정성을 확보하기 위해 필수적인 절차이다.7)

어떠한 건축물이 완공된 후 사용승인을 받았다면 그 건축물은 설계도서에 표시된 용도의 건축기준에 적합하게 건축되었다고 할 것이므로, 사용승인 자체가 위법하다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 당해 건축물의 사용승인 당시 용도는 건축허가 및 사용승인 당시 설계도서에 표시된 건축물의 용도라고 할 것이다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2008두19673 판결 참조, 서울고등법원 2019. 11. 1. 선고 2019누41432 판결).8)

건축허가를 받아 건축되었으나 사용승인을 받지 못한 건축물의 소유자는 그 건축물이 건축허가와 전혀 다르게 건축되어 실질적으로는 건축허가를 받은 것으로 볼 수 없는 경우가 아니라면 공익사업법 시행령 제40조 제3항 제1호에서 정한 무허가건축물의 소유자에 해당하지 않는다. 이 사건 주택은 건축허가를 받아 건축되었으나 사용승인을 받지 않은 건축물에 해당되어 이주대책의 대상이 되는 건축물에 해당한다(대법원 2013. 8. 23. 선고 2012두24900 판결).

피고인은 5층 건물을 매입하고, 관할관청의 허가를 받지 아니한 채 교육연구시설로 승인받은 건물의 2, 4층, 근린생활시설로 승인받은 건물의 3, 5층에 격벽을 설치하여 각 층을 11개 호실로 분할하고 각 방마다 취사시설, 화장실 등을 설치한 후, 건물을 임대함으로써 위 건물 2~5층(각 층 면적 365.25㎡)을 숙박시설로 용도 변경하였다. 법원은, 피고인을 징역 6월에 처한다. 다만 이 판결 확정일로부터 1년간 위 형의 집행을 유예한다는 판결을 선고하였다(인천지방법원 2018. 12. 12. 선고 2018고단6911 판결).9)
건축물의 용도변경은 허가를 받거나 신고를 하고 해야 하는 행위라는 점에서 사용승인과는 다르고 건축행위와는 같다. 건축허가를 받아 건축된 건축물의 소유자가 허가를 받거나 신고를 하지 않고 건축물의 용도를 변경한 경우와 건축허가를 받아 건축된 건축물의 소유자가 사용승인을 받지 못한 경우는 구별된다(수원지방법원 2012. 4. 19. 선고 2011구합15689 판결).

건축물분양법 제10조 제1항의 ‘분양신고를 하지 아니하고 건축물을 분양한 사람’이라 함은 적법한 분양신고를 하지 아니한 채 위 법률의 적용 대상인 일정한 건축물에 관하여 그 사용승인 전에 피분양자들과 판매계약, 즉 분양계약을 체결한 사람을 의미한다. 적법한 분양신고를 할 수 있는데도 스스로 이를 하지 아니한 경우뿐만 아니라, 적법한 분양신고의 요건을 갖추지 못한 탓에 분양신고와 수리라는 규제 절차를 회피하고자 분양신고를 하지 아니한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 범죄가 성립할 수 있다(대법원 2013. 10. 24. 선고 2011도12708 판결).


Ⅴ. 사용승인 없는 건축물 사용행위

사용승인을 받지 않고 건축물을 사용하는 경우에는 제재를 받는다. 건축법 제79조 제1항에 따라 사용승인을 받지 않고 건축물을 사용하거나, 사용승인을 받은 범위를 벗어나 사용한 경우에는 최대 5,000만 원의 과태료가 부과될 수 있다. 과태료의 부과는 건축주뿐만 아니라, 실제 건축물을 사용하는 자에게도 적용될 수 있다.10)

사용승인 없이 사용 중인 건축물은 시·군·구청장 또는 시장이 사용 중지 명령을 내릴 수 있다. 이 명령을 위반할 경우 추가적인 과태료나 형사처벌이 뒤따를 수 있다. 사용승인 없이 건축물을 사용할 경우, 법적 절차를 거쳐 철거 명령이 내려질 수도 있다. 불법 사용으로 인해 건축물의 구조적 안전성이 문제될 수 있어 원상복구를 명령받을 수 있다.

사용승인이 없는 건축물은 전기, 수도, 가스, 통신 등 기본적인 공공 서비스의 공급이 제한될 수 있다. 사용승인 증명서가 없으면 건축물 대장에 등록되지 않아 매매나 임대가 사실상 불가능할 수 있다. 사용승인이 없으면 건축물에 대한 등기가 제한될 수 있으며, 이로 인해 저당권 설정, 대출, 재산권 이전 등 재산권 행사에 큰 제약이 발생한다.
건축물 사용 중 안전사고가 발생할 경우, 건축주나 사용자는 그에 대한 민사적 책임을 질 수 있다. 사용승인 없이 사용하다가 화재, 붕괴 등 사고가 발생하면 보험 보상도 제한될 수 있다. 사용승인 없이 사용된 건축물에 대해서는 건축주에게 시정 명령이 내려질 수 있으며, 이를 이행하지 않을 경우 추가적인 행정처분이 가능하다. 예를 들어, 사용 중지나 영업정지와 같은 강력한 행정 조치가 뒤따를 수 있다.

