아파트 재건축사업을 성공시키기 위한 전략 2025.7

Strategies for successful apartment reconstruction projects

 

 

 

Ⅰ. 글의 첫머리에

아파트는 우리 사회에서 가장 일반적으로 볼 수 있는 대표적인 공동주택 형태로, 수많은 사람들이 함께 거주하는 주거 공간이다. 아파트는 주거의 안정성과 생활의 편리함을 제공하는 측면에서 매우 중요한 주거 유형으로 자리 잡고 있다. 도시화가 진행되고 구 밀도가 높은 지역에서는 아파트의 역할이 더욱 중요하다.

아파트도 시간이 흐름에 따라 점차 노후화되는 과정을 피할 수 없다. 노후화는 단순히 외관의 문제를 넘어서 건물의 안전성과 거주 환경의 질을 악화시키고, 유지보수에 필요한 비용을 증가시키며, 주민들의 주거 만족도는 낮아지고, 생활의 질도 떨어진다.

이러한 문제를 해결하기 위해 기존의 아파트를 철거하고 그 자리에 새로운 건축물을 짓는 재건축사업을 추진하게 된다. 이 사업은 단순히 새 건물을 짓는 것을 넘어, 더 나은 주거 환경을 조성하고, 토지의 활용 가치를 높이며, 경제적 이익을 도모하는 것을 목적으로 한다.

재건축사업은 매우 복잡하고 장기간에 걸쳐 이루어지는 사업이다. 기본적으로 재건축추진위원회 구성, 재건축조합 설립, 사업시행계획 수립, 행정기관의 인허가, 기존 건물 철거, 신축 건물 건설 등의 과정을 거친다. 이 과정에서 조합원들의 동의와 자금 조달, 지방자치단체와의 협의 등 다양한 요소들이 얽혀 있어, 순조롭게 진행되기 어려운 경우도 많다.

그동안 수십 년간 전국적으로 많은 재건축사업이 추진되어 왔다. 일부 단지는 성공적으로 재건축을 마무리하고, 주민들이 경제적 이익과 더 나은 주거 환경을 동시에 얻게 되었다. 그러나 재건축이 지연되거나 최종적으로 실패에 이르는 경우도 적지 않다. 재건축사업이 장시간 지연되거나 최종적으로 무산되는 경우, 조합원들이 입는 피해는 막대하다. 

아파트재건축사업이 실패하는 원인은 무엇일까? 재건축사업이 성공하기 위해서는 무엇을 어떻게 해야 할까? 여기에서는 아파트재건축사업의 의의와 절차, 재건축사업이 실패하는 주요 원인은 무엇이고, 재건축이 실패하면 조합원들이 입게 되는 피해는 무엇이고, 재건축을 성공시키기 위해서는 무엇을 어떻게 해야 하는지 등에 관하여 살펴보기로 한다. 

 

Ⅱ. 재건축사업은 왜 실패하는가?

아파트 재건축사업이 장기간 지연되거나 실패하는 주요 원인은 다음과 같다. ① 조합 내부 갈등 – 조합원 간 이견과 분쟁으로 의사결정이 지연, ② 사업성 부족 – 분담금 증가 우려, 수익성 미비로 추진 동력 상실, ③ 행정절차 지연 – 정비구역 지정, 인허가 등에서 관할 행정청의 승인 지연, ④ 건설사 선정 문제 – 시공사 선정 과정에서 비리, 분쟁, 입찰 무효 등 발생, ⑤ 규제 변화 – 정부의 부동산 정책 변화로 사업 조건이 악화, ⑥ 재정 확보 실패 – 조합이나 시공사의 자금 조달 실패로 공사 중단, ⑦ 소송 및 법적 분쟁 – 주민 간 소송, 인근 주민 반발로 법적 절차 지연, ⑧ 시장 침체 – 부동산 경기 하락으로 사업성 악화 및 분양성 저하, ⑨ 계획 변경 반복 – 설계 및 사업 계획의 반복 변경으로 인한 혼선, ⑩ 공공기관 협의 지연 – 철거, 이주, 기반시설 조정 등 관련 기관 협의 지연 등으로 인해 사업이 실패하게 된다.

1. 복잡한 이해관계
재건축사업에는 다양한 주체들이 관여하며, 각기 다른 이해관계를 갖고 있다. 이러한 다양한 주체들 간의 의견을 하나로 모으는 것은 현실적으로 매우 어려워 사업 추진 과정에서 갈등이 빈번히 발생하고, 이로 인해 일정이 지연되거나 중단되는 일이 많다.

① 조합원: 사업의 주요 당사자로, 재건축을 통해 더 넓은 평형의 아파트나 경제적 이익을 기대한다. 평형 배정 방식, 분담금 크기, 입주 시기 등에 대해 의견이 갈릴 수 있다. ② 시공사: 공사 수행과 일반분양을 통해 수익을 창출하려는 민간 기업으로, 조합과의 계약 조건, 공사비, 일정 등에 이해가 얽혀 있다. ③ 지방자치단체 및 관련 행정기관: 인허가, 안전 진단, 도시계획 등 공공의 입장에서 사업의 타당성과 법적 요건을 심사한다. ④ 금융기관: 대규모 사업 자금을 대출 형태로 지원하며, 사업성에 대한 엄격한 평가를 요구한다. ⑤ 일반 분양 예정자: 신규 주택 구매 희망자도 이해당사자가 될 수 있으며, 이들의 수요와 시장 반응은 사업의 성패에 큰 영향을 미친다.

2. 조합원 간의 의견 차이
재건축사업의 핵심 주체인 조합원들 간에도 이익에 대한 인식 차이로 인해 갈등이 발생한다. 이러한 갈등은 사업 전반의 신뢰도와 추진력을 떨어뜨리며, 결국 사업 자체의 실패로 이어질 수 있다.

