아파트재건축! 무엇이 문제이며 해결방안은 무엇인가? 2018.08

Apartment rebuilding! What is the problem and what is its solution?

 

 

Ⅰ. 글의 첫머리에

 

개인이 소유하고 있는 빌딩을 재건축하는 절차는 비교적 간단하다. 기존 건물을 철거하고 신축허가 를 받아 건축을 하면 된다. 이 경우 건축법의 규제를 받는데 그치는 경우가 대부분이다.

 

그런데 2천 세대가 되는 기존의 아파트를 철거하고 새로 짓는 경우를 가정하면 그 절차가 대단히 복 잡하다는 것을 알 수 있다. 우선 집합건물이기 때문에 집합건물법의 규제를 받는다. 그리고 도시정비법상의 재건축사업에 해당하기 때문에 상당히 까다로운 법적 제한이 따른다. 노후불량건축물로 판정을 받아야 하고, 안전진단을 받아야 한다.

 

더 큰 문제는 조합을 만들어 조합장이 책임지고 재건축사업을 해야 하는데 대부분 분쟁이 생긴다. 조합원들은 조합장을 믿지 못하고, 사리사욕을 챙기는 것으로 의심한다.

 

시공사를 선정하는 문제, 관리처분계획을 수립하는 문제, 동호수를 배정하는 문제, 일반분양과 상가분양에 있어서의 의혹, 조합원에 대한 부담금 문제 등 재건축사업시행과정에서 많은 문제가 끊 임없이 일어난다.

 

재건축사업을 보면, 수천 세대가 살고 있는 아파트를 철거하고 새로운 아파트를 짓는다. 수많은 사 람들이 각각의 이해관계가 다른데도 시간이 가면 재건축사업은 진행된다.

 

많은 시간이 소요되고, 복잡한 절차를 거쳐 새 아파트를 한 채 취득하지만, 조합원에게 돌아가는 이 익은 그다지 크지 않게 된다. 더군다나 요즘은 재건축에 따른 개발이익을 환수하는 제도가 시행되 어 재건축사업을 잘못했다가는 커다란 손해를 볼 가능성도 있다.

 

조합의 의사결정은 조합장을 비롯한 몇 사람의 임원에 의해 이루어진다. 물론 행정청에서도 인가나 승인 절차를 통해 일정한 범위에서 관리감독을 하고 있으나, 현실에 있어서는 조합임원이 제대로 일을 해야 사업추진도 가능하고, 조합원들에게 이익도 돌아간다.

 

지금까지 재건축조합이 구성 단계부터 실제 인가를 받고 사업을 추진하는 과정에서 많은 법적 분 쟁이 발생해왔다. 조합장을 내쫓기 위한 반대파의 소송도 있었고, 조합총회결의가 무효라는 주장도 많았다. 심지어는 조합의 임원들이 횡령이나 배임 등의 혐의로 처벌도 받았다.

 

여기에서는 재건축조합의 의의 및 구성, 조합의 활동방법과 내용을 살펴본다. 조합을 둘러싸고 벌 어지는 법적 분쟁에 관해 주로 대법원판례를 중심으로 검토하기로 한다.

 

Ⅱ. 재건축사업의 추진절차

 

아파트 재건축사업은 다음과 같은 절차로 진행된다. 먼저 어떤 사람이 앞장서서 재건축사업 추진위 원회를 구성하게 된다. 추진위원회는 시장 군수의 승인을 받아야 한다. 추진위원회는 재건축사업전 문관리업자를 선정한다. 조합설립을 위한 창립총회를 개최하고, 시장 군수로부터 승인을 받아 조합 을 설립하고 등기한다.

 

재건축사업은 토지 및 건물의 소유자 전원의 동의를 받아서 하는 것이 아니다. 재건축에 반대하는 토지 및 건물의 소유자가 있기 때문에 법은 매도청구권을 인정하거나, 반대하는 사람을 강제로 조 합에 가입하도록 하고 분양신청을 하지 아니하는 조합원의 재산에 대해서는 강제로 현금으로 청산 하도록 한다.

