오피스텔분양을 둘러싼 분쟁의 해결 방안 2019.8

Solution of dispute over studio sale

 

Ⅰ. 글의 첫머리에

 

부동산 이야기가 나올 때마다 이제는 오피스텔이 빠질 수 없는 상황이 됐다. 도심지에는 아파트 못지않게 오피스텔이 많이 들어서고 있다. 아파트와 단독주택은 전통적인 주거시설이다. 일반 사무실 용도로 사용하는 근린생활시설은 주거로는 사용하지 못한다. 이에 반해 오피스텔은 사무도 보고, 주거로도 사용하는 혼합형 개념이다. 오피스텔은 지금까지 업무시설로도 많이 사용되어 왔지만, 주거용 오피스텔이라는 개념이 생겨나면서 본격적으로 주거 목적으로 건축되는 경우가 많다.

 

많은 사람들이 오피스텔을 분양받을 때 업무용이 아닌 주거용으로 생각하고 취득한다. 실제로 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다. 그러나 경우에 따라서는 업무용 오피스텔을 주거용으로 분양하기도 하고, 이를 취득하는 사람도 법을 잘 모르고 취득했다가 불법적인 용도변경 문제가 되기도 한다.

 

또한 오피스텔을 신축하여 분양하는 사업시행자 역시 혼자 힘으로는 그 사업이 어렵기 때문에 처음부터 구입한 토지를 부동산신탁회사에 신탁하는 방식으로 사업을 추진한다. 사업시행자는 부동산신탁계약 및 공사도급계약, 분양대행계약 등의 복잡한 계약을 체결하면서 오피스텔 신축 및 분양 임대사업을 추진하고 있다.

 

오피스텔을 분양하는 과정에서 단기간 내에 분양을 하기 위해서 사업시행자는 분양대행회사에 분양을 전적으로 위임하는데, 분양대행자는 책임감없이 허위 과장 광고를 하여 비싼 가격으로 일반인들로 하여금 분양을 받게 만들기도 한다. 사업시행사의 자금부족이나 대출지연 등으로 사업이 지연되거나 아예 중도포기 하는 경우도 적지 않다. 오피스텔이 완공되어 사용승인을 받는다 해도, 분양받은 사람들은 허위과장광고에 속아서 투자가치 없는 오피스텔을 비싸게 분양받았기 때문에, 전매2)도 안 되고, 임대도 어려운 상황이 되기도 한다.

 

수분양자는 분양계약 자체를 사기로 보고 형사고소를 하기도 하고, 민사상 기망 에 의한 계약으로 보고 취소소송을 제기하기도 한다. 그러나 현실적으로는 이러한 오피스텔 분양계약 자체를 취소 받는 것은 매우 어렵다. 그래서 중도금 대출까지 받아 고액의 오피스텔을 분양받은 사람들은 나중에 경매를 당하고 신용불량자가 되는 사례도 적지 않다.

 

여기에서는 오피스텔이란 법적으로 무엇을 말하는 것인가? 오피스텔 신축 및 분 양사업은 어떤 방식에 의해서 이루어지는가? 오피스텔 분양에 있어서 법적 분쟁 은 주로 어떻게 일어나고, 그에 대한 해결방안은 무엇인가? 오피스텔 투자 시 주의할 점은 무엇인가? 등에 관해서 순차로 살펴보기로 한다.

 

Ⅱ. 즉흥적으로 오피스텔을 분양 받는 사람들

 

오피스텔 분양계약을 체결하고, 계약금을 납입한 상태에서 후회하는 사람들이 많다. 오피스텔 모델하우스에 가서 말솜씨 좋은 분양팀들의 허위과장 광고에 속 아서 즉흥적으로 분양을 받는다. 계약금을 내고 나니까 당장 분양받은 오피스텔에 대한 중도금 및 잔금이 걱정되고, 향후 세가 나가지 않으면 어떻게 할까 등에 관해 본격적인 조사 및 확인작업에 들어간다. 그러나 이것은 우선순위가 뒤바뀐 것이고, 앞뒤가 맞지 않는 것이다. 오피스텔은 억 단위의 고액재산이므로, 사기 전에 보다 많은 사항을 확인하고, 신중에 신중을 기해야 한다.

 

① 오피스텔은 아파트나 업무용 사무실과는 어떻게 다른가? ② 오피스텔은 먹고 자는 용도로 사용하는 것이 합법적인가? ③ 오피스텔을 분양 받으면 중도금 이나 잔금은 100% 대출이 가능한가? ④ 그에 대한 은행이자는 얼마나 되고, 누가 부담하는 것인가? ⑤ 정확하게 언제 입주가 가능하고, 입주 시 전세나 월세 는 얼마나 받을 수 있는가? ⑥ 부동산중개수수료는 얼마나 되고, 월세를 받으면 세금은 얼마나 내야 하는가? 등등에 관한 많은 사항을 제대로 확인하고 난 다음, 투자가치가 있고, 자금 사정이 되면 그때 분양계약을 체결해야 한다.

