알기 쉬운 건축사법 해설 2023.12

Easy-to-understand explanation for Architects Act

 

 

 

Ⅰ. 글의 첫머리에

날이 갈수록 건축사로서 설계나 감리 업무를 하는 것이 어려운 환경이 되고 있다. 설계나 감리와 관련된 법령이 수시로 바뀌고, 보다 엄격하게 집행되고 있기 때문이다. 건축물의 안전에 대한 사회적 요구가 커지면서, 설계 시공 감리에 있어서 고의 또는 과실로 인한 책임을 철저하게 묻고 있는 분위기다.  

일반인의 법이나 권리의식이 향상되어, 건축물에 하자가 생기거나 당초 의도된 대로 건축허가를 받지 못하게 되면, 건축주가 설계한 건축사와 감리자를 상대로 소송을 하는 경우가 늘어나고 있다. 건축사는 법률전문가가 아니기 때문에, 실제로 분쟁이 생겨 민사소송을 당하거나 형사고소를 당하면 엄청난 스트레스를 받고 재판이 끝날 때까지 전전긍긍하고 아무 일도 하지 못한다. 징계처분을 받으면 영업에 막대한 지장이 있다. 

많은 사람들은 건축이나 건설 관련 분쟁이 생기면, 건축을 잘 아는 변호사를 찾기가 어렵다고 한다. 그래서 심지어는 지방 사건을 서울 변호사에게 맡기는 경우도 있다.  

건축사법은 건축사의 자격과 업무에 관한 사항을 규정하는 법이다. 건축사는 건축법을 비롯해서 국토계획법 등 많은 법령을 제대로 알고 있어야 하지만, 특히 건축사법은 다른 법에 우선해서 반드시 숙지하고 있어야 한다. 

건축사법은 건축사의 자격에 관해 규정하고 있다. 건축사 명의대여는 철저하게 금지되며, 이를 위반하면 형사처벌한다. 건축사법의 주요 내용은 건축사의 업무내용 및 범위를 규정하고 있다. 건축사법은 건축사에 대한 징계사유 및 징계절차를 규정하고 있다. 건축사의 권리와 의무를 제대로 이해하는 것이 필요하다. 건축사가 지는 민사상 손해배상책임과 형사책임에 대해서도 확실하게 알아두어야 한다.

여기에서는 건축사법에서 규정하고 있는 여러 가지 사항에 대하여 대법원 판례를 중심으로 설명하기로 한다. ‘건축사’에 관한 판례검색을 해보면 300여 개의 판결이 나온다. 그 중 실제로 건축사의 자격과 업무에 관한 판결은 그렇게 많지 않다.

Ⅱ. 건축사 자격 및 자격등록

건축사법의 입법목적은 건축사의 자격과 그 업무에 관한 사항을 규정함으로써 건축물의 질적 향상을 도모하려는 것이다. 이러한 목적을 달성하기 위해 건축사의 자격에 관하여 엄격한 요건을 정해 두는 한편, 건축사가 아니면 일정 규모 이상의 건축물의 설계 또는 공사감리의 업무를 행할 수 없다는 것을 그 본질적·핵심적 내용으로 한다.  

건축사란 자격시험에 합격한 사람으로서 건축물의 설계와 공사감리 등의 업무를 수행하는 사람을 말한다. 건축사가 되려는 사람은 건축사 자격시험에 합격하여야 한다. 자격시험에 합격하면 국토교통부장관으로부터 자격증을 받는다. 건축사보란 건축사사무소에 소속되어 건축사의 업무를 보조하는 사람으로서 국토교통부장관에게 신고한 사람을 말한다. 

건축사법상 건축사는 엄격한 시험을 거쳐 그 자격이 부여되며, 만일 건축사 아닌 자가 금지된 설계를 하면 이를 처벌하고, 더 나아가 그로 인하여 공중의 위험을 발생하게 하거나 사람을 사상에 이르게 한 경우에는 가중처벌하고 있다.

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 건축사 자격을 취득할 수 없다. ① 건축사법 또는 건축법에 따른 죄를 범하여 금고 이상의 형을 선고받고 그 집행이 끝나거나 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 3년이 지나지 아니한 사람, ② 건축사법 또는 건축법에 따른 죄를 범하여 형의 집행유예를 선고받고 그 유예기간 중에 있는 사람, ③ 건축사 자격의 취소처분을 받고 그 취소된 날부터 2년이 지나지 아니한 사람

건축사 자격시험에 합격한 사람이 건축사업무를 수행하려면 국토교통부장관에게 등록하여야 한다. 등록을 신청한 사람은 건축사 윤리선언을 하여야 한다. 국토교통부장관은 등록한 건축사에게 등록증을 발급하여야 한다. 등록증을 발급받은 건축사는 다른 사람에게 그 등록증을 빌려주어서는 아니 된다. 누구든지 다른 사람의 건축사 등록증을 빌려서는 아니 된다. 

국토교통부장관은 다음의 경우에는 등록을 거부하여야 한다. ① 제11조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우, ② 자격등록이 취소된 날부터 2년이 지나지 아니한 경우, ③ 실무교육을 받지 아니한 경우, ④ 징계를 받아 업무가 정지된 건축사로서 업무정지 기간이 지나지 아니한 경우

국토교통부장관은 건축사가 다음의 경우에는 그 자격을 취소하여야 한다. ① 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 자격을 취득한 사실이 드러난 경우, ② 제9조제1호부터 제3호까지의 결격사유 중 어느 하나에 해당하게 된 경우, ③ 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 건축사업무를 수행하게 하거나 자격증을 빌려준 경우, ④ 건축사사무소개설신고의 효력상실처분을 받고도 계속하여 건축사업을 한 경우, ⑤ 해당 건축사에게 책임을 돌릴 수 있는 사유로 건축사사무소개설신고의 효력상실처분을 세 차례 받은 경우, ⑥ 고의 또는 중대한 과실로 설계 또는 공사감리를 함으로써 공사가 부실하게 되어 착공 후 하자담보책임기간에 대통령령으로 정하는 구조상 주요 부분에 중대한 손궤를 일으켜 사람을 죽거나 다치게 한 경우

국토교통부장관은 자격등록을 한 건축사가 ① 제11조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우, ② 자격등록 취소처분을 받은 경우, ③ 자격등록취소의 신청을 한 경우에는 그 등록을 취소하여야 한다. 등록이 취소된 사람은 취소된 날부터 2년이 지날 때까지는 자격등록을 신청할 수 없다.