 

관리처분인가처분의 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등으로부터 강제로 점유를 이전받을 수 있다.

 

아파트재건축사업의 진행절차를 도표로 보면 다음과 같다. <기본계획의 수립 - 정비구역의 지정신 청 - 정비구역지정 - 재건축추진위원회 구성 및 승인 - 재건축조합의 설립 및 등기 - 시공자 선정 - 안전진단 - 재건축사업시행 인가 - 융자알선 및 이주대책 - 지장물철거 - 토지 등의 수용 및 사용 - 매도청구 - 관리처분계획인가 - 사용승인 - 조합의 해산 - 아파트등기 - 청산금 정산>

 

Ⅲ. 재건축 조합원의 이익을 지키는 방법

 

재건축에 있어서 가장 중요한 것은 조합원의 권리와 이익을 보호하는 것이다. 그런데 재건축사업은 수많은 조합원이 조합을 구성하여 추진하는 것이고, 조합의 실질적인 업무는 모두 조합장이 소수의 임원들과 결정하고 수행한다. 조합원들은 동의서를 제출하거나 총회결의에 표결을 하는 것으로 모 든 업무수행의 권한을 조합장에게 맡기고 있다.

 

조합장이 사명감을 가지고 정말 조합원을 위해 열심히 일을 하지 않고 시공회사에 놀아나거나 개인 적으로 사리사욕이나 챙기려고 하면 모든 손해는 조합원들에게 돌아간다.

 

재건축사업은 반드시 조합을 통해서 하는 것이다. 이 때문에 재건축사업 추진과정에서 ① 조합원에 대한 부과금의 부과 징수, ② 조합원의 부담이 될 계약의 체결, ③ 시공회사의 선정, ④ 조합임원의 선임 및 해임, ⑤ 조합원별 분담금 내역, ⑥ 사업시행계획의 수립 및 변경, ⑦ 관리처분계획의 수립 및 변경 등에 관한 사항에 대해 조합원총회의 의결을 필요로 하는 경우 조합원들은 자세한 내용을 설명 듣고 조합 임원들이 제대로 하는지 따져보아야 한다.

 

대부분의 조합원들은 노후된 아파트단지에서 재건축사업을 추진한다고 하면, 아무 것도 모르는 상 태에서 그냥 도장만 찍어주고, 총회에 참석해서 선물이나 받아오는 정도다.

 

구체적으로 재건축사업이 어떻게 진행되는 것인지, 컨설팅전문회사는 어떻게 선정했는지, 조합원 분담금이 적정한 것인지, 관리처분계획은 제대로 되어 있는지 등을 파악할 생각을 별로 하지 않는다.

 

그러나 재건축은 사실 따지고 보면, 자기 소유의 아파트를 철거하고 새로 짓는 개념이다. 그런데 어 떤 한 사람이 자신이 소유하고 있는 건물을 재건축한다고 가정하면, 정말 열심히 할 것이다. 공사업 자를 선정하는 문제도 최선을 다할 것이다.

 

그런데 몇 백 명 또는 몇 천 명이 조합을 만들어 건축을 하는 경우에는 그 조합장이 과연 얼마나 열 심히 조합원 전체를 위해서 이익이 되도록 재건축사업을 추진할 것인지 의문이 들 수밖에 없다.

 

그래서 법은 도시 및 주거환경정비법을 만들어 재건축조합의 임원은 형법상 뇌물죄에 있어서 공무 원으로 의제하고, 조합장이 공사업자나 철거업자 등으로부터 금품을 받으면 뇌물죄로 처벌하도록 하고 있다.

 

실제로 지금까지 많은 조합장이 재건축 관련 비리로 구속되고 처벌받았다. 하지만 뇌물죄란 누이 좋고 매부 좋은 것이어서 은밀하게 현금으로 주고받는 조합장의 뇌물사건이 제대로 수사되기도 어 렵고 엉성한 법망을 대개 빠져나가고 있는 현실이다.

