건축사법을 위반한 행위에 대한 형사책임 2025.9

Criminal liability for violations of the Architects Act

 

 

 

Ⅰ. 글의 첫머리에
건축사(建築士)에 관하여 규정한 특별법이 건축사법이다.1) 건축사법은 건축사의 자격, 등록, 업무 및 의무 등에 관한 사항을 규정하고 있다. 건축사법은 형사처벌조항을 두고 있다. 건축사가 건축사법을 위반하는 경우, 징역에 가고, 벌금을 낼 수도 있다.

건축사는 설계와 감리 등의 건축사로서의 업무를 수행함에 있어서, 건축법을 비롯한 수많은 건축 관련 법령을 정확하게 숙지하고 준수하여야 한다. 건축 관련 법령은 법률, 명령, 규칙, 조례 등 단계별로 수많은 법령이 있고, 수시로 개정되고, 새로운 규정이 신설되고 있다.

“법의 무지는 용서받지 못한다.” 법률의 부지는 일반적으로 용납되지 못하는 것이 기본적인 법의 태도이다.2) 건축사는 건축전문가로서 국가에 의해 공인된 자격을 취득한 사람으로서, 설계와 감리라는 건축물의 안전에 직결되는 일을 하고 있기 때문에, 건축사가 법을 잘 몰라서, 실수를 하는 경우, 그에 대한 직접적인 민사·형사·행정책임을 부담할 수밖에 없다.
건축사법에서는 건축사의 자격, 직무, 책임 및 윤리 등을 엄격히 규율하고 있으며, 특히 건축사의 자격과 관련한 위법행위를 방지하기 위하여 형사처벌 대상이 되는 주요 범죄행위를 규정하고 있다. 건축사법을 위반하여 형사처벌되는 경우는 무자격자의 업무, 명의대여, 부정한 방법의 자격 취득, 업무정지 중 업무행위 등 직업윤리와 전문성 훼손에 대한 형사처벌조항을 포함하며, 경우에 따라 자격취소나 행정처분이 병행된다.

Ⅱ. 건축사 자격제도의 의의
건축사자격제도는 건축설계 및 감리 업무를 수행할 수 있는 전문가인 ‘건축사’를 양성하고 관리하기 위한 제도이다. 건축물의 공공성과 안전성, 기술적 완성도를 확보하고자 법률에 근거하여 운영된다.

건축사란 국토교통부장관이 실시하는 건축사자격시험에 합격하고, 건축사자격을 취득한 후 등록한 자를 말한다. 건축사는 건축물의 설계, 공사감리 등 건축전문 업무를 수행할 수 있는 유일한 자격자이다.3) 자격시험에 합격한 자의 건축사 등록은 국토교통부장관에게 해야 하며, 관련 업무는 대한건축사협회에 위탁되어 있다. 등록해야 법적으로 건축사로서 설계·감리 업무가 가능하다.

건축사의 공익적 책임과 의무에 대하여는 건축사법, 건축법 등의 법령에서 제도적 근거를 두고 있으며, 동시에 건축이라는 활동의 사회적 성격, 도시 환경에 대한 영향, 국민의 생명·안전·재산과의 연관성에 기인한 전문 직업인의 윤리적 책무로 이해할 수 있다.

건축사는 단순히 건축 설계 및 감리를 수행하는 기술 전문가를 넘어, 공공의 안전과 복리, 환경 보호, 문화유산 보전, 도시미관 증진에 기여해야 할 책무를 지닌다. 즉, 개인 의뢰인의 이익뿐 아니라, 사회 전체의 이익과 조화를 이루는 설계를 수행해야 하는 공공적 전문가로서 역할이 강조된다.

건축사윤리강령5)은 건축사는, 공공의 안전 및 건강 보호, 자연환경 및 역사문화자원의 존중, 설계와 감리에서의 공정성 유지, 부정행위 금지, 명의대여 금지 등, 구체적 공익적 책임과 의무를 부담하는 것으로 규정하고 있다.

헌법재판소는 “건축물의 설계와 공사감리의 업무를 담당하여 건축물이 안전하게 완공되게 하여 국민의 생명과 안전을 보호하는 역할을 수행하고, 나아가 건축 관련 분쟁이나 건축계획 등과 관련하여 감정·평가 등의 업무도 담당하는 건축사에게는 고도의 전문성과 사회적 책임이 요구된다”고 함으로써 건축사의 책임의 중요성을 강조하고 있다(헌법재판소 2008. 11. 27. 선고 2007헌바51 전원재판부).

정부가 건축사 자격제도를 법률로 규정하고, 자격 관리 및 징계에 대해 엄격하게 감독하는 이유는 공공의 안전, 사회적 책임, 전문성 보장이라는 목적에 근거한다. 대한건축사협회는 건축사의 등록 및 관리, 전문성 향상을 위한 교육, 윤리강령의 제·개정 업무를 수행하며, 위법 행위를 한 건축사에 대해서는 징계를 요구할 수 있다. 국토교통부 장관 또는 시·도지사는 위법행위 시 자격정지, 등록취소 등의 징계처분을 할 수 있다.

외국에서 취득한 건축사 자격(Architect License)은 자동적으로 국내 건축사 자격으로 인정되지 않는다. 외국 건축사 자격을 가진 자는 대한민국에서 직접 건축사 업무를 수행할 수 없다.6) 건축사법에 따라, 대한민국에서 건축사로 활동하기 위해서는 반드시 국내 건축사자격시험에 합격하고, 건축사 등록을 해야 한다. 다만, 상호인정협정 체결국의 경우 일부 시험 면제 또는 절차 간소화 가능성은 있으나, 여전히 국내 자격 취득 절차는 요구된다.

