재건축분담금 및 재건축초과이익환수제도 2025.8

Rebuilding Charges and Recapture of Excess Rebuilding Gains

 

 

 

Ⅰ. 글의 첫머리에
아파트재건축사업을 추진함에 있어서 재건축분담금과 재건축초과이익환수제도는 매우 중요한 의의를 가진다. 재건축분담금은 조합원이 기존 소유권 외에 추가로 부담해야 하는 사업비 차액 또는 신축 아파트의 가치 상승분에 대한 부담금을 의미한다.  

재건축분담금은 면적이나 위치에 따라 달라지므로 분담금이 과도하면 조합원들이 사업에 반대하거나 소송을 제기할 수 있어 사업 지연 또는 무산의 위험이 있다. 분담금 예측이 정확하지 않거나 과소 책정되면, 사업 후반에 추가 부담이 발생해 조합과 시행사 모두 재정적으로 압박을 받는다. 

재건축초과이익환수제도는 일정 기준 이상의 개발이익이 발생할 경우, 그 초과분의 일부를 정부가 부담금 형태로 환수하는 제도로서, 투기억제와 공공성 확보를 위한 장치이다. 

조합원에게 돌아갈 개발이익1)이 줄어들므로, 조합원들이 사업을 꺼릴 수 있다. 환수 부담이 예상되면 사업을 보류하거나, 사업시기를 조절하는 경우가 있다. 조합원들은 재건축초과이익 산정에 대해 문제를 제기하며, 법적 분쟁의 소지가 있다.
두 제도가 동시에 작용할 경우 조합원이 체감하는 이익은 줄어들고 부담은 늘어나, 사업 추진 동력이 약화된다. 분담금과 환수금이 불확실하게 예측될 경우, 조합과 시행사 모두 리스크를 우려해 사업을 보류하거나 변경할 수 있다.

재건축분담금은 조합원 개개인의 참여 여부와 내부 형평성, 재건축초과이익환수제도는 사업 전반의 수익성과 공공성 확보에 결정적인 영향을 미친다. 이 두 제도는 사업 추진 여부, 속도, 구성원 간 갈등, 시장의 기대심리에까지 영향을 주므로, 재건축사업을 추진함에 있어 가장 민감하고 중대한 변수로 작용한다. 

 

Ⅱ. 재건축사업의 효율성 및 공정성 보장
재건축사업의 효율성과 공정성을 보장하기 위해서는 사업 전반에 걸쳐 투명한 절차, 균형 있는 이익 배분, 갈등 예방 및 사회적 책임 강화를 위한 다양한 제도적 장치가 필요하다. 

1. 효율성을 보장하기 위한 제도적 장치
가. 재건축초과이익환수제도
재건축초과이익환수제도는 조합원에게 과도한 이익이 귀속되는 것을 방지하고, 사업 수익의 일부를 공공에 환원하게 함으로써, 무분별한 재건축을 억제하고 사업계획의 경제성 분석을 정교화하게 유도한다.
나. 통합심의 및 인허가 간소화 제도
건축심의, 교통영향평가2), 재해영향평가 등 각종 절차를 통합 운영하여 행정처리 기간을 단축함으로써, 사업 승인 절차의 중복성과 지연을 해소하여 속도감 있는 추진을 가능하게 한다.
다. 도시 및 주거환경정비법상의 절차적 기준
조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획 등 각 단계별 법적 절차를 명확히 규정함으로써, 일정과 권한이 명확하여 예측 가능한 사업관리가 가능하도록 한다.
라. 공공지원제도
LH·SH 등 공공기관이 사업에 참여하거나 지원기관으로 지정될 경우, 사업성 분석·자문 등을 제공함으로써, 특히 초기 단계에서 조합의 전문성과 행정력 부족을 보완하여 사업의 전문성을 강화한다.

