지역주택조합아파트의 위험성과 대응방안 2020.1

Risk of Apartment by the Local Community Housing 
Cooperatives and Countermeasures

 

Ⅰ. 글의 첫머리에

‘역세권 아파트 평당 천만원. 시세차익 3억원!’ 가끔 길거리에 이런 현수막이 눈에 띈다. 많은 사람들이 ‘지금이 어떤 세상인데, 이렇게 싼 아파트가 있다는 말인가! 혹시 행운을 잡는 절호의 찬스가 아닌가?’ 이렇게 생각하고 전화를 건다. 

모델하우스를 방문해보면 다른 일반 아파트 분양사무실과 똑같다. 모델하우스도 고급스럽게 잘 되어 있고, 아파트 내부 공간도 넓다. 베란다도 확장해준다고 하고, 청약통장도 필요 없고 분양권전매도 가능하다고 한다. 아파트 세대수가 천 세대 넘는데 로얄층은 다 나갔고 지금 남아있는 것은 저층 일부분이다. 처음 내는 돈도 천만 원밖에 안 되고, 중도금은 모두 무이자로 대출해준다. 

곧 이어서 2차 아파트, 3차 아파트를 시행할 예정이고 역세권이라 분양권도 프리미엄이 상당액 붙을 것이라고 부추긴다. 분양사무실 직원은 자신도 분양받았다고 하면서 너무나 좋은 아파트를 싸게 분양받는 것이라고 하면서 주변 교통망, 상권, 교육환경 등에 관해 엄청난 홍보를 한다.

고객은 자세한 내용을 파악하지 않고 선뜻 계약금을 내고 계약서에 서명날인한다. 계약서는 조합원으로 가입하는 것이고, 조합원 전체가 공동으로 아파트건축사업을 시작하여 나중에 성공하면 그때 아파트를 한 채씩 나누어 가진다는 내용이다.

조합이 성공적으로 아파트사업을 마치면 조합원에게 아파트가 돌아간다는 것이다. 만일 조합이 아파트 부지를 매입하는데 실패하거나, 아파트건축사업승인을 받지 못하거나, 시공할 회사를 구하지 못하는 경우에는 조합원은 아파트를 분양받지 못한다는 전제가 깔려 있다.

일반 사람들은 지역주택조합에 조합원으로 가입하는 것이 재건축조합아파트나 재개발조합아파트를 분양받는 것과 똑같은 것으로 잘못 알고 선뜻 계약을 한다. 재건축이나 재개발은 이미 토지와 건물을 대부분 확보한 상태에서 아파트사업을 하는 것이다. 그렇기 때문에 설사 사업이 지연되더라도 조합원 입장에서는 치명적인 손해는 보지 않는다. 

주택조합은 아무 부동산도 없는 상태에서 조합원을 모아 조합을 구성하고 조합원들로부터 똑같이 조합분담금을 걷어 아파트부지를 매입하여 사업승인을 받아 아파트를 짓고 더 나아가 비조합원들에 대한 일반분양까지 해서 수익을 낸다는 시스템이다. 그런 구상이 얼마나 비현실적인가 하는 것은 지금까지 몇 십 년 동안 수없이 많은 주택조합사업이 최종적으로 실패로 돌아갔다는 역사적 경험에 비추어보면 자명하다. 
주택조합아파트사업은 매우 위험하고 실패할 가능성이 아주 높다. 집이 없는 경제적 약자를 위해 마련된 이 제도는 아마추어 조합장들에 의해 조합원들이 이용당하고 시행대행사와 건설회사 역시 실패할 위험성을 알면서도 무리하게 관여하다가 자신들은 챙길 것 다 챙기고 빠져나가는 것이다. 

여기에서는 주택조합아파트는 어떤 법적 근거에 의한 것인가. 구체적인 절차와 사업진행은 어떠한가? 주택조합의 법적 성질과 운영방식, 조합원의 자격과 권리의무, 조합과 시공회사의 관계, 조합아파트의 위험성과 그 대응방안에 관하여 하나씩 살펴보기로 한다. 

Ⅱ. 주택조합제도의 장점과 단점

일반아파트의 경우에는 사업시행자가 토지를 매입하고 공사를 하여 분양하기 때문에 분양가가 높을 수밖에 없다. 주택조합아파트는 조합원들이 직접 토지를 매입하고 건설회사에 도급을 주어 공사를 하고 조합원들끼리 아파트를 나누어 가지는 개념이기 때문에 제대로만 한다면 사업시행자가 보는 이익을 줄일 수 있다. 그래서 이론상으로는 일반아파트보다 분양가가 싸게 된다. 그것은 조합원들이 직접적으로 건축주가 되기 때문이다. 

