아파트 취득, 양도 및 보유에 관한 법적 문제 2020.4

Legal issues regarding the acquisition, transfer and possession of apartments 

 

Ⅰ. 글의 첫머리에

최근 몇 년 동안 전세계적으로 불황국면에 있고, 특히 국내경기는 장기적인 침체상황에 빠져있다. 자영업자들은 적자로 폐업 위기에 몰려있고, 대기업 역시 수출부진으로 고전하고 있으며, 그에 따라 하청업체들도 도산하고 있다. 가계부채와 기업부채는 급격히 상승하고 있다. 부동산전문가들은 오래전부터 머지않아 우리나라도 일본처럼 부동산폭락사태가 올 것이라고 전망하고 있었다. 신용불량자도 증가하고 청년실업자도 급증하고 있다.

그런데도 서울지역의 아파트값은 평당 1억 원을 호가하고 있고, 수도권 일부지역에서도 아파트값이 급등하는 현상을 보였다. 기본적으로 은행금리가 너무 낮아서 수익처를 찾을 수 없는 유동자금이 많아서 부동산투자로 몰리다보니 나타나는 현상이다. 그동안 몇 십 년 동안 우리 사회는 부동산에 투자를 해놓으면 시간이 가면 몇 배, 몇십 배의 수익을 내고 있었기 때문에, 아직도 부동산투자를 통한 수익기대 심리는 매우 광범위하게 퍼져있다.

부동산을 사놓은 사람은 적어도 손해는 보지 않았는데, 주식에 투자하거나 벤처사업을 하거나, 식당 같은 자영업을 한 사람들은 대부분 망하거나 손해를 보았기 때문에, 일반인들은 여전히 부동산, 특히 아파트나 주택을 사서 세를 놓는 방식의 투자를 선호해왔다. 그동안 정부는 이와 같은 부동산투기현상에 대해 그때그때 특별대책을 발표해서 대응해왔지만, 대부분 일시적인 억제효과만 가져왔을 뿐, 일정한 시간이 지나면 다른 지역의 아파트값은 크게 올라갔다.

부동산투기를 잡지 못하면 그에 따라 전세 값도 급등하고, 일반 서민들의 주거문제는 해결할 수 없는 심각한 상황이 초래된다. 뿐만 아니라 사회적으로 빈익빈부익부 현상이 심화되면서 서민들의 허탈감은 커질 수밖에 없다. 지금까지 정부가 발표해서 시행하고 있는 부동산투기억제방안은 부동산거래에 따른 세금을 인상하고, 아파트청약관련제도를 규제하거나, 세무조사를 강화하여 불법이나 편법을 적발하는 것이 주된 내용이었다.

뿐만 아니라 아파트를 사서 고가로 전세를 놓고, 그 전세금으로 또 다른 아파트를 취득하는 이른바 갭투자형식으로 부동산투기를 하는 것을 방지하기 위하여 주택담보대출을 강력하게 규제하는 방법을 사용하였다. 또한 고가의 주택을 여러 채 보유하고 있는 사람에 대해 부동산보유세인 종합부동산세를 중과하는 방법을 채택하였다.

부동산에 관한 정부의 정책은 수시로 변경되고, 부동산 관련 법령도 너무 많다. 아파트청약제도의 내용도 복잡하고, 재건축 재개발사업에 관한 법제도 너무 어렵다. 부동산세금은 계산도 복잡하고 까다롭다. 대부분의 사람들은 부동산을 사거나 팔 때, 아파트청약을 할 때, 재건축아파트를 분양받을 때, 모든 것을 중개인이나 조합에 맡기고 특별히 따지거나 알려고 들지 않는다. 그러다가 나중에 커다란 손해를 보게 된다.

여기에서는 아파트를 중심으로, 아파트를 취득하는 경우 최근에 달라지고 있는 법과 제도의 내용을 살펴본다. 또한 아파트를 매매하는 경우 분양권을 포함하여 거래상의 제한 여부를 알아본다. 아파트 양도소득세의 변경내용도 확인해 본다. 특히 이 문제는 1주택자와 다주택자의 경우를 구별해서 살펴본다. 재산세 및 종합부동산세의 변경사항을 고가아파트 보유세의 달라진 사항을 알아보기로 한다. 아파트의 취득, 양도 및 보유에 관한 법적 문제는 최근에 계속 발표되고 있는 정부의 주택안정화방안을 비롯한 부동산대책과 연관시켜 살펴보아야 한다.

