아파트 분양을 둘러싼 법적 제문제 2020.9

Legal Issues 
Regarding Condominium Sale in Lots

 

Ⅰ. 글의 첫머리에

최근 서울 강남을 중심으로 아파트값이 너무 올라서 난리가 났다. 이 때문에 정부에서는 그동안 수많은 부동산대책을 발표했지만, 아직도 집값은 잡히지 않고 있다. 우리 사회는 여전히 부동산이 중요한 재테크수단에서 벗어나지 못하고 있고, 부동산투기를 통해서 양극화현상이 더욱 심화되고 있다. 

정부에서는 전세값 폭등을 가라앉히기 위해 임대차보호3법(전월세 신고제, 상한제, 계약갱신청구권)을 전격적으로 통과시키고 곧 바로 시행에 들어갔다. 또한 종전에 체결된 임대차계약에도 소급해서 적용하고 있다. 이 문제로 시장에서는 상당한 혼란이 벌어지고 있는 실정이다. 

 

정부에서는 주택보급확대정책을 수립해서 시행하고 있으며, 또한 일부에서는 부동산감독원 설치 문제도 조심스럽게 논의하고 있다. 이만큼 우리 사회에서 아파트문제는 심각한 정도를 넘어서고 있는 실정이다.

 

8월 4일, 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관(가운데)과 김현미 국토교통부 장관(왼쪽) 이 4일 정부서울청사에서 열린 주택공급확대TF 회의 결과에 대해 브리핑을 하고 있다. © 기획재정부

많은 사람들이 아파트를 분양받아서 살고 있다. 도시에서는 주택의 형태 중 아파트가 대세다. 서울 강남지역의 초고가 아파트는 언제나 주택안정화대책의 진원지가 되고 있다. 아파트 한 채에 몇십억 원씩 되고, 종합부동산세를 일 년에 몇천만 원씩 내는 세상이다 보니, 장말 요지경이라는 생각이 든다. 

 

아파트는 단독주택과 전혀 다르다. 몇 백 세대, 몇 천 세대가 동시에 건설되고, 분양절차를 거쳐 소유권이 이전된다. 사업시행자는 단기간에 고가로 분양하려고 하기 때문에 허위과장광고가 많이 행해지고 있다. 아파트분양사기사건이 많이 발생한다. 오피스텔이나 지식산업센터 분양도 마찬가지다. 허위과장광고에 현혹되어 즉흥적으로 아파트나 오피스텔 분양계약을 체결하고 손해 보는 사람들이 많다. 

재건축이나 재개발을 통한 분양도 실패하거나, 너무 오랜 시일이 걸려 나중에 분양을 받아도 이것저것 빼고 나면 조합원들은 별로 이익이 되지 않는 경우도 적지 않다. 지역주택조합 지역주택조합은 특정한 지역의 토지를 사업부지로 하여 아파트와 부대시설 신축을 목적으로 시청이나 구청에서 설립인가를 받는다. 지역주택조합은 조합원총회에서 시공사를 선정하고 사업시행대행사와 사업대행용역계약을 체결한다. 
의 경우는 아파트 부지 확보가 불확실하의 경우는 아파트 부지 확보가 불확실하고, 토지소유자들이 알박기를 함으로써 실패로 끝나기도 한다.

아파트는 각 세대별로 구분소유권이전등기가 가능하지만, 토지에 대해서는 대지사용권밖에 인정되지 않는다. 아파트는 공동주택으로서 나중에 입주한 다음 공동관리를 해야 한다. 아파트에 하자가 있을 경우에도 복잡한 문제가 생긴다. 

고가의 아파트를 보유함으로써 내야 하는 종합부동산세에 대해서도 정확하게 알 필요가 있다. 아파트를 매매할 때 양도소득세는 얼마나 내야 하며, 아파트분양권을 전매할 때의 유의사항도 알아야 한다. 

여기에서는 아파트 사업시행사와 수분양자와의 관계, 사업시행사와 건설회사와의 공사도급계약, 아파트분양에 관한 법적 규제, 아파트분양보증제도, 아파트분양사기사건, 분양권전매제한, 아파트분양에 따른 조세문제, 조합아파트의 문제점, 아파트 하자문제, 아파트 관리제도 등에 관하여 순차로 살펴보기로 한다. 