조합원들은 출발 단계에서부터 신축할 아파트의 동호수를 특정하여 분양받을 수 있다. 조합원의 입주권과 분양권에 대해서는 일반아파트와 달리 전매가 가능하고, 청약통장이 없어도 조합원으로 가입하는 것도 가능하다.

그러나 조합원들은 아파트를 지을 토지부터 매입해야 하는데, 실제 위치가 좋은 곳에서 대규모 아파트를 지을 토지를 확보하고 매입하는 것은 쉽지 않고, 많은 시간이 걸리고 토지매입비용이 당초 예상했던 것보다 훨씬 늘어나게 된다.

대규모아파트 건축사업은 사업계획승인을 받아야 하는데 지구단위계획 등으로 인해 사업승인이 그렇게 간단하지 않다. 이 때문에 조합아파트 추진이 지연되면 조합운영비, 조합원모집대행비용, 홍보비용, 차용금이자, 건설공사비 증가 등으로 인해 조합원들이 분담해야 할 분담금이 눈덩이처럼 불어나게 된다. 
조합의 임원들은 대부분 아마추어로서 건축에 관한 문외한으로서 조합업무를 체계적으로 확실하게 집행할 능력이 부족한 경우가 많다. 모든 업무를 컨설팅회사에 맡기고 컨설팅비용으로 막대한 돈을 지출하게 된다. 조합장을 비롯한 임원들이 개인적인 이권을 챙기려고 조합에 손해가 가는 계약 체결 등의 업무상배임행위를 하는 경우도 적지 않다. 

조합아파트가 성공한다고 해도 일반 분양을 받는 것에 비해 별로 남는 것이 아닌 것이 된다. 만일 사업이 장기간 지연되거나 끝내 무산되는 경우에는 조합원들은 막대한 재산상 손해를 보게 된다. 그로 인한 정신적 고통은 말할 나위도 없다. 조합아파트사업은 부동산신탁회사에 모든 권리를 신탁해서 처리하는 방식을 취하고 있지만, 신탁회사가 조합원들의 권리를 100% 보장해주는 기능을 하고 있는 것은 아니다. 

신탁제도는 조합원들의 개별적인 권리를 대외적으로 신탁회사가 맡아서 가지고 있는 것일 뿐 구체적인 조합자금의 사용 및 운용에 대해서는 신탁회사에게 특별한 권한이 없다. 일단 조합원으로 가입하고 조합비나 분담금을 낸 이상 법에는 조합원의 탈퇴가 가능한 것으로 되어 있지만, 실제 현실적으로는 조합원을 탈퇴하고 이미 낸 돈을 돌려받는 것은 거의 불가능하다. 

Ⅲ. 조합아파트는 왜 위험한가? 

지역주택조합에서 조합원을 모을 때 하는 홍보사항은 주로 다음과 같다. ① 3년 이내에 입주가 가능하다. ② 분양가가 절반이다. ③ 아파트 1천5백세대를 짓는다. ④ 조합원모집이 거의 끝났다. ⑤ 토지매입을 80% 이상 완료했다. ⑥ 잔여 세대가 얼마 남지 않았다. ⑦ 지구단위계획을 곧 받는다. ⑧ 사업계획승인은 곧 떨어진다. ⑨ 부동산신탁회사가 책임지기 때문에 절대 안전하다. ⑩ 대기업에서 시공을 책임진다. ⑪ 조합원의 추가분담금은 없다. ⑫ 지금은 1차를 모집하지만, 곧 2차 3차를 추가로 분양할 예정이다. ⑬ 분양권전매는 아무 때나 아무런 제한 없이 무조건 가능하다. ⑭ 조합원탈퇴가 가능하다. ⑮ 프리미엄을 받고 넘길 수 있다 등이다. 

조합원은 그 말의 의미에 관해 전혀 관심을 갖지 않는다. 나중에 하나씩 그 말의 의미를 확인해 보면 결과적으로 주택조합사업은 결코 성공하기에는 넘어야 할 산이 너무 많다는 사실을 알게 될 것이다.

일부 주택조합에서는 처음에 조합원을 모집할 때에는 예정 세대수를 몇 천 세대로 크게 잡고 홍보를 하여 조합원을 모집한다. 실제 사업을 추진하는 과정에서 사업규모는 대폭 축소된다. 조합에서는 일차로 적은 세대를 추진하고 그 다음 단계로 이차, 삼차 사업추진을 하겠다고 홍보하면서 사업규모를 축소변경한다. 그런 경우에는 조합원이 처음에 조합에 가입할 때 조합에서 지정해준 동호수를 분양받지 못하는 결과가 되는 것이다.