Ⅱ. 부동산대책의 의의

정부에서는 2020년 12월 16일 서울 지역 아파트값을 안정화시키기 위해 획기적인 규제대책을 내놓았다. 핵심적인 내용은, 주택에 대한 투기를 막기 위해 주택담보대출을 강력하게 규제하고, 부동산보유세를 대폭 인상하며, 주택거래에 대한 양도차익에 대한 세금을 많이 걷기로 하였다. 뿐만 아니라 세무조사를 철저하게 하여 부동산투기를 원천적으로 하지 못하도록 한다는 것이다.

실제 이러한 정부 방침에 따라 서울 지역 아파트거래는 줄어들고, 가격도 떨어졌다. 그러나 이와 같이 강력한 규제를 받지 않는 경기도 일부 지역에서 이른바 풍선효과가 일어나서 아파트값이 급등하기 시작했다.

2020년 들어 서울을 제외한 수도권 일부 지역 집값이 이상 급등 조짐을 보이자 정부는 2020년 2월 20일, 현 정부 들어 19번째 부동산 대책을 발표했다. 이에 따라 경기 서남권 지역 5곳을 조정대상지역으로 새로 지정하고, 대출 규제도 강화된다.

정부는 의왕시, 안양시 만안구, 수원 권선, 영통, 장안 등 5개 지역을 조정대상지역으로 지정했다. 조정대상지역 대출 규제도 강화된다. 주택담보대출비율, LTV가 60%에서 50%로 낮아지고 9억 원 초과분은 30%로 된다.
그러나 정부의 이와 같이 계속되는 부동산투기억제책도, 아파트값이 오를 대로 오른 다음에 뒤늦게 나오는 핀셋 규제라는 한계가 있다는 지적도 있다. 다시 말하면, 규제지역이 일시적 관망세를 보이는 사이 초저금리 속 부동 자금이 다른 비규제지역으로 옮겨가는 현상이 반복된다는 뜻이다. 특별대책이 일시적으로 집값을 안정화시키는 데에는 효과가 있지만 근본적으로 장기적인 하락을 가져오기에는 역부족이라는 것이다. 계속해서 다른 곳에서 풍선효과가 나타날 가능성이 있기 때문이다.

현재의 아파트값 상승은 근본적으로 은행금리가 너무 낮아 수익을 낼 곳을 찾지 못하는 자금이 쉽게 돈을 벌 수 있는 아파트로 몰리고, 전세 값이 높기 때문에 갭투자를 하고 있기 때문이다. 이런 아파트값 상승에 대한 기대심리를 종식시키지 못하는 한, 앞으로도 아파트값을 제대로 잡기는 쉽지 않다. 이러한 정책의 방향은, ① 금융대출이 투기수요의 자금동원 수단이 되는 상황을 차단하고, ② 주택 보유부담을 강화하고, 양도세 혜택을 제한하며, ③ 주택거래에 관한 조사를 통해 불법행위를 금지하고, ④ 주택공급을 확대하여 시장 안정을 도모하는 것이다.

2017년 8·2대책, 2018년 9·13대책, 2019년 12·16대책 등을 통해 주택에 관한 많은 정책이 시행되고 있다. 이러한 집값안정화대책의 핵심적인 내용을 보면, ① 갭투자 및 투기수요 유입을 차단하기 위하여 주택담보대출을 엄격하게 규제하고, ② 종합부동산세, 공시가격 등을 개선하여 주택보유부담을 늘리고, ③ 주택의 양도차익에 대한 과세체계를 강화하며, ④ 분양가 상한제 지역을 확대함으로써 고분양가 및 풍선효과를 차단하고, ⑤ 시장 조사체계, 청약규제를 강화하여 거래질서를 투명하게 관리하고, ⑥ 임대사업자 관리 제도를 보완하는 것이다. 

