아파트 재건축사업에서 성공하는 방법 2020.6

How to succeed in apartment reconstruction projects

 

Ⅰ. 글의 첫머리에

아파트재건축사업은 지금까지 전국적으로 끊임없이 이루어졌다. 재건축사업을 통해서 아파트값이 크게 상승함으로써 경제적 이익을 많이 보았다. 재건축사업 자체가 제대로 추진이 되지 않음으로써 몇십 년 된 노후 아파트에서 계속 거주해야 하는 불편함도 있다. 재건축을 추진하는 임원들이 제대로 일을 하지 못함으로써 조합원들만 커다란 손해를 보기도 한다.

재건축은 일정대로 추진되고 있지만, 조합장을 비롯한 임직원들이 건설회사나 컨설팅회사와 짜고 업무상 횡령 내지 업무상 배임을 함으로써 사실상 조합원들에게 돌아가는 혜택은 별로 없기도 한다. 입주가 끝난 다음에도 부실공사로 인하여 아파트가 하자 투성이가 되기도 한다. 조합원 내부에 분쟁이 생김으로써 재건축과 관련된 민형사상 소송이 진행되면, 분쟁이 끝날 때까지 모든 사업추진은 중단되고, 조합원들은 심각한 곤경에 빠진다.

아파트 재건축사업은 수천 명의 이해관계인이 조합을 만들어서 추진하는 것이고, 조합 자체는 재건축전문가도 아니기 때문에 재건축컨설팅회사에 모든 사업을 맡기는 형태가 된다. 건설회사는 가급적 많은 이익을 남길 목적으로 공사를 맡는데 이를 제대로 감독할 역량이 조합 자체에는 없다. 부동산신탁회사가 관여하게 되면, 신탁비용도 만만치 않다. 대규모 단지의 아파트 건설공사는 그 자체로 건축법을 비롯한 수많은 건설, 건축, 도시정비, 관련 법령의 규제를 받기 때문에 그 절차가 매우 복잡하고, 시간과 비용이 많이 들게 된다.

여기에서는 아파트재건축사업을 추진함에 있어서 주로 문제가 되는 것은 무엇이고, 재건축을 성공적으로 단시간 내에 하기 위해서는 어떤 점에 유의해야 할 것인가, 그리고 지금까지의 실패사례를 중심으로 재건축사업에 실패하지 않기 위해서 조심해야 할 점은 무엇인가를 하나씩 살펴보기로 한다.

Ⅱ. 재건축사업의 특징

재건축사업은 도시정비사업 중의 하나로서, 토지등소유자가 중심이 되어 진행한다. 토지등소유자는, ① 조합설립추진위원회를 구성하고, ② 조합을 설립한다. 조합은, ③ 사업시행계획을 수립하여 이를 기초로 분양을 진행하고, ④ 분양결과를 기초로 정비사업의 시행 결과 조성되는 대지 및 건축물의 권리귀속에 관한 사항 등이 포함된 관리처분계획을 수립하여 인가를 받는다. ⑤ 공사가 완료되면 이전고시를 통해 공사완료를 선언하고 정비사업을 통해 조성된 건축물과 토지를 관리처분계획에 따라 권리자에게 귀속시킨다.

행정청의 처분은 재건축사업의 진행 주체와 관련된 처분으로서, 추진위원회 구성승인처분과 조합설립인가처분이 있다. 정비사업 진행과정에서 조합의 구체적인 행위와 관련된 처분으로서, 사업시행인가처분과 관리처분계획인가처분 등이 있다.

주택재건축사업은 해당 지역 주민의 동의 아래 시행되어 사적 자치의 영역이 넓고 공공성이 상대적으로 약했다. 조합가입의 강제성, 토지수용권의 부여, 국가 또는 지방자치단체의 보조 및 융자, 조합원에 대한 부과금, 청산금 등의 강제징수 기타 사업시행방법 등에서 여러 차이점이 있다.

특별시장, 광역시장 또는 시장은 재건축사업의 기본방향, 개략적인 정비구역의 범위 등의 내용이 포함되어 있는 정비기본계획을 10년 단위로 수립한다. 정비기본계획은 도시계획사업의 성격을 띠고 있으며, 국토종합계획, 도시기본계획의 하위계획이면서, 정비계획의 상위계획이다. 도시계획은 특별시, 광역시, 시 또는 군의 관할구역에 대하여 수립하는 공간구조와 발전방향에 대한 계획을 말한다. 도시계획은 도시기본계획과 도시관리계획으로 구분된다.

도시기본계획은 특별시, 광역시, 시 또는 군의 관할구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제기하는 종합계획으로서 도시관리계획의 수립의 지침이 되는 계획을 말한다. 도시관리계획이란 특별시, 광역시, 시 또는 군의 개발 정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지이용 교통 환경 경관 안전 산업 정보통신 보건 후생 안보 문화 등에 관한 5가지 계획을 말한다. 

재건축사업은 토지등소유자로 구성된 정비조합이 시행하는 것이 원칙이다. 그러나 조합은 조합원의 과반수의 동의를 얻어 시장, 군수 또는 LH공사 등과 공동으로 시행할 수 있다. 재건축사업은 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 주택, 부대시설·복리시설 및 오피스텔을 건설하여 공급하는 방법으로 한다.