 

많은 사람들이 계약금부터 급하게 내고 나서, 본격적으로 알아보니 ‘이건 아니다!’가 된다. 그래서 계약을 취소할테니, 계약금을 돌려달라고 사정을 해본다. 법률상담도 시작한다. 수분양자 입장에서는 오피스텔을 지어서 분양하는 사업시행자는 수백억 원의 사업수익을 내는 사람이고, 이에 반해 오피스텔을 비싼 값에 분양받는 사람은 잘못하면 파산하게 되는데, 경솔하게 분양계약금을 낸 것을 10% 공제하고 돌려주고, 다른 사람들에게 재분양을 하면 되지, 그것을 왜 완강 하게 거부하는지 이해가 가지 않을 것이다.

 

법을 잘 모르는 사람들은 인터넷 쇼핑했다가 물건을 받고 하루만에 마음에 들지 않는다고 반품하는 정도로 가볍게 생각한다. 하지만 사업시행자 입장은 전혀 다르다. 처음부터 오피스텔 시장은 무한경쟁의 시장이다. 때문에 사업시행을 할 때, 대기업이 아니면, 대출을 받아 오피스텔 지을 땅을 구입하고, 또 부동산신탁 회사에 거액의 신탁수수료 및 관리비를 지급하기로 계약을 체결해 놓는다.

 

신속하게 분양을 마치지 않으면 사업 자체가 부도나고 실패로 돌아가기 때문에, 분양실적이 좋은 전문분양팀에게 분양을 맡긴다. 분양대행수수료는 엄청난 금액이다. 분양팀은 거액의 수수료를 받기 위해 수단방법을 가리지 않고 매우 공격적인 방법으로 홍보를 하고, 모델하우스를 방문하는 사람들을 혹하게 만든다.

 

계약금만 가지고 오피스텔을 몇 채 구입할 수 있다고 전혀 근거 없고, 현실성 없는 허위과장을 한다. 그중에는 심지어 아주 새빨간 거짓말도 들어가 있다. 오피스텔의 입지조건이 너무 좋아 분양 받으면 대박난다고 분홍빛 환상을 가득 심어준다. 사용승인이 나고 입주가 시작되면 전세가 2억 원, 월세는 100만 원 이상을 받을 수 있다고 한다. 물량이 없어서 세입자가 몇 달씩 기다리게 될 거라고 말한다.

 

법은 원칙적으로 분양계약 자체를 사기행위로 인정하지 않는다. 분양 시 거짓말이 있어도 웬만한 것은 상거래상 있을 수 있는 거짓말이라고 너그럽게 인정을 해준다. 그래서 기망을 이유로 분양계약을 취소하는 것을 허용하지 않고, 허위과장 광고로 인한 불법행위책임으로서 손해배상을 아주 제한된 범위에서 인정하는 인색한, 매우 경직된 태도를 보이는 것이 우리 법원의 기본 입장이다.

 

Ⅲ. 오피스텔이란 무엇인가?

 

건축법 시행령을 보면, 별표가 있다. ① 용도별 건축물의 종류, ② 대지의 공지 기준, ③ 특별건축구역의 특례사항 적용 대상 건축물, ④ 이행강제금의 산정기준 등이다. 건축법 시행령 <별표 1>을 보면, 건축물은 용도에 따라 다음과 같은 종류가 있다. ① 단독주택, ② 공동주택, ③ 제1종 근린생활시설, ④ 제2종 근린생활시설 등 모두 28가지 종류의 건축물을 구분하고 있다.

 

오피스텔은 이중 업무시설에 속한다. 업무시설은, ① 공공업무시설과 ② 일반 업무시설로 구분된다. 공공업무시설이라 함은, 국가 또는 지방자치단체의 청사 와 외국공관의 건축물로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것을 말한다. 일반업무시설이라 함은, 금융업소, 사무소, 신문사, 오피스텔, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

 

오피스텔이라 함은, 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부의 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다. 오피스텔의 건축기준에 관한 국토교통부고시는 건축법 시 행령 제3조의4 및 별표1 제14호나목에 따른 오피스텔에 대한 건축기준을 정함 을 목적으로 하고 있다.

 

이 고시에 따르면, 오피스텔은 다음 각호의 기준에 적합한 구조이어야 한다. ① 각 사무구획별 노대(발코니)를 설치하지 아니할 것, ② 다른 용도와 복합으로 건축하는 경우(지상층 연면적 3천제곱미터 이하인 건축물은 제외한다)에는 오피스텔의 전용출입구를 별도로 설치할 것. 다만, 단독주택 및 공동주택을 복합으로 건축하는 경우에는 건축주가 주거기능 등을 고려하여 전용출입구를 설치하지 아니할 수 있다. ③ 사무구획별 전용면적이 85제곱미터를 초과하는 경우 온돌·온수온돌 또는 전열기 등을 사용한 바닥난방을 설치하지 아니할 것. ④ 전용면적의 산정방법은 건축물의 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 하고, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 공용 면적을 제외하며, 바닥면적에서 전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다. ⒜ 복도·계단·현관 등 오피스텔의 지상층에 있는 공용면적, ⒝가 목의 공용면적을 제외한 지하층·관리사무소 등 그 밖의 공용면적

 

Ⅳ. 오피스텔의 구분소유권과 대지사용권

 

오피스텔 공급계약서를 보면, 재산의 표시 부분이 있다. 주소와 오피스텔 호실 이 기재되어 있고, 건물과 대지지분의 표시가 제곱미터로 기재된다. 건물의 경우, ① 전용면적, ② 공용면적, ③ 기타 공용면적(Ⓐ 기계전기실 등, Ⓑ 주차장면적) 으로 구분하여 표시하고 있다.

