재건축조합원의 권리와 의무 2018.9

Rights and obligations of reconstruction association members

 

Ⅰ. 글의 첫머리에

 

 

아파트 재건축사업에 있어서 가장 중요한 것은 조합원의 권리가 얼마나 제대로 보호되느냐 하는 것 이다. 그런데 워낙 많은 토지등소유자들이 조합을 만들어 재건축을 하다 보니, 법에서는 모든 것이 조합 위주로 관리가 되고 있고, 개별적인 조합원의 권리를 보호하는 측면에서는 매우 미흡한 실정이다.

 

이것은 주식회사의 경우도 마찬가지다. 대표이사를 비롯한 소수의 임원이 회사를 경영하고, 수익배 분을 받는 소액주주는 거의 경영에 참여할 기회도 없고 권한도 없다. 모든 것을 대표이사에게 맡겨 놓고 처분만 기다려야 하는 무기력한 신세다.

 

재건축사업 시행을 담당하고 있는 조합의 설립부터 사업시행과정, 관리처분계획의 수립 및 시행, 아파트 동호수 추첨 등의 분양절차, 조합의 해산에 이르기까지 조합의 업무추진과정에 대해서 주로 논의가 되고 있을 뿐, 개별적인 조합원의 권리와 이익을 보호하기 위해서 법에서 특별히 규정하고 있는 것은 거의 없다.

 

물론 법에서는 다수의 조합원들에게 피해가 가지 않도록 전체적인 관점에서 조합 측에서 법령에 위 반되는 행위를 하였다고 하더라도 아주 특별한 경우가 아니면 조합의 사업집행과정에서의 하자를 가급적 문제 삼지 않으려고 한다.

 

그러나 당하는 소수의 조합원들의 주장이 충분히 반영되지 않으면 결과적으로 전체 조합원들에게 그 피해가 돌아간다는 점을 감안하여 가급적 엄격하게 조합에 대한 관리감독을 철저하게 하고, 법 원에서도 조합원의 이익보호의 관점에서 재건축사건을 다루어야 한다.

 

조합원 스스로 자신의 권리가 무엇이고, 의무사항은 무엇인지 정확하게 알 필요가 있다. 자신이 하 나의 구성원으로 참여하고 있는 조합이 임원들을 통해서 어떠한 사업을 어떤 방식으로 추진하고 있 는지 따져 보아야 한다. 여기에서는 재건축조합에 있어서 조합원의 권리와 의무에 관해 관련 법령 과 대법원판례를 중심으로 살펴보기로 한다.

 

Ⅱ. 조합원의 지위와 권리

 

도시정비법 제38조 제1항은 ‘조합은 법인으로 한다’라고 하고, 제49조는 ‘조합에 관하여는 이 법에 규정된 것을 제외하고는 민법 중 사단법인에 관한 규정을 준용한다’라고 규정하고 있다.

 

민법은 사단법인의 구성원인 사원의 권리와 의무에 관하여 제56조에서 ‘사단법인의 사원의 지위는 양도 또는 상속할 수 없다’라고 규정하고 있을 뿐이다. 나머지 사항에 관하여는 원칙적으로 사단법 인의 정관에 의하여 규율된다.

 

재건축조합과 그 조합원의 법률관계는 근거법령과 정관의 규정, 조합원총회4)의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율된다(대법원 2014. 12. 24. 선고 2013두19486 판결).

 

재건축조합이 조합원 지위를 상실한 토지등소유자를 상대로 그가 출자한 재산에 관한 청산절차를 이 행하여야 하는 경우에도 도시정비법에서 정한 것을 제외하고는 조합 정관에 따라 해석하여야 한다.

 

재건축조합이 조합설립인가 전의 조합설립결의에 하자가 있다는 주장에 대비하여 당초 결의를 보 완하는 취지의 새로운 재건축결의를 하는 과정에서 당초 조합설립에 동의하였던 토지등소유자들 이 새로운 재건축결의에 동의하지 아니하였다고 하더라도 그러한 사정만으로 그 토지등소유자들 이 ‘조합설립에 동의하지 아니한 자’에 해당하게 된다거나 조합원의 지위를 상실한다고 볼 것은 아 니다(대법원 2011. 1. 13. 선고 2010다57824 판결).