건축물에 대한 사용승인제도(사용검사제도)는 국민의 생명, 신체, 재산을 보호하고, 안전하고 적법한 건축행위를 보장하기 위해 매우 중요한 행정절차이다. 사용승인 없이 건축물을 사용하는 것은 법적으로 금지되어 있으며, 이를 어길 경우 처벌과 행정제재가 따른다. 

사용승인제도는 ① 건축물의 최종 안전점검 단계이다. 사용승인은 건축물이 설계도대로 시공되었는지, 구조적 안전성, 화재 안전, 위생설비, 에너지 효율성, 장애인 편의시설 등 각종 법령 기준을 최종적으로 점검하는 절차이다. 따라서 부실시공이나 불법 변경이 있었다면 이 단계에서 적발되어야 한다. ② 공공의 안전 확보를 목적으로 한다. 대형 건축물의 경우, 사용승인이 나야만 다중 이용시설로 활용할 수 있기 때문에, 붕괴·화재 등 대형 참사를 사전에 방지하는 핵심 제도이다. ③ 책임소재를 명확하게 한다. 사용승인이 있음으로써 건축주, 시공자, 감리자, 설계자, 공무원의 법적·행정적 책임 범위를 나눌 수 있게 된다. 

붕괴사고 발생 시 사용승인을 해준 공무원이 직접 책임을 져야 하는지는 상황에 따라 다르다.11) 그러나 공무원이 다음과 같은 경우라면 책임이 발생할 수 있다. 현저한 과실 또는 의도적인 직무유기, 명백한 불법사항이나 설계오류, 중대한 하자 등이 있음에도 이를 알고도 승인한 경우 등이다. 

업무상 과실치사상죄 등이 문제될 수 있다. 실제로 삼풍백화점, 성수대교 붕괴 등의 경우, 일부 공무원이 형사처벌을 받은 사례도 있다. 공무원의 고의 또는 중대한 과실로 인해 피해가 발생했다면, 피해자는 국가배상법에 따라 국가 또는 지방자치단체를 상대로 손해배상 청구 가능하다. 이 경우, 국가가 대신 배상한 후 해당 공무원에게 구상권을 청구할 수도 있다.

건축물의 하자는 사용승인 시점을 기준으로 크게 사용승인 전 하자와 사용승인 후 하자로 나누어 볼 수 있다. 이 두 하자는 법적 책임, 보수의무, 손해배상 범위, 소송에서의 입증 책임 등에서 중요한 차이가 있으며, 이를 명확히 구별하는 것은 실무적으로 매우 중요하다.

사용승인 전 하자(Pre-Approval Defects)는 건축물이 사용승인을 받기 전, 즉 준공검사 단계에서 발견된 하자로서, 시공자의 시공상 과실, 설계 오류, 자재 불량 등이 원인일 수 있다.

사용승인 후 하자(Post-Approval Defects)는 사용승인 후, 즉 건축물이 사용된 후에 발생하거나 발견된 하자로서, 구조적 문제, 재료의 내구성, 시공 품질 저하 등이 주된 원인이다. 하자담보책임은 시공자가 기본적으로 부담하지만, 사용 후의 관리 소홀이나 외부 요인으로 인한 하자는 건축주나 관리자의 책임일 수 있다.


Ⅵ. 검사업무대행건축사의 책임

건축물의 사용승인을 받기 위해서는, 건축사(감리자)가 사용 전 검사업무를 수행하고, 관련 서류를 작성하여 관할 관청에 제출해야 한다. 이 과정에서 건축사는 단순한 기술 전문가가 아니라, 공공의 안전을 책임지는 전문가로서 법적·윤리적 책임을 진다. 건축사의 검사업무의 주요 내용은, 건축물이 설계도서 및 인·허가 사항대로 시공되었는지 확인, 구조, 방화, 설비, 피난, 위생 등 법적 기준 충족 여부 점검, 하자 및 부실시공 여부 확인, 공사 완료 후 사용승인 신청에 필요한 감리완료보고서 작성, 감리일지 및 점검 결과 기록 유지 등이다.

건축사의 의무는, 첫째, 사실에 근거한 감리 및 보고이다. 건축사는 현장 확인 없이 형식적으로 사용승인 서류를 작성해서는 안 된다. 보고서에 허위나 과장이 있으면, 이는 위법행위로 간주된다. 둘째, 공공의 안전에 대한 전문직의 책임이다. 단순히 건축주의 이익을 대변하는 것이 아니라, 국민의 생명과 재산을 보호할 책임이 있는 공적 전문가이다. 감리를 ‘서류감리’처럼 처리하거나 공사현장을 보지 않고 결과만 조작하는 경우, 그 책임이 중대하다. 셋째, 관련 법령의 숙지 및 준수이다. 건축법, 건축사법, 관련 고시 등에서 정한 기준을 철저히 이해하고 이를 준수해야 한다. 

