알기 쉬운 주택임대차보호법 해설 2019.11

Easy Explanation  for Housing Lease Protection Act 

 

Ⅰ. 글의 첫머리에

경기가 불황이라 그런지 서울 시내를 다녀보면 ‘임대(賃貸)’라는 간판이 눈에  많이 띈다. 건물이 비어 있다는 뜻이다. 상가건물은 권리금을 주고 들어가는 경우가 많은데 세입자를 구하지 못해 공실로 비워두는 경우에는 종전에 영업하던 세입자는 아무런 권리금도 받지 못하고 나가게 된다.

대출을 받아 장사를 하다가 손해를 보고 나가면 세입자는 신용불량자가 되고, 건물주는 공실 상태가 되어 월세도 못 받고 경제적으로 어려워진다. 이런 상황인데도 건물에 대한 재산세는 매년 올라가고 있고, 임대소득에 대한 소득세도 커다란 부담이 되고 있다.

상가는 주택과 달라서 장사하는데 사용하는 건물이므로 분양받을 때 아주 조심하여야 한다. 사업시행자는 비싼 땅에 상가를 지어 분양하고, 분양가를 비싸게 받아야 하므로, 높은 분양수수료를 주고 분양전문업자에게 맡긴다. 분양회사에서는 허위과장 광고를 하고, 단시일 내에 분양을 하려고 한다.

장사를 해본 경험이 없는 일반인들은 오직 분양회사의 선전과 광고만 믿고 분양을 받는다. ‘상가건물의 입지 조건과 주변 환경, 교통편, 유동인구’에 관해 대대적인 선전을 하면 그대로 믿는다. ‘상가 완공 입주 후에는 전세 얼마, 월세 얼마’라는 식으로 꿈에 부풀게 만든다. 이 때문에 ‘그 상가에서 왜 장사가 잘될 것인가?’에 관한 소박한 의문조차 품지 않은 채, 오직 분양업자의  화려한 말솜씨에 속아서. ‘얼마 대출받아 분양받으면, 매달 나오는 월세로 이자를 갚을 수 있다’는 탁상공론을 하고 분양사무실 방문 당일 몇억 원이나 하는 상가에 대한 분양계약을 체결한다.

분양받은 사람은 이때부터 고난의 행군이 시작된다. 공사 진행도 지지부진하고 분양실적도 나쁘다. 사용승인을 받아도 입주자는 없다. 공실로 시간만 가고, 관리비와 재산세만 내야 한다. 대출받은 원리금 상환독촉에 쫓긴다. 도중에 분양계약을 취소하거나 해제하는 것은 현실적으로 거의 불가능하다.

민형사상의 분쟁을 시작하지만, 법은 무조건 수분양자 편이 아니다. 많은 경우 분양사기도 아니고, 취소할 수 있는 계약도 아니라는 판결이 나온다. 상가를 매도하기도 어렵고, 오래 가지고 있어야 월세는 생각보다 훨씬 적게 받는다. 상가에 대한 프리미엄은 기대할 수도 없다.

전세 또는 월세로 들어가 장사를 하는 사람들 역시 답답하기는 마찬가지다. 비싼 권리금을 주고 세를 얻어, 인테리어업자에게 바가지를 쓰고, 직원을 구하고 시설을 갖추어 영업을 시작하면 파리가 날리기 시작한다.

세를 얻을 때는 한 달 매출이 얼마고, 이익이 얼마라고 했는데, 그건 모두 전설이다. 가공의 거짓말이다. 버틸 수 있는 데까지 버텨보지만, 견디는 데는 한계가 있다. 부동산에 다시 내놓으면 권리금은 아예 포기하고, 기약 없이  기다리라고 한다.
건물주인은 도중에 해약을 해주지 않고, 계약기간 끝날 때까지 월세 관리비를 내라고 한다. 내지 않으면 나중에 보증금에서 공제하겠다는 태도다. 세입자는 나올 때 원상회복비용도 다 물어내야 한다. 세입자가 장사를 잘하게 되면, 건물주는 월세를 올린다. 월세가 연체되면 즉시 해제해버린다. 장사가 잘되어 기반을 잡으면 프랜차이즈 가맹점을 건물주가 인수하려고 한다.

날이 갈수록 상가건물을 둘러싼 분쟁이 증가하고 있다. 그것은 계속해서 상가건물을 새로 지어 분양하고, 이를 임대받아 사업을 하는 사람들이 늘어나고 있기 때문이다. 상가를 짓는 사람, 분양하는 사람, 분양을 받는 사람, 세입자로 들어가는 사람 모두 상가의 법적 문제에 대해 철저하게 연구를 하고 시작해야 한다. 그래야 손해를 보지 않는다.