어떤 조합원은 더 큰 평형을 원하고, 또 어떤 이는 비용 부담을 줄이기 위해 기존 수준을 유지하고자 한다. 분양가가 높아질 경우 조합원이 부담해야 할 금액도 증가하는데, 이로 인해 고령자나 저소득층 조합원들의 반발이 심해질 수 있다. 조합장이 중요한 정보를 일부 조합원에게만 제공하거나, 특정 업체와 밀접하게 협력하는 경우 신뢰가 깨지고 내분이 생긴다. 

 

3. 자금 조달 문제
재건축은 대규모의 자금이 소요되는 사업이다. 설계비, 인허가비, 철거비, 공사비, 금융비용 등이 초기부터 꾸준히 발생한다. 분담금이 예상보다 증가할 경우, 일부 조합원은 납부를 기피하거나 반대 의견을 제기해 사업에 차질을 빚게 된다. 

금융 규제 강화로 인해 대출 조건이 까다로워지면, 사업비를 제때 확보하지 못하는 사례도 발생한다. 일반분양이 원활히 이루어지지 않으면 수익성이 크게 저하되며, 전체 사업의 유동성을 위협하게 된다. 안정적인 자금 조달이 되지 않으면 공사가 중단되거나, 조합원들에게 추가 비용 부담이 전가되는 상황으로 이어진다.

4. 행정 절차의 복잡성과 지연
아파트 재건축사업은 일반적으로 다음 단계를 거친다.3) ① 재건축 준비단계: 노후도 진단, 사업성 검토, 주민 의견 수렴, ② 조합 설립 및 인가: 재건축 추진을 위한 조합 설립, 인가 신청, ③ 사업 계획 수립: 설계, 시공, 자금 조달 계획 수립, ④ 인허가 절차: 각종 행정 인허가 취득, ⑤ 착공 및 공사: 기존 건물 철거, 신축 건물 시공, ⑥ 입주 및 사용승인: 공사 완료 후 사용승인, 입주 절차 진행

재건축사업은 법적, 행정적 절차가 매우 복잡하며, 단계별로 엄격한 심사가 진행된다. 이처럼 행정 절차가 지연되면 사업 일정 전체가 미뤄지며, 그에 따른 금융비용 및 조합원 불만도 증가하게 된다.

구조적 안전 여부에 따라 재건축 허가 여부가 결정된다. 통과 기준이 까다롭고, 여러 차례 재심사를 받는 경우도 많다. 종상향(용적률 및 층수 증가) 등은 지자체의 허가가 필요하며, 주민 민원이나 도시계획과의 충돌로 인해 거절될 수 있다. 각각의 행정 절차마다 공청회, 의견 수렴, 보완 요구 등이 반복되어 장기화되는 경우가 잦다.

5. 시공사의 부실 시공과 비윤리적 행위
시공사는 실제 공사를 수행하는 주체로써, 사업 성공에 중요한 역할을 한다. 그러나 때로 일부 시공사는 공사비를 절감하기 위해 저급 자재를 사용하거나, 시공 기준을 무시한다. 이는 입주 후 하자 보수 문제로 이어진다. 시공사가 조합과 유착하여 공사비를 부풀리는 방식으로 이익을 추구하는 경우도 있다. 공사 중간에 조건을 변경하거나 추가 비용을 요구하여 조합과 갈등을 빚는 경우도 있다. 이러한 시공사의 문제로 재건축사업이 실패하거나 장기간 공사 중단 등의 사태가 벌어진다. 

 

 

 

Ⅲ. 재건축사업 실패 시 조합원들의 손해

아파트 재건축사업이 지연되거나 실패로 돌아갈 경우 조합원들이 입게 되는 피해는 다양하며, 경제적·법적·심리적 측면에서 복합적으로 나타난다.

1. 경제적 피해
공사비, 자재비, 인건비 상승 등으로 인해 사업 지연 시 분담금이 당초보다 증가할 수 있다. 이자 비용 등 금융비용도 늘어나 조합원 부담이 커진다. 재건축 기대감이 반영되어 있었던 부동산 가격이 사업 지연 또는 무산 시 급락할 수 있다. 입지가 좋지 않거나 노후한 단지일 경우 매매 자체가 어려워지기도 한다. 이주 이후 공사가 지연되면 임시 거주 기간이 길어져 전세·월세 비용이 늘어난다.

2. 법적 피해
조합 내 의사결정의 정당성, 투명성 문제로 인해 조합장 또는 임원진을 상대로 한 직무정지가처분, 해임청구, 손해배상청구소송 등이 제기될 수 있다. 일부 조합원은 총회결의무효확인소송, 회계자료열람청구소송 등을 제기하기도 한다. 시공사, 정비업체, 설계사무소 등과의 계약 해지 시, 조합이 위약금 또는 손해배상을 청구당할 수 있다.

조합이 대응해야 할 법무비용, 감정비용, 자문비용, 소송비용이 증가할 수 있으며, 모든 비용은 결국 조합원의 분담금으로 전가된다. 조합장의 위법한 행위에 대해 일부 조합원이 공동책임 또는 민사상 연대책임을 지는 상황도 발생한다.

3. 심리적·사회적 피해
사업 실패는 단순한 금전적 손실을 넘어 조합원 간 관계, 일상생활, 공동체 문화까지도 손상시킬 수 있다. 수년간 사업 진행 여부를 둘러싼 갈등과 지연으로 인해 조합원들의 심리적 피로와 불안감이 누적된다.

조합 추진파와 반대파 사이의 대립과 감정싸움이 된다. 갈등이 심화될 경우, 이웃 간 명예훼손, 모욕, 고소·고발 사건으로까지 확대된다. 일부 주민들 사이에서 왜곡된 정보가 확산되며 조합에 대한 신뢰가 붕괴되고, 특정 인물이나 업체에 대한 음해성 주장이 나돌며 공동체 신뢰관계가 손상된다.

 

4. 기회비용 손실
재건축사업이 지연되거나 무산되면 조합원들이 기대했던 미래 가치와 기회가 사라지는 구조적 손실이 발생한다. 정상적으로 재건축이 완료되었다면 기대할 수 있었던 신축 아파트 분양권, 부동산 가치 상승분이 사라지며, 특히 투자가 아닌 실거주 목적 조합원에게는 타격이 크다.