Ⅲ. 부동산대책 주요 내용

1. 투기적 대출수요 규제 강화
투기지역 투기과열지구 주택담보대출 관리 강화 방안을 보면, ① 시가 9억원 초과 주택담보대출 LTV 강화, ② 초고가아파트 주담대 금지, ③ DSR 관리 강화, ④ 주택담보대출의 실수요 요건 강화, ⑤ 주택구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화, ⑥ 주책임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화, ⑦ 상호금융권 주담대 현황 모니터링 등이다.

2. 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완
공정과세 원칙에 부합하는 주택 보유부담 강화 방안을 보면, ① 종합부동산세 관련, ② 공시가격 현실화 및 형평성 제고 등이다. 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완 내용을 보면, ① 1세대 1주택자 장특공제에 거주기간 요건 추가, ② 일시적 2주택 양도세 비과세요건에 전입요건 추가 등, ③ 임대등록주택에 대한 양도세 비과세 요건에 거주요건 추가, ④ 분양권도 주택수 포함, ⑤ 단기보유 양도세 차등 적용, ⑥ 조정대상지역 내 다주택자 한시적 양도세 중과 배제 등이다. 

거주자의 소득은 종합소득, 퇴직소득, 양도소득, 산림소득으로 구분되며, 이 중 양도소득은, ‘자산의 양도로 인하여 발생하는 소득’을 말한다. 양도소득세는 자산의 양도로 인한 소득에 대하여 과세되는 것이다. 소득세법상의 양도소득세와 같은 부과과세방식의 조세에 있어서는, 과세관청이 과세표준과 세액을 결정함에 따라 그 세액이 확정되고 그 확정의 효력은 과세관청이 납세고지서에 의하여 이를 납세자에게 통지한 때에 발생한다.

3. 투명하고 공정한 거래질서 확립
시장 거래 질서 조사체계 강화의 내용을 보면, ① 고가주책 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의 정밀검증, ② 실거래 조사 및 정비사업합동점검 상시화, ③ 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화, ④ 자금조달계획서 증빙자료 제출 등이다. 임대등록제도 보완 내용을 보면, ① 임대등록 시 세제혜택 축소, ② 등록 임대사업자 의무 위반 합동점검, ③ 임대사업자 등록요건 및 사업자 의무 강화 등이다. 

4. 실수요자를 위한 공급 확대
① 서울 도심 내 주택공급추진, ② 수도권 30만호 계획 조속 추진, ③ 정비사업 추진 지원, ④ 가로주택정비사업 활성화, ⑤ 준공업지역 관련 제도 개선 등이다. 

Ⅳ. 조정대상지역과 투기지역 

부동산투기억제방안과 관련하여 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역이라는 개념이 있다. 이러한 지역 및 지구의 특징과 그에 따른 규제내용을 정확하게 이해하는 것이 매우 중요하다.

국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역으로 지정할 수 있다. ① 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역, ② 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역(주택법 제63조의2 제1항).

조정대상지역은 과열지역과 위축지역으로 구분된다. 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정된다. 과열지역이란 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역으로 직전 월부터 소급하여 3개월간의 해당지역 주택가격상승률이 해당지역이 포함된 시, 도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역을 말한다. 

조정대상지역은 2016년 11월 3일 발표된 부동산대책 때 처음 사용된 개념이다. 처음에는 조정대상지역은 아파트 분양권전매를 제한하는 대상지역으로 도입되었으나, 그 후 주택담보대출에 대한 규제한도 및 세금 등의 문제까지 포함하는 개념으로 사용되고 있다. 아파트값이 가파르게 상승하는 지역에 대해서는 일단 조정대상지역으로 지정하여 대출규제 등의 제한을 가하게 된다.