재건축아파트 설계용역에서 건축사 자격이 가지는 중요성에 비추어 볼 때, 재건축조합이 건축사 자격이 없이 건축연구소를 개설한 건축학 교수에게 건축사자격이 없다는 것을 알았더라면 재건축조합만이 아니라 객관적으로 볼 때 일반인으로서도 설계용역계약을 체결하지 않았을 것으로 보이므로, 재건축조합 측의 착오는 중요 부분의 착오에 해당한다(부산고등법원 2023. 4. 13. 선고 2022나10937 판결, 대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다70884 판결 참조).


Ⅲ. 건축사 자격제도의 중요성
건축사법은 건축사의 자격과 그 업무에 관한 사항을 규정함으로써 건축물의 질적 향상을 도모하는 데에 그 목적이 있다. 이러한 목적을 달성하기 위하여 건축사가 아니면 일정 규모 이상의 건축물의 설계 또는 공사감리의 업무를 행할 수 없음을 그 핵심적 내용으로 한다.

건축사는 단순한 기술자가 아닌, 공공을 위한 법률·기술·예술·윤리가 복합된 고도의 전문성을 갖춘 사회적 전문가이다. 건축물을 통하여 사회적 가치와 미적 감수성을 구현하며, 공동체 전체의 삶의 질을 향상시킬 수 있는 책임 있는 리더로서의 자세가 요구된다. 건축사의 공익적 책임은 단지 법의 테두리를 지키는 것을 넘어, 사회적 신뢰에 응답하는 윤리적 실천이기도 하다.

1. 공공의 생명과 재산에 직결되는 건축물
건축물은 단순한 사유재산이 아니라, 다수의 사람이 거주·이용·통행하는 공간이다. 부실한 설계나 시공은 붕괴, 화재, 구조적 결함으로 이어질 수 있다.9) 설계책임자인 건축사는 고도의 전문성과 윤리의식을 요구받으며, 그 자격과 행위를 철저히 관리해야 한다.

건축사는 주로 건축물의 설계와 공사감리의 업무10)를 담당하여 건축물이 안전하게 완공되게 하여 국민의 생명과 안전을 보호하는 역할을 수행하고, 나아가 건축 관련 분쟁이나 건축계획 등과 관련하여 감정·평가 등의 업무도 담당하므로, 사회적 책임이 막중하다. 과거 삼풍백화점11)이나 성수대교 붕괴의 뼈아픈 참사로부터 여실히 알 수 있듯이 건축물의 부실로 인한 피해는 실로 참담한 수준에까지 이를 수 있다(헌법재판소 2008. 11. 27. 선고 2007헌바51 전원재판부).

2. 건축사의 전문성과 법적 책임
건축사는 단순히 건물을 “그리는 사람”이 아니라, 설계도면 작성, 구조·소방·친환경 설계 고려, 인허가 요건 충족, 감리와 시공 감독 등 법적 책임을 부담하는 전문가이다. 자격 없는 자의 업무 수행은 법적 요건을 충족하지 못해 인허가 위조, 사고 발생, 법적 분쟁으로 이어질 수 있다.

현대사회에서 건축물이 대형화, 고도화되어감에 따라 건축물의 설계와 공사감리의 형태로 행하는 건축사의 책무도 크게는 국토환경, 작게는 건축물의 미관과 구조·화재안전 등에서 더욱 증대되고 있다. 건축사는 그 책무를 수행함에 있어 국민의 생명·재산·안전에 미치는 영향이 작지 않으므로 국가시험을 통한 자격관리를 하고 있는 것이다.

건축사는 건축물의 설계와 공사감리에 관한 업무를 수행하는 사람으로 건축법에 따른 건축주의 허가·승인·신청 등의 업무 대행을 할 수 있다(건축사법 제19조 제1항, 제2항 제7호).

건축사는 건축사로서의 업무를 수행함에 있어 건축사법, 건축법, 기타 건축 관계법령의 규정을 지키고 건축물의 안전, 기능 및 미관에 지장이 없도록 업무를 성실히 수행하여야 할 의무가 있으며, 이를 고의 또는 과실로 위반하여 건축주에게 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(건축사법 제20조 제1항).

건축사의 지위 및 의무 등에 대한 위와 같은 건축사법의 규정을 종합하여 보면, 건축사가 건축허가·승인·신청 등의 업무를 건축주로부터 위임받아 대행하는 경우 그 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 하고, 건축법이나 기타 건축 관련 시행령, 시행규칙, 조례 등의 규정을 숙지하여 이를 준수할 의무가 있다.

건축사사무소가 작성한 설계도면에 소방시설법 위반, 건축법상 건축면적 불산입, 건물 실측면적 미반영 등의 하자가 있고, 건축사 A는 설계도면을 작성하는 업무를 수행함에 있어 건축법 등 관련 법령의 규정을 지키고 건물의 안전·기능 및 미관에 지장이 없도록 업무를 성실하게 수행할 의무를 위반하였다고 할 것이다. 건축사 A는 건축사법 제20조 제2항에 따라 건축사로서의 업무상 성실 의무를 위반함으로써 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다(서울중앙지방법원 2018. 11. 29. 선고 2017나81740 판결).

건축사 자격이 없는 사람이 건축사업무를 하겠다고 거짓말을 하여 돈을 받았다면, 이는 형법상 사기죄에 해당한다는 판결이 있다. 甲은 피해자로부터 건물의 불법 증축 문제에 관하여 관할 구청의 허가를 받아달라는 내용의 의뢰를 받자 “관할구청으로부터 증축 관련 허가를 받을 수 있도록 절차를 진행해주겠으니 설계비를 송금하라”라는 취지로 거짓말을 하고, 건물에 방문하여 설계도면 작성을 위하여 측량하는 듯한 행동 등을 하는 방법으로 마치 자신에게 건축사 자격이 있고, 관할구청으로부터 관련 허가를 위한 절차를 진행할 의사와 능력이 있는 것처럼 행세하였다.