 

Ⅲ. 재건축결의와 창립총회

건물 건축 후 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비·복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 재건축하면 재건축에 드는 비용에 비하여 현저하게 효용이 증가하게 되는 경우에 관리단집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있다.

집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제2항에 의하면 재건축의 결의는 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 다수에 의한 결의에 의하도록 규정되어 있다. 재건축의 결의를 할 때에는 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 분담에 관한 사항과 신건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항을 정하여야 하며, 위와 같은 사항은 각 구분소유자 간의 형평이 유지되도록 정하지 아니하면 아니 된다.

재건축을 결의할 때에는 다음 각 호의 사항을 정하여야 한다. ① 새 건물의 설계 개요, ② 건물의 철거 및 새 건물의 건축에 드는 비용을 개략적으로 산정한 금액, ③ 건물의 철거 및 새 건물의 건축에 드는 비용의 분담에 관한 사항, ④ 새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항 등이다.

서면결의의 방법에 의한 재건축결의에 있어서 재건축결의가 유효하게 성립하기 전까지는 재건축결의에 대한 동의를 철회할 수 있고, 그 철회의 의사표시는 재건축결의에 대한 동의의 의사표시와 마찬가지로 조합규약이나 정관에 다른 정함이 없는 이상 반드시 일정한 절차와 방식에 따라서만 하여야 하는 것은 아니며, 그 철회의 의사를 분명히 추단할 수 있는 행위나 외관이 있는 것으로 충분하다.

관리단집회에서 재건축결의가 의결정족수 미달로 일단 무효가 된 후 서면에 의한 동의로 재건축결의의 의결정족수를 충족하게 된 경우, 이는 무효인 재건축결의의 하자의 치유나 보완이 아니라 관리단집회에서의 결의와는 별도의 서면에 의한 새로운 결의인 것이다(대법원 2005. 6. 24. 선고 2003다55455 판결 등 참조).

재건축 비용의 분담에 관한 사항은 구분소유자들로 하여금 상당한 비용을 부담하면서 재건축에 참가할 것인지, 아니면 시가에 의하여 구분소유권 등을 매도하고 재건축에 참가하지 않을 것인지를 선택하는 기준이 되는 것이고, 재건축 결의의 내용 중 가장 중요하고 본질적인 부분으로서, 재건축의 실행단계에서 다시 비용 분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 산출기준을 정하여야 하고 이를 정하지 아니한 재건축 결의는 특별한 사정이 없는 한 무효이다.

재건축결의 시 조합원의 비용분담과 관련하여 시공사로 선정된 자가 제시하는 사업계획을 재건축결의의 내용으로 채택하기로 결의한 경우에는 그 사업계획에서 제시된 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 분담에 관한 사항이 재건축결의의 내용이 된다.

조합 또는 토지등소유자는 시공자를 조합의 정관등이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다. 정비사업의 내용이 가시화되지 않은 상태에서 시공자가 재개발·재건축을 부추기고 과대 포장된 지분을 제시하는 등 재개발·재건축 수주시장의 혼탁을 초래하는 등의 부작용을 방지하기 위하여 경쟁입찰의 방법으로 시공자 선정방식을 변경하되, 일정한 요건을 갖춘 기존의 시공자는 신법상의 시공자로 인정하여 줌으로써 재개발·재건축사업 추진의 혼란을 방지하겠다는 취지다.

비록 최초의 관리단집회에서의 재건축동의자가 재건축에 필요한 정족수를 충족하지 못하였다고 하더라도 그 후 이를 기초로 하여 재건축 추진과정에서 구분소유자들이 재건축에 동의하는 취지의 서면을 별도로 제출함으로써 재건축결의 정족수를 갖추게 된다면 그로써 관리단집회에서의 결의와는 별도의 재건축결의가 유효하게 성립한다고 보아야 할 경우가 있고, 그와 같은 서면결의를 함에 있어서는 따로 관리단집회를 소집·개최할 필요가 없다.

집합건물의 구분소유자들이 재건축사업을 추진하는 과정에서 재건축결의를 위한 집회와 재건축조합 설립을 위한 창립총회를 함께 개최하는 경우에는 외형상 1개의 집회로 보이더라도 거기서 이루어지는 결의는 법률적으로 각 건물별로 구성된 관리단집회가 개별로 한 재건축결의와 구분소유자들을 조합원으로 한 1개 재건축조합의 설립행위로 구분되는 것이다.

법인의 정관이나 그에 따른 세부사업을 위한 규정 등 단체 내부의 규정은 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 등 사회통념상 현저히 타당성을 잃은 것이거나 결정절차가 현저히 정의에 어긋난 것으로 인정되는 경우 등에는 효력이 없다.

새로운 재건축결의에 해당하는 이 사건 관리처분계획결의가 정족수 요건을 갖추지 아니한 이상 원고 조합은 재건축결의가 있음을 전제로 조합원들과 분양계약을 체결할 수 없고, 분양계약을 체결한 것을 가지고 재건축결의에 동의한 것으로 볼 수도 없다.