 

재건축조합이 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분의 고시 내지 이전고시 등의 절차를 밟지 않고 조합원들로부터 토지 및 건물 등을 신탁받아 재건축사업을 진행하여 신축한 건물과 그 대지권 을 조합원인 명의수탁자와의 분양계약을 통하여 명의수탁자에게 분양한 경우 명의수탁자의 그 신 축 건물 등에 대한 소유권 취득은 유효하다(대법원 2009. 6. 23. 선고 2008다1132 판결). 국민의 정보공개청구권은 법률상 보호되는 구체적인 권리라 할 것이므로, 공공기관에 대하여 정보 의 공개를 청구하였다가 공개거부처분을 받은 청구인은 행정소송을 통하여 그 공개거부처분의 취 소를 구할 법률상의 이익이 있다(대법원 2003. 3. 11. 선고 2001두6425 판결 참조).

 

조합이 그 조합원들로부터 대지 등을 출자받아 아파트와 상가를 건축한 다음 조합원들에게 우선분 양하고 남은 아파트와 상가를 일반분양함으로써 얻게 되는 수입금은 건축비에 충당되어야 하므로 특별한 사정이 없는 한 조합원이 그 조합에 대하여 위 일반분양으로 인한 수입금의 분배를 요구할 수 없다(대법원 2008. 5. 15. 선고 2006다21453 판결).

Ⅲ. 조합원의 의무와 책임

 

재건축조합이 조합원의 지위를 상실한 토지등소유자에게 청산금 지급의무를 부담하는 경우에, 공 평의 원칙상 토지등소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 재건축조합에 이전 할 의무를 부담한다.

 

이러한 권리제한등기 없는 소유권 이전의무와 재건축조합의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있는 것이 원칙이다. 그러나 토지등소유자가 그 소유의 토지 등에 관하여 이미 재건축조합 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산금을 받기 위하여 별도로 소유권을 이전 할 의무를 부담하지 아니한다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결).

 

분양자인 재건축조합이 국민주택규모를 초과하는 아파트 분양사업의 주체로서 부담하는 부가가 치세(재건축조합이 아파트를 공급받는 수분양자로부터 징수하여 납부함) 즉, 재화인 아파트의 공 급 자체에 대한 부가가치세를 말하는 것과 공사업자가 재건축조합과의 사이에 체결한 공사도급계 약에 따라 국민주택규모를 초과하는 조합주택을 신축하는 건설용역을 공급함으로 인하여 부담하 는 건설용역의 공급에 대한 부가가치세(공사업자가 용역을 공급받는 재건축조합으로부터 징수하 여 납부함)인 부가가치세와는 전혀 별개의 부가가치세이다(서울고등법원 2009. 9. 16. 선고 2008나 104323 판결).

 

공사업자1가 재건축조합과 체결한 공사도급계약에 따라 국민주택 규모를 초과하는 조합주택을 신축 하는 건설용역을 공급한 경우, 그 공사업자는 부가가치세 납부의무를 부담하므로 그 용역을 공급받는 자인 재건축조합으로부터 부가가치세를 징수할 수 있다(대법원 2006. 7. 13. 선고 2004다7408 판결).

 

조합장이 아닌 사람이 재건축조합 조합장의 직함을 사용하여 재건축사업에 관한 계약서를 작성하 였다면, 계약의 상대방이 자격모용사실을 알고 있었다거나 그 계약서에 조합장의 직인이 아닌 다른 인장을 날인하였더라도 자격모용에 의한 사문서작성죄의 범의와 행사의 목적이 인정된다(대법원 2007. 7. 27. 선고 2006도2330 판결).