甲은 건축사 자격이 없었고, 사무소에도 건축사가 없었기 때문에 관할구청에 증축 관련 허가를 받기 위한 절차를 진행할 의사나 능력이 없었다. 甲은 피해자를 기망하여 2차례에 걸쳐 합계 5,400,000원을 송금받았다. 甲은 사기죄에 해당하여, 형법 제347조 제1항에 의해 처벌받았다(인천지방법원 2023. 5. 30. 선고 2022고단8034 판결).

3. 공공 질서 및 도시계획의 질서 유지 
건축사는 도시계획, 주거환경, 기반시설 조화 등을 고려한 설계를 해야 하며, 이는 도시의 미관, 환경, 교통, 일조권, 인구밀도 등 과 직결된다. 자격 없는 자가 무분별하게 건축설계를 할 경우 도시계획의 붕괴로 이어질 수 있으며, 불법 증축, 비정상 용도변경, 개발 이익 독점 등의 폐해가 발생한다.

“건축사가 아닌 사람은 건축사 또는 이와 비슷한 명칭을 사용하지 못한다.”(건축사법 제12조) 이 조항은 건축사 자격이 없는 자의 다음과 같은 행위를 금지한다. ‘건축사’라는 명칭을 문서, 간판, 명함, 홈페이지 등에 사용하는 행위, ‘건축사무소’, ‘○○건축설계사’, ‘○○감리사’ 등의 오인을 유발하는 표현을 사용하는 경우, 일반인에게 건축사처럼 행세하거나 광고하는 행위 등이다.

4. 자격의 희소성과 국가적 공신력 확보
건축사 자격시험은 국가가 직접 시행하고, 고도의 전문성 검증 절차(학력+실무경력+시험)를 요구한다. 이는 자격 보유자에 대한 국가의 신뢰 보증이기 때문에, 그 자격을 명의대여하거나 남용하는 경우에는 공신력 자체가 훼손된다. 자격제도의 신뢰를 유지하려면 자격 취득→사무소 등록→실적 관리→징계 및 취소까지 일관된 관리체계가 필수이다.

5. 국제적 신뢰와 상호인정 기반 마련
세계 여러 나라와 건축사 자격 상호인정을 추진하려면, 국내 자격관리 제도가 엄정하고 투명하게 운영되어야 국제적 공신력을 확보할 수 있다. 자격 남용이 빈번하거나 처벌이 느슨한 경우, 국제 신뢰를 얻기 어렵고, 우리 건축사의 해외 진출도 제약을 받게 된다.


Ⅳ. 건축사법이 형사처벌까지 규정하는 이유
1. 자격제도의 공공성과 책임성 확보
건축사는 국민의 생명과 재산에 직결되는 설계·감리 업무를 수행하는 전문 자격자이다. 단순한 행정상 제재(징계처분)만으로는 직업윤리 위반이나 고의적 범죄행위에 대한 제재가 불충분하다. 형사처벌을 통해 공공성과 책임성을 보다 엄중히 담보하려는 목적이다.

2. 사회적 폐해와 위험성 차단
무자격자의 명칭 사용, 명의 대여, 부정 자격 취득, 허위 보고 등의 행위는 부실설계, 안전사고, 건축물 붕괴 등의 심각한 공익 침해로 이어질 수 있다. 이러한 위법행위는 형벌을 통해 위법 행위를 예방하고 사회적 경각심을 높이는 효과가 필요하다.

3. 전문직의 신뢰성 유지와 법질서 확립
건축사 자격은 국가의 공적 통제 아래 부여되는 면허이다. 무자격자의 불법 업무 수행이나, 자격자의 비윤리적 행위가 묵인되면 자격제도의 신뢰성과 권위가 무너지고, 일반인은 건축물 안전에 불안을 느끼게 된다. 형사처벌 규정을 통해 전문직의 도덕성과 직업윤리를 법적으로 강제하는 것이다.

4. 형벌과 행정처분의 역할 분담
건축사에 대한 징계처분15)은 행정상 신분 제재로서, 자격취소, 업무정지, 등록취소 등을 하고, 형사처벌은 법질서 유지와 일반예방을 목적으로 징역형, 벌금형 등을 선고한다. 징계처분은 공직이나 자격관리 차원의 내부제재이고, 형사처벌은 사회 전체의 법질서 보호를 위한 공적 처벌이다. 따라서 양자는 병존할 수 있으며, 각각 다른 법적 기능을 수행한다. 

5. 헌법적 정당성
직업의 자유(헌법 제15조)가 보장되더라도, 공공복리를 위한 자격의 제한과 형사적 제재는 합헌적 제한으로 인정된다. 특히 건축사처럼 공익에 밀접한 전문직 자격자에 대해서는 보다 엄격한 법적 책임을 지우는 것은 헌법상 정당하다.


Ⅴ. 건축사법 준수의 중요성
건축사는 단순히 건물을 설계하고 감리하는 기술자에 머무르지 않는다. 공공의 안전과 질서를 보장하는 전문직업인이며, 사회적 책임을 지닌 법적 주체이다. 건축사는 건축사법을 철저히 숙지하고, 그 테두리 안에서 성실하게 업무를 수행해야 할 의무가 있다. 만일 법에 반하는 행위를 한다면, 단순한 과오를 넘어 자격정지 내지 박탈이라는 중대한 제재를 받을 수 있으며, 심각한 경우에는 형사처벌까지도 감수해야 한다.

건축사법은 건축사의 자격요건, 업무범위, 윤리규범, 위법행위에 대한 제재 조항 등을 종합적으로 규율하는 법률이다. 이는 국민의 생명과 재산에 직결되는 건축물의 안전을 보장하고, 건축행위 전반의 공공성과 공정성을 확보하기 위해 제정된 것이다.