건축사 면허처분은 그 성질상 건축사자격시험에 합격한 자에게 결격사유가 없는 한 법률상 당연히 부여하여야 할 기속행위인데다가 면허가 취소되면 그 취소로부터 2년 동안 면허취득의 결격사유가 되는 데 반하여 면허취소보다 가벼운 제재수단인 등록취소의 경우에도 그 취소처분 후 2년간 재등록이 불가능하다. 

건축사면허를 취소당한 자가 다시 건축사가 되려면 새로이 건축사자격시험에 응시하여 합격한 다음 건설교통부장관의 면허를 받아야 한다(대법원 1997. 8. 29. 선고 97누7042 판결).

Ⅲ. 건축사사무소 개설신고

자격등록을 한 건축사가 건축사업을 하려면 시ㆍ도지사에게 건축사사무소의 개설신고를 하여야 한다. 건축사사무소에는 건축사사무소개설신고를 한 건축사의 업무를 보조하는 소속 건축사, 건축사보 및 실무수련자를 둘 수 있다. 

시ㆍ도지사는 건축사사무소개설자 또는 그 소속 건축사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건축사사무소개설신고의 효력상실처분을 하거나 1년 이내의 기간을 정하여 그 업무정지를 명할 수 있다. ① 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 건축사사무소개설신고를 한 사실이 드러난 경우, ② 건축사무소개설자의 자격등록이 취소된 경우, ② 업무범위를 위반하여 건축사업을 한 경우, ③ 건축물의 구조상 안전에 관한 규정을 위반하여 설계 또는 공사감리를 함으로써 사람을 죽거나 다치게 한 경우, ④ 연 2회 이상 업무정지명령을 받고 그 정지기간이 통틀어 1년을 초과하는 경우, ⑤ 둘 이상의 건축사사무소를 개설한 경우, ⑥ 건축사사무소개설신고사항의 변경 등을 거짓으로 신고한 경우, ⑦ 보고를 하지 아니하거나 거짓으로 보고를 한 경우 또는 검사를 거부ㆍ방해하거나 기피한 경우

건축사사무소 등록취소 및 건축사의 업무정지처분의 기준을 규정한 건축사법시행규칙 제22조는 행정청 내부의 사무처리준칙을 규정한 것에 불과한 것으로서 이는 건설부장관이 관계 행정기관 및 직원에 대하여 그 직무권한행사의 지침으로 발한 행정조직 내부에 있어서의 행정명령의 성질을 가지는 것이고 대외적으로 국민이나 법원을 기속하는 효력이 없다(대법원 1992. 4. 28. 선고 91누11940 판결).

합동건축사무소의 등록이나 그 등록의 취소처분은 그 구성원인 건축사 개개인에 대한 복수의 행정처분이 아니라 그 사무소 자체에 대한 한 개의 행정처분으로서 합동건축사사무소의 등록을 한 자가 연명으로 이 사건 조사 및 검사업무를 한 때에는 연대하여 책임을 져야하고 따라서 건설부장관은 그 합동건축사무소 자체의 등록취소 또는 폐쇄명령의 조치를 취할 수 있다(대법원 1984. 2. 28. 선고 83누441 판결).

Ⅳ. 건축사 자격 명의대여

설계와 감리는 원칙적으로 건축사만이 할 수 있다. 그런데 건축사가 무자격자에게 자신의 이름을 사용하여 설계나 감리를 하도록 하는 경우가 있다. 특히 나이 들어 실무를 하기 어렵거나, 설계나 감리업무를 수주할 능력이 없거나 여건상 마땅치 않은 경우에 건축사는 자격증을 빌려주고, 그에 대한 대가만 받는 경우가 있다. 

건축사는 자격제이다. 건축사 자격을 가진 사람 아닌 사람이 건축사 이름을 빌려서 설계나 감리를 하면 그 자체로 법에 위반된다. 건축사법은 건축사 자격 명의대여행위를 금지하고, 위반하는 사람을 형사처벌하고 있다. 
건축사법이 금지하고 있는 ‘면허증 대여’라 함은 타인이 그 면허증을 이용하여 건축사로 행세하면서 건축물의 설계 및 공사감리의 업무를 행하려는 것을 알면서도 면허증 자체를 빌려 주는 것이라고 해석함이 상당하다.

피고인과 A는 ‘세움터’라는 국토교통부 건축행정시스템을 통하여 감리업무를 처리 및 결재하였는데, 위 세움터에서 결재 시 요구되는 공인인증서는 은행에서 발급되어 일반적인 은행업무, 온라인송금, 주식거래 등에 사용되는 것이다. 이렇게 개인적인 금전거래 및 금융업무에 이용되는 공인인증서를 타인에게 빌려주거나 사용을 허락하는 것은 매우 이례적인 것이다.