 

오피스텔 구분소유권자는 오피스텔 전체 건물의 부지인 토지에 관하여 공유지분을 가지고 있다. 그러나 그것은 오피스텔을 소유 점유하기 위한 목적에서만 권리행사를 할 수 있는 특수한 성격을 가진다. 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 갖는 권리를 말한다. 반드시 대지에 대한 소유권과 같은 물권에 한정되는 것은 아니다. 등기가 되지 않는 채권적 토 지사용권도 대지사용권이 될 수 있다.

 

구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 집합건물 부지의 소유자가 대지사용권을 갖지 아니한 구분소유자에 대하여 철거를 구하는 것은 권리남용에 해당하지 않는다(대법원 2011. 9. 8. 선고 2010다15158 판결 참조).

 

분리처분이 금지되는 대지사용권이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서, 구분소유의 성립을 전제로 한다. 따라서 구분소유가 성립하기 전에는 집합건물의 대지에 관하여 분리처분금지 규정이 적용되지 않는다. 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관 적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상·이용 상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다.

 

구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하 여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있다. 그러나 그 구조와 형태 등이 1동의 건물로서 완성되고 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되어야 그 시점에 구분소유가 성립한다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의 체 판결).

 

1동 건물의 구분소유자들이 당초 건물을 분양받을 당시 대지 공유지분 비율대로 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우에는 별도의 규약이 존재하는 등 특별한 사정이 없는 한 구분소유자들이 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율과 상관 없이 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원이 있으므로, 그 구분 소유자들 사이에서는 대지 공유지분 비율의 차이를 이유로 부당이득반환을 구할 수 없다.

 

Ⅴ. 오피스텔 분양계약서의 중요성

 

오피스텔을 분양받는 사람은 먼저 분양계약서를 잘 읽어보아야 한다. 우리나라는 아직 이런 문화가 정착이 되어 있지 않다. 몇 억원이나 가는 오피스텔을 사는 데 있어서, 계약할 때 계약서를 제대로 읽어보지 않는다. 분양하는 사람이 깨알처럼 작은 글씨로 몇십 개의 조항을 써놓고 내밀면서 이름을 쓰고 도장을 찍으라고 하면 시키는 대로 한다. 

 

글씨를 모르는 무학자처럼, 눈 뜬 봉사처럼 이름을 쓰고 도장을 찍는다. 그리고 계약서 한 통을 들고 온다. 분양회사에서는 변호사에게 돈을 주고 계약서를 자신에게 100% 유리하게 만들어 놓은 것이다. 분양 받는 사람이 꼼짝하지 못하도록 수많은 계약조항을 만들어놓고 읽어보기 불편하게 그럼으로써 읽어볼 엄두도 내 지 못하도록 글씨를 최고 작은 포인트로 빽빽하게 기재한다.

 

그걸 읽어보는 사람은 아마 100명 중 1명 있을까 말까 할 것이다. 변호사들도 오피스텔 분양 받을 때 잘 읽어보지 않는다. 당연히 제대로 공평하게 법대로 분양 계약서가 잘 되어있지 않을까 생각하고 믿는다. 99%의 사람들은 분양계약서대 로 계약금, 중도금, 잔금 지급하고, 오피스텔이 완공되면 소유권 넘겨받고, 입주하거나 세를 주면 끝이다. 오피스텔이 순조롭게 분양되고 시행사가 자금이 제대로 돌아가고 공사업자가 속을 썩이지 않고 아무런 하자 없이 공사가 마무리되고 세가 잘 나가면 분양계약서는 별로 중요하지 않다.

 

그러나 세상 일은 언제나 뜻대로 되는 것은 아니다. 처음부터 사업시행사가 아무런 자금도 없이, 금융기관에서 대출받고, 사채까지 끌어다가 오피스텔을 짓는 경우도 있다. 이런 경우 도중에 자금 문제로 사업이 중단되기도 한다. 공사업자가 나쁜 사람이라 도중에 공사를 중단하거나, 사업시행자와 법적 분쟁으로 가서 유치권행사를 하고, 부실시공을 하기도 한다.

 

중도금대출이나 잔금대출이 부동산투기억제 정부 방침 때문에 차질을 빚기도 한다. 제일 중요한 것은 당초 예상과는 다른 분야에서 실패하는 경우에 큰 문제가 생긴다. 또는 다 제대로 돌아가도 막상 사용승인이 끝나고 입주하면 세가 절대로 나가지 않는다. 오피스텔이 너무 과잉공급되어 있을 뿐 아니라, 너무 비싸게 분양을 받았기 때문에 적은 월세에 내놓을 수도 없고, 극심한 불경기에 수요자도 월세가 너무 비싸면 들어오지 않기 때문이다.