낡고 비효율적인 기존 아파트에서 계속 생활해야 하며, 난방, 배관, 방음, 주차 문제 등 생활불편이 지속되고, 엘리베이터, 지하주차장 등의 공동시설의 개선도 미뤄진다. 재건축 완료까지 수년이 걸리는데, 고령자들은 생애 마지막 기회를 놓칠 수 있다.


Ⅳ. 재건축 관련 민사소송

아파트 재건축사업은 조합, 조합원, 시공사, 감정평가사, 행정청 등 다수의 주체가 얽혀 있고, 공공성과 사익이 충돌하는 영역이므로, 민사·행정·형사 소송이 혼합적으로 다수 발생하는 것이 일반적이다. 이러한 소송들은 절차적 정당성, 정보 투명성, 공정한 권리 배분 여부에 따라 좌우되므로, 초기 단계부터 철저한 법률검토와 공정한 조치가 중요하다.

조합원 사이에 소송이 벌어지는 경우가 적지 않다. 먼저, 재건축결의의 효력을 다투는 소송이다. 재건축 결의는 재건축조합 설립, 사업시행인가, 관리처분계획, 시공사 선정 등의 각종 안건에 대해 조합 총회에서 조합원들이 표결로 의결하는 절차를 말한다. 재건축결의부존재확인소송은 아파트 재건축사업 추진 과정에서 조합 또는 추진위원회가 한 재건축 결의 자체가 법적으로 성립하지 않았음을 주장하면서, 그 결의의 ‘법률상 부존재’를 확인받기 위해 제기하는 소송이다.

재건축 결의가 법률상 부존재로 다투어지는 경우는, ① 절차의 중대한 하자 총회 개최 자체가 조합규정 위반, ② 구성의 불성립 조합 설립 요건 미충족 상태에서 조합 설립 결의, ③ 본질적 요건 결여 의결 정족수 미달인데도 결의가 통과된 것처럼 처리됨, ④ 허위, 기망 등 존재하지도 않은 총회 결과를 날조해 조합 결의가 된 경우 등이다. 재건축조합설립인가무효확인소송은 재건축조합의 설립에 대한 행정청의 인가처분의 효력을 다투는 행정소송이다. 이 소송은 재건축 사업과 관련된 중요한 법적 절차로, 조합 설립의 정당성과 절차적 적법성에 근본적인 문제가 있다는 점을 주장하는 경우에 제기된다.

이 소송에서 주요 쟁점은, 토지등소유자의 동의요건 미충족, 설명회 또는 주민총회의 적법한 개최 절차 누락, 동의서 징구 과정에서 강요, 사기 등의 위법행위, 조합설립 동의자 중 일부가 실질적인 소유자가 아니거나, 소유권이 불분명한 경우, 행정청이 동의율, 이해관계 등 실체적 요건을 검토하지 않고 형식적으로 인가한 경우 등이다.

재건축조합원자격확인소송은 특정인이 재건축조합의 조합원 자격을 가지는지 여부를 다투는 민사소송으로서, 누군가 조합원 자격이 없다고 판단되어 배제되었거나, 또는 부당하게 조합원으로 인정되었을 때, 해당 조합원 또는 다른 조합원이 그 자격 유무를 법원에 확인해달라고 요청하는 것이다.

이 소송에서 주요 쟁점은, ① 등기부 명의자와 실소유자가 다를 경우, 실소유자가 조합원 자격을 주장할 수 있는지, ② 재건축 사업의 기대이익을 노린 투기성 위장거래가 아닌지 여부, ③ 공유자 지분이 소수일 경우 단독 조합원 인정 여부, ④ 이미 이전에 보상 또는 청산받고 조합원에서 제외되었는지 여부, ⑤  조합규약 위반, 제명, 분양신청 미이행 등으로 자격을 상실했는지 여부 등이다.

조합총회결의무효확인소송은 재건축조합이 개최한 총회에서의 결의가 법률 또는 정관을 위반하거나 중대한 절차상 하자를 갖춘 경우, 그 결의의 효력을 다투기 위해 제기하는 민사소송이다.

분담금 부과의 적법성을 다투는 소송은 예상보다 높은 분담금 책정, 사업비 증가로 인한 추가 부담의 정당성을 다투는 소송이다. 조합원의 정보열람권 행사 관련 소송은, 조합이 사업자료나 회계자료 제공을 거부했을 경우 정보 제공을 청구하는 소송이다.

민법상 사단법인의 총회 등 결의와 관련하여 당사자 사이에 의사정족수나 의결정족수의 충족 여부가 다투어져 결의의 성립 여부나 그 절차상 흠의 유무가 문제되는 경우로서 사단법인 측에서 의사의 경과, 요령 및 결과 등을 기재한 의사록을 제출하거나 이러한 의사의 경과 등을 담은 녹음·녹화자료 또는 그 녹취서 등을 제출한 때에는, 그러한 의사록 등이 사실과 다른 내용으로 작성되었다거나 부당하게 편집, 왜곡되어 그 증명력을 인정할 수 없다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 의사정족수 등 절차적 요건의 충족 여부는 그 의사록 등의 기재에 의하여 판단하여야 한다.

 

Ⅴ. 재건축 관련 행정소송

1. 재건축조합설립인가처분 취소소송
재건축조합설립인가처분 취소소송은 행정청이 특정 재건축조합에 대하여 조합설립인가 처분을 내린 것에 대하여, 그 법적 정당성이나 절차적 정당성에 하자가 있다고 주장하는 이해관계인이 제기하는 행정소송이다. 이 소송은 해당 인가처분의 무효 또는 취소를 구하는 것을 목적으로 하며, 도시정비사업의 초기 단계에서 중요한 법적 분쟁 중 하나로 간주된다.

주요 쟁점은 절차적 위법사항으로, 토지등소유자의 동의율 요건 미달(조합설립 동의 기준은 통상 토지등소유자의 75%), 동의서 위조·변조 또는 강요, 기망에 의한 동의, 조합설립총회의 절차적 하자(공고 미비, 참석정족수 부족 등), 공람절차 생략 등 행정청의 고시·공람 위반 등이 문제된다. 실체적 위법사항으로, 조합설립인가를 위한 토지 등 요건 미충족, 구체적 정비계획과 부합하지 않는 조합 설립, 기존 소유자의 재산권 침해 또는 차별적 대우 등이 문제된다.