피고인이 세움터에서 자신의 공인인증서를 이용하여 감리보고서를 결재하였고, 공인인증서를 A에게 빌려주지 않았다는 것이 이 사건 범행의 성립을 방해하는 사정이라고 볼 수 없고, 오히려 이는 건축사법에서 금지하는 명의대여 여부에 관하여 그 실질적 업무수행의 유무에 따라 판단하여야 할 필요성을 더욱 높이는 이유가 된다(대법원 2000. 1. 18. 선고 99도1519 판결 참조)

건축사 자격을 가진 자라도 국토교통부장관에게 등록하지 않거나 등록이 거부·취소되어 다른 건축사의 명의를 빌리는 경우 또는 어떠한 사정으로 인해 건축사가 다른 건축사에게 명의를 대여하는 경우가 있을 수 있는데, 이러한 명의대여도 법으로 금지해야 하는 것은 당연하고 또 필요하다고 할 것이다(인천지방법원 2018. 11. 29. 선고 2018노392 판결). 

건축사법 제10조가 금지하고 있는 “타인에게 자기의 성명을 사용하여 건축사의 업무를 행하게 하는 행위”에는, 건축사가 타인으로 하여금 자기의 이름을 사용하여 건축사의 업무를 행하도록 적극적으로 권유·지시한 경우뿐만 아니라 타인이 자기의 이름을 사용하여 건축사의 업무를 하는 것을 양해 또는 허락하거나 이를 알고서 묵인한 경우도 포함된다(대법원 2005. 10. 28. 선고 2005도5044 판결).

감리업무를 수행하였는지 여부는 외관상 건축사가 직접 업무를 수행하는 형식을 취하였는지 여부에 구애됨이 없이 실질적으로 타인이 건축사의 명의를 사용하여 업무를 수행하였는지 여부에 따라 판단하여야 한다(대법원 2020. 3. 12. 선고 2018도20188 판결).

건축사가 다른 사람에게 건축사의 성명을 사용하여 공동주택 건축공사의 공사감리업무를 수행하게 하고, 돈을 받았다면, “건축사가 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 건축사 업무를 수행하게 한 경우”에 해당한다. 

건축행정시스템에서 감리보고서상의 확인·체크 행위는 감리자인 건축사가 공사현장에 나가 건축물이 설계도대로 시공되었는지, 공사자재나 재료가 적합한 것인지 등을 비교, 확인한 후에 직접 기입하여야 할 사항이고, 공사의 설계사가 사전에 체크해서는 안 될 사항이다.

건축사법 제10조에 따라 감리업무를 수행하였는지 여부는 서명이 아니라 ‘실제로 건축사(감리)업무를 수행한 자’가 누구인지를 기준으로 판단하여야 하고, 이것이 건축사법 규정의 문언에도 충실한 해석이다. 

피고인이 감리보고서에 대한 서명을 하였더라도, 실제로 이 사건 공사현장에서 건축물에 대한 실질적인감리업무를 수행한 것이 아니라면 건축사법위반죄가 성립한다고 보아야 한다(인천지방법원 2018. 11. 29. 선고 2018노392 판결). 

Ⅴ. 건축사의 설계업무

건축물의 건축 등을 위한 설계는 신고를 한 건축사 또는 같은 조 제4항에 따라 건축사사무소에 소속된 건축사가 아니면 할 수 없다. 건축사를 공사감리자로 지정하는 건축물의 건축 등에 대한 공사감리는 신고를 한 건축사 또는 건축사사무소에 소속된 건축사가 아니면 할 수 없다.

설계라 함은 건축사가 설계도서를 작성하는 것을 말하고, 위 설계도서라 함은 건축물의 건축에 관한 공사용의 도면, 구조계산서 및 시방서를 말한다. 건축물의 설계도서는, 건축 설계를 의뢰받은 자가 건축주의 건물 사용 목적, 건축의 방향, 각종 요구사항과 해당 부지에 적용되는 법규 등을 종합적으로 검토하여 기본계획도면을 작성하고, 다시 건축주와의 협의를 거치는 등의 과정을 거쳐 완성된다.

건축사는 건축물의 설계와 공사감리에 관한 업무를 수행한다. 건축사는 다음 각 호의 업무를 수행할 수 있다. ① 건축물의 조사 또는 감정에 관한 사항, ② 건축물에 대한 현장조사, 검사 및 확인에 관한 사항, ③ 건축물의 유지ㆍ관리 및 건설사업관리에 관한 사항, ④ 특별건축구역의 건축물에 대한 모니터링 및 보고서 작성 등에 관한 사항, ⑤ 건축사법 또는 건축법과 건축사법 또는 건축법에 따른 명령이나 기준 등에서 건축사의 업무로 규정한 사항, ⑥ 사업계획서의 작성 및 공공건축 사업의 기획 등에 관한 사항, ⑦ 건축주가 건축물의 건축 등을 하려는 경우 인가ㆍ허가ㆍ승인ㆍ신청 등 업무 대행에 관한 사항, ⑧ 그 밖에 다른 법령에서 건축사의 업무로 규정한 사항

건축사의 건전한 육성과 설계 및 공사감리의 품질을 보장하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 건축사의 업무에 대하여 고시한 대가 기준을 적용하여 발주하여야 한다. ① 국가, ② 지방자치단체, ③ 공공기관의 운영에 관한 법률에 따른 공공기관, ④ 그 밖에 대통령령으로 정하는 기관 또는 단체

건축사는 건축사법, 건축법 또는 그 밖의 관계 법령의 규정을 지키고, 건축물의 안전ㆍ기능 및 미관에 지장이 없도록 업무를 성실하게 수행하여야 한다. 건축사가 업무를 수행할 때 고의 또는 과실로 건축주에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 건축사는 손해배상책임을 보장하기 위하여 보험 또는 공제에 가입하여야 한다. 