2. 공정성을 보장하기 위한 제도적 장치
가. 재건축분담금 산정 기준의 법제화 및 가이드라인
종전자산·종후자산 평가의 투명성과 공정성을 위해 감정평가 기준을 표준화하고, 복수 감정기관 평가 제도를 운영하고, 국토교통부의 지침 또는 조례를 통해 공정한 비용부담 체계를 확립한다.
나. 조합 회계의 외부 감사 및 공개 의무
일정 규모 이상의 조합은 외부 회계감사를 의무적으로 받아야 하며, 회계자료를 조합원에게 공개하여, 재정의 투명성을 통해 조합 내부 부패와 비리를 예방한다.
다. 조합원 총회 및 의결권 규정
조합원에게 주요 결정에 대한 의결권을 부여하여 다수결 원칙과 민주적 운영을 보장하고, 소수 조합원의 권리 침해를 방지하기 위한 반대조합원 보호 장치3)도 함께 존치한다.
조합의 총회는 조합의 최고의사결정기관이고, 정관 변경이나 관리처분계획의 수립·변경은 총회의 결의사항이다. 조합 내부의 규범을 변경하고자 하는 총회결의가 적법하려면 다음과 같은 기준들을 충족하여야 한다.
① 총회결의가 상위법령 및 정관에서 정한 절차와 의결정족수를 갖추어야 한다. ② 총회결의의 내용이 상위법령 및 정관에 위배되지 않아야 한다. ③ 일단 내부 규범이 정립되면 조합원들은 특별한 사정이 없는 한 그것이 존속하리라는 신뢰를 가지게 되므로, 내부 규범 변경을 통해 달성하려는 이익이 종전 내부규범의 존속을 신뢰한 조합원들의 이익보다 우월하여야 한다.4)
라. 감정평가 이의신청 및 분쟁조정제도
조합원이 평가결과에 불복할 경우 이의신청을 통해 재검토할 기회를 부여하고, 필요 시 조정기구(지자체 또는 분쟁조정위원회 등)를 통해 사전 분쟁 예방 및 해결이 가능하도록 한다.
마. 사회적 약자 보호제도
고령자, 저소득층 조합원 보호를 위한 분담금 상한제, 장기전세주택·공공임대 연계, 순환정비방식 등을 운영하고, 주거권 보장과 원주민 재정착률 제고로 사회적 공정성을 강화한다.

 

Ⅲ. 재건축분담금의 의의 
재건축분담금이란 재건축사업을 통해 신축된 아파트의 가액(종후자산가액)이 기존 건축물 및 토지의 가액(종전자산가액)을 초과하는 경우, 그 초과분 중 사업비 부담을 초과하는 몫을 조합원이 추가로 부담하는 금액을 의미한다. 조합원이 분양받은 신축주택의 가치와 부담 비용 간의 차이에서 발생한다.5)

재건축분담금은 재건축사업에 참여한 조합원들 간의 부담 형평성과 수익 조정을 위한 금전적 정산 수단이다. 새 아파트의 가치가 종전자산보다 높을 경우 조합원은 그 차액에 대해 분담금을 부과받는다. 반대로 받은 자산의 가치가 낮을 경우 조합원은 그 차액만큼 환급받게 된다. 
 
재건축분담금은 일반적인 조세나 부담금과는 구별된다. 재건축분담금은 조합과 조합원 간 민사적 정산 관계에 기반한다. 조합의 정관 및 사업시행계획, 관리처분계획 등을 통해 구체적으로 결정된다.

분담금 산정은 조합원 간 수익률 편차를 조정하기 위해 개발이익의 일정 부분을 특정 조합원에게 부담시키는 구조이다. 재건축사업의 조합원 간 수익 형평성 확보 및 사업의 공정성을 위해 핵심적으로 작용하는 재건축분담금은, 그 산정기준과 방식이 명확히 규정되어야 한다.6)

종전자산 평가는 사업 시행 전 각 조합원이 보유한 토지 및 건축물의 가치 평가이다. 종후자산 평가는 재건축 후 조합원이 배정받게 될 신축 아파트의 가치 평가이다. 

도시재생과 주택정비사업의 일환으로서 수행되는 재건축사업에서 재건축분담금은 중요한 재정적 이슈로서, 조합원 간 형평성과 수익성 조정의 도구로 기능한다. 

재건축분담금제도를 합리적으로 운영하는 것은 재건축사업의 효율성과 공정성을 보장하기 위한 핵심 요소이다. 전체 재건축사비 중 조합원 분담금은 매우 중요한 재원 확보 수단이다. 

도시 및 주거환경정비법 제정비사업 절차에 따라 정산되고 부과되므로 일정한 공법적 절차 및 규제의 틀 내에서 작동한다. 특히 관리처분계획의 인가와 고시 등 공적 절차가 완료된 이후 법적 효력이 발생한다. 조합원 간의 이익 불균형을 해소하고 공평한 분양가 배분을 위한 형평성 조정 수단으로 작동한다.

