종합부동산세 강화에 따른 납세의무자의 대응방안 2020.7

Countermeasures for Taxpayers by the Strengthened Comprehensive Real Estate Holding Tax

 

Ⅰ. 글의 첫머리에

최근 몇 년 동안 부동산경기는 장기불황상태에 빠져있다. 특히 지방의 경우 미분양아파트가 늘어나고 있고, 수도권지역도 대부분 부동산가격하락과 경매물건이 많이 나오고 있는 실정이다. 

 

그러나 서울 강남 3구를 비롯해서 일부 특정 지역에서 재건축아파트를 중심으로 주택가격이 크게 상승함으로써 정부에서는 부동산투기세력과의 전쟁을 벌여왔다. 서울 강남의 아파트값을 잡으려고 하다 보니, 풍선효과로 인해 수도권 일부 아파트값이 크게 올랐다.

정부에서는 주택안정화방안의 하나로 고가주택에 대한 종합부동산세를 인상하고, 특히 여러 채의 주택을 소유하고 있는 사람들에 대해 주택담보대출을 제한하는 등 각종 규제를 가하고 있다. 

이러한 일련의 과정에서 고가의 아파트 한 채를 실거주 목적으로 오랫동안 소유하고 있는 사람들은 종합부동산세금에 대한 불안감이 가중되고 있다. 공시지가를 대폭 올려서 과세표준을 현실화함으로써 결과적으로 주택에 대한 종합부동산세가 크게 인상될 것이기 때문이다. 

종합부동산세를 포함하여 부동산에 관한 세법은 워낙 자주 바뀌기 때문에, 개정된 내용을 파악하는 것이 중요하다. 종합부동산세와 관련한 대법원판례도 지난 15년 동안 많이 나왔기 때문에 중요한 판례의 내용도 제대로 이해하여야 한다.  

여기에서는 주택과 토지에 대한 종합부동산세에 대해서, 종합부동산세는 어떤 사람에게 부과되는 것인가, 과세대상이 되는 주택과 토지의 종류 및 범위는 무엇인가, 과세표준은 어떠한가, 종합부동산세의 세율과 세액은 구체적으로 어떠한가, 종합부동산세액의 상한은 무엇인가, 종합부동산세의 신고와 납부절차, 경정절차는 어떠한가, 종합부동산세부과처분에 대한 이의신청과 행정소송은 어떻게 하는가, 종합부동산세를 절세하는 방안은 무엇인가 등에 관하여 순차로 살펴보기로 한다. 

Ⅱ. 종합부동산세의 문제점과 시행 경과

주택과 토지를 보유하고 있는 사람들에게 대한 부동산보유세에는 재산세와 종합부동산세가 있다. 재산세와 종합부동산세는 부동산의 공시가격을 기준으로 과세한다. 정부는 최근 고가주택의 공시가격을 대폭 올렸다.

2005년 1월 5일 종합부동산세의 도입으로 주택이나 토지 과다보유자로서는 부동산 보유세가 대폭 강화됐다. 종합부동산세는 시행 초기부터 ① 미실현이득에 대한 과세, ② 이중과세, ③ 조세평등주의 위반, ④ 재산권보장원칙 위반, ⑤ 과잉금지 여부 등의 문제 등이 끊임없이 제기됐다.

종합부동산세법이 시행되고 지방세법이 개정되면서 세제의 급격한 변화가 생겼다. 정부의 공시지가 현실화 정책으로 인하여 실거래가 대비 공시지가의 비율이 꾸준히 상승했다. 정부의 과세표준 현실화 정책으로 인하여 과세표준액 적용비율 역시 계속해서 상승했다. 

그동안 정부는 주택분 및 종합합산대상 토지분 종합부동산세 과세방식을 세대별 합산방식에서 개인별 합산방식으로 바꾸고, 1주택 장기보유자 및 고령자에 대한 세액공제제도를 신설했다. 

납세자의 세 부담을 완화하기 위하여 과세기준금액, 과세표준의 구간 및 세율과 세 부담 상한액을 조정하고, 법률에서 정해진 연도별 과세적용률을 대통령령에서 공정시장가액비율로 정하도록 했다. 이와 같이 종합부동산세에 대한 여러 가지 문제점을 보완하면서 이제는 완전히 자리를 잡았다고 할 수 있다.  

Ⅲ. 종합부동산세란 무엇인가?

종합부동산세는 고액의 부동산 보유자에 대하여 특별과세를 함으로써, 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.  