건축사보는 건축사의 업무를 보조할 때 건축사법 또는 건축법에 맞도록 그 업무를 성실히 수행하여야 한다. 건축사는 직무상 알게 된 비밀을 누설하거나 다른 용도로 사용하여서는 아니 된다. 건축사는 건축사업무를 수행할 때 품위를 손상하는 행위를 하여서는 아니 된다.

대한건축사협회에서는 총공사비에 따른 업무별 요율표와 직선보간법에 따라 계산한 건축설계업무 대가산정 계산기를 제공하고 있는데, 여기에 총공사비를 입력하고 업무의 복잡성에 따른 종별 구분(단순, 보통, 복잡), 설계도서의 양에 따른 급수별 구분(기본, 중급, 상급)을 선택하면 이에 해당하는 적용요율이 정해지고, 여기에 총 공사비를 곱한 값, 즉 설계대가가 산정된다(서울고등법원 2017. 8. 24. 선고 2016나2073109 판결).
건축설계계약 시 잔금은 공사착공 시 지급하고 다만 공사착공이 건축허가일로부터 6개월을 초과하는 경우에는 허가일로부터 6개월 내에 지급하기로 약정한 경우, 잔금지급 약정의 경위와 계약의 목적 등에 비추어 볼 때, 계약체결 당시 계약이나 잔금지급채무의 효력을 공사착공 또는 건축허가의 성부에 의존케 할 의사로 위와 같이 약정하였다고 볼 수는 없다.

Ⅵ. 건축사의 감리업무

감리자의 본래 업무는 시공자가 법령에 정한 기준에 부합하는 건축자재를 사용하여 설계도서에 따라 적합하게 시공하는지 여부 등을 확인하는 데 있다. 건축이나 건설 공사에서 공사감리를 담당하는 건축사는 관계 법령에 따라 감리를 소홀히 하거나 잘못하면 징계처분을 받고, 그에 따른 손해배상책임도 부담하게 된다. 또한 감리비에 관한 법적 분쟁도 종종 발생하고 있다. 

건축법, 건축사법, 건설기술관리법 등의 관련 법령에서 일정한 용도·규모 및 구조의 건축물을 건축하는 공사의 경우에 반드시 건축사 등의 일정한 자격을 갖춘 자에 의한 공사감리를 받도록 규정한 취지는, 건축주나 공사시공자로부터 독립한 전문가로 하여금 관계 법령과 설계도서 등에 따른 적합한 시공 여부를 확인하고 안전관리 등에 대한 지도·감독을 하게 함으로써, 건축물 붕괴사고, 하자분쟁, 유지보수비의 급증, 건축물 수명단축에 따른 재건축 등의 후유증을 유발하는 부실공사를 예방하기 위한 것으로 볼 수 있다(헌법재판소 2009. 6. 25. 선고 2007헌바39 전원재판부 결정 참조).

건설공사의 감리자는 제3자적인 독립된 지위에서 부실공사를 방지할 목적으로 정기적으로 당해 공사의 품질검사, 안전검사를 실시하여 만일 부적합한 공사가 시행되고 있는 경우라면 당해 공사에 대한 시정, 재시공, 중지 요청까지도 하여야 하는 등 공사의 진행에 제동을 걸어야 할 필요도 있다.

공사의 진척이 부진하거나 공정이 예정대로 진행되지 않는다고 하여 그에 병행하여 아무런 감리업무를 수행하지 아니한 채 이를 그대로 방치하거나 나아가 적법한 절차를 거치지 아니한 채 함부로 감리원을 공사현장에서 철수시켜서는 아니 되는 것을 그 기본적 사무의 내용으로 하고 있다.

주택 등 건설공사감리계약의 성격은 그 감리의 대상이 된 공사의 완성 여부, 진척 정도와는 독립된 별도의 용역을 제공하는 것을 본질적 내용으로 하는 위임계약의 성격을 갖고 있다고 봄이 상당하다.

감리계약이 도중에 종료된 경우 그 사무에 대한 보수를 정함에 있어서는 기간으로 보수가 정해진 경우에는 감리업무가 실제 수행되어 온 시점에 이르기까지 그 이행기가 도래한 부분에 해당하는 약정 보수금을 청구할 수 있다. 

후불의 일시불 보수약정을 하였거나 또는 기간보수를 정한 경우에도 아직 이행기가 도래하지 아니한 부분에 관하여는 감리인에게 귀책사유 없이 감리가 종료한 경우에 한하여 이미 처리한 사무의 비율에 따른 보수를 청구할 수 있다(대법원 2001. 5. 29. 선고 2000다40001 판결).

건축법 소정의 준공검사처분은 건축허가를 받아 건축한 건물이 건축허가사항대로 건축행정목적에 적합한가의 여부를 확인하고 준공검사필증을 교부하여 줌으로써 허가받은 자로 하여금 건축한 건물을 사용·수익할 수 있게 하는 법률효과를 발생시키는 것이다.

국가는 일정한 자격이 있는 자에게만 건축사면허를 주어 이러한 자격자들만이 건축허가관청을 대신하여 건축물의 준공검사를 위한 점검을 하도록 하는 한편 그 정확성과 정당성을 보장하기 위하여 담당건축사 이외에 연대책임을 질 확인건축사가 현장에 나아가 건축물의 현황을 반드시 확인점검하고 그 점검표에 부서하도록 하고 있다.

준공검사는 건축허가를 받은 자로 하여금 건축물을 사용·수익할 수 있게 하는 공법적 효과를 발생시키는 것에 불과하므로 이러한 준공검사의 지연으로 인한 통상의 손해라 함은 당해 건축물이 공법상 사용·수익이 금지됨으로 인하여 그 건축주가 입게 되는 손해라고 할 것이다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다30285 판결).
공사감리자를 정한 건축공사에 대한 준공검사에 있어서, 건축주가 건축공사를 완료한 다음 그 준공신고서에 당해 공사감리자의 서명을 받아 이를 제출하면 행정관청이 직접 준공검사를 실시하여 합격 여부를 결정하거나 건축사가 대행한 준공에 관한 조사 및 검사에 터 잡아 준공검사필증을 교부하도록 규정하고 있어 행정청의 준공검사의무가 법령상 일의적으로 결정되어 있다.