 

Ⅳ. 조합원의 권리보호방법

 

자신의 권리가 침해된다고 생각하는 조합원은 조합을 상대로 소유권이전등기무효확인소송, 재건 축결의무효확인소송, 정관부존재확인소송, 관리계획취소소송 등을 제기할 수 있다.

 

도시정비법에 따른 주택재건축정비사업조합은 관할 행정청의 감독 아래 도시정비법상의 주택재건 축사업을 시행하는 공법인으로서, 그 목적 범위 내에서 법령이 정하는 바에 따라 일정한 행정작용 을 행하는 행정주체의 지위를 갖는다.

 

행정주체인 재건축조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력 등을 다투는 소송11) 은 행정처분에 이르는 절차적 요건의 존부나 효력 유무에 관한 소송으로서 그 소송결과에 따라 행정 처분의 위법 여부에 직접 영향을 미치는 공법상 법률관계에 관한 것이다.

 

이는 행정소송법상의 당사자소송에 해당하고(대법원 2009. 9. 17. 선고 2007다2428 전원합의체 판 결 참조), 재건축조합을 상대로 사업시행계획안에 대한 조합 총회결의의 효력 등을 다투는 소송 또한 행정소송법상의 당사자소송에 해당한다.

 

조합의 자금으로 자신의 변호사 비용을 지출하였다면 이는 횡령에 해당하고, 위 형사사건의 변호사 선임료를 지출함에 있어 이사 및 대의원회의 승인을 받았다 하여도 조합의 업무집행과 무관한 조합 장 개인의 형사사건을 위하여 변호사 선임료를 지출하는 것이 위법한 이상 위 승인은 내재적 한계 를 벗어나는 것으로서 횡령죄의 성립에 영향을 미치지 아니한다(대법원 2006. 10. 26. 선고 2004도 6280 판결).

 

주택 재건축조합 정관의 필요적 기재사항이자 엄격한 정관변경절차를 거쳐야 하는 ‘조합의 비용부 담’이나 ‘시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용’에 관한 사항이 당초 재건축결의 당시와 비교하여 볼 때 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 비 록 그것이 정관변경에 대한 절차가 아니라 하더라도 특별다수의 동의요건을 규정하여 조합원들의 이익을 보호하려는 취지에서 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다고 보는 것이 타당하다(대법 원 2012. 8. 23. 선고 2010두13463 판결).

 

국민주택규모 아파트의 분양가격에 국민주택규모 초과 아파트의 건설용역에 관한 부가가치세 중 일부라도 포함시키는 내용으로 비용의 분담에 관한 사항을 결의하는 경우에는 이해관계가 대립하 는 조합원들 간의 형평을 보장하기 위하여 재건축 결의시의 특별다수의 정족수를 준용하여 조합원 의 4/5 이상의 다수에 의한 결의가 필요하다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다84653 판결).

 

재건축사업으로 철거가 예정되어 있었고 그 입주자들이 모두 이사하여 아무도 거주하지 않은 채 비 어 있는 아파트라 하더라도, 그 아파트 자체의 객관적 성상이 본래 사용목적인 주거용으로 사용될 수 없는 상태가 아니었고, 더욱이 그 소유자들이 재건축조합으로의 신탁등기 및 인도를 거부하는 방법으로 계속 그 소유권을 행사하고 있는 상황이었다면 위와 같은 사정만으로는 위 아파트가 재물로서의 이용가치나 효용이 없는 물건으로 되었다고 할 수 없으므로, 위 아파트는 재물손괴죄의 객 체가 된다(대법원 2010. 2. 25. 선고 2009도8473 판결).

 

Ⅴ. 정비구역 지정과 재건축사업의 추진

 

재건축을 하기 위해서는 먼저 특별시장, 광역시장, 도지사 등이 일정한 지역을 정비구역으로 지정 하여야 한다. 시장, 군수 등은 정비계획을 수립하고 정비구역으로 지정한다. 정비구역의 지정은 정 비구역내의 토지등소유자의 권리 의무에 영향을 미치게 되어 성질상 행정처분으로 본다(대판 1993. 10. 18. 93누10569). 정비구역의 지정 변경에 대한 항고소송은 구역을 지정 변경한 행정청을 상대로 하여 고시일로부터 90일 이내에 행정법원에 제기하여야 한다.