법원에서 취소판결이 내려지면 조합설립인가는 소급하여 효력을 상실하며, 조합의 법적 지위가 부정되고, 그동안 추진되었던 시공사 선정, 설계, 이주계획 등의 모든 사업이 연쇄적 무효 또는 위법 논란에 휩싸일 수 있고, 기존 계약·결정에 대한 손해배상청구 가능성도 열리게 된다.

재건축조합설립인가처분취소소송은 단순한 행정절차의 위법 여부를 넘어서, 도시계획, 주민 재산권, 사업 추진의 이해관계가 복잡하게 얽힌 중요한 소송이다. 적법한 조합설립은 재건축의 성패를 좌우하므로, 초기 단계부터 법적 자문과 철저한 절차 준수가 요구된다.

2. 사업시행인가처분 취소소송
사업시행인가처분 취소소송은 도시정비사업(재개발·재건축)에서 관할 행정청이 조합이나 시행자의 신청에 따라 승인한 ‘사업시행계획인가처분’에 대해, 해당 처분에 위법이 존재함을 주장하는 이해관계인이 이를 취소해달라고 법원에 청구하는 행정소송이다.

사업시행계획은 정비사업의 실질적 시행을 위한 핵심 문서로, 이 인가가 내려져야 철거, 이주, 공사 착공, 분양 준비 등 구체적인 실행이 가능해진다.  따라서 해당 인가처분의 취소는 사업 전체의 진행을 근본적으로 차단하는 중요한 법적 쟁점이다.

주요 쟁점은 절차적 위법사항으로, 조합총회의 승인 없이 사업시행계획을 인가받은 경우, 조합원들에게 사업내용을 충분히 설명하지 않거나 의견 수렴 절차 생략, 공람 공고 미비, 이해관계인 통지 누락, 부실한 환경영향평가, 교통영향평가 등 관련 계획 누락 등이다.

실체적 위법사항으로, 사업시행계획 내용이 정비계획에 반하거나, 법령에서 요구하는 요건을 갖추지 못한 경우, 조합원 간 권리 귀속 및 분양 기준의 불합리한 설정, 기존 거주민의 이주 대책 부재 또는 불합리한 보상 기준, 현저히 불공정하거나 일부 조합원에게만 이익을 몰아주는 구조 등이다.

법원이 인가처분을 취소하면, 그 인가를 전제로 한 철거, 이주, 공사, 분양 등의 절차는 모두 정지되거나 무효화된다. 조합은 새로운 사업시행계획을 수립하여 다시 인가를 받아야 하며, 사업 전반에 중대한 지연과 비용 손실이 발생한다. 법원은 일부 위법 사항에 대해 조건부 취소 또는 일부 무효 판단을 내릴 수 있으며, 이는 사업 방향에 실질적 영향을 준다.

사업시행인가처분 취소소송은 정비사업의 핵심 실행 단계에 대한 법적 통제수단으로, 사업의 성패와 직결되는 중요한 소송이다. 이 소송은 주민의 권리 보호와 정비사업의 공공성·형평성 확보라는 두 축 사이에서 균형을 이루는 것이 핵심이다. 행정청, 조합, 이해관계인 모두 충분한 절차 이행과 권리 보호 검토를 전제로 신중히 대응해야 한다.

3. 관리처분계획인가처분 취소소송
관리처분계획인가처분 취소소송은 정비사업과정에서 행정청이 조합의 관리처분계획에 대하여 내린 인가처분의 위법성을 다투어, 이해관계인이 이를 법원에 제기하는 행정소송이다. 관리처분계획 인가처분에 절차적 또는 실체적 하자가 있는 경우, 이해관계인은 그 취소를 구하는 소송을 제기할 수 있다.

실체적 위법사항으로, 종전자산과 종후자산의 평가가 공정하지 않거나 비례성이 결여된 경우, 과도한 개발이익 차등 분배로 특정 조합원에게 일방적인 불이익, 권리변동사항에 대한 조합원 개별 동의 없는 일방적 변경, 생활권, 생존권, 영업권 침해 (특히 비조합원 상가 세입자 등) 등이다.

법원이 취소판결을 내리면, 관리처분계획인가처분은 소급하여 효력을 상실하며, 그에 기반한 이주, 철거, 분양 등 일체의 후속행위도 법적 근거를 잃게 된다. 이에 따라 조합은 사업을 중단하거나, 재인가를 위한 절차를 다시 밟아야 하며, 사업지연 및 막대한 손해가 발생할 수 있다. 원고는 재산권 보호 또는 불이익 회피 효과를 얻게 된다.

관리처분계획인가처분 취소소송은 재건축·재개발 정비사업에서 권리 변동의 핵심 고비를 다투는 소송으로, 이해당사자 간의 첨예한 대립이 존재한다. 단순한 행정절차를 넘어, 재산권·형평성·공공성·절차적 민주성을 종합적으로 검토하게 되며, 판결에 따라 사업 전면 중단 또는 재설계가 불가피할 수 있으므로, 이해관계자 모두의 신중한 대응이 필요하다.

 

Ⅵ. 재건축 관련 형사사건

재건축조합과 관련된 형사사건은 조합의 투명성과 공정성을 근간부터 흔드는 중대한 범죄로 간주된다. 특히 조합 임원의 배임·횡령, 시공사 선정 비리, 의결 절차 조작 등은 형사처벌뿐 아니라 행정처분(조합설립인가 취소 등) 및 민사상 손해배상 책임까지 연결될 수 있다.

1. 조합 임원의 배임·횡령 혐의
재건축조합의 임원은 조합원의 자금을 관리·집행하며 막대한 권한을 행사한다. 이러한 위치를 남용하여 조합 자금을 개인 용도로 유용하거나, 용역계약 체결 과정에서 리베이트를 수수한 경우, 형법상 업무상횡령죄 또는 업무상 배임죄 등으로 처벌될 수 있다.