종합부동산세는 종합부동산세법상의 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 일정한 가액을 초과하는 주택과 토지를 보유하는 자에 대하여 그 부동산 가액을 과세표준으로 삼아 과세하는 세금이다. 일정한 부동산의 보유 자체에 담세력을 인정하여 부과하는 재산보유세에 해당한다. 

 

종합부동산세는 수익세적 성격 및 물세적 성격에 부동산 과세표준의 세대별 합산과 초과누진세율을 적용하는 것으로서 응능과세에 속한다. 종합부동산세는 정부부과방식이며, 신고납부를 하고자하는 납세자는 선택적으로 신고납부가 가능하다. 

부동산 재산세는 일차로, 부동산 소재지 관할 시군구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과한다. 그 다음 이차로, 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지(본점 소재지) 관할 세무서에서 종합부동산세를 부과한다. 

종합부동산세는 과세대상, 과세목적, 과세성격 등이 재산세와 동일하다. 이미 재산세가 부과된 부동산에 대하여 종합부동산세를 다시 부과하는 것은 동일한 담세력을 가진 하나의 과세대상에 대하여 두 가지 조세를 과세하는 셈이 된다.

Ⅳ. 종합부동산세는 헌법에 위반되는가? 

종합부동산세는 고액부동산을 보유하고 있는 자에 대하여 부과하는 세금으로 동일한 가액의 주식이나 예금 등 다른 재산권을 보유하고 있는 자와 법률상 차별하고 있다. 토지는 원칙적으로 생산이나 대체가 불가능하여 공급이 제한되어 있다. 우리나라 주택문제의 심각성과 토지 및 주택에 있어서 수요·공급의 심각한 불균형으로 인해 토지 및 주택 가격의 상승과 기현상이 예금이나 주식 등 다른 재산권의 대상에 비해 현저하다.

토지나 주택의 문제는 인간다운 생활을 할 권리에 관한 문제로까지 이어지고, 일반 국민의 토지나 주택에 대한 의존도 또한 예금이나 주식 등 다른 재산권의 대상에 비하여 현저하게 크다. 토지나 주택의 사회성·공공성이 더욱 강조된다. 따라서 종부세법이 토지나 주택만을 그 규율대상으로 하였다 하여도 이는 합리적인 사유에 의한 차별로서 평등의 원칙에 위반되지 않는다.

종합부동산세의 과세표준(부동산의 가액)을 산정함에 있어서 부채를 공제하지 않은 것이 자기 자본으로 부동산을 취득한 자와 타인 자본으로 부동산을 취득한 자 사이에 합리성 없는 차별이라고 보기도 어렵다.

종합부동산세는 일정한 가액 이상의 부동산을 보유하는 데에 그 담세력을 인정하여 부과하는 조세이고, 부동산 가액을 과세표준으로 하고 있어 그 본질은 부동산의 소유 자체를 과세요건으로 하는 것이므로 그 기본적인 성격은 재산세와 마찬가지로 보유세이다(대법원 1998. 12. 22. 선고 97누1563 판결 참조). 

Ⅴ. 주택에 대한 종합부동산세

1. 납세의무자
과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 여러 개의 주택을 소유하고 있을 때에는, 각각의 주택(건물과 부속토지)의 공시가격이 6억 원을 초과하는 경우에만 주택분 종합부동산세를 부과할 수 있다. 주택을 보유한 납세의무자는 당해 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서장에게 당해 주택의 보유현황을 신고하여야 한다. 

소유자가 소유하는 국내의 재산세 과세대상에 해당하는 모든 주택의 공시가격(건축물과 그 부속토지의 소유자가 다른 경우에는 시가표준액 비율로 안분 계산한 가액)을 합산한 금액이 6억 원을 초과하면, 비록 납세의무자가 건축물을 소유하지 않고 부속토지만을 소유한다 하더라도, 주택분 종합부동산의 납세의무자가 된다.

주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우의 주택분 재산세에 관하여 당해 주택에 대한 산출세액을 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분 계산한 부분에 대하여 그 소유자를 납세의무자로 보고 과세한다. 

1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우를 제외한다)과 다른 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)를 함께 소유하고 있는 경우에는 1세대 1주택자로 본다. 

2. 과세대상
종합부동산세의 과세 대상이 되는 주택이란 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 부속토지를 말한다. 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 주택은, ①  민간임대주택, ② 공공임대주택, ③ 다가구 임대주택, ④ 기숙사 및 사원용 주택, ⑤ 미분양주택, ⑥ 가정어린이집용 주택 등이다.  