관리처분계획에는 종전자산 및 종후자산 평가, 분양신청 내용, 분양가액, 부담금 등이 포함되어야 한다. 시장·군수의 인가를 통해 관리처분계획이 확정되며, 이 인가를 통해 재건축분담금의 법적 구속력이 발생한다.

정비사업 시행의 결과로 만들어지는 신축 주택에 관한 수분양자 지위나 수분양권은 조합원이 된 토지등소유자에게 분양신청만으로 당연히 인정되는 것이 아니라 「도시 및 주거환경정비법」 제76조 제1항 각호의 기준에 따라 수립되는 관리처분계획으로 비로소 정하여진다.7)

 

Ⅳ. 재건축분담금 관련 분쟁
재건축분담금 제도는 개발이익의 공정한 분배를 위한 수단이지만, 현실에서는 산정 방식의 불투명성, 형평성 결여, 조합원 간 갈등이라는 구조적 문제를 안고 있다.  재건축분담금 산정은 조합원 개개인의 자산가치 평가와 직결되기 때문에, 평가 결과나 개발이익 환산 방식에 대해 이의가 제기되는 경우가 빈번하다. 

1. 감정평가에 대한 불복
일부 조합원은 종전자산 평가가 실제 시세보다 과소 평가되었다고 주장하고, 종후자산 평가에서 동·호수, 향, 평형 등의 가격 반영이 공정하지 않다는 항의를 하기도 한다.
2. 조합원의 정보 비대칭
일부 조합원은 분담금 산정 공식이나 감정평가 내용에 대한 자료 접근이 제한되어 정확한 판단을 하지 못하며, 이로 인해 이해 부족에서 오는 불신과 항의가 발생한다.
3. 예측 불가능한 추가 분담금
초기에는 분담금이 없거나 소액이라 고지되었지만, 사업비 증가나 분양가 하락으로 추가 분담금이 부과되는 경우가 있다.
4. 조합 내부의 갈등
재건축조합에서는 조합원 간 개발이익의 배분 형평성을 둘러싸고 구조적인 갈등이 발생한다. 같은 면적을 소유하고 있더라도 배정되는 신축 아파트의 위치(남향 vs 북향), 층수, 조망권 등에 따라 자산 가치 차이가 크다. 이러한 차이를 정량적으로 조정하지 못하면 상대적 박탈감으로 분쟁을 유발한다.8)
5. 조합 집행부의 자의적 배정
일부 조합에서는 조합장 또는 집행부가 특정 조합원에게 유리하게 배정했다는 의혹을 제기한다. 형사 고발로 이어지기도 한다. 재건축분담금은 개발이익의 공정한 배분을 위한 핵심 도구이지만, 평가의 객관성, 조합원 간의 형평성, 절차적 투명성이 미비할 경우 분쟁으로 이어지기 쉽다.9)

6. 감정평가 결과의 비공개 
종전자산과 종후자산의 평가가 감정평가법인을 통해 진행되지만, 조합원 개별 평가자료가 비공개되거나 요약본만 제공되는 경우가 많다. 조합원은 자신의 분담금 산정이 어떤 논리와 수치에 기반했는지 파악하기 어렵다.
7. 평가 기준의 자의성
종후자산 평가 시 배정 평형, 동·호수, 향, 층수 등 다양한 요소를 어떻게 반영하는지에 대한 공식화된 기준이 부족하다. 조합마다 서로 다른 평가 방식을 사용하면 일관된 제도 운영이 어렵게 된다.
8. 추가 분담금 발생 가능성
분양가 하락, 공사비 증가 등 외부 변수에 따라 예상치 못한 추가 분담금이 발생해 조합원의 신뢰가 저하된다.
9. 배정면적 또는 위치에 따른 가치 편차
같은 면적의 종전자산을 보유한 조합원이라도, 재건축 후 배정받는 평형의 위치와 층수에 따라 자산 가치에 큰 차이가 발생한다. 이익률이 상이함에도 불구하고 형식적으로 동일한 개발이익률을 맞추려는 조정이 공정성을 해칠 수 있다.
10. 기존 보유 형태 차이에 따른 불이익
단독주택, 다세대주택, 상가 등 다양한 유형의 종전자산 보유자가 있으나, 통일된 기준 없이 분담금이 책정되어 특정 유형의 조합원이 불리한 경우가 있다.
11. 사회적 약자에 대한 고려 부족
고령자나 저소득 조합원의 경우, 높은 분담금 부담으로 인해 사실상 재건축사업 참여가 어려워지는 구조이다. 개발이익 배분보다는 생존권 보장을 위한 별도의 조정제도가 미비한 상태이다.
12. 분담금 차이에 따른 심리적 불신
조합 내 일부 조합원이 분담금 면제 또는 감면을 받았다는 소문이 돌 경우, 다른 조합원의 반발과 갈등이 유발된다. 조합장이나 임원진이 특정 조합원에게 유리한 배정을 했다는 의혹이 제기되면 갈등이 격화된다.
13. 정보 비대칭에 따른 갈등
감정평가 결과, 회계 자료, 분담금 산정 기준 등에 대한 접근권이 제한되면 의혹과 불신이 커지고, 내부 고발 또는 법적 분쟁으로 이어진다.
14. 조합 집행부에 대한 불신과 분열
조합장 및 임원진이 감정평가사 선정, 평형배정 기준 설정, 분담금 부과 절차 등을 주도하면서, 조합 내부 권력 집중과 비민주적 운영에 대한 반발이 심화된다. 갈등이 심해질 경우 임시총회 개최, 해임 추진, 소송전 확대 등으로 사업 자체가 지연 또는 무산될 가능성도 존재한다.