 

Ⅱ. 아파트에 대한 법적 규제의 특징 

아파트를 법에서 어떻게 취급하고 규제하고 있는가, 하는 문제는 매우 중요하다. 건축물의 용도는 모두 28가지로 구분되어 있다. 아파트는 이중 공동주택에 해당한다. 공동주택의 용도에 속하는 건축물의 세부용도는 대통령령으로 정하도록 되어 있다.

아파트는 많은 다수의 구분소유권에 해당하는 세대가 단지 형태로 구성되기 때문에, 아파트를 건설하는 사업시행자나 공사업자의 자격요건에 관하여 엄격한 제한을 두고 있다. 

아파트는 재개발조합, 재건축조합 또는 지역주택조합의 형태로 건설되기도 한다. 이와 같은 아파트사업시행과정에서 행정관청은 법령에 의한 규제를 하고 있다. 아파트분양에 있어서도 일정한 제한을 가하고 있다. 

아파트분양보증제도는 수분양자가 피해를 보지 않도록 특별히 만든 제도이다. 아파트는 투기의 대상이 될 소지가 있기 때문에 아파트분양가를 규제하기도 하고, 분양권전매에 관해 제한을 두기도 한다. 아파트 시공회사가 부실공사를 하지 못하도록 하고, 하자에 대한 담보책임을 지도록 하고 있다. 

아파트를 분양하는 과정에서 허위 과장광고로 수분양자들에게 피해를 주는 아파트 분양사기 사건도 적지 않다. 아파트의 경우에는 입주 후에도 입주자대표회의를 통한 공동주택의 관리문제가 중요한 사항이 된다. 시간이 흘러 아파트가 노후하였을 경우에는 재건축의 문제가 생긴다. 

Ⅲ. 아파트 분양계약의 법적 성질

아파트를 분양받는다는 것은 쉽게 말하면, 아파트를 산다는 의미이다. 일반 부동산을 매매하는 것과 같다. 그러나 아파트는 그 특성상 아파트단지에서 어느 한 동의 한 세대를 매수하는 것이기 때문에, 집합건물의 한 세대인 구분소유권을 취득하는 것이며, 아파트부지의 일부인 대지사용권을 취득하는 것이다. 

뿐만 아니라 아파트를 분양하는 회사와 이미 정형화된 분양계약서에 서명날인하고, 분양계약에 따른 수분양자로서의 의무를 이행하여야 하는 것이다.  수분양자는 분양자에 비하여 상대적으로 경제적 약자의 입장에 선다. 그러므로 약자로서의 입장에서 자신의 권리를 제대로 확보하고 보장받기 위하여 분양계약체결 단계에서부터 이행과정, 그리고 사후 입주 이후의 단계 전반의 법적 문제를 잘 살펴보아야 한다. 
 
아파트건설공사에 있어서는 시행회사와 시공회사 사이에 건설도급계약이 체결된다. 대규모 단지의 아파트를 지어서 분양하는 주택건설사업은 규모도 크고, 오랜 기간이 걸린다. 아파트를 분양받는 사람들과 시행회사 사이에는 아파트 분양계약이 체결된다. 수분양자는 사전에 충분히 검토한 다음 분양계약서의 내용을 꼼꼼히 읽어보고 서명날인하여야 한다. 

시행회사 입장에서는 시공회사가 당초 계약한대로 아파트를 건설하지 못하거나 하자가 발생하는 경우, 수분양자들에 대해 손해배상책임을 지게 된다. 따라서 시공회사에 대해서는 건설공사 과정에서의 공사이행 책임 보증을 요구하고, 하자 담보책임을 보장하도록 요구하게 된다.  

회사가 아파트 분양광고에서 어떠한 내용을 광고하고, 분양계약 체결 시 수분양자에게 광고내용을 설명하였더라도 광고내용은 분양목적물의 특정이나 구체적인 거래조건의 제시가 수반되지 않은 것이므로 청약이라고 할 수 없고, 다른 사람으로 하여금 청약을 하게 유도하려는 청약의 유인에 불과하다. 