지방세특례제한법 또는 조세특례제한법에 의한 재산세의 비과세·과세면제 또는 경감에 관한 규정은 종합부동산세를 부과함에 있어서 이를 준용한다. 지방세특례제한법에 따른 시·군의 감면조례에 의한 재산세의 감면규정은 종합부동산세를 부과함에 있어서 이를 준용한다.
종합부동산세법은 “종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택”을 ‘합산배제 기타주택’으로 규정하고 있다.

3. 과세표준
주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액(1세대 1주택자의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액)에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. 

2005년 1월 5일 개정된 지방세법은 과세표준의 현실화를 위하여 재산세 과세표준을 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 공시가격으로 하되 새로운 제도의 도입에 따른 급격한 세 부담을 완화하기 위하여 공시가격에 대한 연도별 적용비율에 따라 재산세 과세표준을 산정하도록 했다.

2005년 1월 5일 제정된 종합부동산세법은 그러한 재산세 과세표준을 합산한 금액에서 일정한 과세기준금액을 공제한 금액을 종합부동산세 과세표준으로 삼도록 했다.

그 후 재산세와 종합부동산세 모두 공시가격을 기초로 과세표준을 산정하되 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 일정한 범위에서 과세표준에 반영할 비율을 정할 수 있도록 재산세와 종합부동산세에 대하여 각각 적용되는 공정시장가액비율 제도를 도입했다.

정부는 아파트 공시가격을 시세의 약 68% 수준으로 상향조정할 방침이다. 공시가격이 올라가면 재산세와 종합부동산세는 자동적으로 인상된다. 1주택 보유 고령자의 세액공제율 및 한산공제율을 확대함으로써 실수요 1주택자의 세 부담을 줄이려고 하고 있다. 

공제되는 재산세액의 계산방법을, ‘주택 등의 재산세로 부과된 세액의 합계액 × 주택 등의 과세표준에 대하여 주택 등의 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액 ÷ 주택 등을 합산하여 주택 등의 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액’의 산식에 의하도록 했다.

종합부동산세의 과세기준금액을 초과하는 부분에 대한 재산세액은 <(공시가격 - 과세기준금액) × 재산세 공정시장가액비율>의 산식을 기초로 계산되고, 같은 부분에 대한 종합부동산세액은 <(공시가격 - 과세기준금액) × 종합부동산세 공정시장가액비율>의 산식을 기초로 계산된다.

위 두 금액은 (공시가격 - 과세기준금액) 부분에 관하여 각각 재산세와 종합부동산세가 부과되는 부분을 뜻한다. 이중 서로 중첩되는 부분, <(공시가격 - 과세기준금액) × 종합부동산세 공정시장가액비율>보다 적거나 같은 <(공시가격 - 과세기준금액) × 재산세 공정시장가액비율> 부분은 중복하여 재산세가 부과되는 부분에 해당한다. 

시행령 산식에 따라 공제되는 재산세액은 <(공시가격 - 과세기준금액) × 재산세와 종합부동산세의 공정시장가액비율 중 적은 비율 × 재산세율>의 산식에 따라 산정하여야 한다.

재산세 공정시장가액비율이 종합부동산세 공정시장가액비율보다 적거나 종합부동산세의 경우 주택 등 종합부동산세액에서 공제되는 재산세액은 <(공시가격 - 과세기준금액) × 재산세 공정시장가액비율 × 재산세율>의 산식에 따라 산정하여야 한다.

공정시장가액비율이라 함은, 정부가 공시가격을 대신하여 종합부동산세 산정의 새로운 기준으로 마련하고자 2009년부터 시행한 과세표준을 의미한다. 공정시장가액비율은 재산세의 경우 60%를 적용한다. 그러나 종합부동산세의 경우에는 2019년에는 85%를 적용하고, 매년 5%씩 상승시키기로 했다. 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율이란 100분의 100을 말하되, 2019년부터 2021년까지 납세의무가 성립하는 종합부동산세에 대해서는 다음 각 호의 연도별 비율을 말한다.

4. 세율 및 세액
주택에 대한 종합부동산세는 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 주택분 종합부동산세 납세의무자가 1세대 1주택자에 해당하는 경우의 주택분 종합부동산세액은 산출된 세액에서 1세대 1주택자에 대한 공제액을 공제한 금액으로 한다. 이 경우 공제율 합계 100분의 70의 범위에서 중복하여 적용할 수 있다. 