 

정비사업이 시행되기 위해서는 먼저 제4조의 규정에 의하여 정비구역이 지정 고시되어야 하고, 토 지등소유자 역시 정비구역이 지정고시됨으로써 비로소 확정될 수 있다. 정비구역의 가장 중요한 의 미는 정비구역에 의하여 정비사업의 사업범위가 정해지고 토지등소유자가 확정된다는 것이다.

 

정비구역은 시장 군수가 입안하여 시도지사가 결정 고시하는 도시계획의 일종으로서 정비계획과 동시에 그 계획의 일부로서 결정고시된다. 정비사업을 실행하기 위해서는 반드시 사전에 정비구 역이 지정되어 있어야 한다. 정비사업은 선계획 후실행의 원칙에 입각해 있다.

 

시장 군수는 정비계획의 수립 또는 주택재건축사업의 시행여부를 결정하기 위하여 다음 각 호의 어 느 하나에 해당하는 경우 안전진단을 실시하여야 한다.

 

특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외한다)는 기본 계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정(변경지정을 포함한다)할 수 있다(도시정비법 제8조 제1항).

 

자치구의 구청장 또는 광역시의 군수 정비계획을 입안하여 특별시장·광역시장에게 정비구역 지정 을 신청하여야 한다. 이 경우 지방의회의 의견을 첨부하여야 한다. 원래 정비구역지정신청은 시장 군수구청장의 법정 의무사항이지만, 도시정비법의 위임이 없이 행정편의상 도시정비조례에 의해 정비구역 지정제안을 주민이 할 수 있도록 하였다.

 

정비구역의 지정은 도시관리계획의 일종이다. 정비구역으로 지정고시되면 정비구역 안에서 건축 물 및 건축공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토지분할 등 행위를 하고자 하는 자는 시장 군수의 허가 를 받는 등 행위제한을 받게 된다.

 

Ⅵ. 토지등소유자의 재건축결의

 

노후되고 낡은 아파트단지에서는 건설회사 또는 컨설팅회사가 재건축을 권유한다. 이에 따라 추진 위원회가 구성되고 재건축결의를 하게 된다. 이때 대다수의 토지등소유자는 정확한 내용을 모르 고 재건축결의에 동의하는 것이 현실이다. 그러나 재건축결의에 참여할 때 좀 더 시간을 내서 자세 한 내용을 파악하고, 동의를 하는 것이 필요하다.

 

재건축조합은 총회를 개최하여 중요한 의사결정을 한다. 따라서 재건축조합에서 이루어진 총회결의에 대해 무효를 다투는 소송이 가끔 일어난다.그런데 수많은 조합원들의 이해관계가 얽혀있기 때문에, 만일 총회결의에 대해 법원에서 무효확인판결이 선고된다면, 재건축사업은 막대한 차질을 빚게 된다.

 

조합의 재건축결의가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 정한 요건을 갖추지 못하여 무효라고 하더라도 조합의 결성 및 그 규약의 효력 자체에는 영향을 미치지 않는다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2004다7002 판결).

 

관리단집회에서 재건축결의가 의결정족수 미달로 일단 무효가 된 후 서면에 의한 동의로 재건축결 의의 의결정족수를 충족하게 된 경우, 이는 무효인 재건축결의의 하자의 치유나 보완이 아니라 관 리단집회에서의 결의와는 별도의 서면에 의한 새로운 결의이다(대법원 2008. 8. 21. 선고 2007다 83533,83540 판결).

 

재건축결의에 동의한 사람이 그러한 동의를 철회할 수 있을까? 서면결의의 방법에 의한 재건축결의 에 있어서 재건축결의가 유효하게 성립하기 전까지는 재건축결의에 대한 동의를 철회할 수 있다.