건축사의 검사업무 미비, 허위보고, 부실감리로 인해 건축물에 하자·붕괴·화재 등이 발생하면, 손해배상책임을 질 수 있다. 피해자는 건축주, 입주자, 제3자 등이며, 법원은 그 책임을 상당히 무겁게 본다. 고의 또는 중대한 과실로 부실감리를 하여 인명사고 등이 발생한 경우에는 업무상 과실치사상죄, 허위공문서작성죄로 처벌될 수 있다. 건축사법 제25조에 따라 행정처분을 받을 수 있다. 건축법에서 작성하도록 규정하고 있는 감리보고서는 당해 건축물이 건축법 및 관련 법령의 기준에 적합한지 아닌지를 기재하는 문서이며, 건축법 제110조 제6호의 감리보고서를 ‘거짓으로 작성’한 경우 또한 감리자가 당해 건축물의 건축법 및 관련 법령 적합 여부에 관하여 감리보고서에 자신의 인식과 달리 기재하는 행위를 의미한다.

허가권자는 건축물에 대한 사용승인을 내어 줄 때 감리보고서가 적합하게 작성되었는지 여부와는 별도로 건축물이 허가받은 설계도서대로 시공되었는지를 검사하여야 하므로, 감리보고서에는 당해 건축물이 건축법 및 관련 법령에 적합한지만을 기재하는 것으로도 충분하다고 판단된다(광주지방법원 2017. 5. 2. 선고 2016노989 판결).

건축물의 사용승인 업무는 건축물의 안전, 환경, 그리고 공공복리를 보장하기 위한 중요한 행정 절차이다. 이를 담당하는 공무원은 건축물의 최종 안전성을 확인하고, 법적 기준을 충족하는지 심사하는 역할을 맡고 있다. 이는 단순한 서류 검토를 넘어선 기술적 판단과 공익적 책임이 요구되는 직무이다.

사용승인업무를 담당하는 공무원은 ① 정직성과 청렴성(Integrity), ② 전문성 (Professionalism), ③ 책임감 (Responsibility), ④ 객관성 (Objectivity), ⑤ 소통과 협력 (Communication and Collaboration) 등을 필요로 한다.

업무를 수행하는 모든 과정에서 공정성과 청렴성을 유지해야 하며, 금품, 향응 수수 등의 부패 행위를 철저히 배제하고, 개인적 이해관계에 흔들리지 않는 투명한 직무 수행이 필수적이다. 건축, 구조, 소방, 전기, 기계 등 다양한 기술 분야에 대한 전문 지식을 갖추어야 하며, 최신 법령, 기술기준, 건축 동향에 대한 지속적인 학습이 필요하다.

사용승인은 건축물의 최종 안전성을 확인하는 단계이므로, 작은 실수나 간과가 큰 인명사고로 이어질 수 있다. 공공의 안전을 최우선으로 삼는 책임감이 요구된다. 개인적 편견이나 외부 압력 없이 사실과 증거에 기반한 객관적 판단을 내려야 하며, 건축주의 요구나 민원에 휘둘리지 않는 냉철한 판단이 필요하다. 건축주, 시공사, 감리자와의 원활한 소통이 중요하고, 갈등 조정과 문제 해결 능력이 필요하다.

업무상 과실로 인해 인명 사고나 재산 피해가 발생한 경우 손해배상의 책임이 있을 수 있다. 고의 또는 중대한 과실로 인해 안전 점검을 소홀히 하거나 부당하게 사용승인을 한 경우, 업무상 과실치사상죄나 직무유기죄가 성립할 수 있다. 직무 태만이나 법령 위반이 발견될 경우 징계나 인사상의 불이익을 받을 수 있다.

 

 

Ⅶ. 사용승인신청절차

건축물의 사용승인신청은 건축물이 법적, 기술적 기준에 맞게 완성되었음을 확인받고 실제 사용을 개시하기 위해 필요한 절차이다. 사용승인 절차는 건축물의 안전성, 편의성, 환경 적합성 등을 확보하기 위한 중요한 단계로, 관련 법령과 규정을 엄격히 준수해야 한다.12)

사용승인을 신청하는 경우, 필요한 서류는 사용승인신청서, 건축물대장 등재 신청서, 건축물의 배치도, 평면도, 구조도, 설비도, 각종 검사 완료증, 에너지 효율 관련 서류, 기타 법령에서 요구하는 서류 등이다.

건축법 시행규칙 제16조 제3항은 허가권자로 하여금 사용승인신청을 받은 후 7일 이내에 사용승인을 위한 현장검사를 실시하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 규칙 별지 제17호의 (임시)사용승인 신청서 서식에는 처리기간을 7일로 명시하고 있다. 사용승인을 구하는 신청은 민원사무에 해당하므로 이에 대하여는 민원사무처리에 관한 법률 시행령 제15조에 기한 보완요구가 가능하다고 할 것이고, 이 경우 그 보완에 소요되는 기간은 민원처리기간에 산입되지 아니한다.

비록 사용승인신청이 있은 후 7일 이내에 사용승인서가 교부되지 않은 경우에는 건축물을 사용할 수 있다고 하더라도, 구 민원사무처리에 관한 법률 시행령에 기한 보완요구가 있는 경우에는 건축법 제18조 제3항 등의 규정이 바로 적용될 수는 없다(대법원 2007. 7. 27. 선고 2005도1722 판결).