과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자의 공제액은 산출된 세액에 연령별 공제율을 곱한 금액으로 한다. 1세대 1주택자로서 해당 주택을 과세기준일 현재 5년 이상 보유한 자의 공제액은 산출된 세액에 보유기간별 공제율을 곱한 금액으로 한다. 

종합부동산세의 세율이 인상되고 있다. 정부는 원래 2019년 12월 이러한 종합부동산세 세율 인상방침을 공식적으로 발표하였고, 구체적으로 인상률까지 확정했다. 그러나 세율 인상은 종합부동산세법 개정이 필요한 사안인데, 2020년 5월말까지 국회를 통과하지 못했다.

5. 주택에 대한 세 부담의 상한
직전 연도에 해당 주택에 부과된 주택에 대한 총세액상당액으로서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액”이란 납세의무자가 해당 연도의 과세표준합산주택을 직전 연도 과세기준일에 실제로 소유하였는지의 여부를 불문하고 직전 연도 과세기준일 현재 소유한 것으로 보아 해당 연도의 과세표준합산주택에 대한 재산세액상당액과 종합부동산세액상당액의 합계액을 말한다.

종합부동산세의 납세의무자가 해당 연도에 납부하여야 할 주택분 재산세액상당액과 주택분 종합부동산세액상당액의 합계액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액이 해당 납세의무자에게 직전년도에 해당 주택에 부과된 주택에 대한 총세액상당액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액에 일정한 비율을 곱하여 계산한 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액에 대하여는 이를 없는 것으로 본다.
정부는 3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 내 2주택자에 대한 종합부동산세 세 부담 상한을 2010년 12월 16일 기준 200%에서 300%로 상향조정한다고 발표했다. 그러나 이 또한 법 개정이 필요한 사항인데, 아직까지 법 개정이 이루어지지 않았다.

Ⅵ. 토지에 대한 종합부동산세

1. 납세의무자 및 과세대상
과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서, ① 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억 원을 초과하는 자, ② 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억 원을 초과하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 종합합산과세대상과 별도합산과세대상으로 구분하여 과세한다. 분리과세대상에 해당하는 토지에 대하여는 종합부동산세의 과세대상에서 제외하고 있다. 지방세법은 토지에 대한 재산세 과세대상을 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분하고 있다. 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지를 종합합산과세대상으로 한다.

별도합산과세대상은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지로서, ① 건축물의 부속토지, ② 공지상태나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지, ③ 철거·멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지 등을 말한다.

분리과세대상은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호·지원 또는 중과가 필요한 토지를 말한다. ① 공장용지·전·답·과수원 및 목장용지, ② 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중 소유 임야로서 대통령령으로 정하는 임야, ③ 고급오락장용 토지, ④ 공장의 부속토지, ⑤ 국가 및 지방자치단체 지원을 위한 특정목적 사업용 토지, ⑥ 에너지·자원의 공급 및 방송·통신·교통 등의 기반시설용 토지, ⑦ 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지, ⑧ 그 밖에 분리과세하여야 할 타당한 이유가 있는 토지 등이다.

 

종부세의 과세표준을 계산할 때 공시가격에 곱하는 공정시장가액비율이 올해 90%에서 내년 95%, 2022년 100%로 오른다.

‘주택법에 의하여 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 동법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지’는 분리과세대상 토지에 해당한다.

주택건설사업에 공여되는 토지를 분리과세대상으로 규정한 것은 일종의 조세감면규정으로서 특혜규정에 해당하고 그 취지는 주택법이 정하는 일정규모 이상의 주택을 건설하여 공급하는 주택건설사업자에 대하여 그에 사용되는 토지에 대한 조세를 감면하여 줌으로써 주택건설사업자가 주택건설사업을 보다 효율적으로 수행하여 주택공급이 원활하게 이루어지도록 하여 국민의 주거안정과 주거수준의 향상을 꾀하려는 주택법의 입법취지를 달성하기 위한 것이다.
도시개발사업의 시행자가 도시개발사업에 공여하는 주택건설용 토지를 분리과세 대상으로 규정한 입법취지는, 도시개발사업 시행자가 주거 또는 산업의 기능을 가지는 시가지를 조성하는 도시개발사업을 보다 효율적으로 수행할 수 있도록 하기 위하여 공익적인 목적으로 사용하거나 소유하고 있는 토지를 종합합산과세표준에서 제외하여 예외적으로 저율의 분리과세를 함으로써 조세부담을 경감하여 주기 위한 것이다. 