 

오피스텔을 분양받은 사람은, 자기 자본이었으면 상관없지만, 무리하게 대출받아 원리금을 상환하려면 허리가 휘청거린다. 나중에 입주해도 하자투성이면 엄청난 손해를 보게 된다. 분양계약서를 잘 읽어봐야 하는 이유는 나중에 분양계약을 취소하거나 해제할 때 필요하기 때문이다.

 

분양계약서의 내용을 정확하게 알고 계약을 하면, 나중에 함부로 계약을 취소할 수 없고, 계약대로 중도금이나 잔금을 내지 못하면 많은 손해를 보게 된다는 사실을 깨달을 수 있고, 오피스텔을 분양받는 것에 보다 더 신중해지게 되는 것이다.

 

Ⅵ. 사업시행자와 부동산신탁회사의 신탁관계

 

대부분의 오피스텔 신축분양사업은 실질적인 사업시행자와 부동산신탁회사 사이에 부동산신탁을 하는 방식으로 진행된다. 오피스텔을 지어서 분양하려는 사람은 먼저 자신의 자금으로 오피스텔 신축부지를 매입하여 등기를 이전한다.

 

그런 다음 부동산신탁회사에 오피스텔 부지를 신탁등기한다. 신탁회사는 분양 받는 사람과 오피스텔 공급계약을 체결한다. 오피스텔에 대한 매도인과 매수인은 신탁회사와 수분양자가 된다. 신탁회사는 분양대금을 수령하여 공사대금 등을 지급하고 나중에 위탁수수료를 받고 위탁자인 사업시행자와 정산을 하고 신탁업무를 종결한다.

 

신탁법에 의한 신탁재산은 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 귀속되고 위탁자와의 내부관계에 있어서 그 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것이 아니다. 토지소유자가 부동산신탁회사에게 토지를 신탁하고 부동산신탁회사가 수탁자로서 신탁된 토지상에 건물을 신축하거나 택지를 조성하는 등 적절한 개발 행위를 한 후 토지 및 지상건물을 일체로 분양 또는 임대하여 그 수입에서 신탁회사의 투입비용을 회수하고 수익자에게 수익을 교부하는 취지의 계약은 신탁법 상의 신탁계약으로 본다. 이와 같은 계약은 달리 특별한 약정이 없는 한 토지소 유자와 부동산신탁회사 사이의 동업계약으로 볼 수 없다(대법원 2006. 6. 9. 선 고 2004다24557 판결).

 

토지신탁회사인 갑 주식회사가 을 주식회사로부터 토지 및 그 지상에 건축된 오피스텔을 신탁 받아 이를 보전·관리하는 내용의 부동산담보신탁계약을 체결하고 그에 따라 오피스텔을 분양 또는 임대하면서 을 회사를 공급자로 하는 세금계산서를 발행했다. 그런데 을 회사가 관할 세무서장에게 부가가치세 신고를 하고 이를 납부하지 않자 세무서장이 을 회사를 체납자로 하여 갑 회사의 신탁재산을 압류하는 처분을 하였다. 대법원은 세무서장이 신탁회사의 신탁재산을 압류한 처분은 무효라고 판시하였다(대법원 2012. 4. 12. 선고 2011두24491 판결).

 

갑은 오피스텔을 신축하여 분양하기로 사업계획을 세운 다음 부지를 매입하여 소유권이전등기를 하였다. 이 부지를 담보로 은행대출을 받고 건축허가를 받아 신축공사를 시작했다. 갑은 당초부터 자기자본이 없어서 공사자금이 부족했기 때문에 분양중도금을 대출받아 이를 공사자금으로 사용할 목적으로 모델하우스 를 건축하기도 전에 을 등 30명과 분양계약을 체결하였다.

 

갑과 분양계약을 체결한 수분양자 30명은 금융기관과 분양계약서와 계약금 납 입증명서 등을 제출하고 중도금 대출계약을 체결하였고, 갑은 은행으로부터 중 도금 대출로 20억 원을 지급받았다. 위 대출금에 대한 이자는 수분양자들이 아니라 갑이 납입하였다. 갑과 을은 분양계약 체결일, ‘갑은 중도금 대출에 있어서 을 등의 명의를 사용하되, 해당 세대의 분양시점까지만 사용하고 이에 대한 모든 비용은 갑이 부담하며, 명의자 보호를 위하여 분양대금 완납증을 교부한다’는 내용의 약정서를 작성하여 교부하였다.

 

오피스텔 공사를 진행하던 중 분양이 제대로 되지 아니하여 자금 압박을 받게 되자, 자신들의 친·인척을 상대로 마치 그들이 오피스텔을 분양받은 것처럼 허위의 분양계약서 등을 작성해주고 그들로 하여금 금융기관으로부터 중도금을 대출받게 하는 방법으로 중도금 대출을 받았다.

 

이미 분양된 오피스텔에 대하여 이중분양계약을 체결하고 이를 근거로 하여 금융기관으로부터 대출을 받고, 근저당권을 설정해주는 행위가 최초 분양 받은 사람들의 분양계약에 기한 채권을 침해하는 것으로서 불벌행위가 되는가 하는 문제가 있다.