 

Ⅴ. 재건축분담금제도의 문제점
재건축분담금은 조합원으로부터 확보하는 주요 재원이다. 분담금이 적절히 확보되지 않으면 시공사 선정, 착공, 중도금 지급 등의 주요 단계에서 자금난에 직면하게 된다. 조합원 분담금은 재건축사업의 재정적 기반으로서, 사업의 지속 가능성을 좌우한다.10)

분담금이 과다하다고 판단한 조합원이 소송을 제기하거나, 조합탈퇴 및 시공사 변경 요구 등 조합 내부 갈등을 유발하며, 이에 따라 재건축사업의 지연 또는 실패로 이어질 수 있다. 분담금이 지나치게 높으면 조합원의 재정 부담이 커져 사업 포기자가 속출하거나 집단 반발로 이어질 수 있다. 이는 사업 수익성 악화와 조합 해산의 원인이 될 수 있다.

조합원 간 이해관계가 엇갈리는 대표 사안이 분담금이다.11) 산정기준, 감정평가, 배분방식에 대한 불만은 소송으로 이어지고 이는 재건축 인허가 지연과 사업 일정 마비를 초래한다. 분담금 부담이 형평에 맞지 않는다고 느낀 조합원들이 조합을 상대로 행정소송을 제기하거나 이탈할 경우, 조합 운영이 마비되면서 사업이 장기 표류하게 된다.

분담금이 과도하면 자력으로 감당하지 못하는 고령자나 저소득층 조합원은 집을 포기하고 퇴출당하게 되어, 원주민 재정착률이 낮아진다. 분담금 문제로 인해 재건축이 사회적 불평등을 심화시킨다는 인식이 생기면, 행정청이나 정치권에서 사업 승인을 꺼리게 되어 정책적 저항이 발생한다.

종전자산·종후자산 평가 기준 등 분담금 산정 방식에 따라 조합원 간 형평성 논란이 발생한다. 평형별 수익 차이, 로열동·층 가산율 등이 분담금에 반영되므로 불만과 분쟁의 주요 원인이 된다.
조합원은 재건축 분담금에 따라 신축주택을 유지할 수 있는지 여부를 판단하기 때문에, 조합원의 자금 부담 및 부동산 가치에 직접적인 영향을 미친다. 자금 마련 능력에 따라 이주 포기, 분양 포기, 현금청산 등의 선택을 하게 된다.

재건축분담금은 단순한 비용 부담을 넘어, 조합원의 신뢰, 사업의 안정성, 법적 정당성, 사회적 수용성에 영향을 미치는 결정적 요소이다. 분담금이 적정하고 투명하게 산정되면 사업은 성공할 수 있지만, 그렇지 않을 경우 사업은 중도 좌초하거나 장기 표류할 수 있다.

 

Ⅵ. 재건축분담금 제도 개선방안
재건축분담금 제도는 조합원 간의 형평성과 사업의 공공성 확보를 위한 핵심적 장치이지만, 현재 운영상 불투명성과 형평성 문제 등으로 인해 심각한 분쟁과 사회적 갈등을 초래하고 있다. 이러한 문제를 해소하기 위해서는 제도의 전면적 정비와 함께 정부 차원의 가이드라인 마련, 조합 운영의 투명성 강화, 사회적 약자 보호 장치가 병행되어야 한다. 