건설교통부장관의 ‘고시’ 형식으로 되어 있는 종전 ‘감리비지급기준’은 구 주택법 제24조 제6항이 권한행사의 절차 및 방법을 특정하여 위임한 것에 위배되어 더 이상 대외적인 구속력이 있는 법규명령으로서 효력을 가지지 못한다(대법원 2012. 7. 5. 선고 2010다72076 판결).

건물의 굴뚝을 외벽에 설치하지 아니하고 내벽과 외벽사이에 굴뚝대용의 파이프를 설치하는 시공은 건축법 제2조, 동법시행령 제49조에 저촉되는 시공에 해당하기 때문에, 공사감리자가 이를 지적하여 시정토록 하지 아니하였다면 감리상의 잘못이 있다.

건축사가 행하는 준공검사를 위한 검사는 당사자의 위탁에 의하여 행하게 되는 감리행위와는 별개의 업무로서 행정청의 검사업무를 법령에 의하여 대행하는 것이다.

건축주로부터 공사감리를 의뢰받은 건축사가 당해 건축물에 대하여 그와 같은 검사행위를 함에 있어 잘못이 있으면 그로 인하여 건축주뿐 아니라 그밖에 다른 사람이 입는 손해에 대하여도 이를 배상할 책임이 있다(대법원 1989. 3. 14. 선고 86다카2237 판결).

공사감리자는 법령위반사항을 발견한 때에는 이를 시정하도록 건축주와 공사시공자에게 권고하여야 하고, 이에 불응하는 때에는 지체없이 이를 시장 또는 군수에게 위법건축공사보고서를 작성하여 보고하여야 한다.

공사감리자의 의무를 이행하지 아니한 경우에는 업무정지처분을 받게 된다. 그러나 행정청의 공사감리자에 대한 업무정지처분이 과중하여 현저하게 재량권을 남용한 위법이 있는 경우에는 업무정지처분이 법원에 의해 취소될 수 있다. 
Ⅶ. 건축사의 권리와 의무

건축물을 건축하기 위하여는 건축사는 여러 분야의 전문가들과 협력하여야 한다. 전문 협력업체들의 도면들 사이에 상충되는 부분이 있는 경우에는 건축사가 이를 책임지고 조정하여야 한다. 

국내에서 지진발생 이슈 이후, 3층 이상 필로티구조, 다중 또는 준다중이용 건축물의 설계단계에서 건축구조기술사가 관계전문기술사로서 서명날인하고, 감리단계에 참여하도록 되었다. 일부 공공 발주용역에서는 전기 통신 소방 분야가 분리발주되고 있다.  

건축물을 설계할 때, 건축사는 전문기술사들과 협력하여야 하는 경우가 있다. 예를 들면, 전기, 기계, 소방, 통신 등의 설비분야와 상호 협력하여 설계, 시공, 감리, 사용승인절차를 밟는 것이다. 이런 경우 원칙적으로 설계나 감리업무를 담당하는 건축사는 다른 전문기술사들의 고의나 과실로 인한 불법행위에 대해 책임을 지지 않는 것이 원칙이다. 

다만, 설계나 감리를 담당하는 건축사의 입장에서 다른 전문기술사들의 과오를 쉽게 발견할 수 있음에도 불구하고 이를 간과하여 나중에 문제가 생기게 되면, 이때에는 건축사도 그에 관한 책임을 지는 경우가 있다.

건축사법에 의한 상주감리의 경우, 세부적으로는 전문기술사와 분야별 계약서가 건축발주처와 설비기술사 사이에 별도로 작성되고, 다만, 대금 지급과 관련하여 건축사를 창구로 단일화하여 진행하는 경우, 해당 업무에 대한 책임을 건축사에게 지울 수 있는가 하는 문제가 있다.

철근 노출 아파트 사태로 건축구조의 중요성이 부각되고 있다. 건축사협회는 건축구조기술사 부족이 근본 원인이라며 인력 확대와 정부 차원의 ‘인정건축사 제도’ 도입을 검토해야 한다는 입장이다. 2022년 말 기준 등록 건축사는 1만 8,872명, 건축구조기술사는 1,204명이다.

건축사라는 직종은 단순한 노무에 종사하는 일반육체노동과는 다르므로 일반육체노동에 종사할 수 있는 연한인 55세를 넘어서도 일정한 연한까지는 건축사로서는 활동이 가능하다고 보는 것이 건축사들의 연령실태에 비추어 타당하다.

건축사의 자격이 없더라도 임금구조기본통계조사보고서상 10년 이상 경력을 가진 남자 건축기술자나 그 관련 기술공의 월급액 상당이라고 봄이 합당하다(대법원 1996. 2. 23. 선고 95다1439 판결).

가분적인 내용들로 이루어진 건축설계계약에 있어서 설계도서 등이 완성되어 건축주에게 교부되고 그에 따라 설계비 중 상당 부분이 지급되었으며 그 설계도서 등에 따른 건축공사가 상당한 정도로 진척되어 이를 중단할 경우 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 건축주에게 이익이 되는 경우에는 건축사와 건축주와의 사이에 건축설계계약관계가 해소되더라도 일단 건축주에게 허락된 설계도서 등에 관한 이용권은 여전히 건축주에게 유보되어 있다(대법원 2022. 5. 12. 선고 2020다240304 판결).