 

신축되는 오피스텔 등에 관하여 부동산 담보신탁계약을 체결한 신탁회사인 갑 주식회사와 위탁회사인 을 주식회사가 병과 오피스텔 상가 분양계약을 체결하면서 분양대금을 갑 회사의 지정계좌로 납부하도록 약정하였다. 그런데 병의 분양 계약상 지위를 양수한 정이 을 회사의 요청에 따라 중도금을 을 회사에 지급하여 상가를 인도받았다.

 

그 후 을 회사가 이미 지급받은 중도금을 포함한 잔금 등의 납부를 독촉한 후 분 양계약의 해제를 통보하여 상가 인도를 요구하였으나 정이 이행하지 않자, 갑 회사가 상가 인도와 부당이득 반환을 구하였다. 대법원은 을 회사가 이미 지급받은 중도금을 포함한 잔금 등의 이행을 최고한 것은 적법한 최고가 아니어서 분양계약 해제를 적법하다고 볼 수 없다고 판단하였다.

 

정이 잔금도 지급하지 않은 이상 상가 인도를 받았다는 사정만으로 소유자인 갑 회사에 대한 관계에서 상가를 점유할 정당한 권원이 있다고 볼 수 없다. 그러므로 정은 갑 회사에 상가를 인도하고 임료 상당의 부당이득을 반환하여야 한다고 판단하였다(대법원 2011. 11. 24. 선고 2010다75921,75938 판결).

 

갑 주식회사가 을 저축은행 등 대주들을 우선수익자로 하여 병 신탁회사와 부동 산담보신탁계약을 체결하고 오피스텔을 신탁한 다음, 정 신탁회사 및 을 은행 등 대주들과 자금관리 대리사무계약을 체결하여 정 회사에 오피스텔 분양수입금의 관리를 위임하였다.

 

오피스텔 매매계약을 해제한 매수인무 등이 매도인 갑 회사를 대위하여 정 회사를 상대로 매매대금의 반환을 구하였다. 위 신탁계약 및 매매계약의 내용과 성격 에 비추어 오피스텔은 매매계약에 따른 소유권이전등기 전까지는 수탁자 소유의 신탁재산이고, 오피스텔에 관한 분양수입금은 신탁재산이 아니라 위탁자인 갑 회사의 재산이다.

 

대리사무계약에 의하면 갑 회사가 분양수입금계좌인 신탁관리계좌에 있는 자금을 인출하기 위해서는 대주인 을 은행의 사전 동의가 필요하고, 이는 매매계약의 해제로 매매대금을 원상회복하는 경우도 마찬가지다. 갑 회사가 을 은행의 사전 동의를 받지 않은 이상, 정 회사는 갑 회사 또는 이를 대위한 무 등에게 곧바로 신 탁관리계좌에 있는 매매대금 상당액을 반환할 의무가 없다고 판시하였다(대법 원 2014. 11. 27. 선고 2012다21621 판결).

 

Ⅶ. 허위과장광고로 인한 계약의 취소 및 손해배상책임

 

오피스텔에 관하여 행한 분양광고 및 분양안내서 등을 통하여 수분양자들에게 구 체적인 사실에 대해 거짓말을 하는 경우, 수분양자가 분양계약을 취소할 수 있는 냐 하는 문제가 있다. 수분양자는 분양자의 기망행위를 이유로 분양계약을 취소한 다는 의사표시를 하면 된다. 계약 취소 의사표시는 통지서를 작성하여 우체국에 가서 내용증명방식으로 보낸다. 또는 곧 바로 소송을 걸면서 소장에서 분양계약을 취소한다는 기재를 하고, 그러한 의사표시가 소장을 통해 분양자에게 송달되면 내 용증명방식의 통지서를 서면으로 보낸 것과 같은 법적 효과가 발생한다.

 

문제는 분양자가 분양하는 과정에서 한 거짓말, 기망해위, 허위과장광고가 어느 정도 되어야 민법에서 규정하고 있는 계약에 있어서 기망행위로 볼 수 있느냐 하는 것이다. 이것이 오피스텔 분양계약 취소에 있어서 가장 핵심적인 사항이다. 법원은 ‘상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다’고 판시하고 있다.

 

여기에서 눈여겨봐야 할 부분은, ‘거래의 중요한 사항’에 관한 허위라는 점이다. 거래에 있어서 모든 사항이 해당하는 것이 아니라, 중요한 사항이어야 기망행위의 대상이 된다는 점이다. 따라서 이러한 사항에 관하여 분양자가 적극적으로 거짓말을 하였거나, 소극적으로 고지하지 않았다고 하더라도 기망행위에 해당하지 않는다는 것이 법원의 입장이다. 즉, 법원은, ‘상품의 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있 는 한 기망행위에 해당하지 아니한다’고 판시하고 있다.

 

‘일반 상거래의 관행’과 ‘신의칙’에 비추어 시인될 수 있는 범위의 거짓말, 소극적 불고지행위는 기망행위에 해당하지 않는다. 분양자의 기망을 원인으로 하는 수분양자의 분양계약 청약의 의사표시 취소 주장에 대한 당부 판단에 있어서 법원은 다음과 같은 이론을 제시하고 있다.