1. 표준화된 산정 기준 공개
국토교통부 또는 지방자치단체 차원에서 표준 재건축분담금 산정 모델을 개발·공개하여 조합원 누구나 이해할 수 있도록 한다. 종전자산 및 종후자산 평가 방식, 개발이익 배분 방식 등을 매뉴얼화하여 조합이 임의로 적용 기준을 변경하지 못하게 한다. 
2. 산정 과정의 정보공개 의무 강화
조합원별 기여도(기존 주택의 위치, 면적, 주차장 수, 향 등)를 객관적으로 반영한 기준을 마련하여, 분담금 산정 기준을 구체화한다. 조합은 분담금 산정 결과뿐 아니라 산정 근거, 평가 자료, 감정평가 보고서 등 전체 자료를 투명하게 공개해야 한다.12)
3. 외부 회계·감정 전문가의 참여 확대
조합 내부 산정이 아닌 외부 감정평가사, 회계법인 등 제3자 기관의 참여를 의무화하여 객관성을 확보한다. 이해상충 가능성이 있는 평가사와 조합의 유착 방지를 위해 평가기관 선정 절차의 독립성을 확보할 필요가 있다.
4. 종전자산 및 종후자산 평가 기준의 정교화
조합원별 기존 자산(전용면적, 층수, 향, 조망 등)의 가치 반영 기준을 세분화하여 평가의 공정성을 확보하고, 종후자산에 대해서도 사전 확정된 기준을 바탕으로 예상 분양가와 면적 등을 조합원에게 명확히 제시한다.
5. 공시가격과 시세 반영의 균형 확보
감정평가 시 공시가격13)뿐 아니라 실거래가 및 주변 시세 정보도 종합 반영하는 다층적 평가 시스템을 도입하고, 지역별 가격 왜곡 방지를 위해 지자체별 표준지 및 유사 사례 DB를 기반으로 평가 가이드라인을 제공한다.
6. 조합원 간 형평성 고려
동일 단지 내에서도 조합원 간 이해관계가 엇갈릴 수 있으므로, 평가 과정에서 이익의 편차를 일정 수준으로 제한하는 보완장치를 마련한다. 고령자나 저소득 조합원을 위한 유예제도 또는 분할납부제도를 마련하고, 국민·주택은행 등과 연계한 장기저리 융자를 제공한다.
7. 조합 정관 및 운영규정의 표준화
재건축조합의 정관에 분담금 산정 방식, 이의제기 절차, 회계 감사, 의사결정 절차 등을 상세히 규정하도록 표준 정관을 제시하고, 표준 규정 미준수 시 인가 취소 또는 수정 명령 등의 행정조치가 가능하도록 제도화한다. 
8. 이의신청 및 조정제도 강화
조합원은 분담금 고지 전후 일정 기간 내에 이의신청 및 감정 재검토 요청을 할 수 있는 제도적 창구를 마련하고, 지방자치단체 또는 주택도시보증공사(HUG)14) 내에 재건축분담금 조정위원회를 설치하여 조합원과 조합 간 중재 기능을 부여한다.
9. 분쟁 예방을 위한 교육 및 컨설팅 제도 도입
조합 임원 및 조합원 대상으로 정기적인 재건축 회계, 법률 교육을 실시하여 이해 부족으로 인한 오해와 분쟁을 사전에 방지하고, 지자체는 공공지원 전문기관을 통한 사전 컨설팅 서비스를 제공하여 제도 이용자의 신뢰를 확보한다.

 

 

 

Ⅶ. 재건축초과이익환수제도의 중요성
2000년대 초반, 강남권 재건축 아파트 가격이 급등하면서 재건축사업이 특정 지역의 투기 수단으로 이용되기도 하였다. 재건축을 통해 조합원이 수억 원의 이익을 얻는 반면, 사회 전체의 기여는 미미하다는 비판이 제기됨에 따라 ‘사유재산 증식에 따른 불로소득’을 일부 환수하여 공공임대, 도시정비 등에 재투자할 필요성이 대두되었다. 

재건축사업은 도시의 노후 주거환경을 개선하고 주택공급을 확대하는 데 중요한 역할을 한다. 이러한 재건축사업은 조합원들의 경제적 부담과 밀접하게 연결되어 있다. 그중 가장 핵심적인 요소 중 하나가 바로 ‘재건축초과이익환수제도’이다. 