조정대상지역은 1지역, 2지역, 3지역으로 나누어진다. 1지역에 해당하면 아파트를 분양받는 경우 아파트에 대한 소유권등기 이전 시까지 전매가 제한된다. 규제받지 않는 지역에서 1순위자격은 가입 후 1년 경과되고 추가적으로 납입회수가 12회 이상이면 1순위에 해당된다. 조정대상지역에서는 청약통장에 가입한 다음 2년이 경과해야 하고 납입회수가 24회 이상이어야 가능하다.
조정대상지역으로 지정되면, 1주택 비과세 요건도 달라진다. 1주택 비과세 요건에서 2년 이상 거주 조건은 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 경우 해당된다. 일시적 2주택 제한사항에서 2년 내에 종전 주택을 매도하여야 비과세된다는 규정은 2018년 9월 14일 이후 취득한 주택부터 해당된다.

조정대상지역은 청약제도 1순위 청약자격도 제한된다. 주택담보대출 LTV 60% 및 DTI 50%의 규제를 받는다. 2020년 2월 20일 발표된 부동산대책에서는 9억 원이라는 기준을 만들어서, 9억 원까지는 50%의 LTV를 적용하고, 9억 원을 초과하면 30%가 되도록 하였다. 

국토교통부장관 또는 시·도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다. 이 경우 투기과열지구의 지정은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 한다.

투기과열지구는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 곳이어야 한다(주택법 제63조 제2항).

투기과열지구는 투기지역과 같이 LTV, DTI 40%로 한도가 적용되며, 재건축 조합원 지위양도가 금지되고 청약규제가 강화되며, 분양권전매도 제한된다.

투기지역이란 국토교통부장관이 요청하여 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정한다. 국토교통부장관은 어떤 지역의 부동산 가격이 지속적으로 상승될 가능성이 있거나, 이 추세가 다른 지역에도 영향을 미칠 것으로 우려된다고 판단할 때 기획재정부장관에게 투기지역으로 지정해줄 것을 요청한다. 투기지역에서는 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가로 부과한다. 투기지역에서는 주택담보대출이 LTV, DTI가 40%로 줄어들고 주택담보대출이 가구당 1건으로 제한되며, 주택담보대출 시 만기 연장도 제한을 받게 된다. 

Ⅴ. 투기적 대출수요 규제 강화

지금까지는 은행금리가 워낙 낮다 보니, 은행대출을 받아 주택을 구입하고, 값이 오르면 팔아서 전매차익을 내는 것이 보편화되었다. 또한 주택을 사서 고액으로 전세를 놓고, 그 전세금을 받아 또 다른 주택을 사는 방식도 널리 퍼져있었다. 정부에서는 이와 같은 방식의 부동산투기를 억제하기 위해 주택을 담보로 하는 대출을 아주 엄격하게 규제하는 입장을 취하고 있다.20)

서울 아파트 중위가격은 이미 9억 원을 돌파하였다. 중위가격이란 아파트가격을 순서대로 나열하였을 대 중앙에 위치하는 아파트가격을 말한다. 이 때문에 정부는 고가주택에 대한 대출규제를 엄격하게 시행하고 있다. 가계, 개인사업자, 법인 등 모든 차주에 대하여 투기지역 및 투기과열지구의 초고가 아파트(시가 15억 원 초과)를 담보로 한 주택구입용 주택담보대출을 금지하였다. 이는 전 금융권 가계대출, 주택임대업 매매업 개인사업자 및 법인 대출을 대상으로 적용된다.

주택과 관련된 금융기관의 대출규제는 첫째, 주택담보대출비율(LTV) 적용으로 이루어진다. 시가 9억 원 기준으로 주택가격 구간별 LTV(담보인정비율) 규제비율을 차등 적용한다(역진률 구조). 9억 원 이하분에 대해서는 LTV를 40%로 적용하고, 9억 원 초과분에 대해서는 LTV를 20%로 적용한다. 

주택담보대출을 해줄 때, 9억 원 이하 금액에 대해서는 LTV를 40% 인정하지만, 9억 원을 초과하는 금액에 대해서는 LTV를 20%만 인정한다. 시가 15억 원을 넘는 초고가아파트에 대해서는 주택을 구입하기 위한 목적으로 하는 주택담보대출이 전면 금지된다.  