 

‘의사표시는 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있고 의사표시의 동기에 착오가 있는 경우에는 당사자 사이에 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼았을 때에 한하여 의사표시의 내용의 착오가 되어 취소할 수 있다.’

 

몇 가지 간접적인 자료를 가지고 그 실현가능성과 완공시기를 부풀려 오피스텔 분양 시 광고한 것은 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는 허위·과장 광고행위에는 해당한다. 그러나 어떤 광고는 불법행위를 구성하는 과장광고에 해당하지만, 수분양자의 분양 승낙에 관한 의사표시 취소의 사유가 되는 기망이 되지 않는 경우가 있다는 것이 법원의 태도다.

 

사업자가 자신의 상품을 선전하는 광고에서 일체의 과장을 금지하는 것은 현실적으로 기대할 수 없는 것이라는 입장이다. 그러므로 일반 상거래의 관행과 신의 칙에 비추어 사회적으로 용인될 수 있는 사소한 과장은 의사표시 취소의 사유가 되는 기망이나 불법행위를 구성하는 과장광고에 해당되지 아니한다고 판시하고 있다.

 

일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 사회적으로 용인될 수 있는 한도를 넘은 과장이나 허위를 담은 광고는 법적으로 허용될 수 없다. 그러나 법적으로 허용되 지 않는 과장광고가 있었다고 하여 언제나 의사표시 취소의 사유가 되는 기망에 해당하는 것은 아니다.

 

그 과장 또는 허위의 정도와 중요성, 그 광고에 대한 책임의 정도 등이 중대한 경우에는 의사표시의 취소 사유가 되는 기망행위를 인정할 수 있다. 그렇지만 그 정도가 의사표시 취소의 사유가 되는 기망행위까지는 인정되지 않고 손해배상책 임의 원인이 되는 불법행위만을 구성하는 경우도 있다.

 

Ⅷ. 허위과장광고에 의한 손해배상책임

 

오피스텔을 분양하는 사업자가 정확한 사실관계를 확인하지 아니하고, 공항 국제업무센터에 모노레일이 완공될 예정이라는 취지로 분양광고를 하였고, 이러한 광고를 보고 분양을 받았는데, 그 후 모노레일이 설치되지 않게 되자 오피스텔의 가격이 하락하였다. 이에 따라 분양받은 사람들은 분양회사를 상대로 손해배상을 청구하였다. 법원에서는 모노레일 미설치가 오피스텔의 교환가치의 하락에 미친 영향을 개별적으로 고려하여 합리적이고 객관적인 손해액을 산정하여야 한 다고 판결하였다.

 

분양자가 정확한 사실확인 없이 모노레일 설치사업의 실현가능성 등을 부풀려 광고한 경우, 표시·광고의 공정화에 관한 법률 제3조 제1항 제1호에 정한 ‘허위·과장 광고행위’에 해당한다. 분양자가 오피스텔 분양계약의 교섭단계에 있는 사람들에게 광고를 통하여 잘못된 정보를 제공한 경우, 신의칙상의 고지의무 등을 위반한 것으로서 민법상의 불법행위책임을 진다.

 

오피스텔 분양 시 허위과장광고를 한 사실이 밝혀지면, 분양받은 사람은 오피스텔분양계약을 취소할 수 있다. 그러나 분양자의 광고로 인하여 수분양자에게 발생한 착오는 동기의 착오에 불과하다. 분양계약 당시 그러한 광고의 내용을 당사자 사이에 계약의 내용으로 삼았다고 볼 만한 증거가 없는 경우에는 의사표시의 착오를 이유로 하여 분양계약을 취소한다는 주장은 배척된다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2008다19355 판결).

 

일반인으로서는 임대차계약서가 을 회사의 대표자 또는 대리인의 자격을 가진 피고인에 의해 을 회사 명의로 작성된 문서라고 믿게 할 수 있는 정도의 형식과 외관을 갖추고 있으므로 이러한 경우 피고인의 행위는 자격모용사문서작성과 자 격모용작성사문서행사에 해당된다(대법원 2017. 12. 22. 선고 2017도14560 판결).

 

토지매수인, 시공회사 및 신탁회사 간에 신탁방식에 의한 오피스텔 신축 및 분양 사업에 관한 기본약정을 맺은 후 외환위기로 신탁회사가 사업자금 차입 곤란 등 으로 공사선급금 등의 지급 확보책을 제시하지 못한 경우, 시공회사가 이를 이유 로 자신의 선이행의무인 토지대금의 대여 및 지급보증 의무의 이행을 거절할 수 있다(대법원 2003. 5. 16. 선고 2002다2423 판결).

 

오피스텔 건축 시행사와 분양대행용역계약을 체결하여 분양대행업무를 수행하는 경우에도 사실상 시행사의 지휘·감독 아래 시행사의 의사에 따라 분양대행 업무를 수행하였다면 사용자, 피용자의 관계에 있다고 할 수 있다(대법원 201010. 28. 선고 2010다48387 판결).