재건축의 결의가 유효하게 성립한 후에는 재건축 결의에 찬성한 구분소유자 등으로 구성되는 단체에 의하여 재건축 사업이 실행되는 것이므로 집합건물법상의 규약, 집회 및 관리단에 대한 규정은 원칙적으로 적용되지 아니하고, 단체의 성격에 따라 민법상의 조합 또는 사단법인에 관한 규정이 적용된다(대법원 2005. 4. 21. 선고 2003다4969 전원합의체 판결).

Ⅳ. 조합설립추진위원회

시장·군수 또는 주택공사 등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지 등 소유자로 구성된 조합을 설립하여야 하고, 위 조합을 설립하고자 하는 경우에는 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻어 조합설립추진위원회를 구성하여 시장·군수의 승인을 얻어야 한다. 추진위원회는, ① 안전진단 신청, ② 정비사업전문관리업자 선정, ③ 정비사업 시행계획서 작성, ④ 조합의 설립인가를 받기 위한 준비 등의 업무를 담당한다.

조합설립추진위원회는 추진위원회가 행한 업무를 총회에 보고하여야 하며, 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄승계한다. 추진위원회를 상대로 추진위원회가 개최한 주민총회에서 한 시공자 선정결의의 무효확인을 다투는 소의 계속 중 조합이 설립되었다면, 조합은 특별한 사유가 없는 한 계속 중인 소송에서 추진위원회의 법률상의 지위도 승계한다.

추진위원회는 사용경비를 기재한 회계장부 및 관련 서류를 조합설립의 인가일부터 30일 이내에 조합에 인계하여야 한다. 조합이 설립되었는데도 불구하고 추진위원회를 계속 운영한 자에 대하여 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처한다. 추진위원회는 조합설립인가일까지 업무를 수행할 수 있고, 조합이 설립되면 모든 업무와 자산을 조합에 인계하고 추진위원회는 해산한다.

추진위원회는 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자들이 구성원이 되는 것으로서 법원 실무도 추진위원회를 비법인사단으로 보고 당사자능력을 인정하고 있다. 따라서 추진위원회 대한 구성승인처분을 다투는 소송에서 거의 예외 없이 추진위원회가 보조참가를 하고 있고, 추진위원회의 당사자능력을 인정하여 이를 허가하고 있다.

정비사업에 있어서 ‘토지 등 소유자’라 함은 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말한다. 시장·군수는 정비구역 및 그 면적 등이 포함된 정비계획을 수립하여 시·도지사에게 정비구역지정을 신청하고, 시·도지사가 정비구역을 지정하여 고시한다. 주택재개발사업 등 도정법상의 각종 정비사업에 관하여 그 조합설립추진위원회가 구성되려면 그 전제로 ‘토지 등 소유자’의 범위가 확정될 필요가 있고, 또 ‘토지 등 소유자’의 범위를 확정하기 위하여는 특별시장·광역시장 또는 도지사에 의한 정비구역의 지정 및 고시가 선행되어야 한다.

추진위원회는 조합설립인가의 신청권을 가지고, 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합에 포괄승계되고, 주택재개발사업의 경우 정비구역 내의 토지 등 소유자는 당연히 그 조합의 조합원이 되며, 하나의 정비구역 안에서 추진위원회가 복수로 승인되어서는 안 되는 등으로 추진위원회에 대하여 특별한 법적 지위를 인정하고 있다.

정비구역이 지정되지 아니한 상태에서 일부 주민이 임의로 획정한 구역을 기준으로 구성된 추진위원회가 시장·군수의 승인을 얻어 설립될 수 있다고 한다면, 정비사업에 관한 제반 법률관계가 불명확·불안정하게 되어 정비사업의 추진이 전반적으로 혼란에 빠지고 그 구역 안에 토지 등을 소유하는 사람의 법적 지위가 부당한 영향을 받을 현저한 우려가 있다.


Ⅴ. 재건축조합의 창립총회

재건축조합의 창립총회에서는 사원 과반수의 출석과 출석사원 결의권의 과반수로써 유효한 결의를 할 수 있다고 할 것이고, 이때 개의정족수 산정을 위한 조합원 수를 산정함에 있어서는 재건축에 동의하여 그 조합에 가입의사를 밝힌 구분소유자들만을 재건축조합의 조합원으로 계산하여야 한다.

조합의 창립총회 당시 집합건물법에 정한 관리단집회의 소집절차 요건을 갖추지 못하였음이 명백한 경우, 법원이 관리단집회로서의 하자 유무와는 별개로 조합의 설립을 위한 창립총회의 하자 유무를 심리하여 그에 따라 창립총회의 결의가 유효한지 여부를 판단하여야 한다.

총회의 소집권자인 공동대표 중의 1인이 나머지 공동대표자와 공동하지 않은 채 단독으로 총회를 소집하였다 하더라도 특단의 사정이 없는 한 그 총회의 결의가 부존재라거나 무효라고 할 정도의 중대한 하자라고 볼 수는 없다. 회원에 대한 소집통지가 단순히 법정기한을 1일이나 2일 지연하였을 뿐이고 회원들이 사전에 회의의 목적사항을 알고 있는 등의 사정이 있었다면 회원의 토의권 및 결의권의 적정한 행사는 방해되지 아니한 것이므로 이러한 경우에는 그 총회결의는 유효하다.