 

따라서 조합원의 입장에서는 이와 같은 메커니즘 하에서 진행되는 재건축사업에 대해 어떻게 하면 조금이라도 더 파고 들어가 조합 측에서 나쁜 짓을 못하고, 조합원들이 손해를 보지 않게 되는 것인 지 공부를 해야 한다.

 

현실에서 일어나는 현상을 보면, 일부 조합장이 제대로 사업을 추진도 하지 못하면서 조합장 자리 를 큰 이권으로 생각하고 물러나지도 않는다. 일부 조합원들이 비상대책위원회를 구성해서 조합의 장부를 열람하려고 해도 보여주지 않는다. 그래서 민·형사소송까지 진행되어도 막상 조합의 문제 는 법에서도 시간만 걸리고 명쾌한 해결을 해주지 못하는 경우가 많다.10) 그로 인한 재산상 피해는 고스란히 조합원 전체의 몫으로 돌아간다.

 

Ⅳ. 언제부터 재건축을 할 수 있을까?

 

아파트재건축사업이란 정비기반시설은 양호하나 노후 불량아파트가 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다. 아파트재건축사업에 관하여는 도시정비법과 집합건물 법이 적용된다.

 

집합건물법상의 재건축관련부분은 재건축결의 및 재건축에 관한 합의 조항 및 매도청구권조항이 있다. 그러나 이러한 관련 규정은 도시정비법상의 재건축조합설립에 관한 동의, 매도청구소송에 관 한 규정에 포함되어 있기 때문에 실질적으로 아파트재건축은 도시정비법에 의해 규율된다고 할 수 있다.

 

도시정비법 제2조 제3호는 “노후·불량건축물이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 건축물을 말한다”고 정의한 다음, 그 (다)목에서 ‘도시미관의 저해, 건축물의 기능적 결함, 부실시공 또는 노후화로 인 한 구조적 결함 등으로 인하여 철거가 불가피한 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도 조례로 정하는 건축물’이라고 규정하고 있다.

 

이러한 위임에 따라 도시정비법 시행령 제2조 제2항은 “법 제2조 제3호 (다)목에서 ‘대통령령이 정 하는 건축물’이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 건축물을 말한다”고 하여, 그 제1호로서 ‘준공된 후 20년(시·도 조례가 그 이상의 연수로 정하는 경우에는 그 연수로 한다)이 지난 건축물’을 들고 있다.

 

도시정비법 제2조 제3호 (다)목 및 그 시행령 제2조 제2항 제1호가 규정한 ‘건축물의 노후화로 인한 구조적 결함 등으로 인하여 철거가 불가피한 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도 조 례로 정하는 건축물’이라 함은, 준공된 후 20년 등이 지난 건축물로서 그로 인하여 건축물이 노후 화되고 구조적 결함 등이 발생하여 철거가 불가피한 건축물을 말한다고 해석함이 타당하다(대법원 2012. 6. 18. 선고 2010두16592 전원합의체 판결).

 

Ⅴ. 정비구역의 지정

 

특정지구는 개별단지별로 정비계획이 수립되어야만 재건축사업이 추진될 수 있다. 정비구역에 의 하여 정비사업의 사업범위가 정해지고, 토지등소유자가 확정된다. 정비사업이 시행되기 위해서는 정비구역이 지정고시되어야 하고, 토지등소유자 역시 정비구역이 지정 고시됨으로써 비로소 확정 될 수 있다.

 

정비구역의 지정은 정비계획의 수립과 동시에 진행된다. 정비구역의 지정은 단순히 그 경계를 정하 는데 그치는 것이 아니라, 나아가 장차 당해 정비구역에서 행하여질 정비사업의 골간에 해당하는 건축물의 주용도, 건폐율, 용적률, 높이에 관한 계획 등 세부계획을 포함한다. 시장 군수는 정비계획 의 수립 또는 주택재건축사업의 시행여부를 결정하기 위하여 안전진단을 실시하여야 한다.