건물의 사용승인처분은 건축물을 사용·수익할 수 있게 하는 데에 그치는 것으로서 건축물에 대하여 사용승인처분이 이루어졌다고 하더라도 그 건축물에 있는 하자나 건축법 등 관계 법령에 위반되는 사실이 정당화되지 않고, 또한 그 건축물에 대한 사용승인처분이 취소된다고 하더라도 그로 인하여 건축주는 사용승인 이전의 상태로 돌아가 그 건축물을 사용할 수 없게 되는 것에 그칠 뿐 곧바로 건축물의 하자 상태 등이 제거되거나 보완되는 것이 아니다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2011두30465 판결).


Ⅷ. 임시사용승인

건축물의 임시사용승인은 건축물이 완공되기 전이거나 일부 공사가 남아 있는 상태에서 특정 부분 또는 전체를 임시로 사용할 수 있도록 허가받는 절차를 말한다. 이는 건축주의 사업 일정이나 입주자의 요구를 반영하여 제한적으로 건축물의 사용을 허용하는 제도이다.

임시사용승인은 건축물의 주요 구조부나 필수 안전 설비가 일정 기준을 충족하여 기본적인 사용이 가능하다고 판단되는 경우 최종 사용승인 전에 임시로 사용을 허가하는 제도로서, 사업의 연속성 보장, 경제적 손실 방지, 조기 입주 또는 영업 개시 지원을 목적으로 한다.

적용범위는, 신축, 증축, 개축, 재축, 이전, 대수선 등 사용승인 대상 건축물. 일부 완공된 부분의 조기 사용을 원하는 대규모 복합시설, 산업단지, 상업용 건물 등이다. 그러나 구조적으로 안전하지 않은 건축물, 주요 법적 요건이 충족되지 않은 경우, 불법 건축물이나 허가 없이 시공된 부분은 허용되지 않는다.

임시사용승인은 건축 사업의 유연성을 제공하지만, 안전성과 법적 준수는 반드시 확보되어야 한다. 임시사용 중 사고가 발생할 경우 건축주와 시공사의 책임이 엄중할 수 있으므로, 신중한 관리가 필요하다.

사용자의 편의, 공공 목적, 시급한 사용 필요 등이 있을 때 예외적으로 허용되는 행정조치이다. 건축물 전체가 아닌 일부 공사만 완료되어 있어도 가능하다. 사용하려는 부분은 구조적으로 안전해야 하며, 감리자 또는 공사감독자의 확인이 필요하다.

전기, 상하수도, 소방 등 필수 기반시설은 반드시 설치되어 있어야 하며, 사용승인을 기다릴 수 없을 정도로 시급한 공공성·경제성이 인정될 경우 우선 허용된다. 행정청은 현장 확인 후 임시사용을 허용할 수 있으며, 조건부로 승인될 수도 있다.

사용이 허용된 범위 내에서만 사용이 가능하며, 건축물대장 등록은 아직 안 된다. 정식 사용승인 전까지는 건축물대장에 등재하는 것이 불가능하다. 전체 공사 완료 후, 반드시 정식 사용승인 신청해야 하며, 임시사용 승인 조건 위반 시 사용 중지 명령이 가능하다.


Ⅸ. 사용승인거부처분

사용승인거부처분은 건축물이 사용승인을 신청했으나, 법적, 기술적 요건을 충족하지 못해 행정청이 사용을 허가하지 않는 행정처분을 말한다. 이는 건축물의 안전성, 위생, 편의성, 환경 적합성 등을 보장하기 위한 중요한 조치이다.13)

사용승인이 거부될 수 있는 일반적인 사유는, 설계도서와의 불일치, 구조적 안전성 부족, 소방 및 피난 설비 미비, 환경 및 위생 기준 미달, 에너지 효율 기준 미준수, 용적률, 건폐율, 층수 제한, 대지 내 공지 등 법적 제한 위반, 특정 용도 지역에서의 용도 제한 위반 등이다. 

건축물사용승인은 법적 기준에 적합해야 하므로, 다음과 같은 사유가 발생하면 승인 거부가 가능하다. 건축법, 주차장법, 소방법, 전기설비법 등 관련 법규에 부적합한 경우, 대지와 도로의 접도 요건을 충족하지 않은 경우, 설계도서 및 허가사항과의 불일치, 사용승인 신청 시 제출된 서류와 실제 건축된 건축물이 다를 경우, 설계변경이 있었으나 이를 적절히 신고하지 않은 경우, 안전 및 구조적 결함, 건축물이 구조적으로 불안정하여 안전사고의 위험이 있는 경우, 내진설계, 방화구획 등의 안전 기준을 충족하지 못한 경우, 시설 요건 미충족, 필수적인 소방시설, 전기시설, 배수시설 등의 설치가 미비하거나 법정 기준에 미달하는 경우, 장애인 편의시설 등 법적 요구사항을 충족하지 못한 경우, 미준공 상태, 건축 공사가 완료되지 않아 사용승인 신청이 불가능한 경우, 일부 미시공된 부분이 있어 기능적으로 완결되지 않은 경우 등이다. 