피고 조합의 조합원들이 그대로 조합원 자격을 유지한 채 원고의 총회 소집 거부 및 재건축사업 중단을 이유로 새로운 조합을 결성하기 위한 재건축추진위원회를 구성하여 활동하였다는 사유만으로 비법인사단에 해당하는 피고 조합이 자연적으로 소멸하였다고 보기 어렵다. 재건축조합의 정관은 재건축조합의 조직, 활동, 조합원의 권리의무관계 등 단체법적 법률관계를 규율하는 것으로서 공법인인 재건축조합과 조합원에 대하여 구속력을 가지는 자치법규이므로 이에 위반하는 활동은 원칙적으로 허용되지 아니한다.

재건축조합 정관의 필요적 기재사항이자 엄격한 정관 변경 절차를 거쳐야 하는 ‘시공자와의 계약서에 포함될 내용’에 관한 안건을 총회에 상정하여 의결하는 경우 그 계약서에 포함될 내용이 당초의 재건축결의 시 채택한 조합원의 비용분담 조건을 변경하는 것인 때에는 비록 그것이 정관 변경에 대한 절차가 아니라 할지라도 조합원의 3분의 2 이상의 동의를 요한다.

Ⅵ. 재건축사업에서의 매도청구권

도시정비법은 다양한 유형의 정비사업에 대하여 각 사업의 공공성 및 공익성의 정도에 따라 그 구체적 규율의 내용을 달리하고 있다. 주택재건축사업은 “정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선”할 목적으로 시행하는 것으로서 정비기반시설이 열악한 지역에서 정비기반시설 설치를 통한 도시기능의 회복 등을 목적으로 하는 주택재개발사업 등에 비하여 그 공공성 및 공익성이 상대적으로 미약하다.

사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자(건축물 또는 토지만 소유한 자를 포함한다)의 토지 및 건축물에 대하여는 매도청구를 할 수 있다. 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 및 구분소유권 또는 대지사용권을 매수한 각 매수지정자(이들의 승계인을 포함한다)는 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 합의한 것으로 본다. 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역 안의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.

재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.

매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는, 매도청구권이 형성권으로서 재건축참가자 다수의 의사에 의하여 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로, 매도청구 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이다. 따라서 매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다.
재건축 결의일부터 2년 이내에 건물 철거공사가 착수되지 아니한 경우에는 구분소유권이나 대지사용권을 매도한 자는 이 기간이 만료된 날부터 6개월 이내에 매수인이 지급한 대금에 상당하는 금액을 그 구분소유권이나 대지사용권을 가지고 있는 자에게 제공하고 이들의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다. 다만, 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 있을 경우에는 그러하지 아니하다.

매도청구권은 재건축사업의 원활한 진행을 위하여 재건축 불참자의 의사에 반하여 그 재산권을 박탈할 수 있도록 특별히 규정한 것으로서, 그 실질이 헌법 제23조 제3항의 공용수용과 같다. 조합에서 매도청구권을 행사한 후 그 매매대금을 지급하지도 않은 채 사업계획인가 등 후속절차를 진행하여 재건축 아파트에 대한 일반분양을 실시하였다고 하더라도, 재건축 불참자들의 기본권을 과도하게 침해한다거나 사유재산권을 침해한다고 할 수는 없다.

주택재건축사업의 매도청구권 행사에 따른 매매계약의 성립은 일반적인 부동산거래시장에서의 매매와 그 성격이 동일하다. 따라서 집합건물법 제48조 제4항 소정의 ‘시가’란 재건축 결의 후 형성된 시장에서의 교환가치 즉, 부동산중개업소를 통하여 형성된 실제 거래가격이라고 보는 것이 옳다. 거래계에서는 토지의 일반적인 이용상황에 따른 정상지가에 이른바 재건축프리미엄을 더하여 시장가격이 형성될 것이다(서울고등법원 2014. 5. 8. 선고 2013나47806 판결).

사업시행자가 주택재건축사업에 참가하지 않은 자에 대하여 매도청구권을 행사하면, 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 주택재건축사업에 참가하지 않은 자의 토지나 건축물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립되는 것이다. 이때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로서, 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.  

구분소유자 등의 매도청구권은 재건축의 결의가 유효하게 성립하여야 비로소 발생하는 것이므로 재건축의 결의가 법이 정한 정족수를 충족하지 못하였다는 등의 사유로 무효인 경우에는 매도청구권을 행사할 수 없다. 이러한 정족수에 의한 결의는 하나의 단지 내에 있는 여러 동의 건물 전부를 일괄하여 재건축하고자 하는 경우에도 개개의 각 건물마다 있어야 한다.

구분소유자 등의 매도청구권은 재건축의 결의가 유효하게 성립하여야 비로소 발생하는 것이므로, 재건축의 결의가 같은 법 제47조 제2항 소정의 정족수를 충족하지 못하였다면 유효한 재건축의 결의가 있다고 할 수 없어 매도청구권을 행사할 수 없다. 매도청구권행사에 따른 소송 중에 재건축불참자 일부가 재건축 결의에 찬성함으로써 정족수를 충족하였다고 하더라도 정족수의 하자가 치유되어 무효인 종전의 재건축 결의가 소급하여 유효하게 되는 것은 아니다. 