LTV(Loan To Value Ratio, 담보인정비율)이란 은행에서 주택을 담보로 대출할 때, 담보물의 시세에 대비한 대출비율을 의미한다. LTV 적용비율의 규제는 부동산투기에 커다란 영향을 미친다. DSR 규제도 부동산투기억제에 상당한 역할을 한다. DSR이란 총부채원리금상환비율을 의미한다. 2019년 12월 16일 부동산대책에서는 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출의 경우 DSR 규제를 예외 없이 적용하기로 하였다. 

또한 DSR(Debt Service Ratio - 총부채원리금상환비율) 관리를 강화한다. 기존에는 평균 DSR은 업권별 평균 목표 이내로 각 금융회사별로 관리하고 있었다. 각 시중은행은 DSR 시행 이후 신규 취급한 가계대출 평균DSR을 40% 내로 관리하고 있었고, 개별 대출의 DSR이 40%를 초과해도 대출취급이 가능하였다. 그러나 12·16조치 이후에는 투기지역 투기과열지구의 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR규제를 적용한다.

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)이란 전체 금융부채의 상환능력을 소득으로 따져 대출한도를 정하는 계산 비율로 DTI에서 부채의 범위를 확장한 것이다. 분모인 소득은 변동이 없고 분자를 구성하는 부채금액에 부동산 담보대출뿐만 아니라 차 할부, 신용대출, 학자금 대출, 마이너스 통장 등 모든 대출의 원금과 이자를 고려해 대출 상환 능력을 본다.

DTI도 LTV처럼 투기지역(투기과열지역 포함), 조정지역, 그 외 지역으로 나누어 비율을 정해놓았다. DTI (Debt To Income, 총부채상환비율)란 연소득 중에서 갚아야하는 부동산 담보대출의 원금과 이자가 차지하는 비율을 말한다. 금융부채 상환능력을 소득을 기준으로 따져 대출한도를 정하는 계산 비율이다.

이는 대출금을 상환할 능력이 안 되는 차주가 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위한 것이다.

현재 주택임대업 주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대하여 투기지역 내에서 주택 구입목적 주택담보대출 취급을 금지하였으나, 앞으로는 투기지역 뿐만 아니라 투기과열지구까지 적용범위를 확대하기로 하였다. 전세자금 대출 후 시가 9억 원 초과주택을 구입하거나 2주택 이상을 보유하게 되는 경우에는 전세대출을 즉시 회수한다.  

임차보증금 반환을 위한 주택담보대출은 주택구입 목적이 아닌 생활안정자금 목적 주택담보대출로 취급되며, 종전 9·13대책에 따른 감독규정대로 담보인정비율(LTV) 범위 내에서 대출이 가능하다.

기존에는 규제지역 내 1주택세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로 주택담보대출이 가능했다. 그러나 12·16조치 이후에는 고가주택 기준을 공시가격 9억 원에서 시가 9억 원으로 변경하고, 투기지역과 투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택세대의 고가주택 구입에 대하여 1년 내 전입 및 처분 의무를 부여하였다. 

시가 9억 원 초과 주택을 보유한 사람이라면 전세대출도 쓸 수 없다. 시가 9억 원 초과 고가주택 보유자는 어디서도 신규 전세보증을 받을 수 없게 되었다. 전세 대출금 증액이나 이사 시에는 신규 대출로 간주돼 새로운 전세대출 규제 적용 대상이 된다. 규제 후 신규 전세대출을 받은 사람이 9억 원 초과 주택을 신규 구입할 경우 대출이 회수된다.

보유 주택이 시가 9억 원을 넘으면 주택연금도 받을 수 없다. 현재 주택금융공사의 주택연금 규정상 가입 대상이 고가주택 기준선인 '시가 9억 원 이하'로 맞춰져 있기 때문이다.

Ⅵ. 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

정부는 2020년 12월 16일 대책을 통해 종합부동산세 등 보유세는 강화하면서 양도소득세는 일부 풀어주는 식으로 다주택자의 주택 처분을 유도하였다.  앞으로도 집값이 불안한 양상을 보이면 보유세 부담을 높이는 방향으로 투기적 수요와 다주택자에 대한 공세를 강화할 것으로 보인다. 