재건축은 단순히 민간 사유재산의 재정비가 아니라 공공 인프라와 도시 환경의 재구성을 수반한다. 따라서 공적 개입과 공공성 확보는 필수적이며, 초과이익환수제는 그 수단 중 하나이다. 환수된 초과이익은 도시 기반시설 확충, 공공임대주택 건설, 교통망 정비 등에 재투자되어 지방정부의 재정 확충 및 공공복지 강화에 기여한다.

재건축초과이익환수제도는 아파트 재건축사업을 통해 조합원이 얻는 과도한 개발이익을 공공이 일부 환수하여 사회 전체의 이익으로 환원하는 제도이다. 이는 부동산 가격 급등과 투기 과열을 억제하고, 주거의 공공성을 강화하기 위한 대표적인 조세정책 중 하나이다. 

재건축사업을 통해 조합원은 기존 아파트의 노후한 상태에서 새 아파트로 전환되는 과정에서, 시장 가격 상승에 따라 막대한 시세차익(초과이익)을 얻는다. 이는 공공의 도시계획과 인프라 투자, 용적률 상향, 시장 상승 효과에 기인한 측면이 많아, 조합원의 사적 이익으로만 귀속되는 것이 부당하다는 판단에서 출발한다. 

일반 국민과 비교해 일부 재건축 지역 조합원이 과도한 이익을 독점하는 것을 견제하고, 이를 일정 부분 공공으로 환수함으로써 조세 형평성과 사회적 정의 실현을 도모한다.15)

초과이익환수제는 일정 수익 이상이 발생할 경우 부담금을 부과함으로써, 사업의 과도한 이익 기대 심리를 억제하고, 적정 시에 적정 방식으로 재건축이 추진되도록 유도한다.

재건축 사업은 종종 조합원과 비조합원, 개발지역 주민과 비개발지역 주민 간의 갈등을 야기한다. 이익의 일정 부분을 사회에 환원하는 장치는 갈등을 줄이고, 사회적 수용성을 제고하는 데 유효하다.

재건축초과이익환수제는 재건축사업을 보다 공정하고 지속가능한 방식으로 운영하기 위한 핵심 제도이다. 단순한 재산권 제한이 아니라, 공공의 이익과 조화를 이루는 방향으로 민간 이익을 조절하고 사회 전체의 균형 있는 발전을 도모하는 장치라는 점에서 그 의의와 중요성이 크다.

 

Ⅷ. 재건축초과이익환수제도 운영 상황
재건축초과이익환수제도는 2006년 9월에 처음 도입되었다. 2013년부터 2017년 말까지는 유예된 바 있으나, 이후 제도는 다시 시행되었다. 2024년 3월, 부담금 완화 관련 개정 시행규칙이 시행되었고, 조합 설립 인가일을 기준으로 개시 시점을 변경하였다.
 
2025년 7월 현재, 부과 기준에 따라 환수 제도가 정상적으로 운영 중이나, 실제 부담금 부과를 둘러싼 조합원들의 반발과 납부 거부 사례 등이 나타나고 있어, 일부 재건축 조합에서는 집행이 늦어지고 있는 상황이다. 
2024년 개정에 따라 환수 기준 완화, 적용 시점 조정, 감면·유예 혜택 확대 등이 반영되어 있다.16) 초과이익 8,000만 원 이하인 경우 환수 면제하고, 1억3천만 이하 구간은 10%, 이후 구간별로 최대 50%까지 부과한다. 1주택 20년 이상 보유 시 부담금 70% 감면,  6~15년 보유 구간도 감면율 적용, 60세 이상 고령자는 납부 유예 가능하도록 하였다. 

초과이익 = (준공시점 기준 조합원 1인당 평균 주택가액) - (추진위원회 승인 시점 기준 조합원 1인당 주택가액 + 정상 주택가격 상승분 + 개발비용)

“재건축초과이익”이라 함은 “재건축사업”으로 인하여 정상주택가격상승분을 초과하여 주택가액의 증가분으로서 산정된 금액을 말한다. “재건축부담금”이라 함은 재건축초과이익 중 국토교통부장관이 부과·징수하는 금액을 말한다.

“개시시점 부과대상 주택”이라 함은 부과개시시점의 재건축사업의 대상이 되는 주택을 말한다. “종료시점 부과대상 주택”이라 함은 부과종료시점의 재건축사업으로 건축된 주택을 말한다. 