2. 입찰 비리 및 시공사 선정 과정의 뇌물수수
감정평가업체, 정비업체, 설계사무소 등과의 계약에서 공정성을 위반하고, 특정 업체에 계약을 몰아주는 대가로 금전적 이익(리베이트)을 수수하는 행위,  과도한 비용을 책정한 홍보물, 잡지 광고 등의 계약 체결 후 차액을 임의로 취득하는 행위, 조합 자금 유용: 출장비, 유류비, 회의비 등 허위 지출증빙을 통한 사적 사용 등이 문제된다. 

3. 총회 투표 조작 및 위조
재건축사업은 조합원의 투표와 동의서 제출을 통해 사업 방향이 결정되며, 이 과정에서 의결을 왜곡하기 위해 서명이나 동의서를 위조하는 경우, 이는 중대한 문서 위조범죄로 간주된다. 존재하지 않는 조합원 명의로 서명 작성, 실제 조합원의 이름을 쓰되 서명을 본인이 하지 않은 경우, 총회 일시나 의결 내용을 사후에 수정하여 재작성하는 경우 등이 문제된다. 

 

Ⅶ. 재건축사업이 지연되는 이유

아파트 재건축사업이 지연되는 이유는 법적·행정적 절차의 복잡성, 조합원 간의 이해관계 조율 문제, 자금 조달의 어려움, 시장 및 정책 변화에 따른 불확실성 등이다.

공사비 인상 요구에 시공사와 조합 간 조율이 실패하면, 공사 중단 및 소송으로 이어진다. 착공 이후 공사비 갈등 때문에 준공 기간이 크게 늘어나기도 한다. 리모델링 지연 때문에 재건축으로 방향을 전환하면서, 조합 해산 및 재구성 과정에서 엄청난 매몰비용이 발생하기도 한다. 사업이 지연되는 기간 동안 이자 및 금융비용이 누적되면서 사업성이 크게 악화된다.

상가 소유주와 개발이익 분쟁으로 지연되고, 조합 내 갈등으로 재건축 추진 체계가 붕괴되고, 집행부의 법정 싸움 때문에 사업이 장기간 중단되기도 한다. 금융비용 누적, 연체 이자 부담, 보증 문제로 추가 사업성이 하락한다.

1. 조합 설립 및 내부 갈등
분양면적 배분 과정에서, 종전 면적 기준, 층별, 향(向), 위치 등으로 인한 불만이 일어난다. 조합원 간 분담금 책정 방식이 형평성을 잃을 경우, 저층·소형 소유자에게 상대적 박탈감이 크다. 고령자 조합원은 조기 추진을, 장기 보유자는 장기 전략을 선호하는 경향이 있다.

특정 조합원 또는 임원이 외부 용역사와 미리 협의하여 정보를 먼저 공유함으로써, 나머지 조합원은 불신감이 확산된다. 정기총회 자료 미공개, 추진 과정의 불투명성, 공식 보고 미흡 등은 조합 내 불안 조성의 원인이 된다.

2. 복잡한 행정·법적 절차
도시 및 주거환경정비법은 정비사업 전체 구조를 규율하고, 건축법은 건축허가, 건폐율·용적률, 구조기준 등에 적용되며, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 용도지역과 지구단위계획을 반영하고 있다. 환경영향평가법, 교육환경 보호에 관한 법률 등도 적용된다. 서로 다른 법률 간 충돌 및 해석 차이로 인해 행정기관의 해석 변경이 발생할 수 있다.

3. 자금 조달 및 금융 문제
재건축 초기 단계에서는 아직 일반분양이나 개발로 인한 수익이 발생하지 않는다. 그러나 용역비, 조합 운영비 및 임원 보수, 행정절차 이행을 위한 인허가 수수료, 홍보 및 총회 개최 비용은 들어간다. 초기 운영비는 조합원들로부터 징수하는 분담금 또는 대여금을 통해 조달되며, 일부 조합은 신용 보증을 통해 외부 차입을 병행한다.

프로젝트 파이낸싱(PF)은 개발사업 자체의 수익성과 자산을 담보로 하는 대출이며, 금융기관은 조합의 사업성과 자산 안정성을 철저히 검토하게 된다. 즉, 정비구역 확정 여부, 조합설립 인가 여부, 조합원 동의율, 예상 분양가 및 분양률, 시공사 낙찰 여부 등을 종합적으로 검토한다. PF 승인까지는 일반적으로 3~6개월, 복잡한 경우 1년 이상 소요되기도 하며, 금융기관의 조건부 승인에 따라 PF의 약정 금액이나 이자율이 변동되기도 한다.

자재비·노무비 급등, 글로벌 공급망 불안정, 환율 상승, 인건비 상승 등으로 공사비가 상승하게 되면 전체 사업비를 재조정할 필요가 있다. 금리 상승은 조합 PF 금리에 직결되어 조합원 분담금 증가 요인이 된다. 특히 PF 대출의 이자 총액이 분양 수익보다 커지는 경우, 사업 중단 위기에 직면할 수도 있다.

4. 시공사 선정 및 계약 관련 이슈
도시 및 주거환경정비법상 경쟁입찰은 공정성을 높이는 효과가 있으나, 때로 무상지급, 추가기여 요구 등 지나친 입찰 조건, 시공사 간 담합 의혹, 입찰서류 미비 또는 기간 내 제출 미이행 등이 문제가 되기도 한다.

시공사는 원가 인상분 반영을 주장하고, 조합은 예산 초과를 우려하여 대립하기도 한다. 확정된 공사비를 계약하는 방식(Fixed Price)과 물가 변동에 따라 공사비를 조정하는 방식(Escalation Clause) 등 공사비 책정 조항을 두고 갈등이 생긴다. 무상지급 면적, 특별혜택 등에서 협의가 이루어지지 않고, 시공사가 제시한 마감재 업그레이드, 커뮤니티 시설 규모, 무상옵션 제공 등이 조합 총회에서 승인을 받지 못하는 경우도 있다.