건축사법은 단순한 규정이 아닌, 건축사 개개인이 반드시 준수해야 할 최소한의 기준이자, 사회적 신뢰의 기초가 된다. 건축사는 설계·감리 업무를 수행할 때, 법령에 따라 정확한 기술적 기준을 적용하고, 정직한 판단에 따라 공정하게 업무를 집행해야 한다.

건축사자격은 단지 시험에 합격했다고 주어지는 것이 아니라, 평생에 걸쳐 지식과 윤리를 유지하고 실천하는 태도에 의해 지속되는 것이다. 따라서 건축사는 법령에 대한 지속적인 학습과 윤리의식을 바탕으로, 어떠한 상황에서도 불법의 유혹에 흔들리지 않는 전문성과 정직성16)을 유지해야 한다.

건축사법을 숙지하고, 이를 실무에 철저히 반영하는 것은 자신의 경력을 지키는 일이자, 사회 전체의 안전과 신뢰를 지켜내는 일이다. 법의 테두리 안에서 책임감 있게 행위하는 건축사야말로 진정한 전문가이며, 우리 사회가 신뢰할 수 있는 전문가로 존중받을 수 있다.

건축사법상의 형사처벌 규정은 단순한 제재 수단이 아니라, 건축사의 전문성과 공공적 책임을 보장하기 위한 법적 장치이며, 건축사는 이를 정확히 이해하고 실천함으로써 사회적 신뢰와 자신의 전문적 위상을 지킬 수 있다.

건축사법 위반 중 상당수는 법률의 취지나 구체적 내용을 정확히 인지하지 못해 발생한다. “자격은 있는데 등록을 안 해도 괜찮다”, “이 정도는 명의 대여가 아니다” 등은 모두 오해에서 비롯된 불법이다. 정확한 이해는 불법행위를 사전에 방지하고, 불필요한 형사적 리스크를 피하는 길이다.

형사처벌을 받게 되면, 건축사 자격취소 또는 등록말소, 공공기관 입찰 및 감리용역 제한, 사회적 신뢰 상실 및 민·형사 소송의 연쇄적 발생 등이 따른다. 형사처벌 규정은 단순한 처벌규정이 아니라 전문직 생존에 직결된 필수 지식이다. 건축사가 자신의 법적 책임을 정확히 알고 있어야, 동료나 조직 내 불법행위도 자정적으로 통제할 수 있다. 법을 아는 건축사 집단은 자격제도 전반의 신뢰성과 사회적 위상을 높이는 데 기여한다.


Ⅵ. 건축사 자격취소제도
건축사 자격취소는 건축사가 일정한 중대한 법 위반 또는 자격유지 결격사유에 해당할 경우, 행정처분으로서 국가가 해당 자격을 박탈하는 조치이다. 전문직인 건축사의 공공성과 전문성을 유지하고, 국민의 생명·안전 보호를 위한 법적 장치이다.
건축사자격을 취소하는 법적 근거는 건축사법 제11조이다. 국토교통부장관은 다음에 해당하는 경우 건축사 자격을 취소할 수 있다. ① 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 자격을 취득한 사실이 드러난 경우, ② 건축사 명의대여를 한 경우, ③ 효력상실처분을 받고도 이를 위반하여 계속 업무를 한 경우, ④ 건축사 결격사유에 해당하게 된 경우, ⑤ 고의 또는 중대한 과실로 건축법 제23조 또는 제25조를 위반하여 설계 또는 공사감리를 함으로써 공사가 부실하게 되어 착공 후 10년 내에 구조상 주요 부분에 중대한 손괴를 일으켜 사람을 죽거나 다치게 한 경우 등이다.

행정청(국토교통부장관)은 자격취소에 앞서 청문절차17)를 거쳐야 한다. 청문 과정에서 건축사는 자신의 입장을 소명할 기회를 가지며, 위반사실 및 처분의 적정성에 대한 검토가 이루어진다. 자격취소는 회복 불가능한 강력한 처분으로, 건축사로서 활동이 불가능해진다. 반면, 업무정지, 과태료 등은 일정 기간 업무제한이나 금전벌에 그치는 것이다. 자격이 취소되면 향후 일정 기간 자격시험 응시가 제한되거나, 재등록이 불허되는 등 추가 제재가 있을 수 있다.

갑은 총 19회에 걸쳐 건축사 자격 없는 을에게 갑의 성명을 사용하여 건축사업무를 수행하게 하였다는 사실이 인정되어 건축사법위반으로 법원에서 벌금 300만원의 형을 선고받아 확정되었다. 국토교통부장관이 위 확정판결에 따라 갑에 대하여 건축사법 제11조 제1항 제3호에 의하여 건축사 자격 취소처분을 하자, 갑은 건축사 자격 취소처분의 취소를 구하는 소를 제기하였다. 갑은 제1심 계속 중 이 사건 처분의 근거가 되는 건축사법 제11조 제1항 제3호에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였으나, 법원에서 제청신청이 기각되자 헌법재판소에 헌법소원심판을 청구하였다.

헌법재판소는 다음과 같이 판단하였다. “건축법 제11조 제1항 제3호 조항은 건축사의 명의대여에 대하여 건축사 자격을 필요적으로 취소하도록 함으로써 건축사 명의대여로부터 발생하는 부실설계·감리 등의 폐단을 방지하여 국민의 생명과 재산을 보호하는 데에 그 취지가 있으므로, 입법목적의 정당성이 인정된다. 나아가 심판대상조항은 다른 사람에게 자신의 명의를 대여한 건축사의 자격을 취소함으로써 건축사의 명의대여행위를 억지할 수 있는 효과적인 수단이라고 볼 수 있으므로 수단의 적합성도 인정된다.”(헌법재판소 2025. 6. 27. 선고 2023헌바107 전원재판부 결정)
건축사자격취소는 건축사법 제18조의3 등에 따라 국토교통부장관이 행하는 행정처분이다. 건축사자격취소처분을 받은 건축사는 행정청의 처분에 대한 불복 절차를 밟아 행정심판 또는 행정소송을 제기함으로써 권리구제를 받을 수 있다. 당사자인 건축사는 행정심판법 및 행정소송법에 근거하여 권리구제를 받을 수 있다.