20세대 이상의 공동주택 건설사업을 시행하는 경우에는 원칙적으로 시·도지사 등으로부터 사업계획승인을 얻도록 규정하면서, 다만 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역 중 상업지역(유통상업지역은 제외한다) 또는 준주거지역에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우로서 공동주택 1세대당 주택의 규모가 297㎡ 이하이고 당해 건축물의 연면적에 대한 주택 연면적 합계의 비율이 90% 미만인 경우는 그 대상에서 제외하고 있다.
2. 과세표준
종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 5억 원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 

별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 80억 원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.

3. 세율 및 세액
종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액으로 한다. 종합합산과세대상인 토지의 과세표준 금액에 대하여 해당 과세대상 토지의 토지분 재산세로 부과된 세액(가감조정된 세율이 적용된 경우에는 그 세율이 적용된 세액, 세 부담 상한을 적용받은 경우에는 그 상한을 적용받은 세액을 말한다)은 토지분 종합합산세액에서 이를 공제한다. 

토지와 주택은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 가격이 공시되고, 주택외 건물(상가, 오피스텔 등)은 국세의 경우에는 양도세 등의 기준시가로 삼기 위하여 국세청장이 결정 고시하고, 지방세의 경우에는 양도세 등의 기준시가로 삼기 위하여 지방자치단체장(시장, 군수, 구청장)이 결정 고시한다. 

건물 중에서 주택의 공시가격은 토지의 가격까지 합산한 금액이지만, 주택외의 건물은 건물만의 가격을 의미한다. 다만, 기준시가 중에서 국세청장이 지정하는 지역내의 오피스텔 및 상업용 건물은 국세청장이 토지와 건물을 일괄하여 산정 고시하는 가액(토지와 건물이 합산된 가액)으로 한다.

별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액으로 한다. 별도합산과세대상인 토지의 과세표준 금액에 대하여 해당 과세대상 토지의 토지분 재산세로 부과된 세액(가감조정된 세율이 적용된 경우에는 그 세율이 적용된 세액, 세 부담 상한을 적용받은 경우에는 그 상한을 적용받은 세액을 말한다)은 토지분 별도합산세액에서 이를 공제한다.
종합토지세는 종합합산과세가 원칙이고 별도합산 및 분리과세는 예외이며,  종합토지세는 보유하는 토지에 담세력을 인정하여 과세하는 수익세적 성격을 지닌 재산세로서 당해 토지를 보유하는 동안 매년 독립적으로 과세기준일 현재의 토지의 현황이나 이용상황에 따라 구분되는 것이다. 

과세기준일이 지난 이후의 정비계획승인신청 등의 사정은 이후의 종합토지세 산정 시 고려될 수도 있겠지만 과세기준일 당시의 종합토지세 산정에는 고려될 만한 사정이 아니다. 종합토지세는 보유하는 토지에 담세력을 인정하여 과세하는 수익세적 성격을 지닌 재산세로서 그 과세표준이 투기행위 또는 가장행위의 목적 여부에 따라 좌우되는 것은 아니다. 

종합토지세는 종합합산과세가 원칙이고 별도합산 및 분리과세는 예외에 해당한다. 종합토지세는 보유하는 토지에 담세력을 인정하여 과세하는 수익세적 성격을 지닌 재산세로서 당해 토지를 보유하는 동안 매년 독립적으로 과세기준일 현재의 토지의 현황이나 이용상황에 따라 구분된다.  

토지에 대하여 종합합산과세한 것을 조세공평주의 또는 평등원칙, 과잉금지원칙, 입법목적에 반한다거나 자의적인 과세권의 행사 내지 재량권의 일탈·남용에 해당한다고 볼 수 없다.

지방세법은 건물의 시가표준액을 과세기준일 현재 신축된 것으로 보아 산정하도록 하고 있고, 재개발 등 개발계획이 시행된 경우나 사업목적용 토지인 경우 등 일정한 사유가 있는 경우에는 이를 분리과세대상으로 하거나 별도합산과세대상으로 과세하도록 규정하고 있다.