건축설계 우수현상광고에서 당선자가 보수로서 받는 ‘기본 및 실시설계권’이란 당선자가 광고자에게 우수작으로 판정된 계획설계에 기초하여 기본 및 실시설계계약의 체결을 청구할 수 있는 권리를 말한다.

광고자가 일반 거래실정이나 사회통념에 비추어 현저히 부당하다고 보이는 사항을 계약내용으로 주장하거나 경제적 어려움으로 공사를 추진할 수 없는 등으로 인하여 계약이 체결되지 못하였다면 당선자는 이를 이유로 한 손해배상책임을 물을 수 있다(대법원 2002. 1. 25. 선고 99다63169 판결).

지방자치단체 소속 공무원이 건물신축공사의 입찰공고를 함에 있어서 수량산출서 부분을 공사비내역서와 전혀 대조하지 아니하고 이로써 공사원가계산서가 축소 조작되었음을 간과하여 축소 조작된 공사원가계산서대로 설계금액을 공고하였다면, 위 공무원에게 사무집행상의 과실이 있다(대법원 2003. 10. 9. 선고 2001다27722 판결).

도급인이 수급인의 채무불이행을 이유로 도급계약 해제의 의사표시를 하였으나 실제로는 채무불이행의 요건을 갖추지 못한 것으로 밝혀진 경우, 도급계약의 당사자 사이에 분쟁이 있었다고 하여 그러한 사정만으로 위 의사표시에 민법 제673조에 따른 임의해제의 의사가 포함되어 있다고 볼 수는 없다(대법원 2022. 10. 14. 선고 2022다246757 판결). 

건축공사도급계약이 수급인의 채무불이행을 이유로 해제된 경우에 해제될 당시 공사가 상당한 정도로 진척되어 이를 원상회복하는 것이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 경우에 도급계약은 미완성부분에 대하여만 실효되고 수급인은 해제한 상태 그대로 건물을 도급인에게 인도하며, 도급인은 특별한 사정이 없는 한 인도받은 미완성 건물에 대한 보수를 지급하여야 하는 권리의무관계가 성립한다. 

건축공사도급계약이 중도해제된 경우 도급인이 지급하여야 할 보수는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 약정한 총 공사비에 기성고 비율을 적용한 금액이지 수급인이 실제로 지출한 비용을 기준으로 할 것은 아니다. 

기성고 비율은 공사대금 지급의무가 발생한 시점, 즉 수급인이 공사를 중단할 당시를 기준으로 이미 완성된 부분에 들어간 공사비에다 미시공 부분을 완성하는 데 들어갈 공사비를 합친 전체 공사비 가운데 완성된 부분에 들어간 비용이 차지하는 비율을 산정하여 확정하여야 한다.

위임계약의 각 당사자는 특별한 이유 없이도 언제든지 위임계약을 해지할 수 있다. 따라서 위임계약의 일방 당사자가 타방 당사자의 채무불이행을 이유로 위임계약을 해지한다는 의사표시를 하였으나 실제로는 채무불이행을 이유로 한 계약 해지의 요건을 갖추지 못한 경우라도, 특별한 사정이 없는 한 의사표시에는 임의해지로서의 효력이 인정된다(대법원 2015. 12. 23. 선고 2012다71411 판결 등 참조). 

도급계약의 경우 도급인은 수급인이 일을 완성하기 전에는 손해를 배상하고 계약을 자유롭게 해제할 수 있는바, 도급계약의 일방 당사자가 채무불이행 또는 약정 해제사유를 이유로 도급계약을 해제한다는 의사표시를 하였으나 그 해제 요건을 갖추지 못한 경우 특별한 사정이 없는 한 그 의사표시에는 임의해제로서의 효력이 인정된다.
수급인이 설계를 완성하지 못한 채 설계용역계약이 해제되어 기성고에 따른 용역대금을 정산하여야 할 경우, 그 용역비는 당사자들이 약정한 총 용역대금을 기준으로 하여 그 금액 중 수급인이 설계를 중단할 당시의 기성고 비율로 계산한 금액이지만, 기성 부분의 보수에 관하여 별도로 약정하는 등 특별한 사정이 있다면 그와 다르게 산정할 수 있다.

민법 제163조 제3호에 의하면 ‘도급받은 자, 기사 기타 공사의 설계 또는 감독에 종사하는 자의 공사에 관한 채권’은 3년의 단기소멸시효가 적용된다. 

이 사건 각 용역계약은 주택재개발 사업의 완성을 위하여 원고가 정비계획수립 및 정비구역지정용역, 설계용역을 제공하고, 피고가 이에 대한 대가를 지급하는 것을 목적으로 하는 것으로 도급계약의 성격을 가지고 있을 뿐만 아니라, 원고의 위 용역업무는 공사의 설계 등에 관한 것인바, 이 사건 각 용역계약에 따른 용역대금채권은 위 민법 제163조 제3호에 정해진 ‘도급받은 자, 기사 기타 공사의 설계 또는 감독에 종사하는 자의 공사에 관한 채권’에 해당하므로, 3년의 단기소멸시효가 적용된다(대구고등법원 2022. 5. 25. 선고 2019나23399 판결).

Ⅷ. 건축사에 대한 민사책임 및 형사책임

계약 당사자 아닌 개인인 건축사를 적용대상으로 하고 있는 ‘건축사법’ 상 건축사 개념과 달리 ‘건축법’ 상 설계자는 시공자 및 건축주 등과의 계약 기타의 방법으로 독립한 법인격을 지닌 업무주로서의 설계자를 의미한다.

‘건축사법’ 제20조에서 정한 업무상 성실의무 및 그 위반에 따른 건축주의 재산상 손해배상책임의 각 주체로 정한 건축사는 설계 등 계약 당사자로서의 건축사에 한정된다고는 할 수 없다(대법원 2009. 4. 9. 선고 2008다72776 판결).