행정심판 청구는 임의 절차로서, 행정심판법에 근거하며, 국토교통부 소속 중앙행정심판위원회에서 담당한다. 청구 기간은 처분이 있음을 안 날로부터 90일 이내, 처분이 있은 날로부터 180일 이내이다. 심판청구서 제출 → 답변서 제출 → 사실조사 또는 구술심리 → 재결로 절차가 진행된다. 재결 결과는 취소재결, 기각재결, 각하재결이 있다. 행정심판은 행정소송과 병행하거나 생략이 가능하다.

행정소송은 법원에 의한 사법적 심사절차로서, 행정소송법에 근거하며, 건축사의 주소지를 관할하는 행정법원에서 재판한다. 제소기간은 처분이 있음을 안 날로부터 90일 이내, 처분이 있은 날로부터 1년 이내이다. 취소소송으로서, 건축사자격취소처분의 위법성을 다투는 형태이다. 소장 제출 → 답변서 제출 → 변론기일 및 증거조사 → 판결로 절차가 진행된다.

건축사가 자격취소처분의 취소를 구하기 위해 주장할 수 있는 사유는, ① 절차상 하자 - 청문 미실시, 의견제출 기회 미부여 등, ② 사실오인 - 처분의 근거가 되는 사실 자체가 허위이거나 오해, ③ 비례원칙 위반 - 과도한 처분으로 기본권 침해, 과잉금지원칙 위반, ④ 평등권 침해 - 유사 사안에 대해 다른 기준 적용 시 등이다.

행정소송 중 처분의 집행으로 인한 회복하기 어려운 손해가 예상되는 경우, 법원에 집행정지 신청을 하여 건축사자격취소의 효력을 일시 중지할 수 있다(행정소송법 제23조).


Ⅶ. 건축사가 등록 없이 업무 수행하는 경우
“건축사 자격시험에 합격한 사람이 건축사업무를 수행하려면 국토교통부장관에게 등록19)하여야 한다”(건축사법 제18조). 건축사가 등록 없이 업무를 수행하는 행위는 건축사법에서 위법으로 규정되어 있으며, 이에 대한 형사처벌 조항이 마련되어 있다.

 건축사법 제39조 제4호20) 소정의 ‘사위 기타 부정한 방법으로 제23조의 규정에 의한 건축사사무소의 등록을 받은 자’라고 함은 정상적인 절차에 의하여서는 건축사사무소의 등록을 받을 수 없는 경우임에도 불구하고 위계 기타 사회통념상 부정이라고 인정되는 행위로 그 등록을 받은 자를 가리킨다(대법원 1997. 12. 26. 선고 95도2540 판결).

“건축법 제23조 제1항에 따른 건축물의 건축 등을 위한 설계는 건축사법 제23조 제1항 또는 제9항 단서에 따라 신고를 한 건축사 또는 같은 조 제4항에 따라 건축사사무소에 소속된 건축사가 아니면 할 수 없다”(건축사법 제4조 제1항). 때문에, 건축사가 건축사업을 하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도지사에게 건축사무소의 개설신고21)를 하여야 한다(같은 법 제23조 제1항).

건축사법 제4조를 위반하여 건축물의 설계 또는 공사감리를 한 사람과 같은 법 제23조를 위반하여 건축사사무소개설신고를 하지 아니하고 건축사업을 한 사람은 각 1년 이하의 징역이나 1천만 원 이하의 벌금에 처한다(같은 법 제39조의3 제2호, 제7호).

현행 건축사법은 단순히 설계도서를 작성하는 행위뿐만 아니라 그에 앞서 건축물, 건축설비, 공작물 및 공간환경을 조사하고 건축 등을 기획하는 행위도 설계에 포함된다고 규정하고 있다.

건축사 갑의 행위가 설계도서를 작성하는 행위에는 이르지 않았다고 하더라도 건축물, 건축설비, 공작물 및 공간환경을 조사하고 건축 등을 기획하는 행위에는 충분히 포섭된다(서울중앙지방법원 2023. 7. 13. 선고 2022고정1958 판결).

건축사는 업무정지처분을 받은 기간 중에는 그 업무를 수행할 수 없다. 업무정지처분을 받은 자가 그 정지 기간 중에 업무를 수행한 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처한다. 업무정지 명령을 위반하여 업무를 수행한 경우, 자격 취소 또는 등록 말소 등의 징계처분이 병행될 수 있다.

 

Ⅷ. 허위 보고 행위
건축사가 허위 보고를 하거나 자료 제출을 거부한 경우, 이는 건축사법 위반 행위로서 과태료 부과 대상이 되며, 사안의 중대성에 따라 행정적 징계처분(업무정지 등)도 함께 적용될 수 있다.

국토교통부장관 또는 시·도지사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건축사사무소개설자에게 필요한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출을 요구할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 업무 상황 또는 회계 상황을 조사하게 하거나 장부 또는 그 밖의 서류를 검사하게 할 수 있다.(건축사법 제30조 제1항). 제30조에 따른 보고를 하지 아니하거나 거짓으로 보고한 사람 또는 검사를 거부·방해하거나 기피한 사람은 100만 원 이하의 과태료를 부과한다(건축사법 제41조).

감독기관의 보고 요구는 행정감독의 핵심 수단으로, 이를 거부하거나 허위보고할 경우 신뢰성 상실 및 면허 유지에 직접적인 위험이 된다. 단순한 행정과실이 아닌 의도적 은폐나 고의적 회피일 경우 행정처분 외에도 건축사 자격 유지가 어려워질 수 있다. 감사나 행정조사 과정에서 자료를 은폐하면 형법상 위계에 의한 공무집행방해죄와 병과될 여지도 있다.