4. 합산배제신고
합산배제신고라 함은, 납세자가 보유중인 주택 및 토지 중 종합부동산세 과세제외요건을 충족하는 주택 및 토지 명세를 관할세무서에 신고하는 것을 의미한다. 신고기간은 매년 9월 1일부터 9월 30일까지 기간이다. 신고대상은 임대주택, 비분양주택, 주택신축용 토지보유자 등 종합부동산세 합산배제요건을 충족한 사람에 한한다.

종합부동산세 합산배제를 신고한 납세자에 한해 종합부동산세 정기고지의 과세대상에서 제외된다. 관할세무서에 신고서를 직접 제출하거나 홈택스 이용한 전자신고도 가능하다.
 
5. 종합부동산세부담의 상한
종합부동산세의 납세의무자가 종합합산과세대상인 토지에 대하여 해당 연도에 납부하여야 할 재산세액상당액과 토지분 종합합산세액상당액의 합계액으로서 계산한 세액이 해당 납세의무자에게 직전년도에 해당 토지에 부과된 종합합산과세대상인 토지에 대한 총세액상당액으로서 계산한 세액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액에 대하여는 이를 없는 것으로 본다. 별도합산과세대상인 토지의 경우에도 동일하다. 

Ⅶ. 신고와 납부, 경정청구

국세청에서는 매년 12월 1일부터 12월 25일까지 종합부동산세 세액을 계산하여 납부고지서를 발부한다. 일정한 요건을 갖춘 임대주택 미분양 주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용토지에 대하여는 9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제신고를 하는 경우, 종합부동산세에서 과세를 제외한다.

종합부동산세는 부과과세방식을 원칙으로 하되, 신고납세도 허용하는 선택적 신고납세 방식을 택하고 있다. 종합부동산세를 본세로 하는 농어촌특별세의 경우 본세인 종합부동산세의 예에 따라 부과 또는 신고하도록 하여 같은 방식을 택하고 있다.

과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자는 최초신고 및 수정신고한 국세의 과세표준 및 세액의 결정 또는 경정을 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 관할 세무서장에게 청구할 수 있다. 결정 또는 경정으로 인하여 증가된 과세표준 및 세액에 대하여는 해당 처분이 있음을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)부터 90일 이내(법정신고기한이 지난 후 5년 이내로 한정한다)에 경정을 청구할 수 있다.

신고납부방식으로 납부하고자 하는 납세의무자는 당해연도 12월 1일부터 12월 15일까지 납세의무자의 인적사항, 과세표준, 공제세액 및 가산세액, 납부세액, 분납 등에 관한 사항을 기재한 종합부동산세 신고서, 과세대상 물건명세서, 세 부담 상한을 신청하는 경우 세 부담 상한 초과세액계산명세서를 제출함으로써 종합부동산세의 과세표준과 세액을 신고하여야 한다.

국세청 종합부동산세 신고서 작성 프로그램(CRTAX-C)을 통하여 신고를 하는 경우에는 경정청구를 할 수 있는 자에 해당한다. 관할세무서장은 납부하여야 할 종합부동산세의 세액을 결정하여 당해연도 12월 1일부터 12월 15일까지 부과·징수한다. 관할세무서장은 종합부동산세를 징수하고자 하는 때에는 납세고지서에 주택 및 토지로 구분한 과세표준과 세액을 기재하여 납부기간 개시 5일 전까지 발부하여야 한다.

종합부동산세를 신고납부방식으로 납부하고자 하는 납세의무자는 종합부동산세의 과세표준과 세액을 당해연도 12월 1일부터 12월 15일까지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 신고한 납세의무자는 신고기한 이내에 관할세무서장·한국은행 또는 체신관서에 종합부동산세를 납부하여야 한다.

국세청 프로그램을 시작하면 ‘종합부동산세 신고서 작성 시스템’이라는 화면이 실행되고, 납세의무자는 자신의 인적사항을 등록한 다음, 주택분 과세대상 물건명세서, 임대주택 합산배제 신고서, 사원용주택등 합산배제 신고서, 종합합산토지분 과세대상 물건명세서, 주택신축용 토지 합산배제 신고서, 별도합산토지 과세대상 물건명세서, 종합부동산세 신고서를 순서대로 작성하게 되어 있다. 

주택분 과세대상 물건명세서를 작성하면서 주택을 등록하면 취득일, 총면적, 과세면적, 지분율, 전용면적, 주택구분, 취득일자 기산일, 취득일 변경유형, 해당연도 및 직전연도의 시가표준액, 주택공시가격, 감면 후 주택공시가격, 표준세율 재산세액, 부과된 재산세액 등의 정보가 함께 등록된다. 