 

시장 군수는 기본계획에 적합한 범위 안에서 노후 불량건축물이 밀집하는 구역에 대하여 정비사업 의 명칭, 정비구역 및 그 면적 등이 포함된 정비계획을 수립하여 시도지사에게 정비구역지정을 신 청하여야 한다. 시도지사 또는 대도시 시장은 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역을 지정 또는 변경지정하게 된다.

 

먼저 특정지구단위계획에 의해 단지가 조성된 지역의 경우, 지구단위계획은 정비계획의 주요내용 인 건폐율, 용적률, 높이에 대한 계획을 그 내용으로 한다. 지구단위계획이 도시정비법 제4조 제1항 각호에 규정하고 있는 사항을 모두 포함하고 있는 경우, 당해 지구단위계획구역은 정비구역으로 지 정 고시된 것으로 본다.

 

Ⅵ. 재건축추진위원회

 

조합을 설립하고자 하는 경우에는 정비구역지정고시 후 위원장을 포함한 5인 이상의 위원 및 토지 등소유자 과반수의 동의를 얻어 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 시장 군수의 승인을 얻어 야 한다. 시장 군수의 승인 없이 추진위원회의 업무를 수행하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처한다.

 

조합설립추진위원회의 구성을 승인하는 처분은 조합이 설립을 위한 주체에 해당하는 비법인사단 인 추진위원회를 구성하는 행위를 보충하여 그 효력을 부여하는 처분이다.

 

추진위원회는 위원장 1인과 감사를 두어야 한다. 국토교통부장관은 2010년 9. 16. ‘정비사업조합설립 추진위원회 운영규정’을 국토교통부고시로 공포하였다. 이러한 고시는 법규명령에 해당한다.

 

국토교통부장관은 표준운영규정에서 토지등소유자 전원을 구성원으로 하는 주민총회를 설치하도 록 권장하고 있다. 그 이유는 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄승계하 는 등 추진위원회의 구성에 동의하지 아니한 정비구역 내의 토지등소유자도 추진위원회의 존립에 대하여 직접적이고 구체적인 이해관계를 가지기 때문이다.

 

정비구역안의 토지등소유자가 시장 군수 또는 주택공사 등의 사업시행을 원하는 경우 사업시행을 원활하게 하기 위한 주민대표기구를 정비구역지정 고시 후 구성하여야 한다. 주민대표회의는 토지 등소유자의 과반수의 동의를 얻어서 구성하며, 이를 구성한 때에는 시장 군수의 승인을 얻어야 한다. 주민대표회의 또는 세입자는 사업시행자가 사업시행규정을 정하는 때에는 의견을 제시할 수 있다.

 

추진위원회는 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경, 설계자의 선정 및 변경, 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성, 조합설립인가를 받기 위한 준비업무를 담당한다.

 

추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자는 조합의 설립에 동의한 것으로 본다. 다만, 조합설립인가를 신청하기 전에 시장·군수 및 추진위원회에 조합설립에 대한 반대의 의사표시를 한 추진위원 회 동의자의 경우에는 그러하지 아니하다. 토지등소유자의 동의를 받으려는 자는 동의를 받기 전에 그 내용을 설명·고지하여야 한다.

 

추진위원회가 정비사업전문관리업자를 선정하고자 하는 경우에는 시장·군수로부터 추진위원회 승인을 받은 다음 경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다.

 

추진위원회가 수행하는 업무의 내용이 토지등소유자의 비용부담을 수반하는 것이거나 권리와 의 무에 변동을 발생시키는 경우에는 그 업무를 수행하기 전에 일정한 비율 이상의 토지등소유자의 동 의를 얻어야 한다.