Ⅸ. 건축사 명의대여의 의의
건축사 명의대여란 건축사가 자신의 자격을 다른 사람에게 빌려주는 것을 말한다. 건축사자격을 타인에게 빌려주는 행위는 건축 전반에 걸친 공공안전 위해, 도시환경 혼란, 국가제도 불신, 경제적 손실로 이어지는 심각한 사회적 폐해를 야기한다.22)

건축사 명의대여는 다양한 형태로 이루어지며, 실제 업무 수행 여부와 관계없이 자격을 부당하게 사용하는 것이다. 건축사법에서 가장 중대한 범죄행위로 인정되며, 형사처벌과 함께 자격취소 등 행정처분이 부과된다. 건축사 명의대여는 단순한 자격 도용을 넘어, 건축물의 안전성과 공공 이익에 심대한 해를 끼치는 중대한 사회적 문제이며, 사회 전체의 신뢰와 안전을 지키기 위해 강력한 단속과 윤리의식 제고가 요구된다.

1. 허위 건축사 등록
건축사 자격을 가진 사람이 직접 업무에 관여하지 않으면서, 이름만 올려 건축사사무소를 등록하는 경우이다. 건축사사무소 개설요건을 충족시키기 위해 다른 사람에게 자격을 빌려주는 것이다. 실질적으로 비전문가나 무자격자가 업무를 수행하며, 책임소재가 불명확해진다.

2. 도장 및 서명 대여
설계나 감리업무는 하지 않고, 도장이나 전자서명을 빌려주는 경우이다. 타인이 작성한 도면이나 서류에 건축사 명의로 날인하여 허위 서류를 제출한다. 건축사 명의로 책임이 부여되지만, 품질관리나 기술검토가 이루어지지 않는다.

3. 일정 급여 지급 조건의 명의대여
일정 금액을 받고 건축사 자격을 대여하는 경우이다. 명의대여자가 월급을 받는 형식으로 계약만 하고, 실제 근무는 하지 않는다. 사업자는 자격요건만 형식적으로 갖추고, 실질적 기술능력이 없다.

4. 퇴직 건축사의 명의 유지
건축사사무소를 퇴직한 후에도 건축사 등록을 그대로 유지한다. 후임자가 명의를 계속 사용하거나, 사업주는 퇴직 건축사 명의로 계속 등록을 유지한다. 건축물의 안전 및 법적 책임이 모호해지고, 법령 위반 상태가 지속된다.

5. 법인 또는 타인의 사업에 명의만 제공
개인 건축사가 법인의 허위 등록을 위해 자격만 빌려주는 경우이다. 건축사사무소가 실질적으로는 제3자가 운영하고, 자격만 건축사가 제공한다. 전문성과 기술능력이 없는 사업자에 의해 건축물이 진행되어 안전 문제를 유발할 가능성이 있다.

6. 인터넷 및 브로커를 통한 명의 거래
온라인 커뮤니티나 브로커를 통해 자격대여자를 모집하거나 제공한다. “건축사 자격 보유자 구함” 등 공고를 통해 조건부 명의대여가 성사된다. 불특정 다수를 대상으로 불법 명의대여가 성행하여 감독이 어렵다.

기술사 명의대여는 국가기술자격법에 위반되는 중대한 불법행위로, 기술사 자격을 가진 사람이 자신의 이름이나 자격을 타인이나 업체에 빌려주는 행위를 말한다. 이는 공공의 안전을 심각하게 위협하며, 형사처벌 및 행정처분 대상이다. 기술사 명의대여는 단순한 위법행위를 넘어서, 국민 생명과 안전을 위협하는 중대한 범죄행위이다.23)

건설업 명의대여는 무등록자 또는 실체 없는 업체가 시공에 개입하여 입찰 질서와 시공 품질을 훼손하는 중대 불법행위이다. 실제로는 참여하지 않으면서 보고서·설계서 등에 기술사 도장·서명만 제공하는 경우, 등록기술사사무소 개설 요건 충족을 위해 이름만 올려두는 경우, 공공입찰 참여 요건으로만 기술사 명의를 이용하는 경우이다.

건설산업기본법은 다른 사람에게 자기의 성명이나 상호를 사용하여 건설공사를 수급 또는 시공하게 하거나 이를 알선한 경우 그 건설업의 등록을 말소하도록 규정함과 아울러, 다른 사람에게 자기의 성명이나 상호를 사용하여 건설공사를 수급 또는 시공하게 한 건설업자와 그 상대방은 5년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있다(건설산업기본법 제95조의2 제2호).

건설업면허를 받은 건설업자가 건설업면허 없는 사람에게 건설업면허를 대여하기로 하는 명의대여 계약은 무효이다. 명의대여에 대한 대가로 지급되는 명의대여료의 지급약정이나 명의 대여를 소개한데 대한 대가로 지급되는 소개수수료의 지급약정은 모두 무효이다(서울서부지방법원 2023. 3. 31. 선고 2022나45859 판결, 대법원 1988. 12. 27. 선고 86다카2452 판결).


Ⅹ. 건축사 명의 대여의 사회적 폐해
1. 무자격자의 설계로 인한 붕괴·화재 위험
건축사 자격이 없는 자에 의한 건축설계와 공사감리는 건설공사의 부실화를 야기할 가능성이 크고, 이는 결국 대형건설사고로 이어져 국민의 생명과 재산에 돌이킬 수 없는 손해를 가져오게 된다(헌법재판소 2023. 2. 23. 2019헌바196 결정).
 