주택조합제도는 내집 마련의 기회를 확대하기 위하여 청약저축과 관계없이 일정한 지역이나 직장을 단위로 조합을 설립하여 주택을 공급받을 수 있도록 하는 제도이다. 그러나 주택조합제도는 그동안 편법분양, 투기조장의 사회적 폐해를 낳고, 시공사 부도 및 사업지연으로 인하여 조합원들에게 많은 피해를 주었다. 

주택아파트분양계약은 일반 아파트를 분양받는 것과는 전혀 다른 계약이다. 주택조합에 조합원으로 가입하는 것이다. 주택조합은 아직 본격적인 사업승인을 받지 않은 상태다. 앞으로 많은 난관이 놓여있으며, 지역주택조합이 제대로 사업추진을 하여 사업승인을 받고 아파트를 건설하여 사용승인을 받을 수 있는지는 모든 게 불확실하다.

지역주택조합아파트사업은 간단히 말하면 500명의 조합원들이 모여서 조합을 만들고, 500명이 똑 같이 돈을 내고 땅을 사서 건설회사를 시켜서 아파트를 지은 다음 한 채씩 나누어 가진다는 것이다. 

500명은 똑같은 아파트건설사업의 주체가 된다. 다만, 모든 일을 조합장에게 맡기고 뒷짐을 지고 있는 것이다. 나중에 사업이 실패로 돌아가면 뒷짐을 지고 있던 조합원들은 조합장을 원망한다. 하지만 조합장도 똑같은 조합원의 한 사람일 뿐이다. 사업경험도 없고 집 한 채 지어본 경험이 없는 사람일 뿐이다. 앞장서서 조합사업을 하면서 개인의 이권을 챙기려고 하는 사람이다. 

개인이 혼자 땅을 사서 단독주택을 짓는 것을 생각해 보라. 그렇게 해서 돈을 번다는 것이 얼마나 어려운 일인가? 다른 일을 하면서 평생 집을 지어본 경험이 없는 사람이 갑자기 땅을 사서 설계를 맡기고 허가를 받아 공사업자를 선정해서 집을 지어보라. 돈을 아끼기 위해서 직접 땅을 사러 다니고, 건축사를 만나서 허가를 받고, 공사업자와 공사도급계약을 하고, 공사가 끝난 다음 사용승인을 받아 입주를 한다. 

그 과정에서 집을 짓는 사람은 마음고생을 엄청나게 한다. 하자투성이고 도중에 공사업자가 공사비를 증액해 달라고 하고, 어떤 공사업자는 아예 자취를 감춰버린다. 재하청업자들이 와서 난리를 친다. 온갖 속을 썩이고 직접 집을 지었을 때 이익을 보는 것은 거의 없다. 그럴 바에야 차라리 다른 사람들이 지어놓은 집을 사서 들어가는 것이 훨씬 싸게 먹히고 이익이다.

단독주택 한 채를 짓는 것도 이렇게 어려운데, 어떻게 아파트 500세대를 건축문외한이며 경제적으로 약자인 무주택자 500명이 모여서 조합을 만들어서 땅을 매입하여 아파트를 싼값에 짓겠다는 것인가? 지역주택조합 아파트 사업이 처음부터 위험하며 실패의 가능성을 다분히 내포하고 있음을 짐작할 수 있는 대목이다. 

국민권익위원회가 조사한 바에 의하면, 2006년부터 2015년까지 10년의 기간 동안 전국에서 행정청으로부터 인가를 받은 지역주택조합 중 입주까지 마친 조합은 20%를 조금 넘는다고 하는 것도 바로 지역주택조합이 어려운 사업임을 입증하는 것이다.

같은 조합의 이름이 붙었다고 해서 지역주택조합아파트와 재건축조합아파트, 재개발조합아파트와 같이 생각하는 것은 큰 오산이다. 일반적으로 재건축아파트나 재개발아파트는 출발 자체가 기존에 아파트를 지을 토지가 마련되어 있는 상태에서 아파트부지 상에 토지나 건물을 가지고 있는 사람들이 주축이 되어 조합을 구성해서 사업을 추진하는 것이므로 사업 자체가 무산될 위험성은 비교적 적다. 

그러나 지역주택조합아파트의 경우에는 출발 시점에 아무런 토지를 가지고 있지 않기 때문에 사업의 성공가능성이 매우 낮다. 사업을 추진하는 사람은 아무 것도 없는 상태에서 오직 사업상의 노하우만 가지고 시작하는 것이다. 조합설립을 위한 추진위원회를 만들어 컨설팅회사나 건설회사와 같이 조합원을 모집하고 조합 인가를 받고 사업을 추진한다.