건축물의 사용승인 거부는 건축법상 요건을 갖추지 못했거나 위법사항이 있는 경우, 관할 행정청이 사용승인 신청을 반려하거나 불허하는 경우이다. 이로 인해 입주·운영 지연, 등기 지연, 금융 손실 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 정확한 원인 파악과 적절한 대응이 필수적이다.14)

건축물 사용승인거부처분은 행정처분에 해당하기 때문에 이에 대한 불복은 행정법의 일반 원칙에 따라 진행된다. 행정정심판법에 따라 처분이 있음을 안 날로부터 90일 이내, 처분이 있은 날로부터 180일 이내에 행정심판을 청구할 수 있다. 
행정소송법에 의하여, 처분이 있음을 안 날로부터 90일 이내에 행정법원에 소송을 제기할 수 있다. 사용승인거부 처분으로 인해 건축주가 회복할 수 없는 손해를 입을 우려가 있을 때, 본안 소송이 진행되는 동안 처분의 효력을 정지시킬 수 있다.

건축허가를 받게 되면 그 허가를 기초로 하여 일정한 사실관계와 법률관계를 형성하게 되므로, 수허가자가 입게 될 불이익과 건축행정상의 공익 및 제3자의 이익과 허가조건 위반의 정도를 비교·교량하여 개인적 이익을 희생시켜도 부득이하다고 인정되는 경우가 아니면 함부로 그 허가를 취소할 수 없다. 

건축주가 건축허가 내용대로 완공하였으나 건축허가 자체에 하자가 있어서 위법한 건축물이라는 이유로 허가관청이 사용승인을 거부하려면 건축허가의 취소에 있어서와 같은 조리상의 제약이 따르고, 만약 당해 건축허가를 취소할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우라면 그 사용승인도 거부할 수 없다(대법원 2009. 3. 12. 선고 2008두18052 판결).15)

수익적 행정처분을 취소 또는 철회하거나 중지시키는 경우에는 이미 부여된 그 국민의 기득권을 침해하는 것이 되므로, 비록 취소 등의 사유가 있다고 하더라도 그 취소권 등의 행사는 기득권의 침해를 정당화할 만한 중대한 공익상의 필요 또는 제3자의 이익보호의 필요가 있는 때에 한하여 상대방이 받는 불이익과 비교 · 교량하여 결정하여야 하고, 그 처분으로 인하여 공익상의 필요보다 상대방이 받게 되는 불이익 등이 막대한 경우에는 재량권의 한계를 일탈한 것으로서 그 자체가 위법하게 된다(대법원 2004. 7. 22. 선고 2003두7606 판결 등 참조).

갑은 건축허가를 받아 긴물의 신축공사에 착공한 뒤 건물의 구조를 ‘일반철골구조’에서 ‘철근콘크리트구조’로 변경하는 내용의 건축변경허가를 받아, 건물의 건축을 완공한 후 건물에 대한 사용승인신청을 하였는데, 행정청에서는 갑에게 보완요구를 하였다. 갑이 보완요구사항을 보완하지 않자 행정청은 갑에 사용승인신청을 반려하였다. 갑은 이 사건 처분에 불복하여 광역시행정심판위원회에 행정심판을 제기하였으나, 기각재결을 받았다(울산지방법원 2016. 10. 27. 선고 2015구합6891 판결).

허가권자는 특단의 사정이 없는 한 건축허가 내용대로 완공된 건축물의 사용승인을 거부할 수 없으나, 만약 건축허가 자채가 건축관계 법령에 위반되는 하자가 있는 경우에는 비록 건축허가 내용대로 완공된 건축물이라 하더라도 위법한 건축물이 되는 것으로서 그 하자의 정도에 따라 건축허가를 취소할 수 있음은 물론 그 사용승인도 거부할 수 있다(대법원 1992. 4. 10. 선고 91누5358 판결 등 참조). 

항고소송의 대상이 되는 행정처분은 행정청의 공법상 행위로서 특정사항에 대하여 법규에 의한 권리의 설정 또는 의무의 부담을 명하거나, 기타 법률상 효과를 발생하게 하는 등 국민의 권리 의무에 직접 관계가 있는 행위를 가리키는 것이고, 상대방 또는 기타 관계자들의 법률상 지위에 직접적인 법률적 변동을 일으키지 아니하는 행위는 항고소송의 대상이 되는 행정처분이 아니다.

 

Ⅹ. 사용승인처분취소

건물의 사용승인처분은 건축허가를 받아 건축된 건물이 건축허가 사항대로 건축행정 목적에 적합한가 여부를 확인하고 사용검사필증을 교부하여 줌으로써 허가받은 자로 하여금 건축한 건물을 사용 · 수익할 수 있게 하는 법률효과를 발생시키는 것에 불과하다.16)

건물에 대한 사용검사처분의 취소를 받는다 하더라도 그로 인하여 건축주 등이 그 건물을 적법하게 사용할 수 없게 되어 사용검사 이전의 상태로 돌아가는 것에 그칠 뿐, 위반건물에 대한 시정명령을 할 것인지 여부, 그 시기 및 명령의 내용 등은 행정청의 합리적 판단에 의하여 결정되는 것이므로 사용검사처분의 취소에 의하여 곧바로 건축물의 하자 상태 등이 제거되거나 보완되는 것도 아니다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2013두5173 판결). 