 

추진위원회는 조합설립인가를 신청하기 전에 조합설립을 위한 창립총회를 개최하여야 한다. 추진 위원회는 행한 업무를 총회에 보고하여야 하며, 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄승계하며, 추진위원회는 사용경비를 기재한 회계장부 및 관련서류를 조합 설립의 인가 일로부터 30일 이내에 조합에 인계하여야 한다.

 

Ⅶ. 아파트재건축결의

 

재건축결의는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수결 결의를 받아야 한다. 결의의 주 체는 각 동의 구분소유자들로 구성된 관리단집회이므로 하나의 단지 내에 여러 동의 건물이 있는 경우 재건축결의는 각 동별로 있어야 한다.

 

당초 무효인 재건축결의가 그 후 일부 구분소유자의 재건축에 대한 추가동의로 유효하게 될 수는 없다. 재건축조합 설립 당시에는 조합원 수가 총 구분소유자의 과반수에 미달하였다고 하더라도 그 들이 우선 비법인사단의 실체를 갖춘 재건축조합을 설립한 다음에 다른 구분소유자들이 조합규약 등에 동의하여 재건축조합에 가입하는 것도 가능하다.

 

집합건물의 구분소유자들이 재건축사업을 추진하는 과정에서 재건축결의를 위한 집회와 재건축조 합 설립을 위한 창립총회를 함께 개최하는 경우에는 외형상 1개의 집회로 보이더라도 거기서 이루 어지는 결의는 법률적으로 각 건물별로 구성된 관리단집회가 개별로 한 재건축결의와 구분소유자 들을 조합원으로 한 1개 재건축조합의 설립행위로 구분된다.

 

재건축결의가 재건축조합 설립행위의 일부를 이루는 것은 아니므로, 재건축결의를 위한 관리단집 회로서는 요건을 갖추지 못하여 재건축결의가 무효라고 하더라도 이로써 곧 재건축조합 설립을 위 한 창립총회의 결의까지 당연히 무효로 된다고 할 수는 없다.

 

집합건물법 제47조 제3항에 의하면 재건축결의를 할 때에는 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요 되는 비용의 개산액과 그 분담에 관한 사항 등을 정하여야 한다고 규정하고 있다.

 

재건축비용의 개산액과 분담에 관한 사항은 구분소유자들로 하여금 상당한 비용을 부담하면서 재건축에 참가할 것인지, 아니면 시가에 의하여 구분소유권 등을 매도하고 재건축에 참가하지 않을 것인지를 선택하는 기준이 되는 것이므로 재건축결의에서 누락하여서는 아니 된다. 그러나 이를 정 하는 방법은 재건축의 실행단계에서 다시 비용 분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담 액 또는 기준을 정하면 족하다.

 

조합의 재건축결의 시 조합원들은 사후 사업비가 증가하게 되었다고 하더라도 그 부담을 조합원들 에게 전가시키지 않기로 하는 ‘확정지분제’를 채택하기로 하였고, 소외 주식회사 스스로도 확정지분 제를 사업참여 조건의 한 내용으로 제시하여 이러한 내용이 공사도급가계약에도 반영되기에 이르 렀으므로, 설령 재건축결의 후 장기간이 경과하여 당초 예상한 것과 달리 사업비가 불가피하게 증 가되었다 하더라도 그 사업비를 조합원에게 부담시키는 내용의 계약을 체결하여 조합원의 비용분 담액을 증가시키는 것은 실질적으로 재건축결의의 변경에 해당한다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2007 다31884 판결).

 

Ⅷ. 재건축조합의 법적 성질

 

재건축사업의 시행자는 재건축조합이 된다. 조합은 토지등소유자 등의 동의를 얻어 시장 군수로부 터 인가를 받고, 인가를 받은 날로부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령이 정하는 사 항을 등기함으로써 성립한다. 조합에 관하여는 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 민법 중 사단 법인에 관한 규정을 준용한다.

 

조합은 정비계획, 정관 등에 의하여 정해지는 사업구역에서 기존의 건축물을 철거하고 새로운 건축 물을 신축하기 위해서는 시장 군수로부터 사업시행인가를 받아야 한다.