문제는 맨땅에 헤딩하는 식으로 사업부지를 매입해야 하는데, 토지나 건물을 가지고 있는 사람들이 처음에는 가계약서 같은 방식으로 일부 돈을 받고, 나중에 본격적으로 사업추진을 하려고 하면 그때부터는 태도가 180도 달라져서 많은 돈을 받으려고 한다.

사업부지 확보가 어렵기 때문에 사업이 실패로 끝나는 경우가 많다. 두 번째는 아파트건설사업승인을 받는 절차가 매우 복잡하고 까다롭다. 지구단위계획도 수립되어야 하고, 사업승인 자체가 어렵기 때문에 처음 홍보한 것과 달리 사업규모를 자꾸 축소하게 된다. 

시간이 지연되고 조합원들은 난리 치고, 조합장을 비롯한 임원들은 교체되거나 민형사소송에 휩싸이게 된다. 조합의 운영비뿐 아니라, 컨설팅 비용, 조합원모집비용, 모델하우스운영비용 등의 부담이 눈덩이처럼 커지고, 나중에는 채무초과가 된다.

그동안 지역주택조합사업을 하면서 아파트부지를 매입하는 과정에서 수많은 불법과 비리가 판을 쳐왔다. 그리고 대부분의 주택조합이 실패한 것은 토지확보가 어려웠기 때문이었다. 어떤 지역에서는 서로 다른 2개의 업체에서 지역주택사업을 위한 주민동의서를 받고 있는 상황이 벌어지기도 한다. 이미 다른 민간사업자가 주택건설사업계획승인을 취득한 부지를 대상으로 사업을 진행하기도 한다. 

갑 회사가 먼저 구청에 조합원모집신고서를 제출하였기 때문에 을 회사는 조합원모집을 하기 곤란하다. 사업 초기단계부터 이렇게 주민들이 양분되면 결과적으로 사업추진이 지연되고 어렵게 된다. 그런 경우에는 먼저 조합원에 가입하고 조합비를 낸 사람들이 선의의 피해를 볼 소지가 있다. 

Ⅳ. 지역주택조합설립 및 인가

주택조합을 설립하려는 경우에는 ‘시장ㆍ군수ㆍ구청장’의 인가를 받아야 한다. 주택조합설립인가를 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여야 한다. 

지역주택조합설립인가신청에 필요한 서류는, ① 창립총회 회의록, ② 조합장선출동의서, ③ 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약, ④ 조합원 명부, ⑤ 사업계획서, ⑥ 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하였음을 증명하는 서류 등이다.

조합규약에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. ① 조합원의 자격에 관한 사항, ② 주택건설대지의 위치 및 면적, ③ 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항, ④ 조합임원의 보수, 선임방법, ⑤ 조합원의 비용부담 시기·절차 및 조합의 회계, ⑥ 조합원의 제명·탈퇴에 따른 환급금의 산정방식, ⑦ 사업의 시행시기 및 시행방법, ⑧ 총회의 소집절차·소집시기, ⑨ 총회의 의결을 필요로 하는 사항, ⑩ 사업이 종결되었을 때의 청산절차, ⑪ 조합비의 사용 명세와 총회 의결사항의 공개 및 조합원에 대한 통지방법 등이다. 

국토교통부령으로 정하는 사항은 반드시 총회의 의결을 거쳐야 한다. 총회의 의결을 하는 경우에는 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석하여야 한다. 다만, 창립총회 또는 제3항에 따라 국토교통부령으로 정하는 사항을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다. 

주택조합 설립인가를 받는 날부터 사용검사를 받는 날까지 계속하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족해야 한다. ① 주택건설 예정 세대수의 50퍼센트 이상의 조합원으로 구성할 것. 다만, 법 제15조에 따른 사업계획승인 등의 과정에서 세대수가 변경된 경우에는 변경된 세대수를 기준으로 한다. ② 조합원은 20명 이상일 것

시장·군수·구청장은 해당 주택건설대지에 대한 다음 각 호의 사항을 종합적으로 검토하여 주택조합의 설립인가 여부를 결정하여야 한다. ① 법에 따른 건축기준 및 건축제한 등을 고려하여 해당 주택건설대지에 주택건설이 가능한지 여부, ② 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 따라 수립되었거나 해당 주택건설사업 기간에 수립될 예정인 도시·군계획에 부합하는지 여부, ③ 이미 수립되어 있는 토지이용계획, ④ 주택건설대지 중 토지 사용에 관한 권원을 확보하지 못한 토지가 있는 경우 해당 토지의 위치가 사업계획서상의 사업시행에 지장을 줄 우려가 있는지 여부

주택법 및 동법시행령의 규정에 따라 설립인가를 신청한 주택조합의 사업내용이 관계 법령의 규정에 위배되거나 사회질서를 해칠 우려가 있음이 명백한 때에는 인가를 거부할 수 있다고 보아야 하고 그 경우에 법규에 명문의 근거가 없더라도 거부처분을 할 수 있는 것으로 보아야 한다. 주택조합설립인가신청을 행정청이 거부하는 처분을 한 경우에는 신청인은 설립인가거부처분취소소송을 행정소송으로 제기할 수 있다.