주택재건축사업에서의 매도청구의 경우 토지소유자인 매도인이 가지는 소유권이전등기 및 명도의무와 매도청구권자(주택재건축정비사업조합)의 시가 상당 금원지급의무는 동시이행관계에 있게 된다. 재건축의 매도청구는 재건축조합만 설립되면 바로 미동의자 등을 상대로 매도청구소송이 제기되므로 상당히 이른 시점부터 반대하는 소유자의 지위가 매우 불안한 상태에 놓이게 된다.

Ⅶ. 관리처분계획

사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 시장·군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 관리처분계획에는, ① 분양설계, ② 분양대상자의 주소 및 성명, ③ 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, ④ 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법, ⑤ 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격, ⑥ 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기, ⑦ 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세, ⑧ 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액, ⑨ 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항 등이 포함되어야 한다.

주택재건축사업시행자는 시공자를 선정하여 계약을 체결한 날부터 21일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다.

관리처분계획이 인가되어 고시된 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없고, 사업시행자가 이를 사용·수익할 수 있게 된다. 관리처분계획 인가 고시에 따라 사용·수익이 정지된 임차권자는 부동산의 사용·수익권을 취득한 사업시행자에게 임차권자가 점유하고 있는 건물 부분을 인도할 의무가 있다.

관리처분계획을 수립할 때에 의결한 정비사업비가 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당하는지를 판단할 경우에는, 먼저 사업시행계획 시에 조합원들의 동의를 거친 정비사업비가 조합설립에 관한 동의서 기재 건축물 철거 및 신축비용 개산액과 비교하여 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당하는지를 판단하고, 다음으로 관리처분계획안에서 의결한 정비사업비가 사업시행계획 시에 조합원들의 동의를 거친 정비사업비와 비교하여 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당하는지를 판단하여야 한다.

도시정비법에 따른 재개발정비사업은 정비구역 내의 토지 등 소유자가 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 공동주택 등을 새로이 건설한 후 조합원에게 배분되고 남는 공동주택 등을 일반에게 분양하여 발생한 개발이익을 조합원들 사이의 출자 비율에 따라 나누어 가지는 사업으로서, 관리처분계획의 내용으로서 종전자산가격의 평가는 이와 같은 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것이다.

재건축조합은 민법상의 비법인사단에 해당하고, 총유물의 관리 및 처분에 관하여는 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따라야 하며, 그에 관한 정관이나 규약이 없으면 조합원 총회의 결의에 의하여야 하는 것이고, 여기서 총유물의 관리 및 처분행위라 함은 비록 단순한 채무부담행위는 포함하지 아니하나, 총유물 그 자체에 관한 법률적·사실적 처분행위와 이용·개량행위는 모두 포함한다고 할 것이다(대법원 2006. 1. 27. 선고 2004다45349 판결 등 참조).

재건축사업시행자 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 관리처분계획에는, ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격’이 포함되어야 한다.

도시정비법에 따른 재건축정비사업은 정비구역 내의 토지 등 소유자가 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 공동주택 등을 새로이 건설한 후 조합원에게 배분되고 남는 공동주택 등을 일반에게 분양하여 발생한 개발이익을 조합원들 사이의 출자 비율에 따라 나누어 가지는 사업으로서, 관리처분계획의 내용으로서 종전자산가격의 평가는 이와 같은 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것이다.

사업시행자는 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격’이 포함된 관리처분계획을 수립하여야 하고, 사업시행자는 관리처분계획의 인가를 받기 전에 관계서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 하며, 사업시행자는 관리처분계획의 인가고시가 있는 때에는 분양신청을 한 자에게 ‘분양대상자별 기존의 토지 또는 건축물의 명세 및 가격과 분양예정인 대지 또는 건축물의 명세 및 추산가액’을 통지하여야 한다.

‘정비사업 예정구역의 위치 및 면적’은 정관에 포함되어야 하고, 조합이 정관을 변경하고자 하는 경우 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 한다. 집합건물법 제47조 소정의 재건축 결의는 같은 법 제41조 제1항에 의한 서면결의가 가능하고, 재건축 결의의 내용을 변경하는 것도 재건축 결의에 준하는 결의로 보여지므로 집합건물법 제41조 제1항을 유추적용하여 서면결의로 재건축 결의의 내용을 변경할 수 있다.

Ⅷ. 재건축조합

조합을 설립하려는 경우에는 정비구역 지정·고시 후 5명 이상의 추진위원회 위원과 운영규정에 대하여 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 시장·군수등의 승인을 받아야 한다. 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자는 조합의 설립에 동의한 것으로 본다.

조합은 법인의 결성행위만으로 형성되는 것이 아니라 시장 군수로부터 설권적 처분에 해당하는 설립인가를 받고, 등기까지 마쳐야 한다. 법인인 조합에 대해서는 사단법인에 관한 민법 규정이 준용된다. 조합의 총회는 정기총회와 임시총회로 구분된다. 조합원 총회의 결의는 조합원들이 결의사항에 대하여 찬부를 표명함으로써 행하여지는 것으로 규약 등에 별다른 규정이 없는 한 거수, 기립, 투표 등 어느 방법을 택하여도 무방하다.