상가임대차와 관련하여 주로 문제 되는 것은 상가임차권의 대항력, 우선변제권, 임대차기간의 보장, 권리금의 회수보장 등이다. 이에 관해서는 수많은 판결이 있다. 임대인이나 임차인은 이러한 상가건물임대차에 관한 판결의 내용을 정확하게 알 필요가 있다. 또한 상가건물의 분양 및 전매, 임대소득에 대한 세금 문제, 임대사업자 등록 등에 관해서도 알아야 한다.

Ⅱ. 상가건물임대차보호법의 적용범위

상가건물임대차보호법은 2002년 11월 1일 시행됐다. 벌써 시행된 지 17년이 되었다. 상가건물에 대한 임대차에 관하여 종전에 임대인의 우월적 지위로 인해 임차인들이 경제활동이 많은 제약을 받았기 때문에, 상가임대차법은 민법에 대한 특례를 규정하고 국민 경제생활의 안정을 도모하기 위해 만들어졌다.

상가임대차법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다. 상가건물에 해당하는지 여부는 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단해야 한다. 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없다. 그러나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물에 해당한다.

상가임대차법은 ① 사업자등록의 대상이 되지 않는 비영업용 건물, ② 종중이나 동창회 사무실, 교회 사찰 자선단체 향우회 등 친목단체가 임차한 사무실, ③ 상품의 보관 제조 가공 등만 이루어지는 공장, 창고 등, ④ 세차장이나 옥외주차장 등에는 적용되지 않는다.

대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는다(제2조 제1항). 그러나 제2조 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가임대차의 보증금액 한도를 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함해야 한다.

상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. ① 서울특별시 : 9억원, ② 과밀억제권역 및 부산광역시 : 6억9천만원, ③ 광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원, ④ 그 밖의 지역 : 3억7천만원

임차인이 수 개의 구분점포를 동일한 임대인으로부터 임차하여 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하는 경우에는, 비록 구분점포 각각에 대하여 별개의 임대차계약서가 작성되어 있더라도 구분점포 전부에 관하여 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단해야 한다.


Ⅲ. 임대차보증금의 법적 문제

상가임대차계약에서 가장 중요한 문제는 보증금을 얼마로 하고, 월세와 관리비를 얼마로 약정하느냐 하는 것이다. 임차인 입장에서는 상가를 빌려서 장사를 하려면, 일단 보증금을 마련하고, 경우에 따라서는 권리금도 줘야 하고, 인테리어비용, 중개수수료 등을 주어야 한다. 장사를 하기 위한 기계나 기구, 영업설비를 구입해야 한다. 

또한 직원을 뽑아야 하고 사업자등록을 하여야 한다. 때문에 오픈해서 어느 정도 매출이 있을 것인지를 예상하여 보증금을 맞추고 월세와 관리비를 맞추는 것이다. 잘못하면 보증금을 모두 날릴 수 있기 때문이다. 한편 임대인 입장에서는 임차인이 들어와서 영업을 잘못하면 월세와 관리비도 못 내고 나가지도 않고 있으면 답답하게 된다. 이를 위해 보증금을 받아 놓는 것이다. 

차임지급채무는 그 지급에 확정된 기일이 있는 경우에는 그 지급기일 다음 날부터 지체책임이 발생하고 보증금에서 공제되었을 때 비로소 그 채무 및 그에 따른 지체책임이 소멸된다. 연체차임에 대한 지연손해금의 발생종기는 다른 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 해지 시가 아니라 목적물이 반환되는 때이다.

임대차계약기간이 만료되면 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물반환의무는 특단의 사정이 없는 한 동시이행의 관계에 있다. 임대인이 자신의 보증금반환의무의 이행제공을 하지 아니하는 한 임차인은 불법점유를 원인으로 하는 손해배상의무가 없으며, 또한 임차인이 그 점유로 인하여 얻은 이익이 없다면 부당이득반환의무도 성립하지 아니한다.
상가건물의 차임 및 보증금 증감에 관한 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다.

부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 모든 채무를 담보한다. 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 임대인은 임대차보증금에서 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다.

임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지를 자유로이 선택할 수 있다. 임대차계약 종료 전에는 연체차임이 공제 등 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니다. 임대차보증금에서 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는  피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제해야 한다는 주장을 하여야 한다. 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생원인에 관하여 주장·입증을 하여야 한다.