“납부의무자”란 조합, 공공시행자, 신탁업자, 주민합의체 또는 조합원을 말한다.17) 국토교통부장관은 재건축사업에서 발생되는 재건축초과이익을 이 법에서 정하는 바에 의하여 재건축부담금으로 징수하여야 한다. 

재건축사업을 시행하기 위하여 조합, 공공시행자, 신탁업자 또는 주민합의체는 재건축부담금을 납부할 의무가 있다. 다만, 종료점 부과대상 주택을 공급받은 조합원(조합이 해산된 경우, 주민합의체가 해산된 경우 또는 신탁이 종료된 경우에는 부과종료시점 당시의 조합원을 말한다)이 다음 각 호에 해당하는 경우에는 2차 납부의무를 진다. 

재건축에 따른 부동산 투기 억제와 과도한 사익 추구 방지효과가 있다. 환수된 재원을 통해 공공임대, 도시기반시설 확충 등 사회적 환원이 가능하다. 조합의 과도한 수익 추구를 견제함으로써 사업의 공공성과 형평성을 제고한다. 

자기 집을 재건축한 것에 대해 세금을 과도하게 부과한다는 비판이 있다. 초과이익 환수로 인해 조합의 사업추진 의욕이 저하되고, 재건축 공급이 위축될 가능성이 있다. 양도소득세와 별개로 환수 부담이 부과되어 이중으로 세금이 징수된다는 지적도 있다.

 

Ⅸ. 재건축부담금부과처분취소소송
재건축부담금부과처분취소소송이란, 관할 지방자치단체(시장·군수·구청장)가 조합 또는 조합원에게 부과한 재건축부담금 처분에 대해 불복하여 제기하는 행정소송을 말한다. 이 소송은 재건축초과이익환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금 부과처분의 위법 여부를 다투는 것으로, 조합 또는 조합원은 과도한 부담금, 산정 오류, 절차 위반 등을 이유로 처분의 취소 또는 변경을 청구할 수 있다.
다툼이 되는 주요 쟁점은 다음과 같다. ① 부담금 산정 오류 예상수익금 또는 개발이익 산정의 기준이 부적절하거나, 과대평가된 경우, ② 평가기준일의 위법성 기준시점이 적절히 적용되지 않았을 경우, ③ 조합원 수 산정 오류 1인당 이익 계산 시, 실제 조합원 수를 잘못 반영한 경우, ④ 절차상 하자 청문, 통지, 의견제출 기회 미제공 등 절차적 위법, ⑤ 과도한 부과로 인한 재산권 침해 비례원칙, 과잉금지원칙 위반 여부 등 헌법적 논점 포함 가능

‘분양시점 분양가격’을 ‘공고된 분양가격’이라고 해석할 경우, 공과금을 부과함에 있어 부과대상 이득의 공평하고도 정확한 계측이 담보되어야 한다는 헌법상 재산권 보장의 법리에 어긋나게 된다. 

아직 분양되지도 아니한 상태에서 분양공고 당시 ‘공고된 분양가격’을 부과기준으로 삼아 재건축부담금을 부과한다면, 재건축조합에게 현실적으로 귀속되는 이익 증가분, 다시 말하면 재건축초과이익이라고 할 수 없는 허구의 계수상 이익에 대하여 재건축부담금을 징수하는 결과가 초래될 수 있다. 

재건축 초과이익을 산정함에 있어서 정상주택가격 상승분을 초과하여 ‘실제로 상승된’ 주택가액의 증가분을 부과기준으로 삼는 것이 타당하고, 실제의 거래가액을 알 수 없는 경우에 한하여 객관성과 진실성이 담보될 수 있는 주택가액을 그 부과기준으로 삼아야 할 것이다.18)

조합원분양분과 달리 일반분양분은 비조합원에게 분양될 것이 응당 예정되어 있으므로, 실제로 분양된 거래가격이 존재하고, 따라서 그 분양된 주택의 가액이 ‘분양시점 분양가격’이 될 것이라고 자연스럽게 해석될 수 있다.19)

 