 

조합은 정비사업의 원칙적 시행자로서 설립목적의 범위 내에서 권리와 의무의 주체가 된다. 목적 이외의 사업을 하거나 설립인가의 조건에 위반하거나 그 밖의 공익을 해하는 행위를 한 때에는 주 무관청은 인가를 취소할 수 있다.

 

목적 범위 외의 행위로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 그 사항의 의결에 찬성하거나 의결을 집행한 이사 및 그 밖의 대표자가 연대하여 배상책임을 부담한다.

 

설립된 조합이 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에는 총회에서 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으 로 의결하고, 시장·군수 등의 인가를 받아야 한다.

 

재건축조합의 정관은 재건축조합의 조직, 활동, 조합원의 권리의무관계 등 단체법적 법률관계를 규율하는 것으로서 공법인인 재건축조합과 조합원에 대하여 구속력을 가지는 자치법규이므로 이 에 위반하는 활동은 원칙적으로 허용되지 아니한다.

 

토지등소유자로부터 조합의 정관에 관하여 동의를 받는 것은 적법한 조합설립에 필요한 요건사실 이지만, 정관작성이라는 합동행위에 의하여 조합을 설립하는 행위에 해당한다.

 

조합에는 조합원으로 구성되는 총회를 둔다. 총회는 조합장이 직권으로 소집하거나 조합원 5분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상의 요구로 조합장이 소집한다. 조합원의 수가 100인 이상인 조합은 대의원회를 두어야 하는데, 조합원의 100분의 1 이상으로 하되 조합원의 100분의 1이 100인을 넘는 경우에는 조합원의 10분의 1 범위 안에서 100인 이상으로 대의원회를 구성할 수 있으며, 총회의 의 결사항 중 대통령령이 정하는 사항을 제외하고는 총회의 권한을 대행할 수 있다.

 

조합임원의 사임, 해임 또는 임기만료 후 6개월 이상 조합임원이 선임되지 아니한 경우에는 시 장ㆍ군수 등이 조합임원 선출을 위한 총회를 소집할 수 있다.

 

총회의 소집 절차·시기 등에 필요한 사항은 정관으로 정한다. 총회를 소집하려는 자는 총회가 개최 되기 7일 전까지 회의 목적·안건·일시 및 장소를 정하여 조합원에게 통지하여야 한다.

 

조합원 총회의 결의는 조합원들이 결의사항에 대하여 찬부를 표명함으로써 행하여지는 것으로 규 약 등에 별다른 규정이 없는 한 거수, 기립, 투표 등 어느 방법을 택하여도 무방하다.

 

Ⅸ. 조합에 관한 법적 분쟁

 

주택재건축사업에 있어서 건축물 또는 토지만 소유한 자는 조합설립에 대하여 동의를 하더라도, 토 지등소유자로서 조합원이 될 수 없다.

 

조합원이 되는 토지등소유자는 특별한 경우에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원19)으로 본다. 투 기과열지구로 지정된 지역 안에서의 주택재건축사업의 경우 조합설립인가 후 당해 정비사업의 건 축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도자가 특별한 사정이 있는 경우 그 양 도자로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.

 

설립인가를 받은 재건축조합의 조합원은 부득이한 사유가 없는 한 조합을 임의로 탈퇴할 수 없다고 할 것이지만(대법원 1997. 5. 30. 선고 96다23887 판결 참조), 아직 설립인가를 받지 아니한 재건축조 합의 경우에는 조합규약 등에 조합원의 탈퇴를 불허하는 규정이 없는 한 그 인가를 받기 전에 조합 원은 조합을 임의로 탈퇴할 수 있다(대법원 2000. 10. 27. 선고 2000다20052 판결 참조).