재산세라 함은 재산의 보유사실 그 자체에 대하여 그 재산가액을 과세표준으로 하여 과세하는 지방세를 말한다. 시 군 구의 독립체로서 부과징수되어 일반재정 수요에 충당되고 있는 보통세의 성격을 가진다. 

종합부동산세법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

종합부동산세는 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세의 세액을 합한 금액을 그 세액으로 한다. 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 토지분 종합합산세액과 토지분 별도합산세액을 합한 금액으로 한다.

주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. ① 납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우. 다만, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다. ② 납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우

종합부동산세율의 경우 고가 1주택자에 대해서는 0.1~0.3%, 3주택 이상자와 조정대상지역 2주택자에 대해서는 0.2~0.8% 추가 인상하였다. 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한도 3주택 이상자와 동일하게 300%로 확대하였다. 

고가주택에 대한 공시가격을 대폭 현실화하여 시가 30억 원 이상 아파트에 대해서는 공시가격 현실화율을 80% 수준까지 상향조정하기로 하였다. 공시가격은 종합부동산세나 재산세 같은 보유세, 그리고 상속세 등을 산정하는 기준이 된다. 공시가격이라 함은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 가격이 공시되는 주택 및 토지에 대하여 동법에 따라 공시된 가액을 말한다. 

서울 강남이나 동작구, 마포구, 용산, 성동구에 9억 원짜리 단독주택의 보유세는 20% 정도 늘어난다. 다만, 1주택 고령자에 대한 공제율을 인상하여, 실수요자의 종부세 부담이 가중되지 않도록 하고, 전액 부동산교부세로 지방에 배분되는 종부세의 세수 증가분을 서민 주거복지 재원으로 적극 활용하기로 하였다. 

실거주 하지 않는 주택의 양도차익에 대한 과세도 강화해 나가기로 했다. 양도세 장기보유특별공제는 거주기간 요건을 추가하여 실거주자가 아닌 경우의 공제율을 제한하고, 일시적 2주택 양도세 비과세 요건 중 기존 주택 처분기간을 2년에서 1년으로 단축하고, 신규 구입주택으로의 1년 내 전입요건을 추가하였다.

임대등록주택에 대해서도 거주요건 2년을 충족하는 경우에 한하여 양도세 비과세 혜택을 부여하기로 했다. 다주택자 양도세 중과 시 분양권도 주택수에 포함하고, 주택 단기양도 중과세율을 인상하였다. 다만, 시장 내 매물이 확대되도록 다주택자가 10년 이상 장기 보유한 주택을 매각할 경우 양도세 중과를 2020년 6월말까지 한시적으로 배제하기로 했다. 

Ⅶ. 민간택지 분양가상한제 적용 지역 확대

분양가상한제(Price Regulation of Apartments, 分讓價上限制)라 함은, 공동주택의 분양가격을 산정할 때 일정한 건축비에 택지비를 더하여 분양가를 산정하게 하고, 그 가격 이하로 분양하게 하는 분양가 규제 제도를 말한다. 분양가상한제는 주택법을 개정하여 2005년 3월 9일부터 시행되었다. 

2007년 9월 1일부터는 일반에게 건설·공급되는 모든 공동주택에 대하여 분양가상한제를 적용하게 되었다. 2019년 11월 8일부터 강남, 마표, 용산, 성동, 영등포구 등 서울지역에 지역분양가상한제가 다시 시행되었다.

민간택지 분양가 상한제 적용지역은 대폭 확대돼, 서울 25개구 가운데 집값 상승률이 높은 강남4구, 마·용·성을 포함한 13개구 전체 272개동과 정비사업 이슈가 있는 노원구, 동대문구 등 5개구 3개동, 경기도는 과천·광명·하남 등 3개시 13개동으로 확대된다.

사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 공공택지 및 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부장관이 지정하는 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 주택법 제57조에서 정하는 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급하여야 한다. 다만, 도시형 생활주택에는 이러한 제한을 적용하지 아니한다. 
분양가격은 국토해양부장관이 매년 3월과 9월에 고시하는 기본형 건축비에 건축비 가산비용과 택지비를 적용하여 산출하게 된다. 한편, 급격하게 자재가격의 등락이 있는 경우에는 조정주기(6개월) 전이라도 기본형 건축비를 수시 조정할 수 있다. 