 

도시정비법이 시행된 후에는 조합설립결의, 조합설립변경 결의, 사업시행계획이나 관리처분계획 등에 의하지 아니한 ‘재건축결의’가 있다고 하여 곧바로 조합원에게 권리변동의 효력을 미칠 수 없 다. 따라서 재건축결의는 사업시행계획 결의 등과 별도의 독자적인 의미를 가진다고 보기는 어렵다 (대법원 2009. 10. 15. 선고 2008다93001 판결 참조). 이러한 이유로 특별한 사유가 없는 한 재건축결 의의 무효확인을 구할 법적 이익은 없다고 할 수 있다.

 

Ⅶ. 재건축조합 설립에 대한 동의

 

도시정비법 제16조 제3항은 주택재건축사업의 조합설립 동의 요건으로 토지 또는 건축물의 ‘소유 권’이 아니라, 토지 또는 건축물의 ‘소유자’를 기준으로 그 5분의 4 이상을 규정하고 있다. 다만, 토지 나 건축물만을 소유한 자는 도시정비법에 의한 조합원이 될 수 없다.

 

도시정비법은 ‘구분 소유자’, ‘토지 또는 건축물 소유자’의 동의율 외에 전체 토지 면적을 기준으로 한 일정 비율 이상의 구분소유자 또는 토지소유자의 동의를 별도로 요구함으로써 재건축조합 설립 의 동의 요건에 관하여 인적 측면과 더불어 재산적 측면을 함께 고려하고 있다.

 

조합설립에 관한 동의자 수를 산정할 때에 1인이 다수 필지의 토지나 다수의 건축물 및 그 부속토지를 소유하고 있다 하더라도 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지 또는 건축물의 소유자를 1인으로 산정한다.

 

동의서의 법정사항은 대체로 정비사업에 참여하여 그 비용을 분담하고 그 사업의 성과를 분배받 는 조합원이 될 자격이 있는 ‘토지등소유자’의 이해관계에 관한 것이다. 주택 재건축사업의 사업시행자인 재건축조합의 설립에 대한 토지등소유자의 동의는 조합설립인 가처분을 하는 데 필요한 절차적 요건 중 하나에 불과하므로, 조합설립결의에 하자가 있더라도 조합 설립인가처분이 취소되거나 당연무효가 아닌 한 재건축조합은 여전히 사업시행자의 지위를 가진다.

 

조합이 종전의 조합설립인가처분에 대한 무효확인소송 또는 취소소송이 진행되고 있는 등으로 그 효력 유무 또는 위법 여부 등이 확정되지 않은 상태에서 새로 조합설립인가처분을 받는 것과 동일 한 요건과 절차로 조합설립변경인가처분을 받은 경우, 그 조합설립변경인가처분은 새로운 조합설 립인가처분으로서의 효력을 가진다. 

 

그러나 종전의 조합설립인가처분이 당연무효이거나 취소되는 경우에는 종전의 조합설립인가처 분이 유효함을 전제로 수립·인가된 관리처분계획은 소급하여 효력을 잃는다(대법원 2014. 5. 16. 선 고 2011두27094 판결 등 참조).

 

조합설립변경인가처분은 당초 조합설립인가처분에서 이미 인가받은 사항의 일부를 수정 또는 취 소·철회하거나 새로운 사항을 추가하는 것으로서 유효한 당초 조합설립인가처분에 근거하여 설권 적 효력의 내용이나 범위를 변경하는 성질을 가지므로, 당초 조합설립인가처분이 쟁송에 의하여 취 소되었거나 무효인 경우에는 이에 기하여 이루어진 조합설립변경인가처분도 원칙적으로 그 효력 을 상실하거나 무효가 된다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012두13764 판결)

 

Ⅷ. 조합원의 현물출자

 

주택재건축사업23)의 시행방법에 관하여 주택재건축정비사업조합 표준정관은, 조합원은 소유한 토지 및 건축물을 조합에 현물로 출자하고, 조합은 인가받은 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부 대복리시설을 건설하여 공급한다고 규정하고 있다.