건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대한 경우 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니라 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다. 임차인이 공유자 전원으로부터 상가건물을 임차하고 대항요건을 갖추어 임차보증금에 관하여 우선변제를 받을 수 있는 권리를 가진 경우에, 상가건물의 공유자 중 1인인 채무자가 처분한 지분 중에 일반채권자들의 공동담보에 제공되는 책임재산은 우선변제권이 있는 임차보증금 반환채권 전액을 공제한 나머지 부분이다(대법원 2017. 5. 30. 선고 2017다205073 판결).

상가임대차계약에 있어서 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에는 상대방의 동의를 얻어야 하고, 그 동의가 없는 경우에는 상가건물 임대차보호법 제11조에 의하여 차임의 증감을 청구하여야 한다. 상가 건물의 경우, 임차인이 3기 이상의 차임을 연체하면, 임대인은 차임 연체를 사유로 해서 임차인에게 임대차계약의 해지를 통고하면 된다. 이와 같은 임대인의 임대차계약해지통고에 따라 통지서가 임차인에게 송달된 날 임대차계약을 적법하게 해지된다.

상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 3기의 차임액에 이른 경우에도 임대차계약의 해지사유인 ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’에 해당한다. 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인은 3기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다.

Ⅳ. 상가임차인의 대항력과 우선변제권

상가건물에 대한 임차인은 상가임대법의 보장을 받는 범위에서는 제3자에 대하여 대항력을 가지며, 경매절차에서 소액보증금에 대하여 우선변제권을 가진다. 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계한다.

상가임차인이 대항력을 갖춘 후 임대차상가의 소유권이 이전되어 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우 임대차보증금반환채무도 상가소유권과 결합하여 일체로서 이전하고 이에 따라 임대인인 양도인의 임대차보증금반환채무는 소멸한다. 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다.

상가건물 임차인이 보증금 반환채권에 대하여 대항력 또는 우선변제권을 가지려면 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 한다. 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 존속요건이므로 배당요구종기까지 존속하고 있어야 한다.

사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 그 사업자등록을 통해 해당 건물에 관한 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가에 따라 판단해야 한다. 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없다. 임차인이 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 해야 한다. 

임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 임차인은 경매를 할 때에 후순위권리자 등보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 가진다. 대항력과 우선변제권을 가진 임대차계약이 갱신된 경우에도 종전 보증금의 범위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다.

우선변제를 받을 임차인은 다음 금액 이하인 임차인으로 한다. ① 서울특별시 : 6천500만원, ② 과밀억제권역 : 5천500만원, ③ 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천8백만원, ④ 그 밖의 지역 : 3천만원
우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 금액 이하로 한다. ① 서울특별시 : 2천200만원, ② 과밀억제권역 : 1천900만원, ③ 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1천300만원, ④ 그 밖의 지역 : 1천만원

사업장을 임차한 사업자가 사업자등록을 할 경우에는 세무서장에게 임대차계약서 사본을 첨부한 사업자등록신청서를 제출해야 하고, 보증금, 차임 또는 임대차기간의 변경이 있는 때에는 사업자등록정정신고서를 제출해야 한다.

상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 사람은 관할 세무서장에게 사업자등록 신청일 당시의 임대차보증금, 차임, 임대차기간 및 임대차계약이 변경·갱신된 날짜와 그에 따라 변경된 임대차보증금, 차임, 임대차기간의 열람 또는 제공을 요청할 수 있고, 그에 따라 사업자등록신청서·사업자등록정정신고서 및 그 첨부서류와 확정일자를 기재한 장부 중 해당 사항을 열람하거나 등록사항 등의 현황서의 등본을 교부받을 수 있다.

Ⅴ. 임대인과 임차인의 권리 및 의무

상가건물에 대한 임대차계약에 있어서 임대인과 임차인은 각각 계약상의 권리와 의무를 가진다. 만일 임대인이나 임차인이 계약을 위반하는 경우에는 상대방은 계약을 해제 또는 해지하고 손해배상을 청구할 수 있다. 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약이 존속하는 동안 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민법 제623조). 통상의 임대차관계에서 임대인의 임차인에 대한 의무는 특별한 사정이 없는 한 단순히 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인으로 하여금 이를 사용·수익하게 하는 것으로 충분하다.