사업주체는 분양가상한제 적용 주택으로서, 공공택지에서 공급하는 주택에 대하여 입주자모집 승인을 받았을 때에는 입주자 모집공고에 택지비, 공사비, 간접비, 기타 국토해양부령으로 정하는 비용에 대하여 분양가격을 공시하여야 한다.

Ⅷ. 투명하고 공정한 거래질서 확립

시장 거래 질서 조사체계 강화 내용을 보면, ① 고가주책 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의 정밀검증, ② 실거래 조사 및 정비사업합동점검 상시화, ③ 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화, ④ 자금조달계획서 증빙자료 제출 등이다. 임대등록제도 보완 내용을 보면, ① 임대등록 시 세제혜택 축소, ② 등록 임대사업자 의무 위반 합동점검, ③ 임대사업자 등록요건 및 사업자 의무 강화 등이다. 

2020년 3월 13일부터 조정대상지역에서 3억 원 이상, 비규제지역에서 6억 원 이상 주택거래를 하는 경우, ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서'를 제출하도록 되었다. 서울 등 투기과열지구에서 9억원 초과 주택거래를 하면 계획서 항목별로 증빙서류도 제출해야 한다. 예금잔액증명서와 금융거래확인서, 부동산매매계약서 등의 서류가 해당한다. 

자금조달계획서 신고항목도 구체화된다. 증여·상속을 받았다면 자금 제공자와의 관계 등 구체적인 사항도 기재하여야 한다. 금융기관 대출도 구분해서 적어야 하고, 주택대금 지급수단도 계좌이체, 현금지급, 보증금·대출 승계 등으로 구분하여 적어야 한다. 특히 현금으로 주택대금을 지급한 경우에는 계좌이체 등을 활용하지 않은 사유를 기재하여야 한다.

부동산투기를 막는 방법으로 정부에서는 부동산거래내역을 확인하고 탈세혐의가 포착되면 정밀세무조사를 하여 포탈한 세금을 추징하거나 증여세를 추징하고, 때로는 형사고발조치를 함으로써 처벌까지 한다.

부동산투기가 일어난 지역에서 국토교통부와 행정안전부, 금융위원회, 국세청 등 32개 기관 합동으로 조사를 실시하였다. 국세청은 특히 고가 아파트를 취득한 사람과 고액의 전세금을 지급한 전세입자에 대해 자금출처를 분석하고 이들 중 탈루혐의 의심사례를 선정하여 자금출처 등 집중적인 세무조사를 벌였다. 부동산법인의 경우에도 법인 자금을 빼내 고가 아파트를 취득하거나 차명계좌를 통해 수입금액을 누락하는 방식 등으로 탈세한 경우도 있다. 

청약제도도 개편되어 평형과 관계없이 분양가 상한제 대상 주택이나 투기과열지구 내 주택에 당첨되면 10년간, 조정대상지역에서 당첨되면 7년간 재당첨이 제한된다. 공정한 청약질서 확립을 위해 불법전매 등 적발 시 청약금지 기간을 10년으로 확대하고, 청약당첨 거주요건 및 재당첨 제한도 강화하였다. 

주택법에서는 일정한 주택에 대하여는 전매행위를 일정한 기간 제한하는 규정을 두고 있다. 사업주체가 건설·공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다. ① 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위, ② 조정대상지역에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위. ③ 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위. ④ 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위(주택법 제64조). 

임대사업자 관리를 위해 합동점검과 함께 등록요건 및 사업자 의무도 강화하였다. 임대등록 시 종부세·양도세와 마찬가지로 취득세·재산세도 공시가격 기준 수도권 6억 원, 지방 3억 원 초과 주택은 혜택을 제한하였다. 미성년자는 임대사업자로 등록할 수 없고, 등록이 말소된 사람은 2년 이내에는 등록이 제한된다.