 

재건축사업의 시행에 착수하여 준공인가를 받아 관리처분계획에 따라 대지 또는 건축물의 소유권 을 분양 받을 자에게 이전할 때까지는 많은 시간과 비용이 소요된다. 즉 조합설립추진위원회의 구 성, 조합의 설립, 기본계획의 수립, 정비구역의 지정, 사업시행인가, 관리처분(분양처분), 정비사업 의 준공인가, 이전고시까지는 긴 시간이 소요된다.

 

이와 같이 정비조합의 불완전한 법적 상태가 장기간 지속됨에 따라 복잡한 법률관계가 발생할 수 있다. 즉 정비구역내의 조합원 소유의 부동산에 대한 담보의 제공, 각종 세금의 체납으로 인한 압류, 채권자들로부터의 가압류, 가처분, 경매신청 등 복잡한 법률문제가 발생할 수 있다.

 

이로 인하여 정비사업이 장기간 지연되어 복잡한 사회문제가 발생할 수 있으므로 정비사업의 원활 한 진행을 위하여 정비사업구역내의 조합원 소유 부동산에 대하여 조합명의로 신탁등기를 함으로 써 강제집행이나 담보권실행을 위한 경매, 보전처분, 국세체납처분 등의 법적 분쟁 없는 정비사업 의 시행이 필요하다.

 

주택재건축사업조합이 받은 당초의 조합설립인가처분이 무효이고 새로이 조합설립인가처분을 받는 것과 동일한 요건과 절차를 거친 조합설립변경인가처분이 새로운 조합설립인가처분으로서 의 요건을 갖춤에 따라 새로운 조합설립의 효과가 발생하는 경우가 있다(대법원 2000. 10. 13. 선고 2000두5142 판결 참조).

 

Ⅸ. 매도청구권과 현금청산

 

사업시행자는 주택재건축사업을 시행하면서 조합설립의 동의를 하지 아니한자(건축물 또는 토지 만 소유한 자를 포함한다)의 토지 및 건축물에 대하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 이 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 재건축사업에서 조합 임의가입제를 채택하고 있기 때 문에, 도시정비법은 주택재건축사업자에게만 매도청구권이라는 토지 또는 건축물의 강제취득수단 을 인정하고 있다.

 

집합건물법상의 매도청구권은 재건축사업의 원활한 진행을 위하여 집합건물법이 재건축불참자의 의사에 반하여 그 재산권을 박탈할 수 있도록 특별히 규정한 것으로서, 그 실질이 헌법 제23조 제3 항의 공공수용에 해당한다(대법원 2008. 7. 10. 선고 2008다12453 판결).

 

재개발사업이나 도시환경정비사업의 경우에는 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적으로 2분 의 1 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 조합이 설립되면, 조합설립에 반대한 토지등소유자로 강제 로 조합원의 지위를 가지게 된다(제19조 제1항). 따라서 어느 토지등소유자가 사업추진에 실질적으 로 반대하는 경우에도 양자는 조합과 조합원25)의 관계에 있으므로 조합이 정관 등에 근거하여 사업 시행인가를 신청하는데 지장이 없다.

 

그러나 재건축사업의 경우 토지등소유자의 동의를 얻어 조합을 설립하여도 조합설립에 동의하지 아니하는 자(토지 또는 건축물 중 하나만 소유함으로써 동의와 관계없이 조합원의 지위를 가질 수 없는 자를 포함한다)는 조합원의 지위를 가지지 아니한다.

 

따라서 재건축조합이 정비계획과 정관에 의하여 정해지는 사업구역에 관하여 사업인가신청을 하 고자 하는 경우 위 조합설립에 동의하지 아니한 자나, 토지 또는 건축물 하나만 소유하여 조합원의 지위를 가질 수 없는 자를 당해 사업구역에서 배제할 수단이 필요하다.