주택건설사업계획의 승인은 상대방에게 권리나 이익을 부여하는 효과를 수반하는 수익적 행정처분으로서, 법령에 행정처분의 요건에 관하여 일의적으로 규정되어 있지 아니한 이상 행정청의 재량행위에 속한다. 재량행위에 있어서는 법령상의 근거가 없다고 하더라도 부관을 붙일 수 있다. 그러나 부관의 내용은 적법하고 이행가능하여야 하며 비례의 원칙 및 평등의 원칙에 적합하고 행정처분의 본질적 효력을 해하지 아니하는 한도의 것이어야 한다.

공동주택을 건설하려는 사업주체인 지역주택조합에게 주택건설사업계획의 승인처분을 함에 있어 주택단지의 진입도로 부지의 소유권을 확보하여 진입도로를 설치하고 인근 주민들의 기존 통행로를 대체하는 통행로를 설치하도록 하는 조건을 붙이는 것은, 필요한 범위를 넘어 과중한 부담을 지우는 것으로서 형평의 원칙에 위배되는 위법한 부관이라 할 수 없다(대법원 1997. 3. 14. 선고 96누16698 판결).

Ⅴ. 주택조합의 법적 성질

지역주택조합은 동일한 특별시 광역시 시 또는 군에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립하는 조합을 말한다. 주택조합은 비법인사단에 해당한다. 주택조합이 공동주택 건설사업이라는 단체 고유의 목적을 가지고 활동하며 규약 및 단체로서의 조직을 갖추고 집행기관인 대표자가 있고 의결이나 업무집행 방법이 총회의 다수결의 원칙에 따라 행해지며 구성원의 가입 탈퇴에 따른 변경에 관계없이 단체 그 자체가 존속하는 등 단체로서의 중요사항이 확정되어 있는 경우에는 비법인사단이 된다(대법원 2000. 7. 7. 선고 2000다18271 판결 참조).

비법인사단인 주택조합의 대표자가 조합총회의 결의를 거쳐야 하는 조합원 총유에 속하는 재산의 처분에 관하여는 조합원 총회의 결의를 거치지 아니하고는 이를 대리하여 결정할 권한이 없다. 주택조합의 대표자가 행한 총유물인 건물의 처분행위에 관하여는 표현대리에 관한 규정은 준용되지 않는다(대법원 2002. 2. 8. 선고 2001다57679 판결 참조). 

분양계약이 비법인사단인 주택조합의 대표자에 의하여 적법하게 체결된 경우, 그 책임은 독립한 권리의무의 주체인 주택조합에게 귀속되는 것이지 그의 구성원들인 주택조합을 제외한 나머지 조합원들이 부담하는 것은 아니다. 

주택조합이 주체가 되어 신축 완공한 건물로서 조합원 외의 일반인에게 분양되는 부분은 조합원 전원의 총유에 속한다. 따라서 이러한 아파트의 분양방법에 관하여는 총유물의 관리 및 처분에 관하여 주택조합의 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따르고 그에 관한 정관이나 규약이 없으면 조합원 총회의 결의에 의하여야 하며, 그와 같은 절차를 거치지 않은 행위는 무효에 해당한다(대법원 2007. 12. 13. 선고 2005다52214 판결).

주택건설사업의 공동사업주체들이 공동사업계약을 체결하면서 그 계약체결 이전에 공동사업주체들 중 1인과 제3자 사이에 이루어진 법률행위를 공동사업의 목적을 달성하는 데 필요한 행위로 인정하고 그 법률행위에 기하여 제3자로부터 취득하게 되는 권리를 그 공동사업에 이용하기로 하는 한편 제3자에 대하여 부담하기로 한 채무를 이행하기로 약정한 경우에는, 이는 그 법률행위에 의하여 제3자에게 부담하고 있는 채무를 민법상 조합에 유사한 단체로서의 공동사업주체들 전원이 병존적으로 인수하기로 하는 내용의 제3자를 위한 계약에 해당하여, 그 제3자는 수익의 의사표시를 하고 공동사업주체들 전원에 대하여 그 법률행위에 따른 권리를 행사할 수 있다.