 

조합 설립 이전에 비법인사단으로서의 실체를 갖춘 구 조합이 설립되어 있었고, 조합의 조합원들이 상당수 구 조합에 가입한 적이 있었지만, 구 조합이 창립총회 후 내부갈등 등으로 극심한 혼란이 계 속되었고, 그로 인하여 설립 6년이 지나도록 조합설립인가도 받지 못하여 재건축사업 시행이 실질 적으로 어려운 상황에 있었던 점 등에 비추어, 구 조합은 그 목적달성을 기대하는 것이 현저하게 곤 란하다고 볼 수 있는 예외적 사정이 존재하였으므로 조합원들이 구 조합을 임의로 탈퇴하는 것이 허용된다 할 것이고, 구 조합의 조합원들은 구 조합을 적법하게 탈퇴하였다고 봄이 상당하다.

 

도시정비법은 ‘시공사 계약서에 포함될 내용’이 특히 조합원의 비용분담 등에 큰 영향을 미치는 점을 고려하여 이를 정관에 포함시켜야 할 사항으로 규정하면서(제20조 제1항 제15호) 그 기재사항을 변경하기 위해서는 조합원의 3분의 2 이상의 동의를 요하도록 규정하고 있다(도시정비법 제20조 제3항).

 

조합설립결의는 조합설립인가처분이라는 행정처분을 하는 데 필요한 요건 중 하나에 불과한 것이 어서 조합설립결의에 하자가 있다면 그 하자를 이유로 항고소송의 방법으로 조합설립인가처분의 취소 또는 무효확인을 구하여야 한다.

 

매도청구소송에서 조합 설립에 동의하지 않은 자 등이 조합설립결의에서 정한 비용분담에 관한 사 항 등이 구체성을 결여하여 위법하다는 점을 근거로 조합의 매도청구권 행사의 적법성을 다툴 수 있기 위해서는, 그와 같은 사정으로 조합설립결의가 효력이 없다는 것만으로는 부족하고 나아가 그 로 인해 조합설립인가처분이 적법하게 취소되었거나 그 하자가 중대 명백하여 당연무효임을 주장 입증하여야 한다.

 

조합설립결의의 하자가 중대 명백한 경우에는 무효를 주장하는 대상이 재건축결의의 무효가 아니 라 조합설립인가라는 점, 그리고 그 절차가 민사소송이 아니라 행정소송절차라는 점만 다를 뿐 종 전과 실질적으로는 큰 차이가 없으나, 조합설립결의의 하자가 중대 명백하지 않은 경우에는 조합설 립인가처분이 있음을 안 날로부터 90일 이내(인가처분이 있음을 몰랐던 경우에도 처분이 있은 날 로부터 1년 이내)에 조합설립인가처분 취소소송을 통하여서만 이를 다툴 수 있다.

 

사업시행자는 조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격 을 취득할 수 없는 자에 대하여는 현금으로 청산하여야 한다.

 

재건축조합의 최고의사결정기관은 조합원 총회로서 이는 하나밖에 존재할 수 없다. 총회의 결의에 의하여 전체 조합원의 의사가 결정되어 재건축조합의 대내 및 대외관계에 있어서 여러 법률관계의 기초가 된다. 총회 결의의 효력에 관하여 다툼이 있어 그 결의로부터 파생되는 각종의 법률관계에 관하여 현재 분쟁이 존재하는 경우에는 결의 자체의 효력을 기판력으로써 확정하는 것이 분쟁의 발 본적인 해결을 위하여 가장 유효적절한 수단이다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2008다53430 판결).

 

조합의 임원은 조합장 1명과 이사 및 감사로 한다. 조합장은 조합을 대표하고, 그 사무를 총괄하며, 총회 또는 대의원회의 의장이 된다.

 

조합의 해산이란 조합의 법인격의 소멸을 가져오는 원인이 되는 법률사실을 말한다. 조합은 그 설립목적의 달성 또는 달성불능, 그 밖에 정관에서 정한 해산사유가 발생한 경우 파산 또는 설립허가 의 취소로 해산한다.