종합합산토지분 과세대상 물건명세서와 별도합산토지 과세대상 물건명세서를 작성하면서 토지를 등록하면 지목, 총면적, 과세면적, 해당연도 및 직전연도의 개별공시지가, 감면후공시가격, 직전연도의 표준세율 재산세액 등의 정보가 함께 등록된다. 

납세의무자는 각 과세대상 물건명세서와 각 합산배제 신고서를 기초로 하여 최종적으로 종합부동산세 신고서를 작성한다. 신고서에는 납세의무자의 성명, 납세자번호, 주택분 감면 후 공시가격 합계, 종합합산토지분 감면 후 공시가격 합계, 별도합산토지분 감면 후 공시가격 합계, 종합부동산세 결정세액을 기재한다. 

신고납부방식으로 납부하고자 하는 납세의무자는 당해 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 종합부동산세 신고서, 과세대상 물건명세서 등을 제출함으로써 종합부동산세의 과세표준과 세액을 신고하고 당해 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 종합부동산세를 납부하여야 한다. 

Ⅷ. 종합부동산세 부과처분에 대한 취소소송

조세채권은 국세징수법에 의하여 우선권 및 자력집행권 등이 인정되는 권리로서 사적 자치가 인정되는 사법상의 채권과 그 성질을 달리할 뿐 아니라, 부당한 조세징수로부터 국민을 보호하고 조세부담의 공평을 기하기 위하여 그 성립과 행사는 법률에 의해서만 가능하고 법률의 규정과 달리 당사자가 그 내용 등을 임의로 정할 수 없다.
과세처분이 당연무효라고 하기 위하여는 그 처분에 위법사유가 있다는 것만으로는 부족하고 그 하자가 중요한 법규에 위반한 것이고 객관적으로 명백한 것이어야 하며, 하자가 중대하고도 명백한 것인가의 여부를 판별할 때에는 당해 과세처분의 근거가 되는 법규의 목적, 의미, 기능 등을 목적론적으로 고찰하여야 한다. 

Ⅸ. 종합부동산세 절세 방안

종합부동산세는 주택과 토지를 보유하고 있는 사람들에게는 매우 커다란 부담이 되는 세금이다. 따라서 합법적인 범위에서 종합부동산세를 절세할 수 있는 방안을 찾는 것은 당연하다. 부부의 경우, 각자 주택을 보유하고 있다면, 부부의 주택가격을 모두 합산하지 않고 따로따로 계산한다. 따라서 부부가 하나의 주택을 1/2씩 공동소유하고 있다면, 한 사람 명의로 소유하는 경우보다 종합부동산세가 줄어든다.

개인은 주택의 기준시가에서 6억 원을 공제받을 수 있다. 1가구 1주택의 경우에는 단독 명의의 경우, 9억 원을 공제받을 수 있다. 따라서 부부가 한 채의 주택만을 소유하고 있는 경우, 한 사람 명의로 되어 있으면, 9억 원만 기준시가에서 공제받을 수 있는데, 부부 공동 명의로 주택을 소유하고 있으면, 12억 원의 범위에서 공제받을 수 있게 된다. 

그러나 이와 같이 종합부동산세를 적게 내기 위하여 현재 부부 중 한 사람 명의로 되어 있는 주택을 다른 배우자에게 1/2의 지분을 소유권이전등기하는 것은 신중하게 검토해야 한다.

배우자에게 증여하는 경우, 10년 이내에 6억 원까지 증여하면 증여세는 면제된다. 하지만 주택의 1/2을 배우자에게 증여하면, 그에 따른 취득세와 등기비용이 만만치 않기 때문에, 절감되는 종합부동산세와 그에 반해서 추가로 부담하게 되는 취득세 등의 비용을 비교교량할 필요가 있다. 

종합부동산세를 내지 않는 방법 중의 하나는 주택을 임대주택으로 등록하고, 임대사업자의 지위에 서는 것이다. 주택을 구입할 경우, 처음부터 부부 공동 명의로 취득을 하는 것도 방법이다. 주택에 대한 종합부동산세 과세표준은 1인당 9억 원이기 때문에, 부부 한 사람 당 9억 원 미만으로 등기를 해놓으면 종합부동산세를 납부하지 않는다. 