재건축조합이 재건축결의의 내용을 변경함에 있어서는 그것이 구성원인 조합원의 이해관계에 미치는 영향에 비추어 조합원 5분의 4 이상의 결의가 필요하다. 물가의 변동 등 건축 경기의 상황변화에 따른 통상 예상할 수 있는 범위를 초과하는 주택의 공급가격의 변동은 철거 및 건축비용의 개산액과 비용분담에 관한 사항을 정한 재건축결의의 내용을 변경하는 것에 해당한다.

관할시장 등의 재건축조합설립인가는 불량·노후한 주택의 소유자들이 재건축을 위하여 한 재건축조합설립행위를 보충하여 그 법률상 효력을 완성시키는 보충행위일 뿐이므로 그 기본되는 조합설립행위에 하자가 있을 때에는 그에 대한 인가가 있다 하더라도 기본행위인 조합설립이 유효한 것으로 될 수 없다.

정비사업조합에 관한 조합설립변경인가처분은 당초 조합설립인가처분에서 이미 인가받은 사항의 일부를 수정 또는 취소·철회하거나 새로운 사항을 추가하는 것으로서 유효한 당초 조합설립인가처분에 근거하여 설권적 효력의 내용이나 범위를 변경하는 성질을 가진다.

부동산에 관한 점유취득시효기간이 경과한 후 원래의 소유자의 위탁에 의하여 소유권이전등기를 마친 신탁법상의 수탁자는 그 점유자가 시효취득을 주장할 수 없는 새로운 이해관계인인 제3자에 해당하고, 그 수탁자가 해당 부동산의 공유자들을 조합원으로 한 재건축조합이라고 하여 달리 볼 것도 아니다.

연합주택조합은 각 단위주택조합의 단순한 업무집행기관이 아니라 각 단위조합 및 그 조합원들을 구성원으로 하는 독립된 비법인사단으로서 연합주택조합의 규약은 조합원들에게 적용된다.

매수인들이 상호 출자하여 공동사업을 경영할 것을 목적으로 하는 조합이 조합재산으로서 부동산의 소유권을 취득하였다면 그 조합체의 합유물이 된다. 다만 그 조합체가 합유등기를 하지 않고, 그 대신 조합원 1인의 명의로 소유권이전등기를 하였다면 이는 조합체 또는 등기명의자를 제외한 조합원들이 등기명의자인 조합원에게 명의신탁한 것으로 보아야 한다.

재건축사업계획이 승인됨에 따라 재건축조합에 제공한 종전의 토지 또는 건축물에 대한 소유권이 장차 재건축될 건축물을 분양받을 권리(입주자로 선정된 지위)로 변환된다. ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약’을 체결하는 경우에는 사전에 총회에서 추진하려는 계약의 목적과 내용, 그로 인하여 조합원들이 부담하게 될 부담의 정도를 개략적으로 밝히고 그에 관하여 총회의 의결을 거쳐야 한다고 볼 것이다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014도4454 판결).

재건축사업에서는 조합설립인가를 받은 후 총회에서 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 시공자, 설계자, 감정평가업자를 선정하거나 변경할 경우 총회의 의결을 거쳐야 한다. 정비사업의 사업시행자가 시공사를 선정하여 시공사와 공사에 관한 계약을 체결할 때에는 기존 건축물의 철거 공사에 관한 사항을 포함시키도록 의무화하였다.

도시 및 주거환경정비법은 2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정된 것으로 종전 도시재개발법에 의하여 추진되던 주택재개발사업과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 주택건설촉진법 등에 의한 주택재건축사업 등을 포함하여 도시기능 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량 건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정한 것이다.

위 법 시행 전 주택재건축 사업에 대하여 규정하고 있던 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 주택건설촉진법 등에는 시공사 선정 방법에 관하여 별다른 규정을 두고 있지 아니하였으나, 어떤 시공사를 선정하느냐에 따라 재건축사업 승패가 좌우되는 만큼 조합원들 간에 시공사 선정절차, 능력과 신용도 등과 관련하여 잡음이 많았다.

정비사업전문관리업자가 반드시 정비조합이나 조합설립추진위원회와 특정 재건축 또는 재개발 정비사업에 관하여 구체적인 업무위탁계약을 체결하고 그 직무에 관하여 이익을 취득하여야만 그 임직원이 얻는 어떤 이익이 직무와 대가관계가 있는 부당한 이익으로서 뇌물에 해당하는 것은 아니다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008도2590 판결 등 참조).

갑 생명보험 주식회사의 보험설계사이자 도시 및 주거환경정비법상 재건축정비사업조합의 조합장인 피고인이, 을에게서 시공사 선정 등에 도움을 달라는 청탁을 받고 을로 하여금 갑 회사 보험상품에 대한 보험계약을 체결하게 한 후 그에 대한 보험계약 모집수수료를 교부받음으로써 직무에 관하여 뇌물을 수수하였다는 내용으로 기소된 사안에서, 피고인이 을에게서 제공받은 뇌물은 ‘보험계약 체결에 따라 모집수수료 등을 지급받을 수 있는 지위 또는 기회’이고, 재산적 가치는 적어도 보험계약 모집수수료 상당은 된다고 한 사례가 있다(대법원 2014. 10. 15. 선고 2014도8113 판결).