그러나 별도의 약정이 있는 경우에는 임대인은 약정의 내용에 따라 임차인이 임대차목적물을 사용·수익에 필요한 상태를 유지하도록 해야 하고 이를 침해할 우려가 있는 행위를 하지 않도록 할 의무를 부담할 수 있다. 위와 같은 약정은 다른 계약과 마찬가지로 반드시 계약서의 한 조항 등을 통하여 명시적으로 할 필요는 없고, 임대차계약의 목적, 목적물 이용의 구체적 내용, 임대차계약관계의 존속기간, 임대차계약 체결 이후의 이용상황, 당사자 사이의 인적 관계, 목적물의 구조 등에 비추어 묵시적으로 인정될 수도 있다(대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다251727 판결).

상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용된다. 따라서 상가건물 임대인도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다. 따라서 민법 제640조와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반되고 임차인에게 불리한 것으로서 효력이 없다고 할 수 없다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 상가건물의 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 같은 항 단서 소정의 사유가 있는 경우 외에는 정당한 사유 없이 계약갱신을 거절할 수 없다고 규정하고 있다. 위 규정에 따라 갱신된 임대차계약은 내용 및 성질에 있어서 갱신 전의 임대차계약과 동일성이 있다. 따라서 갱신 전 차임 연체 등 임차인의 채무불이행 행위는 갱신 후에도 여전히 존재한다고 보아야 한다.

제소 전 화해는 확정판결과 동일한 효력이 있고 당사자 사이의 사법상 화해계약이 그 내용을 이루는 것이면 화해는 창설적 효력을 가져 화해가 이루어지면 종전의 법률관계를 바탕으로 한 권리의무관계는 소멸한다. 그러나 제소 전 화해의 창설적 효력은 당사자 간에 다투어졌던 권리관계에만 미치는 것이지 당사자가 다툰 사실이 없었던 사항은 물론 화해의 전제로서 서로 양해하고 있는 사항에 관하여는 미치지 않는다. 따라서 제소 전 화해가 있다고 하더라도 화해의 대상이 되지 않은 종전의 다른 법률관계까지 소멸하는 것은 아니다.

Ⅵ. 임대차계약 갱신요구권과 갱신거절권

상가임대차에 있어서 가장 중요한 것은 임대차계약의 체결이다. 계약은 임대인과 임차인을 법률적으로 직접 구속하는 효력을 가진다. 계약이 체결되면 임대인과 임차인은 민법과 상가건물임대차보호법, 임대차계약에 따른 법률적, 계약상의 권리와 의무를 가진다. 그렇기 때문에 상가건물에 대한 임대차계약을 체결할 때에는 계약서를 꼼꼼히 읽어보고 서명날인해야 한다. 

임대차계약에는 원칙적으로 계약기간이 명시되어 있다. 계약이 끝날 무렵에는 계약을 그대로 종료시킬 것인지, 아니면 계약을 연장하기 위하여 갱신할 것인지 결정해야 한다. 아무런 조치를 취하지 않고 있으면, 계약은 묵시적 갱신이 되어 일정한 법률효과가 발생하게 된다. 

임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 특별한 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없도록 함으로써 임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하기 위해서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다. 

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항의 규정의 취지는 상가건물의 임차인에게 계약갱신요구권을 부여하여 권리금이나 시설투자비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우 종전 임차보증금의 범위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다.

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 부칙 제2조(계약갱신요구 기간의 적용례)는, ‘제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 규정하고 있다. 

부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 위 개정 상가임대차법이 시행되는 2018년 10월 16일 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018년 10월 1일 이전에 체결되었지만 2018년 10월 16일 이후 갱신되는 임대차를 가리킨다. 따라서 개정 법률 시행 후에 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다.

상가임대차법 제10조의4 제2항은, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우(제1호), 신규임차인이 되려는 자가 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우(제2호), 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우(제3호) 등 임대인으로 하여금 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하도록 강제하는 것이 부당한 경우에는 임대인이 그 계약 체결을 거절할 수 있도록 하여 임대인의 재산권 행사를 보호하기 위한 규정을 마련하여 두고 있다.

상가임대차법 제10조 제1항 단서 각호에서 정한 갱신거절사유는, 임차인의 차임 연체(제1호), 부정한 방법에 의한 임차(제2호), 무단 전대(제4호), 고의·중과실에 의한 임차목적물 파손(제5호), 현저한 의무 위반(제8호) 등 전형적인 임차인의 채무불이행 또는 신뢰파괴 사유에 관한 것이거나 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하여(제3호) 권리금 회수를 보장할 필요가 없는 경우이다.

임대인은 신규임차인에게 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금이 아니라면 새로운 조건을 내용으로 하는 임대차계약의 체결을 요구할 수 있고, 신규임차인이 3기의 차임액 이상 차임을 연체하는 등 같은 법 제10조 제1항 각호의 사유가 발생한 경우에는 언제든지 임대차계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 있고 이러한 경우 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않기 때문이다.