 

Ⅹ. 형사사건으로 처리되는 경우

 

재건축을 추진하는 과정에서 이해관계가 얽히고설키기 때문에 때로는 명예훼손죄로 형사고소를 당하거나 민사상 불법행위로 인한 손해배상청구를 당하는 경우도 있다.

 

다수의 조합원을 상대로 유인물로 특정한 사람에 대한 허위사실을 기재하여 배포하기도 한다. 이럴 때 매우 조심하여야 한다. 잘못하다 보면 형사처벌을 받기도 하고, 손해배상을 당하기도 하기 때문이다.

 

재건축을 추진하는 아파트 단지 내 도로의 소유자가 재건축조합에게 이를 고가로 매도하려고 하여 재건축조합 및 조합원들과 이해가 상반된 상황에서, 위 소유자가 사석에서 도로를 고가로 매도하여 야 한다는 동석자의 말에 동조한 사실을 재건축조합의 조합장이 재건축조합 소식지 등을 통하여 조 합원들에게 알린 것은 위법하지 않다고 판단하였다(대법원 2006. 12. 22. 선고 2006다15922 판결).

 

Ⅺ. 공무원으로 의제되는 조합의 임원

 

전임 조합장의 직무대행자가 선임된 상태에서 적법하게 소집된 총회의 결의에 의하여 후임 조합장 으로 선임된 자가 직무대행자로부터 조합 사무를 인계받아 실질적으로 조합장 직무를 수행하였다 면, 비록 대표권을 가지지 못한다고 하더라도, 형법 제129조 내지 제132조의 적용에 있어서 공무원 으로 의제되는 조합의 임원으로 보아야 한다.

 

도시정비법 제84조는 “형법 제129조 내지 제132조의 적용에 있어서 조합의 임원과 정비사업전문관 리업자의 대표자(법인인 경우에는 임원을 말한다)·직원은 이를 공무원으로 본다”고 규정하고 있고, 특정범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제2조 제1항은 “형법 제129조·제130조 또는 제132조에 규정된 죄 를 범한 자는 그 수수·요구 또는 약속한 뇌물의 가액에 따라 가중처벌한다”고 규정하고 있으므로, 도시정비법 제84조에 의하여 공무원으로 의제되는 조합의 임원이 뇌물을 수수한 경우에도 구 특정 범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제2조 제1항에 의하여 수뢰액에 따라 가중처벌된다.

 

공무원으로 의제되는 재건축조합 조합장인 피고인 갑이 조합장의 직무와 관련하여 금품을 수수하 였다는 내용으로 기소된 사안에서, 갑이 재건축상가 일반분양분의 매수를 위한 청탁 명목으로 제 공된다는 사정을 알면서 피고인을 통하여 정으로부터 5,000만 원이 입금되어 있는 통장과 현금카 드를 교부받았고, 재건축상가 일반분양분의 매각은 조합장의 직무와 밀접한 관련이 있다는 이유로, 갑에게 뇌물수수죄를 인정하였다.

 

Ⅻ. 글을 맺으며

 

이상에서 재건축조합에 관해 중요한 사항들을 살펴보았다. 재건축을 둘러싸고 벌어지는 분쟁은 지금도 끊임없이 벌어지고 있다. 수많은 조합원들의 이해관계를 조정하는 것이 매우 어렵기 때문 이다.

 

그러나 도심에서 이루어지는 재건축은 행정관청에서 보다 많은 관리를 직접적으로 하는 것이 필 요하다. 조합의 임원들이 잘못 진행함으로써 조합원들에게 막대한 피해를 입힐 위험성이 있기 때문이다.

 

그리고 조합원들은 자신의 권리와 이익을 침해당하지 않도록 시간을 가지고 조합의 사업추진상황 을 제대로 파악하고 그때그때 자신의 의견을 개진하고 임원들이 조합원에게 손해를 끼치지 못하도 록 필요한 조치를 하여야 할 것이다.

 

 

 

 

글. 김주덕 Kim, Choodeok  법무법인 태일 대표변호사