 

갑이 공인중개사 자격증과 중개사무소 등록증을 대여받아 중개사무소를 운영하던 중 오피스텔을 임차하기 위하여 위 중개사무소를 방문한 을에게 자신이 오피 스텔을 소유하고 있는 것처럼 가장하여 직접 거래당사자로서 임대차계약을 체결 한 사안에서, 비록 임대차계약서의 중개사란에 중개사무소의 명칭이 기재되고, 공인중개사 명의로 작성된 중개대상물 확인·설명서가 교부되었다고 하더라도, 갑의 위 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래당사자 사이의 임대차를 알선· 중개하는 행위18)에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 2011. 4. 14. 선고 2010다 101486 판결).

 

오피스텔 분양자인 갑 주식회사가 을과 분양계약을 체결하면서 ‘계약 해제에 따 른 원상회복으로 갑 회사가 이미 받은 분양대금을 반환할 경우 이자 지급을 배제한다’는 취지의 약관을 둔 다음을 명의로 대출을 받아 중도금에 충당하면서 대신 대출이자를 납부하였는데, 그 후 분양계약을 해제되자 을은 이미 납부한 분양 대금과 이에 대하여 민법 제548조 제2항에서 정한 이자의 반환을 청구하였다. 법원은 계약해제로 인하여 사업자가 이미 받은 금전을 반환함에 있어 이자의 반환의무를 배제하는 약관조항은 고객에게 부당하게 불리하여 공정을 잃은 것으로 추정되어 이를 정당화할 합리적인 사유가 없는 한 무효라고 판단하였다(대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다75393 판결 참조).

 

Ⅸ. 오피스텔 분양사기사건

 

오피스텔을 분양받을 때, 자칫 잘못하면 사기를 당할 수 있다. 분양받는 사람 갑이 을에게 분양대금을 지급하였는데, 을은 분양회사에 입금시키지 않고 개인적으로 착복하였다. 이런 경우 갑은 어떻게 되는가?

 

분양회사가 을에게 오피스텔에서 분양사무실을 차려놓고 분양계약권과는 구별되는 분양회사측의 분양업무를 중개하도록 한 것 또는 을이 임의로 분양사업본부의 대표이사라는 명함을 사용한 것만으로는 분양회사를 대리하여 분양계약의 체결 및 분양대금의 수령의 대리권을 을에게 수여한 것이라고 볼 수 없다.

 

또한 이것이 분양계약과 관련된 기본적인 대리권을 수여한 것이라고도 볼 수 없다. 분양회사로부터 분양계약체결에 관련된 기본적인 대리권을 부여받지 아니한 경우에는 권한유월의 표현대리는 성립될 수 없다고 판단하였다(대법원 1997. 3. 25. 선고 96다51271 판결).

 

갑은 을과 을 소유의 오피스텔에 대해 매매계약을 체결하였으나 매매대금을 지급하지 못하게 되자 갑이 을을 위하여 위 오피스텔의 분양을 대행하기로 약정하였다. 위와 같은 경위로 갑은 오피스텔에 대한 분양대행 권한을 가지게 된 것일 뿐이어서 갑의 동의 없이는 위 오피스텔을 임대할 권한이 없었음에도 불구하고, 을 회사가 분양사업을 위해 만든 ○○라는 회사 명의로 임대계약서를 위조한 다음 이를 이용해 임차인들로부터 보증금 및 월세 명목으로 돈을 수령하여 편취하였다. 갑은 사문서위조, 위조사문서행사, 사기죄로 처벌되었다. 갑은 자신에게 임대차계약을 체결할 권한이 있었다고 주장하였으나, 법원에서는 이러한 주장 을 받아들이지 않았다(대전지방법원 천안지원 2016. 7. 5. 선고 2016고단253 판결).

 

자기 자본 없이 금융기관 대출금과 분양대금만으로 상가 및 오피스텔의 신축 및 분양 사업을 진행하다가 공사를 중단하고 방치함으로써 수분양자들에게 손해를 가한 사건에서 사업시행자의 분양대금 등의 편취 범의를 인정하고 사기죄로 처벌한 사례가 있다(대법원 1995. 4. 25. 선고 95도424 판결).

 

Ⅹ. 오피스텔 관련 세금 문제

 

A는 오피스텔을 임대하였으나 부가가치세법상 사업자등록을 하지 않고 부가가치세 신고를 하지 않았다. 세무관서에서는 세무조사를 실시한 후 오피스텔 임대와 관련한 부가가치세 신고 누락을 발견하고 이를 A에게 통보하였고, 세무관서는 A의 임대사업이 부가가치세법상 간이과세에 해당되지 않는다고 보아, 부가가치세를 부과하였다.

 

간이과세제도는 1년간의 공급대가가 4,800만 원에 미달하는 중소사업자에 대하여 부가가치세 부담의 경감과 납세의 편의를 위하여 신고납부와 경정 및 징수와 환급에 관한 특칙을 둔 것이다. 기준금액에 해당하는 영세사업자라고 하더라도 업종·규모·지역 등을 감안하여 부가가치세법령이 정하는 사업자에 해당하는 경우에는 간이과세자 규정을 적용하지 아니한다.