건축주와 그로부터 건축설계를 위임받은 건축사가 상세계획지침에 의한 건축한계선의 제한이 있다는 사실을 간과한 채 건축설계를 하고 이를 토대로 건축물의 신축 및 증축허가를 받은 경우, 그 신축 및 증축허가가 정당하다고 신뢰한 데에 귀책사유가 있다고 보아야 한다(대법원 2002. 11. 8. 선고 2001두1512 판결).
건축사에 대한 형사처벌은 특히 건축물이 붕괴되어 인명사고가 발생하는 경우에 무겁게 부과된다. 공사감리자가 관계 법령과 계약에 따른 감리업무를 소홀히 하여 건축물 붕괴 등으로 인하여 사상의 결과가 발생한 경우에는 업무상과실치사상의 죄책을 면할 수 없다(대법원 2010. 6. 24. 선고 2010도2615 판결).

건축사업무의 수행과 관련하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 건축사, 건축사보 또는 실무수련자는 2년 이하의 징역이나 2,000만 원 이하의 벌금에 처한다. ① 부당하게 금품을 주고받거나 요구하는 행위, ② 제3자에게 부당한 금품을 제공하게 하거나 제공을 요구하는 행위

건축행정에 관하여 필요한 조사 및 검사업무를 행하는 건축사가 업무수행과 관련하여 부당한 금품을 수수한 경우에는 건축사법 제39조 제7호, 제23조의 2 위반의 범죄가 성립되는 것이고 그 수수금품을 사용에 소비한 바 없고 또 금품제공자를 위하여 부정한 행위나 부당한 편의를 보아준 일이 없다고 하여 위의 죄가 성립하지 않는 것이 아니다(대법원 1987. 10. 26. 선고 87도1861 판결).

건축법 제79조 제2호, 제10조 제1항의 벌칙규정에서 그 적용대상자를 건축주, 공사시공자 등 일정한 업무주로 한정한 경우에 있어서, 같은 법 제81조 제2항의 양벌규정은 업무주가 아니면서 당해 업무를 실제로 집행하는 자가 있는 때에 위 벌칙규정의 실효성을 확보하기 위하여 그 적용대상자를 당해 업무를 실제로 집행하는 자에게까지 확장함으로써 그러한 자가 당해 업무집행과 관련하여 위 벌칙규정의 위반행위를 한 경우 위 양벌규정에 의하여 처벌할 수 있도록 한 행위자의 처벌규정임과 동시에 그 위반행위의 이익귀속주체인 업무주에 대한 처벌규정이라고 할 것이다.

공용서류무효죄는 공문서나 사문서를 불문하고 공무소에서 사용 또는 보관중인 서류를 정당한 권한 없이 그 효용을 해함으로써 성립하므로, 피고인이 군에 보관중인 피고인 명의의 건축허가신청서에 첨부된 설계도면을 떼내고 별개의 설계도면으로 바꿔 넣은 경우 공용서류무효죄가 성립한다.

건축허가서에 첨부된 설계도면을 떼내고 건축사협회의 도면등록 일부인을 건축허가 신청당시 일자로 소급 변조하여 새로 작성한 설계도면을 그 자리에 가철한 행위는 공문서변조죄에 해당한다(대법원 1982. 12. 14. 선고 81도81 판결).

공소시효의 기산점에 관하여 규정한 형사소송법 제252조 제1항 소정의 “범죄행위”에는 당해 범죄의 결과까지도 포함되는 취지로 해석함이 상당하므로, 이 사건 업무상과실치사상죄의 공소시효는 피해자들이 사상에 이른 결과가 발생함으로써 그 범죄행위가 종료한 때로부터 진행한다고 보아야 할 것이다(대법원 1994. 3. 22. 선고 94도35 판결).

건설기술관리법 제45조 제1호에 따르면 건설기술심의위원 중 공무원인 위원은 공무원이 아닌 위원과 달리 건설기술심의위원회 위원으로의 위촉 또는 임명 전·후로 공무원의 신분에 변동이 없으므로 뇌물 수수로 인한 형사처벌함에 있어서 당연히 공무원으로서 형법 제129조 내지 제132조까지의 규정이 적용된다.

Ⅸ. 건축사에 대한 징계

건축사가 법을 위반하여 징계절차가 개시되면, 그 고통은 이루 말할 수 없다. 잘못하면 건축사자격등록이 취소될 수도 있고, 업무정지처분을 받으면 사무소는 막대한 타격을 입게 된다. 

건축사에 대한 징계는 원래 국토교통부장관이 하도록 되어 있으나, 현재는 국토교통부장관이 각 시도에 징계권한을 위임하고 있다. 건축에 대한 징계사유는 건축사법에 10가지 사항이 규정되어 있다. 

국토교통부장관은 건축사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건축사징계위원회의 의결에 따라 징계를 할 수 있다. 다만, 제1호나 제10호에 해당하는 경우에는 자격등록 취소를 하여야 한다(건축사법 제30조의3). 
① 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 자격등록 또는 갱신등록을 한 경우, ② 건축사 윤리선언을 위반한 경우, ③ 업무범위를 위반하여 업무를 수행한 경우, ④ 업무 실적 등을 거짓으로 제출한 경우, ⑤ 건축사업무를 성실하게 수행하지 아니한 경우, ⑥ 직무상 알게 된 비밀을 누설하거나 다른 용도로 사용한 경우, ⑦ 건축사업무를 수행할 때 품위를 손상하는 행위를 한 경우, ⑧ 둘 이상의 건축사사무소를 개설하거나 둘 이상의 건축사사무소에 소속된 경우, ⑨ 윤리규정을 위반한 경우, ⑩ 징계를 받아 업무가 정지된 후에도 계속하여 그 업무를 수행한 경우

건축사징계위원회는 국토교통부에 둔다. 징계위원회는 위원장 1명을 포함한 9명의 위원으로 구성한다. 징계의결은 국토교통부장관의 요구에 따라 한다. 다만, 위반사유가 발생한 날부터 3년이 지나면 징계의결의 요구를 할 수 없다.