아파트에 관하여 수분양자의 지위에 있는 사람들이 아파트에 시공상 하자 등의 하자가 있음을 이유로 아파트에 관한 사용검사처분의 취소를 구하는 것은, 원고들이 관련 법규 등에 의하여 보호되는 직접적이고 구체적인 법률상 이익을 보유하고 있다고 보기 어렵기 때문에 소를 각하하여야 한다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2011두30465 판결). 

입주자나 입주예정자들은 사용검사처분을 취소하지 않고서도 민사소송 등을 통하여 분양계약에 따른 법률관계 및 하자 등을 주장·증명함으로써 사업주체 등으로부터 하자의 제거·보완 등에 관한 권리구제를 받을 수 있다.17)

행정처분의 직접 상대방이 아닌 제3자라고 하더라도 해당 행정처분으로 인하여 법률상 보호되는 이익을 침해당한 경우에는 취소소송을 제기하여 그 당부의 판단을 받을 자격이 있다. 여기에서 말하는 법률상 보호되는 이익은 해당 처분의 근거 법규 및 관련 법규에 의하여 보호되는 개별적·직접적·구체적 이익이 있는 경우를 말한다(대법원 2004. 8. 16. 선고 2003두2175 판결 등 참조).
행정소송법 제12조에 의하면, 취소소송은 처분 등의 취소를 구할 법률상 이익이 있는 자가 제기할 수 있다. 이와 관련하여 행정처분의 직접 상대방이 아닌 제3자라 하더라도 당해 행정처분의 취소를 구할 법률상의 이익이 있는 경우에는 원고 적격이 인정되나, 여기서 말하는 법률상의 이익은 당해 처분의 근거 법률에 의하여 보호되는 직접적이고 구체적인 이익이 있는 경우를 말하는 것이고 다만 간접적이거나 사실적 · 경제적 이해관계를 가지는 데 불과한 경우는 여기에 포함되지 않는다(대법원 1995. 8. 22. 선고 94누8129 판결 등 참조).

건물에 대한 사용검사처분의 취소를 받는다 하더라도 그로 인하여 건축주 등이 그 건물을 적법하게 사용할 수 없게 되어 사용검사 이전의 상태로 돌아가는 것에 그칠 뿐, 위반건물에 대한 시정명령을 할 것인지 여부, 그 시기 및 명령의 내용 등은 행정청의 합리적 판단에 의하여 결정되는 것이므로 사용검사처분의 취소에 의하여 곧바로 건축물의 하자 상태 등이 제거되거나 보완되는 것도 아니다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2013두5173 판결). 

사용승인권자 또는 사용검사권자는 원칙적으로 설계도서와 건축물이 일치하면 사용검사필증을 발급하여야 한다. 건축물이 건축 허가내용에 따라 적합하게 완공되었음에도 경미한 법령 위반이 있다는 등의 이유를 들어 사용승인 등을 거부할 수는 없다.18)

사용승인처분 등과 같은 수익적 행정처분을 취소 또는 철회하거나 중지시키는 경우에는 이미 부여된 그 국민의 기득권을 침해하는 것이 되므로, 비록 취소 등의 사유가 있다고 하더라도 그 취소권 등의 행사는 기득권의 침해를 정당화할 만한 중대한 공익상의 필요 또는 제3자의 이익보호의 필요가 있는 때에 한하여 상대방이 받는 불이익과 비교·교량하여 결정하여야 한다. 그 처분으로 인하여 공익상의 필요보다 상대방이 받게 되는 불이익 등이 막대한 경우에는 재량권의 한계를 일탈한 것으로서 그 자체가 위법하게 된다(대법원 2004. 7. 22. 선고 2003두7606 판결 등 참조).

위법한 행정처분의 취소를 구하는 소는 위법한 처분에 의하여 발생한 위법상태를 배제하여 원상으로 회복시키고 그 처분으로 침해되거나 방해받은 권리와 이익을 보호·구제하고자 하는 소송이므로 비록 그 위법한 처분을 취소한다 하더라도 원상회복이 불가능한 경우에는 그 취소를 구할 이익이 없다. 건축허가에 기하여 이미 건축공사를 완료하였다면 그 건축허가처분의 취소를 구할 이익이 없다(대법원 1996. 11. 29. 선고 96누9768 판결 참조).19)


Ⅺ. 하자 있는 사용승인처분

건축물의 사용승인처분은 건축법에 따라 건축물의 사용이 가능한 상태임을 공식적으로 확인하고 허가하는 절차이다. 그러나 이 사용승인처분이 하자가 있는 경우, 법적 분쟁의 원인이 될 수 있다. 하자 있는 건축물 사용승인처분이란, 건축물의 구조적 안정성, 기능적 완전성, 안전성, 위생 등의 기준을 충족하지 못한 상태에서 사용승인이 이루어진 경우를 의미한다.

