2021년 부동산 주택 관련 양도소득세 중요 개정사항 2021.2

Important amendments to capital gains tax related to real estate housing in 2021

 

최근 약 3년 동안 주택 관련 세법의 잦은 변동이 일어나고 있다. 부동산을 취득할 때 발생하는 취득세, 부동산을 보유하면서 발생하는 보유세(재산세 및 종합부동산세), 부동산을 양도하면서 발생하는 양도소득세, 부동산을 무상이전하면서 발생하는 증여세 및 상속세 등의 세법 변동이 잦다보니 세금을 모르고 부동산을 사고판다면 굉장히 낭패를 볼 수 있는 상황이다. 이와 같이 부동산 중에서도 특히 주택과 관련해 최근 세법의 변동이 있는 부분을 알아보고자 한다. 

다주택자가 최종 1주택이 된 후 
2년 이상 보유하고 처분해야 비과세

2019년경에, 2021년부터 다주택자가 최종 1주택이 된 날부터 그 주택을 2년을 더 보유한 후 처분해야 비과세를 해준다는 소득세법 시행령을 공포한 바 있다. 예를 들어 2주택자가 1주택을 2021년 2월에 과세를 받고 처분했다면, 처분한 날(잔금일 혹은 소유권이전 접수일 중 빠른 날) 기준으로 나머지 1주택에 대해서 2년을 보유한 후(2023년 2월 이후) 처분해야 비과세가 가능하다. 단, 2주택자라고 하더라도 일시적 1세대 2주택, 상속으로 인한 2주택, 동거봉양 합가로 인한 일시적 2주택 등 예외적인 상황이 있을 수 있다. 2020년 12월경 기획재정부에서는 이와 관련한 유권해석을 내렸는데, 다주택자가 다른 주택을 모두 양도하고 2021년 1월 1일 기준 1주택인 경우 해당 주택의 비과세를 위한 보유기간은 취득일부터 기산한다고 언급한 바 있다. 또한 최근 소득세법 시행령에서는 하나의 주택을 증여 및 용도변경을 통해 처분하는 경우에 대해서도 동일하게 적용(단, 시행령 시행 이후 증여, 용도 변경분부터)하겠다고 공포한 바 있다. 

2021년 이후 취득하는 분양권에 대해서는 주택 수에 산입

2021년 이후 취득하는 분양권의 비과세 판단 및 다른 주택 처분 시 중과세 여부를 판단할 때는, 주택 수 포함으로 세법이 개정됨에 따라 분양권을 취득하는 경우에도 주의해야할 것으로 보인다. 현재 조합원입주권에 대해서는 이미 주택 수에 산입이 되어 적용하고 있었던바, 분양권도 동일하게 판단하겠다는 의미인 것이다. 최근 소득세법 시행령 변경안에 대해서 주택, 조합원입주권, 분양권 간 과세형평 제고를 위해 예외적인 내용을 담을 예정이다.

1. 1주택 취득 후 1년이 경과된 후에 1분양권을 취득(당첨 및 전매 등)한 경우 1분양권 취득일부터 3년 이내 1주택을 처분하는 경우 종전주택을 비과세 
2. 1주택 취득 후 1분양권을 취득(당첨 및 전매 등)하여 3년이 경과했다면 분양권이 아파트로 완공된 후 2년 이내 기존 주택을 처분 and 분양권 아파트 완공된 후 2년 이내 전 세대원이 이사하여 1년 이상 거주하는 경우 비과세 

조정대상지역 3주택자 중과세율 적용제외 주택 추가 

일시적 1세대 2주택자 + 주택임대사업자로 등록한 주택 = 총 3주택인 자가 비과세 받을 수 있는 조건을 갖춘 고가주택을 양도할 경우 양도가액 9억까지는 비과세되어 양도소득세가 발생하지 않았다. 하지만 9억 초과분의 양도소득세 계산에서는 3주택으로 보아 9억 초과분의 양도차익에서 장기보유특별공제를 해주지 않고, 과세표준의 세율 적용 시 3주택 중과로 계산하여 양도소득세를 산출하고 있었다. 하지만 소득세법 시행령 시행일 이후 양도분부터는 장기보유특별공제 및 일반세율로 적용하겠다고 언급한 바 있다. 

1주택자의 장기보유특별공제율 산정의 변경 

1주택 비과세를 받을 수 있는 고가주택을 처분하는 경우 9억 초과분에 대한 양도소득세 계산 시 장기보유특별공제율에 대한 변경이 매년 있었다. 2019년까지는 10년 이상 보유만 했어도 장기보유특별공제율을 최대 80%까지 적용하였고, 2020년에는 10년 이상 보유 및 2년 이상 거주를 해야 장기보유특별공제율을 최대 80%까지 적용하였다. 하지만 2021년부터는 10년 이상 보유 및 10년 이상 거주를 해야 장기보유특별공제율을 최대 80%까지 적용할 수 있다. 
다시 말해서 2021년부터는 보유기간에 대해 연 4%씩 최대 10년 이상 보유 시 40%, 거주기간에 대해 연 4%씩 최대 10년 이상 거주 시 40%를 적용하게 된다(단, 최소 2년 이상 거주 시 적용 가능). 만약 2년 이상 거주한 적이 없다면 최대 15년 보유 시 장기보유특별공제율이 30%로 낮아진다. 예를 들어 1주택자가 비과세를 받을 수 있는 상황에서 10년 보유 및 2년 거주를 했다면 장기보유특별공제율은 10년 보유 × 4% + 2년 거주 × 4% = 48%를 적용받을 수 있고, 10년 보유만 했다면 10년 × 2% = 20% 적용이 된다. 

2021년 6월 1일 이후 
다주택자 양도 시 중과세율 상향조정

2021년 5월 31일까지는 3주택자 이상, 2주택 자가 처분하여 적용받는 중과세율은 기본세율 +20%, +10%를 적용받게 된다. 하지만 2021년 6월 1일 이후 처분하는 3주택자 이상, 2주택 자가 처분하여 적용받는 중과세율은 기본세율 +30%, +20%를 적용받게 되므로 다주택자가 주택을 처분해야 한다면 처분을 서둘러야 할 것으로 보인다. 또한 주택 및 입주권을 취득 후 2년 내 단기로 처분하는 경우 1년 내 처분 시 70% 세율, 2년 내 처분 시 60% 세율 적용이 되며, 분양권의 경우 1년 내 처분 시 70% 세율, 분양권 상태에서 1년 이후 처분 시 60% 세율이 적용된다. 

이처럼 2017년 8월 2일 부동산 대책부터 시작하여 최근 부동산, 특히 주택에 대한 세법이 굉장히 많은 변동이 있었다. 이에 따라 정확한 세무상담 없이 부동산을 사고팔거나, 증여한다면 큰 낭패를 볼 수 있는 상황이 많이 발생하고 있는 실정이다. 부동산, 특히 주택을 취득, 처분, 증여 시에는 반드시 세법 전문가와 상담 후 결정하기를 바란다. 

 

 

 

 

 

글. 황규철 Hwang, Kyuchul 참세무법인 송파지점 대표 세무사

 

 

황규철 참세무법인 송파지점 대표

세무사 현재 참세무법인 송파지점의 대표세무사를 역임하고 있으며, 한국세무사회 청년세무사회 위원으로도 활동하고 있다. 경력사항으로는 공인중개사 및 부동산투자자 중심으로 양도, 상속, 증여 관련 부동산 세무 관련 강의를 출강하고 있으며, 한 국외식업중앙회 외식업 창업 세무 관련 강의를 진행하고 있다.

 

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