5. 주민 이주 및 철거 문제
세입자는 소유권자가 아니므로 조합원이 아님에도 실거주자의 생계와 권리가 걸려 있는 문제가 된다. 주택임대차보호법상 보장 된 계약기간이 남은 세입자의 경우, 조합이 일정 기간 이주를 기다려야 하며 이에 따른 금전 보상 또는 전세권 보전 대책이 필요하다.20) 거동이 불편하거나 고령인 경우, 급작스러운 이주에 어려움을 겪기 때문에, 이들을 위한 장기 이주 기간 설정, 전문 상담 창구 운영, 공공임대주택 연계 등이 필요하다.

일부 세입자 또는 조합원이 이주에 협조하지 않거나 철거에 반대할 경우, 강제 퇴거를 위한 명도소송을 제기하여야 하는데, 불법점유자, 무허가건물 거주자, 명도보상금에 대한 과도한 요구 등의 사례가 발생한다. 명도소송은 통상 6개월~1년 이상 소요되며, 집행정지, 항고, 재항고로 인해 사업 전체 일정이 지연되고, 소송 진행 중 해당 건축물의 철거 및 착공은 사실상 불가능하기 때문에, 공사 착공 지연으로 PF 자금집행에도 영향을 미친다.

6. 부동산 시장 
정부가 일정 기준 이하로 분양가를 통제하기 때문에 조합의 수익성이 저하될 수 있다. 분양가가 지나치게 낮으면 조합원 분담금 증가로 이어져 총회 통과가 어렵게 된다. 재건축초과이익환수제는 조합원 1인당 평균 초과이익이 3천만 원 초과 시, 최대 50%까지 환수금을 부과하는 것으로, 환수금이 예상보다 커질 경우 사업을 중단하거나 사업성 재산정이 필요하다.

금리 인상기, 경기 침체기, 미분양 증가 시기 등은 분양률 저하로 직결되며, 일반분양 수입이 조합의 주요 수익원인데, 분양 실패 시 사업 중단도 고려해야 하는 수준이다. 분양가를 높게 설정하면, 미분양이 발생하고, 잔금 납부 지연 및 수익성 악화가 우려된다. 분양이 안 될 경우 시공사가 분양 리스크를 떠안을지 여부도 계약에서 중요한 변수가 된다.

7. 정부의 재건축 관련 정책 방향
정부는 도심 주택 공급 부족 문제를 을 해결하기 위해 “재건축·재개발 규제 완화”를 본격적으로 추진하고 있다. 법과 제도를 정비하고, 재건축절차를 간소화하고 있다. 안전진단을 ‘재건축진단’으로 명칭 변경하고, 진단 시기를 사업시행계획인가 전까지 늦춰 사업 속도를 끌어올렸다.

조합 설립 동의율을 기존 75%에서 70%로 완화하고, 동의 방식에 전자투표를 도입하여 주민 참여와 효율성을 높였다. 분담금 추산 절차 간소화, 오피스텔 용도 제한 폐지 등을 통해 정비사업의 사업성을 확보했다. 1기 신도시(일산·분당 등)를 ‘선도지구’로 지정하고, 대규모 통합 정비를 추진하고 있다.

정부는 앞으로 용적률 상향과 분담금 경감 방침 아래, 도심 노후 주택 정비에 속도를 더할 것이라고 한다. 안전진단 규제 완화, 용적률 상향, 디지털 동의 도입, 오피스텔 포함 복합개발 허용 등으로 재건축 속도가 빨라질 것으로 기대하는 한편, 실제 현장에서는 공공기여(기부채납) 요구 등으로 조합원 부담이 커지며 사업이 지연될 가능성이 제기되고 있는 상황이다.

또한 재건축초과이익환수제는 여전히 유지될 가능성이 높으며, 이 점이 사업성에 걸림돌이 되고 있다는 지적도 있다. 단순히 규제 완화만으로는 부족하고, 공공기여 부담·건설 비용 상승 등을 해결할 실질적인 정책 지원이 더 필요하다고 본다.

 

Ⅷ. 재건축사업 착수 시 고려사항

현재 부동산경기가 침체되어 있고, 물가가 상승하고, 인건비가 올라가고, 원자재값이 올라감으로써 아파트 재건축사업 추진이 매우 어려운 상황이다. 그렇다고 노후된 아파트를 재건축하지 않으면 주민들은 불편이 이루 말할 수 없다.

현재 상황에서 아파트 주민들은 아파트재건축사업을 추진할 것인지 여부에 대해 고민이 많다. 현재와 같은 복합위기 상황에서 아파트 재건축사업을 추진할 것인지 여부는 매우 신중하게 접근해야 하며, 다음과 같은 다각적 판단 기준과 전략적 대응방향을 기준으로 검토할 필요가 있다.

1. 현황 분석
현재 재건축사업이 어려운 이유는 단순한 단기 문제라기보다 구조적·복합적 요인이 작용하고 있다. 금리 인상 및 금융위축으로 조합이나 조합원 개별 금융조달 여건이 악화되고, 사업비 조달이 어렵게 된다. 분양시장 침체, 일반분양 성공 여부 불확실로 사업성이 악화되고, 건설비 증가 및 인건비·자재비 급등으로 예상보다 높은 공사비를 부담하게 된다.

정책 불확실성, 초과이익환수제, 안전진단 강화 등 행정규제 불안요소가 있다. 노후주택의 불편, 유지관리비 증가, 안전사고 우려, 단열/소음 문제 심화가 대두되는 상황이다.

2. 결정 판단 기준
재건축을 추진해야 할 경우는, 구조적 위험이 임박(예: 지반침하, 배관 노후, 화재 위험 등), 유지보수비가 과도하게 증가(연간 수천만 원 수준), 정비구역 지정이 이미 되어 있고, 행정절차가 상당 부분 진행되었고, 장기적으로 입지 경쟁력과 재산가치가 유지될 가능성이 높으며, 조합원 간 합의가 잘 형성되어 있고, 분열이 크지 않을 때이다.