① 구조적 하자 : 건축물의 주요 구조부가 안전하지 않거나 설계 기준에 맞지 않는 경우, ② 기능적 하자 : 배수, 전기, 통신 등 필수 기능이 정상적으로 작동하지 않는 경우, ③ 법적 하자 : 법령에서 요구하는 허가 절차나 필수 검사를 거치지 않은 경우, ④ 미완성 또는 불완전 공사 : 건축물의 일부가 완성되지 않았거나 주요 부분이 미비한 경우 등이다.

하자 있는 사용승인처분의 유형은, ① 요건 미비 처분 : 법적 요건(안전기준, 소방기준, 구조기준 등)을 충족하지 않은 상태에서 승인이 이루어진 경우, ② 절차적 하자 : 필수 검증 절차나 점검을 누락하거나 법적 기한을 지키지 않은 경우, ③ 사실오인 처분 : 사용승인 신청서의 내용이 실제 건축물 상태와 불일치하거나 허위 사실에 기반한 경우 등이다.

하자 있는 사용승인처분의 법적 효력은, 행정절차법 및 건축법에 따라 하자 있는 사용승인처분은 법적으로 취소될 수 있다. 이는 공공의 안전과 건축물 이용자의 권익 보호를 위해 필요하다. 사용승인처분이 중대한 하자에 의해 근본적인 법적 요건을 충족하지 못한 경우, 당연무효로 간주될 수 있다. 이러한 처분은 행정소송의 대상으로서, 이해관계인은 관할 행정법원에 취소 또는 무효 확인을 청구할 수 있다.

건축물의 사용승인 과정에서의 잘못된 승인이나 과실은 건축물 붕괴와 같은 중대한 사고로 이어질 수 있으며, 이에 대한 책임은 행정적, 민사적, 형사적 측면에서 엄격하게 규율된다.

사용승인의 잘못된 유형을 보면, ① 서류 심사의 부실(Document Review Errors) : 설계도서나 구조 계산서가 실제 시공 내용과 일치하지 않음에도 불구하고 이를 제대로 검토하지 않은 경우, 건축물의 구조적 안정성, 재료의 품질, 소방 설비의 적정성 등을 간과한 경우, ② 현장 점검의 소홀(Lack of Field Inspection) : 현장 점검 없이 서류만으로 사용승인을 내는 경우, 시공 단계에서 발생한 결함이나 설계 변경 사항을 제대로 반영하지 않은 경우, ③ 법령 위반 및 기술기준 미준수(Code and Standard Violations) : 건축법, 소방법, 전기설비기준 등을 제대로 적용하지 않은 경우, 내진 설계, 하중 계산, 구조 보강 등 핵심 안전 요소를 누락한 경우, ④ 재량권 남용 및 부당한 승인(Abuse of Discretion) : 금품 수수, 청탁 등으로 인해 부적절하게 사용승인을 내린 경우, 정치적 압력이나 이해관계로 인해 안전성을 무시한 경우 등이다.

부작위위법확인의 소는 행정청이 당사자의 법규상 또는 조리상의 권리에 기한 신청에 대하여 상당한 기간 내에 그 신청을 인용하는 적극적 처분을 하거나 각하 또는 기각하는 등의 소극적 처분을 하여야 할 법률상의 응답의무가 있음에도 불구하고 이를 하지 아니하는 경우, 그 부작위의 위법을 확인함으로써 행정청의 응답을 신속하게 하여 부작위 내지 무응답이라고 하는 소극적인 위법상태를 제거하는 것을 목적으로 한다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2000두4750 판결 등 참조).

행정청이 당사자의 법규상 또는 조리상의 권리에 기한 신청에 대하여 아무런 적극적 또는 소극적 처분을 하지 않고 있다면 그러한 행정청의 부작위는 그 자체로 위법하고, 구체적으로 그 신청이 인용될 수 있는지 여부는 소극적 처분에 대한 항고소송의 본안에서 판단하여야 할 사항이다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2003두3284 판결 등 참조).

이미 승인된 건축물이라도 특정 사유에 해당하면 사용승인이 취소될 수 있다. 허위 또는 부정한 방법으로 승인 취득, 허위 서류 제출, 위조된 인증서 사용 등으로 승인받은 경우, 관련 공무원에게 뇌물 제공 등을 통해 부정하게 승인을 받은 경우, 사후 점검 시 위법 사항 발견, 승인 후 점검에서 법적 기준을 충족하지 않는 사항이 확인될 경우, 소방, 전기, 건축구조 등의 사후 관리 점검에서 문제가 발견될 경우, 용도변경 및 불법 증축, 사용승인 후 승인받은 용도와 다르게 건축물을 운영하는 경우, 불법 증축, 개조 등을 통해 건축법을 위반한 경우, 공공 안전에 심각한 위험 초래, 건축물의 구조적 문제로 붕괴 위험이 있거나, 화재 및 안전사고 발생 가능성이 높은 경우, 대규모 민원 발생 및 공공질서 유지에 악영향을 미치는 경우, 관련 법령 개정 및 도시계획 변경, 사용승인 이후 법령 개정으로 인해 해당 건축물이 더 이상 적합하지 않은 경우, 도시계획 변경으로 인해 해당 건축물이 존속할 수 없는 경우 등이다.
2025년 2월 14일 반얀트리 해운대 리조트 신축 건설 현장에서 발생한 화재로 작업자 6명이 숨진 사고가 발생했다. 경찰은 건축법 위반 교사, 소방시설공사업법 위반 교사 등 혐의로 시행사 본부장을, 건축법 위반, 소방시설공사업법 위반 혐의로 감리업체 소방감리 담당자를 구속했다. 또한 시행사·시공사 대표는 물론, 기장군청과 기장소방서 인허가 담당자 등 29명을 형사 입건했다.20)