지역주택조합이 주택을 건축할 대지를 마련하기 위하여 토지를 매입하면서 매매대금에 대한 대물변제조로 토지 매도인과 신축될 주택에 관한 분양계약을 체결한 경우, 공동사업주체인 시공사에게도 분양계약상의 책임이 있다.
주택조합이 건축한 주택을 일반분양하여 소득이 발생한 경우, 주택조합은 국세기본법상 법인으로 보는 법인격이 없는 단체로서 법인세법상 비영리내국법인에 해당하고, 위 소득은 비영리법인의 사업소득으로 법인세 부과대상이 되므로, 주택조합이 위 소득에 대한 법인세 납세의무자가 된다(대법원 2005. 6. 10. 선고 2003두2656 판결).

구 조합이 해산된 후 별도의 절차에 따라 설립되어 새로 조합설립인가까지 받고, 구 조합과 신 조합은 그 명칭, 조합규약, 조합원 구성이 상이한 점으로 두 조합은 서로 다른 법인격을 가진 별개의 비법인사단으로 보아야 한다. 신 조합이 구 조합과 갑과 사이에 체결된 조합업무 위임계약 및 조합업무대행 수수료 지급약정을 조합규약에서 정한 총회 의결을 통해 승계하였음을 인정할 아무런 증거가 없는 이상 이러한 약정은 신 조합에 대하여 효력이 없다. 

A조합 해산 후 B조합이 별도의 절차에 따라 새로 설립되었으나 A조합과 조합업무 위임계약 및 조합업무대행 수수료 지급약정을 체결한 갑이 실제로 A조합에 이어 B조합의 업무를 상당 부분 대행해 왔고, B조합도 그 법률적 효과와 경제적 이익을 누려왔다면, B조합과 갑 사이에 사무관리에 의한 법정채권관계가 성립하였다고 보아야 한다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다98669 판결).

비법인사단에 대하여는 사단법인에 관한 민법 규정 가운데서 법인격을 전제로 하는 것을 제외하고는 이를 유추적용하여야 한다. 비법인사단의 대표자는 정관 또는 총회의 결의로 금지하지 아니한 사항에 한하여 타인으로 하여금 특정한 행위를 대리하게 할 수 있을 뿐 비법인사단의 제반 업무처리를 포괄적으로 위임할 수는 없다. 그러므로 비법인사단 대표자가 행한 타인에 대한 업무의 포괄적 위임과 그에 따른 포괄적 수임인의 대행행위는 비법인사단에 대하여는 그 효력이 미치지 아니한다.

Ⅵ. 조합원의 지위와 권리의무

지역주택조합은 20인 이상으로서 총 주택건설 예정세대수의 1/2 이상의 조합원으로 구성된다. 지역주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 다음 각 호의 구분에 따른 사람으로 한다. 다만, 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 다음 각 호의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다. ① 조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당할 것, ⓐ 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것, ⓑ 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것, ② 조합설립인가 신청일 현재 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것, ③ 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것.

지역주택조합은 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외로 한다. ① 조합원 추가모집의 승인을 받은 경우, ② 조합원의 사망, ③ 사업계획승인 이후에 입주자로 선정된 지위가 양도·증여 또는 판결 등으로 변경된 경우. 다만, 법 제64조제1항제1호에 따라 전매가 금지되는 경우는 제외한다.

주택법에서 정한 자격기준을 갖추지 못한 조합원이 당연히 주택조합 조합원의 자격을 상실한다고 볼 수 없고, 주택법 제39조 제1항의 금지규정은 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수 없어 당사자들이 이를 위반한 약정을 하였다고 하더라도 그 약정이 당연히 무효라고 볼 수 없다(대법원 2011. 12. 8. 선고 2011다5547 판결).

지역주택조합 방식에 의한 아파트개발사업의 시행대행자가 조합원가입계약을 체결할 당시 이미 사업부지 일대가 뉴타운사업지구로 지정되어 위 방식에 의한 사업 추진이 불가능할 수 있었음에도 이를 고지하지 않았다면, 사업 추진이 불가능할 수 있다는 사정은 조합원가입계약 체결 여부를 결정하는 데 관건이 되는 중요사항이므로 고지의무 위반에 해당한다(대법원 2012. 4. 26. 선고 2010다8709 판결).