재건축을 유보해야 할 경우는, 일반분양 분양가보다 공사비 단가가 높아 일반분양이 실패할 우려가 있고, 금융조달 여건이 악화되고, 시공사 입찰이 불성실하게 이뤄지거나, 참여자가 없는 경우, 조합원 간 갈등이 심각하여 총회결의가 어렵고, 정부의 규제 강화 가능성이 높은 경우이다.

3. 재건축분담금
재건축분담금이란 재건축사업 과정에서 조합원이 부담해야 하는 비용을 말한다. 재건축분담금은 조합원이 재건축조합을 통해 새 아파트를 공급받는 대가로, 종전의 권리가액을 초과하여 새롭게 부여받은 신축 주택의 지분에 대한 추가부담금으로서, 재건축 사업비, 개발이익 배분, 분양면적 증가 등에 따라 발생한다.

종전자산이란, 조합원이 재건축 이전에 가지고 있던 기존 주택(지분 포함)의 자산가치를 의미하고, 감정평가사들의 평가에 따라 산정되며, 주택의 위치, 면적, 상태 등에 따라 달라진다. 신축 주택의 분양가액은 재건축 이후 조합원이 분양받을 신축 아파트의 가격으로서, 시공사 선정, 건축비, 마감재, 용적률, 위치 등에 따라 결정된다.

도시 및 주거환경정비법, 정비사업 시행령, 조합 정관에 근거하여 조합원의 분담금이 산정되며, 분담금 산정 시 조합원 간 형평성을 고려해야 하며, 조합 총회 승인을 통해 확정된다.

지분제와 달리 도급제 방식에 따른 사업시행은 미분양 등에 따른 위험을 조합이 부담하게 된다. 즉, 도급제 방식에 따른 사업시행에서는 미분양 등에 의하여 분양수입 등 조합의 수입이 감소하더라도 조합은 시공자에게 약정한 공사대금 등 필요한 사업비를 지급하여야 하므로, 조합의 수입이 감소하는 경우 조합원들이 추가부담금을 부담하는 것이 당연히 예정되어 있다고 할 수 있다(서울고등법원 2017. 8. 18. 선고 2016누50886 판결).

4. 전략적 대안
사전 준비는 진행하되, 착공은 유보하는 방안이 있다. 조합설립인가, 정비계획 수립 등 비용이 적게 드는 초기행정절차는 계속 진행하고, 관리처분계획이나 착공은 분양시장과 건설원가 안정 시까지 일시 보류하는 것이다. 재건축 대신 리모델링 또는 소규모 구조개선으로 수명을 연장하고, 사업성을 개선할 수 있는 용적률 상향, 임대주택 기부채납 등 인센티브를 활용하는 방안도 있다.

5. 부동산 시장에 대한 분석과 대응
재건축은 5~10년 단위로 진행되는 초장기 프로젝트이므로, 단기적인 시장 흐름에 휘둘리기보다는 중장기적 부동산 사이클을 파악하는 것이 중요하다. 경제지표(금리, 환율, 물가 등), 정부 정책(규제완화, 공급계획), 인근 개발현황 등을 지속적으로 분석해야 한다.

분양 시점은 시장이 과열되었을 때보다는, 안정 국면 또는 회복기에 맞추는 것이 효과적이다. 분양 규모 조정, 고급형/중저가형 제품군 분산 등으로 리스크를 분산시킬 수 있어야 한다.

부동산컨설팅회사, 금융기관, 정책연구소와의 협력체계를 구축하여 조합이 자체적으로도 시장 동향 리포트를 분석하고 판단 할 수 있는 기초를 마련해야 한다. 데이터 기반 예측모델을 통해 분양가 책정, 수요 예측, 사업 수익률 산정 등을 보다 정밀하게 수행할 수 있다.

6. 주민들의 현실적 판단 방향
단기 이익보다는 장기 안정성을 기준으로 판단해야 하며, 주민 간 신뢰를 바탕으로 정보공개와 투명한 토론을 하여야 한다. 지금은 재건축 추진 여부를 일방적으로 결정하기보다, 중장기적 관점에서 ‘준비는 하되 속도조절’을 하는 전략적 전환기이다.

 

Ⅸ. 아파트 재건축사업 성공을 위한 방안

초기 단계에서 리스크를 점검하는 것이 중요하고, 착공 전 조합 구성·절차, 시공계약 조건을 면밀하게 검토하는 것이 필요하다. 상가 분쟁을 관리하여 하며, 상가 소유주와 법률적 약정을 하고, 실질적인 조건을 명문화할 필요가 있고, 공사비 증액 대비책을 마련하여야 한다. 비용 추가 가능성에 대비한 예비 자금 확보 및 분쟁 조정 절차가 선행되어야 한다.

1. 전문성과 책임감을 갖춘 조합 운영
재건축조합의 조합장은 단순한 대표자가 아니라 조합원들의 재산권과 사업 성공을 좌우하는 책임을 진다. 조합장은 이해충돌 방지, 금품수수 금지, 내부자 이익 회피 등의 윤리의식을 준수해야 한다. 회계 자료, 의사결정 과정, 시공사 선정 절차, 사업 진척도 등을 정기적으로 조합원에게 공유해야 한다.

임원진은 건설업, 도시계획, 부동산, 회계 및 법률 등 관련 분야에 대한 기본적 이해와 실무 대응 능력을 갖추어야 하며, 필요시 외부 전문가 즉, 변호사, 회계사, 감정평가사 등의 조언을 받아 의사결정에 반영해야 한다.

2. 조합원 간 이해 조율
조합 창립총회 이전부터 설명회, 소규모 간담회 등을 통해 조합원들과 지속적인 커뮤니케이션을 유지하고, 다양한 조합원들의 배경(실거주자 vs. 임대인, 평형 크기별 이해관계 등)을 고려하여 맞춤형 정보를 제공한다.

설문조사, 의견서 제출, 온라인 게시판 운영 등을 통해 조합원 개개인의 요구와 우려사항을 체계적으로 수렴하고, 수렴된 의견은 분류 및 우선순위화하여 검토위원회나 총회 보고를 통해 공식화한다.