A등 시행사와 시공사 관계자는 사용승인을 받기에는 공정률이 미흡하다는 사실을 알고도 B를 포함한 감리업체 관계자들에게 “사업이 진행되지 않을 경우 시공사가 부도한다”, “지금이라도 도장 찍어줄 감리사는 많다”며 협박해 사용승인과 소방시설 완공검사 관련 허위 감리 서류 작성·제출하게 한 혐의를 받고 있다. B는 건축물 사용승인을 신청하기 위해 필수적인 소방시설 완공 검사 증명서를 발급받는 조건으로 시공사로부터 총 1억 1,000만 원의 뇌물을 받거나 받기로 한 혐의를 받고 있다.

B는 감리결과 보고서를 제출했고, 소방시설 완공 검사 증명서는 발급됐다. 이후 군청에 해당 증명서를 비롯해 감리완료보고서 등을 제출해 사용승인을 받았지만 당시 공정률은 91% 수준이었다고 한다. 이 과정에서 사용승인 허가권자인 기장군청으로부터 현장조사·검사 및 확인 업무를 위임받아 공무를 대행한 업무대행 건축사도 현장 조사 없이 사용승인이 적합한 것처럼 허위로 검사조서를 작성한 혐의를 받고 있다.

이 사건에서 보듯이 감리자는 자신의 책임 하에 철저하게 감리업무를 수행하여야 한다. 건축주나 공사업자의 압력에 못이겨서 제대로 감리를 하지 않았다가, 나중에 사고가 발생하면 징역을 가고, 건축사 자격도 취소될 위험성이 있다. 대형인사사고가 발생하면 경찰서, 소방서, 행정청에서 철저하게 수사를 하기 때문에, 조금이라도 위법한 사실이 발견되면, 무겁게 처리되는 것이 현실임을 깨달아야 한다.

건축물의 감리완료보고서는 건축공사의 시공 단계에서 건축법에 따라 요구되는 중요한 서류이다. 건축물이 설계도서와 관련 법령을 준수하여 안전하게 시공되었음을 확인하는 공식적인 문서로, 건축주, 시공자, 감리자, 그리고 인허가 기관 간의 법적 책임을 명확히 하기 위해 작성된다.21)

 

 

Ⅻ. 글을 맺으며

건축물의 사용승인은 단순한 행정 절차를 넘어 건축물의 법적, 기술적, 환경적 안전성을 종합적으로 평가하여 사회적 신뢰를 형성하는 중요한 과정이다. 이를 통해 건축물의 구조적 안전, 화재 예방, 위생 및 환경 보호, 에너지 효율 등이 적절히 확보될 수 있으며, 이는 궁극적으로 사용자의 생명과 재산을 보호하고 도시의 지속 가능성을 담보하는 역할을 한다.

건축주는 건축법과 관련 규정을 철저히 준수하고, 승인 신청 시 적법한 절차를 따르는 것이 중요하다. 승인 이후에도 법적 요건을 지속적으로 준수하지 않으면 사용승인이 취소될 수 있으므로 관리와 유지보수에도 신경 써야 한다.

실제 현장에서는 건축물의 사용승인 절차가 복잡하고, 각종 규제와 행정 절차가 과도하게 적용되어 건축주와 관련 종사자들에게 큰 부담이 될 수 있다는 지적도 존재한다. 특히 급변하는 건축 기술과 환경 규제 변화에 따른 제도적 유연성 부족이 문제로 지적되고 있다. 향후 사용승인 제도의 개선을 위해서는 기술적 기준의 현실성 제고, 행정 절차의 간소화, 그리고 안전과 편의성의 균형을 맞춘 법적 장치가 필요하다.

 

 

 

 

글. 김주덕 Kim, Choodeok 법무법인 태일 대표변호사

 

 

김주덕 법무법인 태일 대표변호사

 

김주덕 변호사는 서울대학교 법과대학을 졸업했다. 대구지검 특별수사부, 대전지검 특별수사부장, 제천지청장, 서울서부지검 형사1부장, 대검찰청 환경과장, 법무부 검찰국 검사, 서울 중앙지검 공판부장 등을 역임했으며 현재 법무법인 태일 대표변호사로 근무하고 있다. 2022년 8월까지 법학전문대학원평가위원회 위원장을 역임했다.

cdlaw@hanmail.net