부동산 임대보증금 간주임대료에 적용하는 이율은 지난해 연 2.1%에서 1.8%로 줄어든다. 간주임대료는 3주택 이상 보유자의 임대 보증금 합계가 3억 원을 넘을 경우 월세 수익으로 간주하고 세금을 매기는 개념이다. 보증금에서 3억 원을 뺀 금액의 60%에 대해 이자율을 곱해 계산한다. 

Ⅸ. 주택 거래 시 주의사항

주택은 개인에 있어서 가장 기본적인 재산이다. 보통 사람은 평생 자기 집을 한 번도 가져보지 못하기도 한다. 이러한 주택을 사고 팔 때 주의해야 할 사항은 무엇인가? 특히 주택을 사는 사람의 입장에서 살펴보기로 한다. 

첫째, 주택 및 대지에 관한 부동산등기부등본, 토지대장 및 건축물대장, 지적도 등 공부를 잘 살펴보아야 한다. 둘째, 주택의 주변 도로 등의 교통시설, 학교나 병원, 대형 마트 등의 시설, 장차 개발가능성, 주거로서 적합한 지 여부 등을 골고루 따져보아야 한다. 특히 일조권 및 조망권, 층간소음, 주택의 하자 등을 확인할 필요가 있다. 

셋째, 주택이 위치한 지역에 따라 대출규제가 다르고, 청약조건 등이 다르기 때문에 사전에 그와 같은 내용을 충분히 알아보아야 한다. 넷째, 정부에서 수시로 발표하는 부동산규제대책이 매우 복잡하기 때문에 기존에 시행되고 있는 부동산 보유 및 거래에 관한 법령 및 정부시책을 잘 알아야 한다. 

다섯째, 주택을 취득할 때 소요되는 중개수수료, 취득세 및 등기이전비용, 매수한 다음 보유하고 있을 때 납부해야 하는 재산세, 향후 매매할 때 부담하는 양도소득세 등을 계산할 필요가 있다. 여섯째, 아파트와 같은 공동주택의 경우 집합건물에 관한 관리가 어떻게 이루어지고 있는지 확인할 필요가 있다. 특히 아파트 하자보수에 관한 비용부담을 어떻게 하는지, 하자보수담보기간 등을 알아야 한다. 

Ⅹ. 맺는 말

일부 사람들의 부동산투기 때문에 정부에서는 수시로 강력한 주택가격안정화대책을 내놓고 즉시 시행한다. 물론 부동산을 투기대상으로 삼아서 불로소득을 노리는 사람들을 상대로 투기를 하지 못하도록 부동산담보대출을 규제하고, 부동산거래 및 보유에 관한 세금을 인상하는 것은 필요하다.

하지만 부동산을 실제 소유 및 거주목적으로 가지고 있는 사람들까지 갑자기 종합부동산세 부담을 높이고, 각종 제재 및 규제를 하는 것은 바람직하지 않다. 이에 따른 부작용이 만만치 않기 때문이다. 

부동산을 소유하고 있거나 거래를 하려는 사람들은 수시로 바뀌고 있는 부동산정책의 내용을 주의 깊게 보고 있어야 한다. 그에 따른 부동산거래 관련 규제내용, 부동산거래에 따른 세금, 부동산보유에 따른 세금의 내용 등을 정확하게 파악하는 것이 필요하다. 

이런 부동산관련 법과 제도, 정부의 방침을 제대로 알려고 하지 않고, 무조건 공인중개사나 세무사, 변호사 등에게 맡기고 있다가는 큰 손해를 볼 위험성이 있다. 모든 것은 일단 본인이 열심히 알아보고 챙겨야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

글. 김주덕 Kim, Choodeok 법무법인 태일 대표변호사

 

김주덕 법무법인 태일 대표변호사

 

김주덕 변호사는 서울대학교 법과대학을 졸업했다. 대구지검 특별수사부, 대전지검 특별수사부장, 제천지청장, 서울서부지검 형사1부장, 대검찰청 환경과장, 법무부 검찰국 검사, 서울중앙지검 공판부장 등을 역임했으며 현재 법무법인 태일 대표변호사로 근무하고 있다. 2018년부터 법학전문대학원평가위원회 위원장으로 활동하고 있다.

 

 

 

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