재건축조합의 조합장과 시공회사의 대표이사 사이에 부정한 청탁이 명시적으로 있었음을 인정할 명백한 증거는 없으나, 재건축공사의 진행 및 정산 등에 있어서 시공회사에게 유리한 쪽으로 편의를 보아 달라는 취지의 묵시적인 청탁은 있었다고 추인함이 상당하고, 이는 사회상규 및 신의성실의 원칙에 반하는 부정한 청탁에 해당하므로 위 대표이사가 위 조합장에게 무상으로 재건축공사장의 식당을 운영하도록 한 것이 배임증재죄에 해당한다고 한 사례가 있다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005도1732 판결).

도시정비법에서 정하는 ‘정비사업전문관리업자’가 주식회사인 경우 같은 법 제84조에 의하여 공무원으로 의제되는 ‘임원’은 형법 제129조 내지 제132조에 해당하는 수뢰행위 당시 상업등기부에 대표이사, 이사, 감사로 등기된 사람에 한정된다고 보아야 한다(대법원 2014. 1. 23. 선고 2013도9690 판결).

당초 재건축조합 총회에서 임원선임결의가 있은 후 다시 개최된 총회에서 위 종전 결의를 그대로 인준하는 결의를 한 경우에는 설사 당초의 임원선임결의가 무효라고 할지라도 새로운 총회결의가 하자로 인하여 부존재 또는 무효임이 인정되거나 그 결의가 취소되는 등의 특별한 사정이 없는 한 종전 총회결의의 무효에 대한 확인을 구하는 것은 과거의 법률관계 내지 권리관계의 확인을 구하는 것에 불과하여 권리보호의 요건을 결여한 것이다.

재건축 정비사업조합의 조합장 갑은, 재건축조합 창립총회를 개최하고, 재건축조합 설립인가를 받고, 사업시행인가를 받았지만, 도시및주거환경정비법에 따라 기존의 소형평형, 중형평형, 중대형평형의 비율이 변동되고 분양가도 상승하게 되자 조합측의 관리처분계획에 동의하지 않는 일부 조합원들이 이주를 거부하고 아파트를 명도하지 아니하자, 조합측에서 위 조합원들을 상대로 명도단행가처분신청을 하였으나, 법원에서 300세대 가량이 아직 명도를 하지 않고 있는 현 상황에서는 가처분으로써 명도 단행을 명할 만한 보전의 필요성을 인정할 수 없다는 이유로 위 가처분신청을 기각하여 조합측에서 고등법원에 항고를 제기하여 재판 계속 중임에도 불구하고, 포크레인 등 장비를 동원하여 여러 채의 아파트를 임의로 철거하여 시가 합계 미상의 아파트들을 손괴하였다(서울중앙지방법원 2007. 1. 26. 선고 2006고단5204판결).

Ⅸ. 사업시행인가

사업시행인가 신청에 대해 시장군수가 사업시행인가를 하고 그에 대한 고시가 있게 되면 사업시행자가 정비사업을 시행할 수 있는 지위를 부여 받게 되고, 건축법상 건축허가나 사업시행자가 토지 등을 사용 수용할 수 있도록 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 상 사업인정 고시가 있는 것으로 의제되는 등 이해관계인에게 직접적이고 구체적인 법적 효과를 발생시킨다.

도시정비법 제38조는 정비사업 시행자에게 정비구역 안에서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 토지 등을 수용 또는 사용할 권한을 부여하면서, 주택재건축사업의 경우에는 다른 정비사업과 달리 천재·지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때에 해당하는 사업에 한정하고 있다.

도시정비법 제49조 제6항 단서는 사업시행자에게 공익사업법상 정비구역 안의 토지 등을 수용 또는 사용할 권한이 부여된 정비사업에 제한적으로 적용되고, 그 권한이 부여되지 아니한 주택재건축사업에는 적용될 수 없다.

수용 또는 사용 권한이 부여되어 있지 아니한 주택재건축사업의 시행자에게 임차권자들에 대한 영업손실 등에 관한 손실보상의 의무가 없다. 주택재건축사업의 임차권자들이 손실보상을 받지 못하게 되는 것은 도시정비법 제38조가 주택재건축사업 시행자에게 수용 또는 사용의 권한을 부여하지 않음으로 인한 부수적 결과이지, 위 조항이 직접 임차권자의 재산권을 제한하는 것은 아니므로, 위 조항이 피고들의 재산권을 정당한 보상 없이 침해하였거나, 재산권의 본질적인 내용을 침해하였다고 볼 수도 없다.

도시정비법이 정비사업 구역 내의 임차권자 등에게 계약 해지권은 물론, 나아가 사업시행자를 상대로 한 보증금반환청구권까지 인정하는 취지는, 정비사업의 관리처분계획 인가 고시에 따라 그 의사에 반하여 임대차목적물의 사용·수익이 정지되는 임차권자 등의 정당한 권리를 두텁게 보호하는 한편, 계약상 임대차기간 등 권리존속기간의 예외로서 이러한 권리를 조기에 소멸시켜 원활한 정비사업의 추진을 도모하고자 함에 있다.

신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로(신탁법 제1조 제2항), 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이다.