건축사는 구조안전, 내진설계, 소방·피난 계획 등 생명과 직결된 설계를 담당한다. 자격 없는 자가 설계를 맡으면 기초 구조계산 누락, 화재대피 미비, 부실자재 사용 묵인 등의 위험이 발생한다. 이는 건축물 붕괴·화재·하자 발생 등으로 이어져 인명과 재산 피해로 직결된다.

명의대여는 건축물의 생명주기 전반에 걸쳐 중대한 리스크 요인이 된다. 구조·소방·단열·내진 등 기술적 검토가 부실할 경우, 지진·화재 등 재난 발생 시 참사로 이어질 수 있다. 국민의 생명과 안전을 심각하게 위협하게 된다.

건축물의 안전은 건축주와 건축물 소유자뿐만 아니라 건축물을 사용하거나 출입하는 사람 및 건축물 주변에서 생활권역을 형성하고 있는 사람의 생명과 재산에 영향을 미칠 수 있다는 점에서 오로지 사적 영역의 문제가 아니라 공공적 성격을 가지고 있다(헌법재판소 2017. 5. 25. 선고 2016헌마516 결정).

2. 법적 책임 회피 및 책임소재 불분명
건축사 명의가 형식적으로만 존재하므로, 문제가 발생했을 때 실제 책임을 지는 주체가 불명확하다. 건축사는 “관여하지 않았다”고 주장하고, 명의를 사용한 측은 “건축사가 서명했다”고 주장하여 책임 공방이 발생한다. 이는 피해자(시공자, 발주자, 입주자 등)에게 큰 법적·경제적 불이익을 초래한다.

설계 오류, 구조 하자 등으로 인한 보수공사 비용이 증가하고, 분양자, 입주자, 시공사 간의 민사소송으로 이어지며 사회적 갈등을 야기한다. 무자격자의 무분별한 설계는 일조권 침해, 주차장 부족, 용도 미달 등 주거 및 도시기능의 혼란을 초래한다. 결과적으로 시민들의 삶의 질 저하, 민원 증가, 행정력 낭비로 이어진다.

허가청에 제출되는 설계도서와 감리계획서에 허위 건축사 명의가 기재된다. 이는 행정기관을 기망하는 행위로서, 공적 건축행정 절차를 왜곡하고 행정의 신뢰성을 무너뜨린다. 공공 발주기관이나 지자체의 감리 감독 기능을 무력화한다.

3. 전문자격제도 신뢰 훼손
건축사 자격을 지닌 사람이 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 건축사업무를 수행하게 하는 행위는 건축법 등 건설 관련 법령에서 건축사 자격을 갖춘 자에게만 일정한 건물의 건축설계 또는 공사감리를 독점적으로 맡게 한 취지를 몰각시키고, 전문 지식과 경험을 갖춘 자에게만 건축사 자격을 부여하는 건축사 제도의 근간을 흔들 수 있다(헌법재판소 2025. 6. 27. 선고 2023헌바107 전원재판부 결정).
건축사 자격은 고도의 전문성과 윤리성을 전제로 부여된 공적 자격이다. 명의대여는 이를 사적 이익의 도구로 전락시키는 것으로, 자격제도의 근간을 흔든다. 성실하게 자격을 유지하고 있는 다수의 건축사들에 대한 사회적 신뢰 저하를 유발한다.

국가가 운영하는 자격제도와 인허가 절차가 형식적으로 전락하게 된다. 명의대여가 묵인되면 “정직하게 자격 취득한 전문가”들이 역차별을 받게 된다. 정당한 건축사보다 명의 빌려주는 무자격 브로커가 시장을 점유함으로써 자격제도가 무력화될 위험이 있다.

명의대여를 받은 무자격 업체가 낮은 비용으로 설계·감리를 수행함으로써 정당한 자격자와 업체가 경쟁에서 밀려난다. 이는 저가 덤핑, 무자격 시공자 난립, 설계비·감리비 인하 등의 부작용을 초래한다. 건축시장 전반에 걸쳐 비정상적이고 왜곡된 경쟁 구조를 형성한다.


Ⅺ. 건축사 명의대여 단속 및 처벌
건축사는 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 건축사업무를 수행하게 하거나 자격증을 빌려주어서는 아니 된다(건축사법 제10조 제1항).25) 누구든지 다른 사람의 성명을 사용하여 건축사업무를 수행하거나 다른 사람의 건축사 자격증을 빌려서는 아니 된다(건축사법 제10조 제2항). 이러한 경우 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처하며, 건축사 자격취소는 필수적이다.
 
건축사 명의대여 행위는 공익에 심각한 위협이므로, 국토부와 관할 지방자치단체(시·군·구)는 이를 규율하기 위해 기획수사와 현장점검을 병행한다. 명의 건축사의 입출금내역, 설계도서 작성 주체, 계약서 서명 주체, 세움터 시스템 접속 기록, 건축신고·허가 처리 이력, 통신기록(출퇴근경위 및 통화내역) 등을 통해 실제 업무 수행 여부를 면밀히 조사한다.

민원 제보, 감사, 고발 또는 정기점검을 통해 불법 사무소의 존재를 확인한다. 현장 조사 및 문서 확보를 한다. 지자체 건축과 또는 사법경찰관이 출입·조사를 하여, 사무소 운영자, 직원, 발주자 등의 진술을 확보하고, 계약서, 설계도면, 직인 사용 내역, 세금계산서, 업무일지 등을 확보한다.

대한건축사협회는 지자체 및 국토부와 함께 협력체계를 구축하고, 명의대여 정황이 의심되는 사무소에 대한 정보 공유와 조사를 지원한다. 단속은 주로 익명 제보, 건축주 고발 또는 자발적 신고로 시작되며, 기획수사로 확대되는 경우도 있다.
세움터26) 접속 내역, 허가 처리 이력, 출퇴근 여부와 통화 내역, 위치정보(기지국 기반), 계좌 입출금, 카드 사용내역 및 가족관계, 사업자등록 정보 등 여러 경로를 통해 증거를 수집한다.