시ㆍ도지사 및 제31조에 따른 대한건축사협회는 건축사에게 징계사유가 있다고 인정되면 그 증거서류를 첨부하여 국토교통부장관에게 해당 건축사의 징계를 요청할 수 있다. 건축사에 대한 징계의 종류는, 자격등록취소, 2년 이하의 업무정지, 견책이 있다. 

같은법 시행규칙 제22조 및 제22조의2에서는 위 등록취소 및 업무정지처분의 기준과 청문절차에 관하여 자세히 규정하고 있으며, 한편 같은법시행령 제35조는 같은 법 제5조의 위임에 따라 위와 같은 건축사사무소의 등록취소 및 업무정지명령 등에 관한 건설부장관의 권한을 도지사(또는 특별시장, 직할시장)에게 위임한다고 규정하고 있다.

건축사 징계는 ‘건축사법’에 따라 국토교통부 장관이 징계 관련 업무를 시ㆍ도지사에게 위임하고, 시ㆍ도지사는 구성, 운영에 관해 위 법령을 준용해 시ㆍ도에 건축사징계위원회를 두어 건축법을 위반한 건축사를 징계하고 있다.

시ㆍ도별로 구성된 징계위원회는 건축사 2명을 위원으로 두고 있는데, 대부분 지역의 징계위원회의 건축사 위원이 해당 지역 소속 건축사이며 일부 건축사는 지역 건축사회장을 맡고 있어 내 식구 감싸기 가능성이 크다는 지적이 있다.

2개월간 업무정지를 명하는 처분을 받은 건축사가, 위 처분의 집행이 정지되지 아니한 채 그 업무정지기간이 경과하여 버린 경우, 건축사업무정지처분의 취소를 구할 법률상 이익이 있는지 여부가 문제된 사안이다. 특별한 사정이 있는 경우 건축사로서의 업무를 행할 수 있는 법률상 지위에 대한 위험이나 불안을 제거하기 위하여 업무정지처분의 취소를 구할 법률상 이익이 있다는 것이 대법원의 입장이다.

건축사 업무정지처분을 받은 건축사로서는 위 처분에서 정한 기간이 경과하였다 하더라도 위 처분을 그대로 방치하여 둠으로써 장래 건축사사무소 등록취소라는 가중된 제재처분을 받을 우려가 있어 건축사로서 업무를 행할 수 있는 법률상 지위에 대한 위험이나 불안을 제거하기 위하여 건축사 업무정지처분의 취소를 구할 이익이 있다.

서울시는 2019년 1월 1일 이후 진행된 68개 건설공사를 대상으로 한 ‘하수·치수 분야 등 건설안전 관리실태 감사결과’를 발표했다. 서울시는 세부 안전관리계획 미수립 시공자에게 벌점을 부과했고, 안전관리계획 미승인 착공 및 정기안전점검 미실시 시공자에 대해 고발 조치를 완료했다.

효력기간이 정해져 있는 제재적 행정처분에 대한 취소소송에서 법원이 본안소송의 판결 선고 시까지 집행정지결정을 하면, 처분에서 정해 둔 효력기간(집행정지결정 당시 이미 일부 집행되었다면 그 나머지 기간)은 판결 선고 시까지 진행하지 않다가 판결이 선고되면 그때 집행정지결정의 효력이 소멸함과 동시에 처분의 효력이 당연히 부활하여 처분에서 정한 효력기간이 다시 진행한다.

징계의 정도가 사회통념상 재량권의 범위를 넘는가의 여부는 그 성질상 징계의 사유가 된 사실의 내용과 성질 및 징계에 의하여 달하려는 행정목적과 이에 수반되는 제반 사정을 객관적으로 심사하여 판단한다(대법원 1995. 11. 24. 선고 95누1606 판결).
지방자치단체에서는 건축사의 업무수행 적정 여부를 확인하기 위해 건축사 업무대행 실태점검을 하는 경우가 있다. 시군에서 점검하는 내용은, ① 건축허가 조사 및 사용승인 검사 확인업무의 적정 여부, ② 건축허가 사항 및 제반규정 준수 여부, ③ 허위보고서 작성, ④ 검사 및 확인을 기피한 행위, ⑤ 공개공지 및 조경시설 적정 여부, ⑥ 사용검사 후 무단증축 등의 행위 여부 등이다.

 

Ⅹ. 글을 맺으며

이상으로 건축사법 전반에 관해 간단하게 살펴보았다. 건축사는 건축법이나 건축사법 등을 비롯한 건축 관련 법령을 제대로 숙지하여, 설계나 감리 업무를 할 때, 철저하게 법을 지켜야 한다. 

모든 설계나 감리 업무는 법령에 정해진 대로 해야 하고, 행정청의 감독을 받기 때문에 조금이라도 잘못하면 징계처분을 받을 위험이 있다.

 

 

 

 

 

글. 김주덕 Kim, Choodeok 법무법인 태일 대표변호사

 

 

김주덕 법무법인 태일 대표변호사

 

김주덕 변호사는 서울대학교 법과대학을 졸업했다. 대구지검 특별수사부, 대전지검 특별수사부장, 제천지청장, 서울서부지검 형사1부장, 대검찰청 환경과장, 법무부 검찰국 검사, 서울 중앙지검 공판부장 등을 역임했으며 현재 법무법인 태일 대표변호사로 근무하고 있다. 2022년 8월까지 법학전문대학원평가위원회 위원장을 역임했다.

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