Ⅶ. 주택조합사업의 승인 및 추진 

주택조합은 설립인가를 받은 날부터 2년 이내에 법 제15조에 따른 사업계획승인을 신청하여야 한다. 주택조합은 등록사업자가 소유하는 공공택지를 주택건설대지로 사용해서는 아니 된다. 다만, 경매 또는 공매를 통하여 취득한 공공택지는 예외로 한다.
주택조합이 주택을 건설하는 경우에는 반드시 등록된 등록업자와 공동으로 사업을 시행하여야 한다. 주택건설사업의 공동사업주체들이 공동사업계약을 체결하면서 그 계약체결 이전에 공동사업주체들 중 1인과 제3자 사이에 이루어진 법률행위를 공동사업의 목적을 달성하는 데 필요한 행위로 인정하고, 그 법률행위에 기하여 제3자로부터 취득하게 되는 권리를 그 공동사업에 이용하기로 하는 한편 제3자에 대하여 부담하기로 한 채무를 이행하기로 약정한 경우에는, 이는 그 법률행위에 의하여 제3자에게 부담하고 있는 채무를 민법상 조합에 유사한 단체로서의 공동사업주체들 전원이 병존적으로 인수하기로 하는 내용의 제3자를 위한 계약에 해당한다고 할 것이므로, 그 제3자는 수익의 의사표시를 하고 공동사업주체들 전원에 대하여 그 법률행위에 따른 권리를 행사할 수 있다고 할 것이다.

주택건설사업계획의 승인처분에 대하여 부관을 붙일 수 있고 그 부관이 적법한 것이라면 그와 같은 부관이 붙은 주택건설사업계획의 승인을 받은 사업주체가 사용검사일 전까지 그 부관을 이행하지 아니한 경우에는 승인된 사업계획의 내용에 적합하지 아니한 경우로서 사용검사를 받을 수 없다 할 것이다.

지역주택조합이 조합설립인가를 받고 시공사와 공동으로 주택건설사업을 시행하기 위하여 사업계획승인을 받은 경우에는 지역주택조합과 시공사가 공동사업주체로서 주택법령에 따라 대외적인 손해배상책임 등을 공동으로 부담하게 될 수 있고, 나아가 동업약정 관계에 의한 민법상 조합 구성원으로서 책임을 지게 될 수 있으며, 이러한 경우에는 지역주택조합이 조합원들에게 부담하는 고지의무를 시공사도 함께 부담한다고 볼 수 있다.

그러나 지역주택조합이 설립인가를 받기 전 단계에서 시공사와 공사도급가계약 등을 체결하면서, 조합원의 모집·홍보·관리, 조합의 설립인가, 사업부지 매입 및 조합원 납부금 관리업무 등은 지역주택조합의 권한과 책임으로 하고, 시공사는 조합설립인가 후 시공업무를 권한과 책임으로 하되 지역주택조합의 전문성 및 재정적 능력 부족을 보완하기 위하여 시공사가 지원·협조하기로 한 경우에는, 지역주택조합과 시공사는 주택법상 공동사업주체에 해당하지 않을 뿐 아니라 민법상 조합관계에 의한 공동책임도 지지 아니한다.

Ⅷ. 주택조합과 지구단위계획

일정한 규모 이상의 지역주택조합아파트를 건설하려면 지구단위계획의 결정이 필요한 경우가 있다. 그런데 실제에 있어서는 이러한 지구단위계획결정이 쉽지 않아 사업추진이 지연되거나 끝내 무산되는 경우도 있다.

주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 부대시설 및 복리시설 배치도 등과 함께 주택건설사업에 지구단위계획의 결정이 필요한 경우 그 결정의 협의에 필요한 서류, 공공시설의 귀속에 관한 사항을 기재한 서류, 간선시설 설치계획도 등을 첨부하여야 하여야 한다.

사업시행자는 사업부지 내 주민 80% 이상의 동의를 얻어 구청에 공동주택건립을 위한 지구단위계획수립을 제안하였으나 건물노후도에 대한 자료 미비로 지구단위계획은 수립되지 못하였다. 

사업시행자는 조합원들을 모집하면서 이미 사업부지 내 건축물이 저층주택지 관례가 규정한 건물노후도 기준을 충족하지 못하고, 뉴타운개발사업이 진행되더라도 지역주택조합아파트건설사업을 진행하는 것이 불가능하다는 것을 알고 있었으면서도, 사업을 진행할 수 있는 것처럼 홍보하였다. 이러한 경우에는 사업시행자에게 책임이 따르게 된다. 

Ⅸ. 주택조합형사사건

지금까지 주택조합과 관련하여 많은 사건에서 조합장이나 사업대행사 임직원 등이 형사처벌을 받았다. 그것은 이러한 사업추진을 하는 사람들이 허위과장광고를 하여 조합원을 모집하고 조합비를 걷어 유용하거나 사업에 실패함으로써 조합원에게 손해를 주었기 때문이다.