Ⅶ. 임차인의 상가권리금 회수 권리

권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다(제2항). 임차권양도계약에 수반되어 체결되는 권리금계약은 임차권양도계약과는 별개의 계약이다.

상가임대차법이 2015년 5월 13일 신설한 권리금에 관한 규정은 임차인이 상가건물에 투자한 비용이나 영업활동으로 형성한 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 부당하게 침해되는 것을 방지하기 위한 것으로서, 임차인이 그러한 경제적 이익을 자신이 주선한 신규임차인 예정자로부터 권리금 형태로 회수할 수 있도록 하고 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하는 경우 손해배상책임을 지도록 하고 있다.

임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임차인은 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.

임대차계약의 특약사항에 “점포의 권리금을 인정하지 않는다”고 규정한 경우, 이러한 특약은 강행규정인 상가임대차법 제10조의4 규정에 반하여 임차인에게는 그 효력이 없다.

법 제10조의4 제1항 본문은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다”라고 규정하고 있다. 

제1항 단서는 “다만 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다”라고 하여 제10조 제1항 각호에서 정한 계약갱신거절사유가 있는 경우에는 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 하고 있다. 제4호는 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 들고 있다. 

임대인이 권리금 회수 방해금지의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. 이 경우 손해는 임대인의 권리금 회수 방해금지의무 위반이라는 행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태와 그 위반 행위가 가해진 현재의 재산상태의 차액에 의해 산정되어야 한다.

최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다. 

임대인이 임대차기간이 종료될 무렵 현저히 높은 금액으로 임차보증금이나 차임을 요구하거나 더 이상 상가건물을 임대하지 않겠다고 하는 등 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 찾아 권리금 계약을 체결하는 것은 사실상 불가능하다. 이러한 임대인의 행위는 방해행위에 해당한다고 볼 수 있고, 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 체결되지 않았더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상책임을 진다.

중개업자가 상가건물에 대한 임차권 양도계약을 중개할 때에는 의뢰인에게 중개대상물인 임차권의 존재와 내용에 관하여 확인·설명할 의무가 있다. 그러므로 상가임대차계약을 중개하는 것에 준해서 임차권의 목적이 된 부동산의 등기부상 권리관계뿐만 아니라 의뢰인이 상가임대차법에서 정한 대항력, 우선변제권 등의 보호를 받을 수 있는 임대차에 해당하는지를 판단하는 데 필요한 상가건물의 권리관계 등에 관한 자료를 확인·설명하여야 할 의무가 있다. 만일 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 이를 배상할 책임이 있다.

Ⅷ. 글을 맺으며

이상에서 상가건물에 대한 분양 및 임대에 관한 여러 가지 법적 문제를 검토해 보았다. 상가는 주택과 달라서 장사가 되지 않는 경우에는 매우 복잡하게 된다. 비싼 가격으로 상가를 분양받은 경우, 소유권은 이전해놓고, 임대가 되지 않으면 공실로 남겨놓고 재산세와 관리비만을 계속해서 부담해야 한다. 

때문에 상가건물을 분양받는 경우에는 분양하는 직원들의 말만 무조건 믿고 분양받을 것이 아니라, 세심하게 분양가격의 적정성 및 임대가능성 및 수익률 등을 면밀하게 따져보아야 한다.

상가를 임차하는 사람은 임대차계약서를 제대로 작성하고, 자신의 보증금을 확실하게 반환받을 수 있는 장치를 해놓도록 해야 한다.25) 그리고 종전의 5년에서 10년으로 임대차계약을 갱신할 수 있도록 되어 있는 점을 알아두고, 나중에 권리금을 받을 수 있는 권리를 제대로 행사할 수 있도록 법규정을 알아둘 필요가 있다.

 

 

 

글. 김주덕 Kim, Choodeok 법무법인 태일 대표변호사

 

김주덕 법무법인 태일 대표변호사

김주덕 변호사는 서울대학교 법과대학을 졸업했다. 대구지검 특별수사부, 대전지검 특별수사부장, 제천지청장, 서울서부지 검 형사1부장, 대검찰청 환경과장, 법무부 검찰국 검사, 서울 중앙지검 공판부장 등을 역임했으며 현재 법무법인 태일 대표 변호사로 근무하고 있다. 2018년부터 법학전문대학원평가위 원회 위원장으로 활동하고 있다.

 

cdlaw@hanmail.net