평형 배분 불공정, 분담금 차이, 상가/주거 간 형평성 문제, 조합 임원 특혜 의혹 등 갈등 유발 요인을 사전에 제거하고, 중재 기구 또는 ‘갈등 조정 소위원회’ 등을 설치하여 사소한 분쟁을 제도적으로 해결할 수 있는 장치를 마련한다.

종전 면적, 용적률, 일조권, 향 등 객관적 요소 중심으로 평형 배분 기준을 정하고, 공사비, 기반시설비, 용역비, 세금 등 항목별 세부 산정 내역을 조합원에게 공개하며, 예외 조항 또는 우선 배정 기준이 있다면 사전에 합의하고 정관 또는 운영규칙에 명시한다.

3. 법적 리스크 사전 예방
조합 설립 전 단계부터 부동산, 건축, 도시정비사업 관련 전문성을 갖춘 자문단을 구성하고, 법적 분쟁에 대비한 계약서 및 공문 작성, 위법소지 검토 등 일상적인 자문 체계를 확보한다. 조합의 정관, 운영규칙, 총회 운영규칙 등은 도시 및 주거환경정비법, 민법, 조합규약예시안 등을 반영하여 명확하고 구체적으로 제정한다. 핵심 조항은 조합원 자격, 총회 의결 요건, 조합 임원의 권한과 해임, 재정 투명성 확보 조항 등이다.

총회 의사록, 서면결의서, 회의자료, 공고문, 입찰제안서 등 모든 주요 결정과 절차는 문서화하여 보존하고, 공정성과 절차적 정당성 확보를 위한 ‘기록관리 체계’를 마련한다. 시공사 선정 계약, 정비사업전문관리업자 계약, 각종 용역계약 등은 계약서 초안부터 법률 검토가 필수이며, 부당한 위약금 조항, 손해배상책임 범위, 해지 조건 등을 철저하게 검토하여 분쟁 가능성을 차단한다. 시청/구청 보고 및 승인 절차는 사전 일정에 맞추어 진행하고, 접수확인증 등 공문서 관리 체계화하고, 각종 인허가 절차 지연에 대비한 대응 매뉴얼을 마련한다.

4. 시공사의 신중한 선정
공사비는 전체 사업비 중 가장 큰 비중을 차지하고, 공사품질은 하자 유무, 주거 만족도에 직결되며, 공정기간 준수는 조합원 이주·입주 계획과 재산권 보호에 중요하다. 분양 능력은 일반분양 성공 여부가 사업성에 큰 영향을 미치고, 대외신용은 금융조달 및 사업 추진력에 결정적 영향을 미친다.

2단계 경쟁입찰 또는 수의계약 제한경쟁 등 도시 및 주거환경정비법 및 조합 정관에 따라 입찰 방식을 정하고, 입찰공고에는 공사개요, 참가자격, 공사비한도, 제안서 내용, 일정 등을 기재한다. 시공사 선정은 조합원 총회에서 최종 선정한다.

편향된 심사는 특정 시공사에 유리한 입찰조건은 법적 분쟁 소지가 있다.  과다한 특혜 약속은 시공사가 조합원에게 직접 “무상션”이나 금전제공 약속 시 부정청탁 우려가 있다.

시공사 선정은 재건축사업의 중추이자 갈등의 시작점이 될 수 있는 민감한 과정이다. 조합은 투명하고 공정한 절차, 정량+정성 평가, 전문가 자문 활용, 조합원 신뢰 확보를 통해 선정 과정을 관리해야 하며, 반드시 적정한 공사비, 책임시공 약속, 품질보증 체계 등을 포함한 도급계약을 통해 시공사의 책임을 명확히 해야 한다.

시공사를 선정할 때에는 최근 3년 재무제표 분석, 부채비율, 신용등급, 감사보고서 등을 검토하고,  동일 규모 또는 유사 형태의 도시정비사업 성공 사례 등 시공실적을 확인하고, 과거 분양률, 미분양 리스크 관리 전략, 브랜드 파워 등 분양능력을 살펴보고, 하자보수 이력 및 입주자 만족도 조사 등을 확인하여야 한다.



Ⅹ. 글을 맺으며

아파트 재건축사업은 노후 주거지의 가치를 회복하고 주거 환경을 개선하기 위한 중요한 사업이다. 그러나 복잡한 절차와 다양한 이해관계로 인해 성공적인 추진이 쉽지 않다. 재건축사업의 실패는 단순한 사업 중단이 아니라, 조합원 전체에게 법적·심리적·경제적 충격을 남기는 중대한 사태이다.

그동안 우리 사회에서 겪었던 재건축실패 사례들을 통해 볼 때, 재건축사업은 공사비 조정, 상가 분쟁, 조합 내 갈등이 핵심 리스크로 작용하며, 금융비용 및 준공 지연이 사업 성공을 크게 저해함을 알 수 있다.

따라서 조합은 초기 단계에서 리스크를 점검하는 것이 중요하고, 착공 전 조합 구성·절차, 시공계약 조건을 면밀하게 검토하는 것이 필요하다. 상가 분쟁을 관리하여 하며, 상가 소유주와 법률적 약정을 하고, 실질적인 조건을 명문화할 필요가 있고, 공사비 증액 대비책을 마련하여야 한다. 비용 추가 가능성에 대비한 예비 자금 확보 및 분쟁 조정 절차가 선행되어야 한다.

 

 

글. 김주덕 Kim, Choodeok 법무법인 태일 대표변호사

 

 

김주덕 법무법인 태일 대표변호사

 

김주덕 변호사는 서울대학교 법과대학을 졸업했다. 대구지검 특별수사부, 대전지검 특별수사부장, 제천지청장, 서울서부지검 형사1부장, 대검찰청 환경과장, 법무부 검찰국 검사, 서울 중앙지검 공판부장 등을 역임했으며 현재 법무법인 태일 대표변호사로 근무하고 있다. 2022년 8월까지 법학전문대학원평가위원회 위원장을 역임했다.

cdlaw@hanmail.net