주택을 거래할 때 매도인의 입장에서는 5월 31일 이전에 등기를 이전하면 종합부동산세를 납부하지 않는다. 매수인의 입장에서는 6월 1일 이후에 등기를 이전하면 전 소유자인 매도인이 종합부동산세를 납부할 의무를 부담한다.

신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산에 대하여는 수탁자가 아닌 위탁자를 재산세의 납세의무자로 본다. 신탁재산에 대하여 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에만 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분 또는 국세 등 체납처분을 허용하고 있다. 

위탁자가 수탁자에게 부동산의 소유권을 이전함으로써 당사자 사이에 신탁법에 의한 신탁관계가 설정되는 경우 신탁재산은 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되어 신탁 후에는 더 이상 위탁자의 재산으로 볼 수 없다. 신탁 이후에 신탁재산에 대하여 위탁자를 납세의무자로 하여 부과된 재산세는 ‘신탁 전의 원인으로 발생한 권리’에 해당된다고 볼 수 없다.

다주택 고액자산가들이 종합부동산세를 회피하기 위해 부동산 관리신탁을 이용하는 사례가 늘고 있다. 종합부동산세 납세의무자는 지방세법상 재산세 납세의무자인데, 2013년 지방세법 개정으로 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기 등록된 신탁재산의 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 실질적 소유자인 위탁자가 아니라 형식상 소유자인 수탁자가 재산세 납세의무자로 변경되었다. 

2018년 개정된 종합부동산세 과세표준 구간별 세율에 따르면 3주택 이상이거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우에는 2주택 이하를 소유한 경우보다 최대 0.5% 포인트 높은 누진세율을 적용한다. 다주택자는 1주택만 본인이 보유하고 나머지 주택을 신탁사에 신탁하는 경우 누진세율을 회피할 수 있어 종합부동산세 부담이 줄어들게 된다.

신탁재산에 속하는 토지는 수탁자의 고유재산에 속하는 토지와 서로 합산하지 아니한다. 위탁자별로 구분되는 신탁재산에 속하는 토지의 경우 위탁자별로 각각 합산한다.

Ⅹ. 글을 맺으며

종합부동산세는 토지와 고가주택에 대해 매년 6월 1일 기준으로 해마다 부과되는 세금이기 때문에 조세저항이 크다. 종합부동산세를 결정하는 변수는 공시가격과 공정시장가액비율, 종합부동산세율이다.

일반세율도 올렸고 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택은 중과세가 적용된다. 여기에 전년도 대비 1.5배인 세부담상한을 3주택 이상은 3배, 조정대상지역 2주택은 2배까지 늘려 종합부동산세 부담을 극대화 시키고 있다. 

원래 부동산에 대한 보유세나 양도소득세, 취득세 등은 부동산이 없거나 고가주택, 호화주택이 아닌 이상 일반인에게는 특별한 관심대상이 아니다. 부동산을 사고 팔아서 단기차익을 노리는 투기꾼이나, 임대목적 등으로 고액의 부동산을 소유하고 있는 사람, 실제 거주하는 초고가아파트 소유자, 주택을 여러 채 소유하고 있는 사람들에게는 재산보유세에 해당하는 재산세와 종합부동산세는 두려움의 대상이 된다. 

최근 공시지가가 크게 인상되었고, 재산세 세율이 증가함에 따라 재산세와 종합부동산세에 대한 일반인의 관심이 높아졌다. 고가주택과 고액의 토지를 가지고 있는 사람들에게 이러한 재산보유세의 증가는 커다란 경제적 부담이 되고 있다. 

정부는 종합부동산세를 급격하게 인상하게 되면, 그에 따른 부작용도 크다는 사실을 인식하고, 점진적인 인상방안을 고려하여야 한다. 그리고 고가주택을 한 채 오랫동안 실거주하고 있는 사람들에 대한 감면을 획기적으로 해줄 필요도 있다.

 

 

 

 

 

 

글. 김주덕 Kim, Choodeok 법무법인 태일 대표변호사

 

김주덕 법무법인 태일 대표변호사

 

김주덕 변호사는 서울대학교 법과대학을 졸업했다. 대구지검 특별수사부, 대전지검 특별수사부장, 제천지청장, 서울서부지 검 형사1부장, 대검찰청 환경과장, 법무부 검찰국 검사, 서울 중앙지검 공판부장 등을 역임했으며 현재 법무법인 태일 대표 변호사로 근무하고 있다. 2018년부터 법학전문대학원평가위 원회 위원장으로 활동하고 있다.

 

 

 

 

cdlaw@hanmail.net