 

조합은 재건축에 불참하는 구분소유권자에 대하여는 매도청구권을 행사한다. 이러한 매도청구권에 의해 상대방은 강제로 자신의 기존 아파트를 빼앗기게 된다. 강제매도를 당하는 사람의 입장에 서는 보통 큰 문제가 아니다.

 

재건축결의가 있은 후 재건축에 참가하지 않은 자에 대하여 매도청구권이 행사되면, 매도청구권 행 사의 의사표시가 도달함과 동시에 재건축에 참가하지 않은 자의 구분소유권 및 대지사용권에 관하 여 시가에 의한 매매계약이 성립하게 된다.

 

조합원이 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 경우에는 조합원의 지위를 상실함으로써 현금청 산 대상자가 된다. 조합원이 재건축조합에서 제명되거나 탈퇴하는 등 후발적인 사정으로 그 지위를 상실하는 경우에도 현금청산 대상자가 된다. 재건축조합이 분양신청을 하지 아니하거나 철회한 토지등소유자를 상대로 그가 출자한 토지 등에 대하여 현금으로 청산하도록 규정한 취지는, 조합원이 조합 정관에 따라 현물출자의무를 이행한 후 조합원 지위를 상실함으로써 청산을 하여야 하는 경우에 그가 출자한 현물의 반환을 인정하지 아니 하고 현금으로 지급하도록 정한 것으로 보아야 한다.

 

이는 조합원이 그 소유의 토지 등에 관하여 재건축조합 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 를 마친 후 조합원의 지위를 상실함으로써 신탁관계가 그 목적 달성 불능을 이유로 종료된 경우에 도 달리 볼 것은 아니므로, 재건축조합은 위 토지 등의 소유권을 취득하기 위하여 새로이 매도청구 권을 행사할 필요가 없다.

 

조합이 분양계약을 체결하라고 통지하면서 일부 조합원들에게는 이러한 통지를 하지 않은 경우, 이 와 같은 조합원들은 분양계약체결 통지를 받지 못하여 분양계약을 체결하지 못한 이상 분양계약 미 체결에 따른 현금청산대상자에 해당하지 않는다(대법원 2016. 12. 15. 선고 2015두51309 판결).

 

Ⅹ. 조합원의 관리처분에 대한 이해관계

 

관리처분계획은 재건축조합이 조합원의 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획안을 마련하여 그 에 대한 조합 총회결의와 토지 등 소유자의 공람절차를 거친 후 관할 행정청의 인가·고시를 통해 비 로소 그 효력이 발생하게 된다, 조합의 규약상 조합원은 관리처분계획으로 정한 주택 등의 분양청 구권을 가지며, 조합원의 권리와 의무의 변동에 관한 사항은 총회의 결의를 거쳐 결정하도록 되어 있다.

 

재건축조합이 행정주체의 지위에서 수립하는 관리처분계획은 정비사업의 시행 결과 조성되는 대 지 또는 건축물의 권리귀속에 관한 사항과 조합원의 비용 분담에 관한 사항 등을 정함으로써 조합 원의 재산상 권리·의무 등에 구체적이고 직접적인 영향을 미치게 된다.

 

조합이 조합원들의 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 미이행을 이유로 분양신청권을 제한하려 면 분양신청이 이루어지기 전에 미리 조합원총회의 결의를 거쳐야 하고, 분양신청이 종료된 후에 그 권리를 소급하여 제한할 수는 없다(대법원 2008. 2. 15. 선고 2006다77272 판결).

 

관리처분계획안에 대한 조합 총회결의는 관리처분계획이라는 행정처분에 이르는 절차적 요건 중 하나로, 그것이 위법하여 효력이 없다면 관리처분계획은 하자가 있는 것으로 된다.

 

따라서 행정주체인 재건축조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력 등을 다투 는 소송은 행정처분에 이르는 절차적 요건의 존부나 효력 유무에 관한 소송으로서 그 소송결과에 따라 행정처분의 위법 여부에 직접 영향을 미치는 공법상 법률관계에 관한 것이므로, 이는 행정소 송법상의 당사자소송에 해당한다.