 

Ⅹ. 재건축조합원의 지위

재건축정비사업의 조합원은 재건축사업에 동의한 토지등소유자로 한다. 재건축에 동의함으로써 조합원이 된 자는 당해 조합규약 등이 정하는 바에 따라 조합이 추진하는 재건축사업 목적 달성을 위하여 사업구역 내에 소유한 기존 주택과 토지를 신탁 목적으로 조합에 이전할 의무 등을 부담하고, 이에 대응하여 새로운 주택을 분양받을 권리를 가진다(대법원 2010. 1. 28. 선고 2008다90347 판결 등 참조).

설립인가를 받은 재건축조합의 조합원은 부득이한 사유가 없는 한 조합을 임의로 탈퇴할 수 없다. 그러나 아직 설립인가를 받지 아니한 재건축조합의 경우에는 조합규약 등에 조합원의 탈퇴를 불허하는 규정이 없는 한 그 인가를 받기 전에 조합원은 조합을 임의로 탈퇴할 수 있다.

재건축조합을 설립하여 주택을 재건축하는 경우, 재건축에 동의함으로써 조합원이 된 자는 당해 조합 규약 등이 정하는 바에 따라 조합의 재건축사업 목적 달성을 위하여 사업구역 내에 소유한 기존의 주택과 토지를 신탁 목적으로 조합에 이전할 의무 등을 부담하고, 이에 대응하여 새로운 주택을 분양받을 권리를 가지는 것이지, 재건축조합에 대하여 기존의 주택에 대한 보상금을 구할 근거는 없다.

재건축조합의 조합원들은 재건축을 목적으로 조함을 설립하여 대지 등에 관한 공유지분을 신탁회사에게 신탁한 것인데, 이러한 신탁은 위탁자 자신이 수익자가 되는 이른바 자익신탁으로서 특별한 사정이 없는 한 “위탁자가 신탁이익의 전부를 향수하는 신탁”에 해당한다. 따라서 원칙적으로 위탁자는 언제든지 해지할 수 있고, 신탁이 해지된 때에는 신탁재산이 수익자 겸 위탁자인 조합의 조합원들에게 귀속된다.

주택재건축조합 정관의 필요적 기재사항이자 엄격한 정관변경절차를 거쳐야 하는 ‘조합원의 자격에 관한 사항’이나 ‘조합의 비용부담’이 당초 재건축결의 당시와 비교하여 볼 때 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다.

사업시행자는 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 손실보상을 하여야 한다. 아파트재건축조합의 위법한 동·호수 배정 때문에 조합원이 입은 재산상 손해는 대다수 조합원들이 소유권보존등기를 마쳐 동·호수 재추첨의 이행이 사회통념상 불가능하게 된 때를 기준으로 조합원이 배정받을 수 있었던 아파트들의 시가와 분양가를 고려하여 산정한 평균 기대수익에서 조합원이 취득한 각 아파트의 시가와 분양가를 고려하여 산정한 실제 수익을 뺀 차액이라고 보아야 한다(대법원 2014. 7. 10. 선고 2013다65710 판결).

법령에 의하여 조합원 지위가 인정되는 조합원들 사이에 권리의 차등을 두는 내용의 총회 결의는 특별한 사정이 없는 이상 무효라고 보아야 하나, 정관의 규정에 의하여 비로소 조합원 지위가 인정되는 조합원의 권리 내용에 대해서는 정관에서 이를 제한할 수 있다.

Ⅺ. 글을 맺으며

이상에서 재건축사업을 추진함에 있어서 중요한 문제점을 순차로 살펴보았다. 재건축사업은 수많은 이해관계인들이 조합을 구성하여 추진하게 된다. 조합은 주식회사와 또 다르다. 사실상 주인이 없는 단체이다. 조합장이나 임원들 역시 책임감이 부족한 경우도 많고, 건축이나 부동산, 법에 관한 전문가가 아니다. 건설회사는 영리를 목적으로 하는 법인이다. 때문에 조합장과 결탁하여 회사의 이익을 추구할 가능성이 높다.

재건축사업은 겉으로 봐서는 상당한 재산상 이익을 가져오는 것처럼 보인다. 물론 재건축사업에서 성공한 사례도 많다. 반면에 재건축사업에서 실패하거나, 십수년씩 장기화되면서 노후된 아파트에서 계속 생활해야 하는 불편도 있고, 재산권행사를 하지 못하는 경우도 있다.

재건축사업추진과정에서 조합장이 구속되는 사례도 많았다. 재건축사업은 노후된 아파트를 위해서 반드시 필요한 사업이지만, 그 과정에서 조합원들의 피해가 없도록 하기 위해서는 정부에서는 도시정비법을 더욱 강화하여 감독을 철저하게 하여야 할 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

글. 김주덕 Kim, Choodeok 법무법인 태일 대표변호사

 

 

 

김주덕 법무법인 태일 대표변호사

 

김주덕 변호사는 서울대학교 법과대학을 졸업했다. 대구지검 특별수사부, 대전지검 특별수사부장, 제천지청장, 서울서부지 검 형사1부장, 대검찰청 환경과장, 법무부 검찰국 검사, 서울 중앙지검 공판부장 등을 역임했으며 현재 법무법인 태일 대표 변호사로 근무하고 있다. 2018년부터 법학전문대학원평가위 원회 위원장으로 활동하고 있다.




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