 

부동산 임대사업자는 그 임대수입에 대하여 부가가치세법상 일반 세율인 10% 를 적용받아 부가가치세 납부의무를 부담하는 것이 원칙이다. 다만 중소사업자 에 대하여 세 부담의 경감과 납세의 편의를 위하여 간이과세라는 특칙을 두었지만 부동산 투기를 억제하기 위하여 일정 규모 이상의 임대사업자를 간이과세자에서 배제하고 있다.

 

국세청 고시 제3항 단서에 의하면 간이과세 적용을 배제하는 것이 현저히 부적합하다고 판단되는 경우에는 간이과세를 적용할 수 있어 간이과세자로의 전환이 불가능하다고는 볼 수 없다(서울행정법원 2005. 12. 14. 선고 2005구합21187 판결).

 

수탁자가 위탁자로부터 이전받은 신탁재산을 관리·처분하면서 재화를 공급하는 경우에 수탁자 자신이 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 계약당사자가 되어 신탁업무를 처리한 것이므로, 이때의 부가가치세 납세의무자는 재화의 공급이라는 거래행위를 통하여 그 재화를 사용·소비할 수 있는 권한을 거래상대 방에게 이전한 수탁자로 보아야 한다(대법원 2017. 5. 18. 선고 2012두22485 전원합의체 판결).

 

산업단지의 효율증진을 위한 업무시설인 동시에 산업단지의 기능제고를 위한 주거시설에 해당하는 오피스텔은 산업입지 및 개발에 관한 법률에서 규정하고 있는 산업단지개발시설물이고, 이러한 오피스텔에 대해서는 지방세법에 의하여 취득세와 등록세가 면제된다(서울중앙지방법원 2008. 3. 11. 선고 2007가합 105735 판결).

 

대학교를 설치하여 운영하는 학교법인에서 오피스텔을 매수하여 외국인 교원들로 하여금 체류하게 한 경우, 대학교에 근무하는 외국인 교원들이 학교법인의 목적사업인 대학교육에 필요불가결한 중추적인 지위에 있다거나 그들이 위 오 피스텔에 체류하는 것이 직무 수행의 성격을 겸비하는 것으로는 볼 수 없으므로 위 오피스텔은 학교법인의 목적사업에 직접 사용되는 것으로 보기 어렵고, 따라 서 취득세 면제대상이 아니라고 판단하였다(대법원 2014. 3. 13. 선고 2013두 21953 판결).

 

건설업에 속하는 주택신축판매업에서 말하는 주택이란 본래부터 주거용으로 사 용될 목적으로 신축된 것을 말한다. 오피스텔과 같이 그 공부상 용도를 업무시 설 등으로 하여 신축된 경우에는 설령 그것이 사후에 주거용으로 사용된다고 하더라도 주택신축판매업에서 말하는 주택에 해당하지 않는다.

 

업무용 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우, 주택분 재산세를 납부하면 세제 혜택을 볼 수 있다. 원래 오피스텔은 공부상 업무시설에 해당하므로 건축물분과 토지분으로 재산세를 납부하여야 한다. 그러나 실제로 주거용도로 사용하고 있는 경우에는 재산세 과세대상 변동신고서를 제출하여 세율이 낮은 주택분 재산세로 납부하는 것이 가능하다.

 

정부는 기업 활동이 위축되는 것을 우려해 중소기업과 지역경제 활성화를 위한다는 취지에서 지식산업센터에 다양한 혜택을 주고 있다. 지식산업센터는 총부 채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV), 총체적상환능력비율(DSR) 등의 대출 규제를 적용 받지 않고 분양 금액의 최대 80%까지 저금리로 대출을 받을 수 있다.

 

Ⅺ. 글을 맺으며

 

서울 지역의 아파트를 중심으로 한 부동산투기열풍을 억제하기 위해 마련된 정부의 부동산투기억제대책에 따라 아파트와 주택에 대한 담보대출제한 등 규제가 강화되자, 그동안 상대적으로 규제가 덜 했던 오피스텔로 투자가 급등했다. 이 런 분위기에서 오피스텔이 과잉공급되고, 전반적인 부동산 경기침체로 인해 오피스텔의 가격이 하락하는 추세에 있다.

 

그럼에도 불구하고 사업시행자는 오피스텔을 분양하기 위해 허위과장광고를 계속하고 있다. 이 때문에 오피스텔에 투자를 하였다가 손해를 보는 사람들이 많아 지고 있다. 특히 대출을 받아 무리하게 분양을 받고, 나중에 세가 나가지 않는 경우에는 신용불량자까지 된다. 정부에서는 오피스텔분양과정에 대한 규제와 감독 을 적절하게 함으로써 일반 서민들이 피해를 보지 않도록 해야 할 것이다.

 

 

 

 

글. 김주덕 Kim, Choodeok 법무법인 태일 대표변호사

 

김주덕 법무법인 태일 대표변호사

 

김주덕 변호사는 서울대학교 법과대학을 졸업했다. 대구지 검 특별수사부, 대전지검 특별수사부장, 제천지청장, 서울서 부지검 형사1부장, 대검찰청 환경과장, 법무부 검찰국 검사, 서울중앙지검 공판부장 등을 역임했으며 현재 법무법인 태 일 대표변호사로 근무하고 있다. 2003년부터 대한건축사협 회 자문변호사로 활동하고 있다.

 

 

 

 

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