 

관리처분계획에 대한 관할 행정청의 인가·고시까지 있게 되면 관리처분계획은 행정처분으로서 효력이 발생하게 되므로, 총회결의의 하자를 이유로 하여 행정처분의 효력을 다투는 항고소송의 방 법으로 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 구하여야 한다.

 

그와 별도로 행정처분에 이르는 절차적 요건 중 하나에 불과한 총회결의 부분만을 따로 떼어내어 효력 유무를 다투는 확인의 소를 제기하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는다고 보아야 한다(대법원 2009. 9. 17. 선고 2007다2428 전원합의체 판결 참조)

 

당초 관리처분계획의 경미한 사항을 변경하는 경우와는 달리 당초 관리처분계획의 주요 부분을 실 질적으로 변경하는 내용으로 새로운 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받은 경우에는 당초 관리처분계획은 달리 특별한 사정이 없는 한 그 효력을 상실한다(대법원 2012. 3. 22. 선고 2011 두6400 전원합의체 판결 등 참조).

 

변경된 관리처분계획이 당초 관리처분계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 정도에 이르지 않 는 경우에도 동일하게 적용된다고 할 것이므로, 이와 같은 경우 당초 관리처분계획32) 중 변경되는 부분은 장래를 향하여 실효된다(대법원 2016. 6. 23. 선고 2014다16500 판결).

 

재건축조합이 신축아파트의 배정을 위해 실시하는 동·호수 추첨 및 배정은 조합원들 전원의 이해 관계가 걸린 단체법적인 법률행위이다. 그러한 동·호수 추첨 및 배정을 기초로 하여 수많은 법률관 계가 계속하여 발생할 뿐만 아니라 일단 동·호수 추첨 및 배정이 이루어지면 특별한 사정이 없는 한 그 동·호수 추첨 및 배정이 무효로 확인되기 전에는 새로운 동·호수 추첨 및 배정을 실시하는 것이 불가능하다.

 

재건축조합이 도시정비법상의 관리처분계획 인가 및 이에 따른 이전고시 등의 절차를 거쳐 신 주택 이나 대지를 조합원에게 분양한 경우에는 구 주택이나 대지에 관한 권리가 권리자의 의사에 관계없이 신 주택이나 대지에 관한 권리로 강제적으로 교환·변경되어 공용환권된 것으로 볼 수 있다(대법 원 2009. 6. 23. 선고 2008다1132 판결).

 

Ⅺ. 글을 맺으며

 

서울의 아파트값 폭등은 주로 재건축사업을 통해 이루어졌다. 이 때문에 정부에서는 재건축과 관 련된 부동산대책을 끊임없이 내놓았다. 재건축개발이익 환수제도, 주택거래신고제, 투기지역 내 총 부채상환비율(DTI) 규제, 분양가 상한제, 분양가 원가공개, 분양주택전매제한 기간 확대, 실수요자 에 유리한 방향으로의 청약제도 개편, 층수제한, 조합원지위양도금지, 안전진단강화, 후분양제도입, 소형평수 의무비율, 임대주택 의무건립, 용적률 규제, 재건축부담금부과 등의 부동산대책은 대부분 재건축 및 재개발사업과 관련하여 나온 것이라고 할 수 있다.

 

재건축사업에 대한 정부의 규제가 점차 까다로워지고 있다. 뿐만 아니라 재건축이익환수제도의 시 행으로 인해 현실적으로 재건축사업에 착수하는 것이 망설여지는 실정이다.

 

재건축은 겉으로 보면 그럴듯해 보이지만, 막상 장시간 추진하는데 고생을 하고, 종국적으로 조합 원 개인에게 돌아가는 이익은 별로 크지 않다. 때문에 정부에서도 조합원 개인의 권리와 이익이 충분히 보호될 수 있도록 최대한 배려를 해야 할 것이다.

 

 

 

 

 

글. 김주덕 Kim, Choodeok  법무법인 태일 대표변호사