건축사법 제4조는 건축사 아닌 자가 독자적으로 건축사 업무를 한 경우에, 건축사법 제10조는 건축사가 자격 없는 자에게 자기의 명의를 사용하여 독자적인 건축사 업무를 할 수 있도록 한 경우에 한하여 적용되는 규정으로, 보완적인 관계에 있다.

건축사법 제10조가 금지하고 있는 “다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 건축사의 업무를 행하게 하는 행위”에는, 건축사가 다른 사람으로 하여금 자기의 이름을 사용하여 건축사의 업무를 행하도록 적극적으로 권유·지시한 경우뿐만 아니라 다른 사람이 자기의 이름을 사용하여 건축사의 업무를 하는 것을 양해 또는 허락하거나 이를 알고서 묵인한 경우도 포함된다.

건축사법 제10조에 따라 감리업무28)를 수행하였는지 여부는 외관상 건축사가 직접 업무를 수행하는 형식을 취하였는지 여부에 구애됨이 없이 실질적으로 타인이 건축사의 명의를 사용하여 업무를 수행하였는지 여부에 따라 판단하여야 한다(대법원 2020. 3. 12. 선고 2018도20188 판결).

건축사 자격을 가진 자라도 국토교통부장관에게 등록하지 않거나 등록이 거부·취소되어 다른 건축사의 명의를 빌리는 경우 또는 어떠한 사정으로 인해 건축사가 다른 건축사에게 명의를 대여하는 경우가 있을 수 있는데, 이러한 명의대여도 법으로 금지해야 하는 것은 당연하고 또 필요하다.

건축사법은 건축사의 명의대여에 대하여 건축사 자격을 필요적으로 취소하도록 함으로써 건축사 명의대여로부터 발생하는 부실설계·감리 등의 폐단을 방지하여 국민의 생명과 재산을 보호하는 데에 그 취지가 있으므로, 입법목적의 정당성이 인정되고, 나아가 심판대상조항은 다른 사람에게 자신의 명의를 대여한 건축사의 자격을 취소함으로써 건축사의 명의대여행위를 억지할 수 있는 효과적인 수단이라고 볼 수 있으므로 수단의 적합성도 인정된다(헌법재판소 2025. 6. 27. 선고 2023헌바107 전원재판부 결정).

건축사 갑은 건축설계업 등을 목적으로 하는 법인의 대표사원인 바, 건축사사무실에서 건축사 자격증이 없는 사무소 직원으로 하여금 의뢰인으로부터 철근콘크리트 구조물의 설계 및 감리 의뢰를 받아 피고인의 이름으로 위 건물 설계 및 감리 업무를 하게 한 것을 비롯하여, 70회에 걸쳐 사무소 직원으로 하여금 피고인의 이름으로 설계 및 감리 업무를 하게 하였다(춘천지방법원 원주지원 2004. 10. 27. 선고 2004고정376 판결).
갑은 건축사사무소에서 공동주택 건축공사의 공사감리(건축사보) 배치신고에 필요한 국가기술자격증인 초급감리원 자격증, 고급기술자 자격증, 건축기계설비기술사 자격증, 소방설비기사(전기) 자격증, 건축설비기사2급 자격증을 을에게 빌려주었다. 갑의 행위는 국가기술자격법위반, 정보통신공사업법위반, 전력기술관리법위반, 소방시설공사업법위반 등에 해당한다(인천지방법원 2018. 2. 8. 선고 2017고정68 판결).
 

Ⅻ. 글을 맺으며
건축사법은 건축사제도의 공공성과 건축물의 안전 확보를 위하여 일부 행위에 대해 형사처벌을 명시적으로 규정하고 있다. 특히 명의대여와 같은 행위는 단순한 위법을 넘어, 국민의 생명과 재산을 위협할 수 있는 중대한 범죄로 간주된다. 이는 건축사에게 요구되는 고도의 전문성과 사회적 책임의 무게가 그만큼 크다는 사실을 반영하는 것이다.

건축사는 건축사법의 내용을 단순히 숙지하는 수준을 넘어, 그 법적 취지와 실질적 의미를 깊이 이해하고 이를 철저히 준수해야 한다. 자격의 남용이나 타인에게 자격을 대여하는 행위는 건축물의 설계와 감리에 대한 신뢰를 무너뜨릴 뿐 아니라, 건축사로서의 존재 기반 자체를 위협하는 결과를 초래할 수 있다. 특히, 비전문가가 설계·감리 업무를 수행하게 될 경우, 구조적 결함이나 안전사고 등 심각한 후유증으로 이어질 수 있음을 명심해야 한다.

결국 건축사제도의 본질은 단지 자격 보유에 있는 것이 아니라, 사회적 책임30)을 자각하고 공공의 이익을 우선시하는 윤리적 자세에 있다. 모든 건축사는 그 전문성과 책임성을 바탕으로 법을 준수하고, 공익적 사명을 다함으로써 국민의 신뢰를 얻는 건축 전문가로서의 역할을 성실히 수행해 나가야 할 것이다.

 

글. 김주덕 Kim, Choodeok 법무법인 태일 대표변호사

 

 

 

김주덕 법무법인 태일 대표변호사

 

김주덕 변호사는 서울대학교 법과대학을 졸업했다. 대구지검 특별수사부, 대전지검 특별수사부장, 제천지청장, 서울서부지검 형사1부장, 대검찰청 환경과장, 법무부 검찰국 검사, 서울 중앙지검 공판부장 등을 역임했으며 현재 법무법인 태일 대표변호사로 근무하고 있다. 2022년 8월까지 법학전문대학원평가위원회 위원장을 역임했다.

cdlaw@hanmail.net