Ⅹ. 재건축초과이익환수제도의 문제점 
재건축초과이익환수제도는 부동산 투기를 억제하고 공공이익을 환수한다는 점에서 분명한 취지를 지니고 있다. 현재의 제도는 예측 가능성 부족, 형평성 문제, 사업 지연 등 여러 문제점을 안고 있으며, 공정하고 합리적인 운영체계로 개선하지 않으면 제도 자체의 신뢰성이 훼손될 우려가 있다. 투명성 확보, 지역·개인별 특성 고려, 공공재 투자 연계 등의 방안을 통해 실효성 있는 제도로 정비할 필요가 있다.
1. 문제점
조합원들은 재건축으로 얻는 이익에 대해 양도소득세를 이미 부담하는 경우가 많다. 환수제도로 다시 부담금이 부과되면 이중 과세에 해당한다는 지적이 있다. 부담금은 사업 종료 시점에 산정되므로 조합원 입장에서는 부담금 규모를 예측하기 어려워, 재건축 참여의 의사결정에 혼란을 준다. 
지역·단지별로 이익 수준이 다름에도 불구하고 일률적인 기준을 적용하여 부당한 부담을 줄 수 있다. 특히, 입지나 규제 차이로 인해 이익이 달라지는 현실을 반영하지 못한다. 부담금이 너무 크거나 불확실하면 조합원들이 사업을 포기하거나 지연하게 된다. 이는 노후주택 정비 지연, 주택공급 위축, 도심 슬럼화로 이어질 수 있다. 환수된 부담금이 어디에 어떻게 사용되는지에 대한 투명한 정보가 부족하다. 조합원 입장에서는 공공에 기여한다는 명분이 설득력을 잃는다. 

2. 개선 방안
조합 설립 초기 단계에서 부담금 예측 프로그램을 제공한다. 공시지가, 감정평가 등 구체적인 기준을 명확히 법령에 명시한다. 장기 실거주자, 저소득 조합원에게는 부담금을 감면하고, 투기과열지구와 일반지구 구분, 이익 규모별 누진율을 재조정한다. 
양도소득세와 중복되는 부분은 공제 또는 조정하는 장치를 마련하고, 부담금 일부를 양도세로 전환하거나 통합 관리하는 방안을 검토한다. 부담금은 주변 지역의 인프라 개선, 임대주택 확충 등에 직접 사용하고, 조합원들에게 환수금의 용처에 대한 공공 보고서를 제공한다. 부담금을 내더라도 용적률 인센티브 등 실익을 제공하고, 고령자 및 실거주자, 장기 거주자에게 부담금 감면 또는 유예조치한다. 

 

Ⅺ. 글을 맺으며
현행 재건축분담금제도에는, ① 산정 기준 불투명, ② 사업비 증가로 인한 예측 불가, ③ 이익환수기전과의 중복 부담 논란 등의 문제가 있다. 따라서, ① 분담금 산정 기준의 세분화 및 공개, ② 분담금 상한제 또는 구간별 누진제 도입,  ③ 전문가 중심의 독립 평가기구 도입, ④ 분담금 분할 납부 및 금융지원 제도 도입, ⑤ 지분제 방식 등 분양 방식의 유연화 등의 개선방안을 검토할 필요가 있다. 

재건축초과이익환수제도는 재건축의 공공성과 형평성을 확보하기 위한 제도적 장치로, 부동산 시장의 안정화와 불로소득 과세라는 측면에서 의의가 있다. 그러나 사업성 위축, 조합원 저항, 실효성 논란 등 한계도 뚜렷하여 균형 잡힌 제도 설계와 탄력적 운영 방안이 요구된다.

재건축초과이익환수제도를 효율적으로 운영하기 위하여는, 정확하고 합리적인 초과이익을 산정하여야 하고, 환수금을 탄력적으로 적용하여야 하며, 환수금의 활용 목적을 명확하게 하고, 환류 체계를 확립하여야 한다.

환수제도의 적용 시점, 면제 기준 등이 반복적으로 변경되면 시장 불안을 초래하므로 법령의 안정성과 예측가능성을 확보하여야 하고, 조합 설립 후 이미 사업을 진행 중인 단지에 대하여는 적용 유예 및 소급적용 금지 원칙을 확립할 필요가 있다. 

 

글. 김주덕 Kim, Choodeok 법무법인 태일 대표변호사

 

 

 

김주덕 법무법인 태일 대표변호사

 

김주덕 변호사는 서울대학교 법과대학을 졸업했다. 대구지검 특별수사부, 대전지검 특별수사부장, 제천지청장, 서울서부지검 형사1부장, 대검찰청 환경과장, 법무부 검찰국 검사, 서울 중앙지검 공판부장 등을 역임했으며 현재 법무법인 태일 대표변호사로 근무하고 있다. 2022년 8월까지 법학전문대학원평가위원회 위원장을 역임했다.

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