조합장이 지역주택조합을 구성하여 조합원을 모집하고 조합비를 걷어 사업을 추진하다가 실패하면 조합원들은 조합비를 모두 날리게 된다. 조합에서는 조합비로 아파트부지매입비용과 업무대행사에 지급하는 수수료 및 조합운영비로 사용한다. 조합장과 업무대행사 및 분양대행사 관계자들은 허위 주택정보를 이용해서 조합원을 모집하고, 특히 사업부지를 충분히 확보하지 못한 상태에서 ‘토지 매입 완료'라고 허위과장광고를 하는 경우도 있다. 

지금까지 지역주택조합사업을 추진하는 과정에서 조합장을 비롯한 임원들이 조합비를 횡령하거나 조합에 대한 배임행위를 함으로써 형사처벌된 사례가 많다. 그 피해는 고스란히 조합원 전체에게 돌아가는 것이다. 

조합장이 조합원들로부터 납부받은 자금은 조합의 운영과 조합아파트의 건축관리에 한하여 사용하도록 용도가 정하여진 것으로 보아야 할 것이고, 위탁자로부터 특정용도에 사용하도록 위탁받은 금원을 수탁자가 그 용도에 사용하지 아니하고 임의로 소비한 경우에는 횡령죄를 구성한다.

조합아파트의 비조합원에 대한 일반분양과정에서도 사업시행자가 허위과장광고를 하여 분양을 하게 되면 나중에 사기죄로 고소를 당하거나 기망을 이유로 계약이 취소되는 사례도 있다. 

상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결 등 참조).

지역주택조합이 설립인가를 받기 전 단계에서 시공사와 공사도급가계약 등을 체결하면서, 조합원의 모집·홍보·관리, 조합의 설립인가, 사업부지 매입 및 조합원 납부금 관리업무 등은 지역주택조합의 권한과 책임으로 하고, 시공사는 조합설립인가 후 시공업무를 권한과 책임으로 하되 지역주택조합의 전문성 및 재정적 능력 부족을 보완하기 위하여 시공사가 지원·협조하기로 한 경우에는, 지역주택조합과 시공사는 주택법상 공동사업주체에 해당하지 않을 뿐 아니라 민법상 조합관계에 의한 공동책임도 지지 아니한다(대법원 2012. 4. 26. 선고 2010다8709 판결 참조).

주택건설사업을 더 이상 진행할 수 없게 되어 납부한 분양금 중 일부만을 반환받게 되고 그 반환금액이 1천만 원에 미달하는 경우, 그 분양금반환채권은 공직자윤리법의 규정에 의한 등록대상재산인 채권이 아니라고 한 사례가 있다(대법원 2005. 3. 24. 선고 2004수47 판결).

Ⅹ. 맺는 말

주택조합을 추진하던 조합장이 아파트사업이 제대로 추진되지 않고 지지부진하게 되자 극단적인 선택을 한 사건이 있었다. 얼마나 안타까운 일인가? 이런 사건을 통해서 우리는 주택조합아파트사업이 얼마나 어렵고 험난한 고행의 길인지 짐작할 수 있다. 조합장도 비극이지만 수많은 조합원들은 막대한 돈을 날리고 심지어는 빚까지 부담하게 되는 불행한 사태가 발생한다. 

주택조합은 법에 의해 인정된 제도이지만 너무 위험하다. 정부에서는 지금까지 주택조합 실패사례를 종합적으로 분석하여 그 원인을 검토하고 대책을 마련해야 한다. 이 제도가 너무 불완전하고 위험성이 높아 서민들에게 많은 피해를 주어왔고, 앞으로도 계속해서 피해를 줄 가능성이 있다면, 이 제도를 완전히 폐지하든가, 아니면 대폭적으로 수정보완해야 한다. 

그렇지 않고 제도를 만들어놓고, 그토록 많은 피해자를 양산하고 있고, 언론에서도 수시로 피해사례를 보도하고 난리치고 있는데 행정청에서 손 놓고 강 건너 불구경하듯이 하고 있는 것은 잘못이다.

 

 

 

글. 김주덕 Kim, Choodeok 법무법인 태일 대표변호사

 

김주덕 법무법인 태일 대표변호사

 

김주덕 변호사는 서울대학교 법과대학을 졸업했다. 대구지검 특별수사부, 대전지검 특별수사부장, 제천지청장, 서울서부지 검 형사1부장, 대검찰청 환경과장, 법무부 검찰국 검사, 서울 중앙지검 공판부장 등을 역임했으며 현재 법무법인 태일 대표 변호사로 근무하고 있다. 2018년부터 법학전문대학원평가위 원회 위원장으로 활동하고 있다.

 

 

 

cdlaw@hanmail.ne