광고내용이 바로 분양계약의 내용으로 되는 것은 아니다. 당사자가 청약 및 승낙의 과정을 통하여 광고내용을 계약의 목적으로 하기로 하는 의사의 합치를 이루는 경우에 비로소 분양계약의 내용이 된다. 

선시공·후분양의 방식으로 분양되거나, 당초 선분양·후시공의 방식으로 분양하기로 계획되었으나 계획과 달리 준공 전에 분양이 이루어지지 아니하여 준공 후에 분양이 되는 아파트의 수분양자는 실제로 완공된 아파트의 외형·재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있어 완공된 아파트 자체가 분양계약의 목적물로 된다. 

아파트 분양광고의 내용 중 구체적인 거래조건, 아파트의 외형·재질·구조 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약의 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 것은 수분양자가 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자도 이를 알고 있었다고 보아야 한다. 분양계약을 할 때에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이러한 사항은 분양자와 수분양자 사이의 묵시적 합의에 의하여 분양계약의 내용으로 된다. 이러한 사항이 아닌 아파트 분양광고의 내용은 청약의 유인으로서의 성질을 가지는 데 불과하므로 이를 이행하지 아니하였다고 하여 분양자에게 계약불이행의 책임을 물을 수는 없다(대법원 2015. 7. 23. 선고 2012다15336 판결).

계약에서 해제·해지 사유를 약정한 경우에 그 약정에 의하여 계약을 해제·해지할 수 있는지 여부 및 그 효력은 그 계약에서 약정한 내용에 의하여 결정된다(대법원 1997. 11. 14. 선고 97다6193 판결 등 참조). 동기의 착오가 법률행위의 내용 중 중요부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하다.

아파트에 대한 분양금지 가처분결정을 받았다고 하더라도 가처분은 그 집행에 해당하는 등기에 의하여 비로소 가처분채무자 및 제3자에 대하여 구속력을 갖게 되는 것이다. 가처분등기가 경료되기 이전에 가처분채무자가 가처분의 내용에 위반하여 처분행위를 함으로써 제3자 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 경우, 그 소유권이전등기는 유효하다(대법원 1997. 7. 11. 선고 97다15012 판결).

주택공급사업자가 입주지연이 불가항력이었음을 이유로 지체상금 지급책임을 면하려면 입주지연의 원인이 사업자의 지배영역 밖에서 발생한 사건으로서 그 사업자가 통상의 수단을 다하였어도 이를 방지하는 것이 불가능하였음이 인정되어야 한다(대법원 2007. 8. 23. 선고 2005다59475 판결).

주택건설사업 등을 목적으로 하는 영리법인인 주택건설업자의 아파트분양계약은 그의 영업을 위하여 하는 상행위이다. 주택건설업자의 아파트 입주 지연에 따른 지체상금은 상행위인 분양계약의 불이행으로 인한 손해배상채권으로서 그 지연손해금에 대하여도 상법 제54조 소정의 연 6푼의 상사법정이율을 적용하여야 한다(대법원 2000. 10. 27. 선고 99다10189 판결).

 

Ⅳ. 아파트분양보증제도란 무엇을 말하는가?

아파트를 지어서 분양하는 회사에서 제대로 공사를 하지 못하거나, 중간에 사업이 부도나는 경우 수분양자들로서는 엄청난 피해가 발생하게 되고, 이는 결과적으로 사회적으로 커다란 문제를 야기한다. 이 때문에 아파트분양을 보증해주는 제도를 만들어 시행하고 있다.

주택분양보증제도는 아파트 등의 선분양제도 하에서 분양자의 부도 등으로부터 수분양자를 보호하기 위하여 주택건설사업을 하는 사업주체에게 대한주택도시보증공사의 분양보증을 받도록 하는 의무를 지우고 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계획을 제대로 이행할 수 없게 되는 경우 주택도시보증공사로 하여금 환급이행의 방법으로 수분양자들에게 계약금 및 중도금을 반환하거나 분양이행의 방법으로 사업주체가 이행하여야 하는 분양계획을 이행하도록 하는 제도이다.

아파트분양보증은 아파트건설사업계획승인을 얻은 자가 분양계약상의 주택공급의무를 이행할 수 없게 되는 경우 주택도시보증공사가 수분양자가 이미 납부한 계약금 및 중도금의 환급 또는 주택의 분양에 대하여 이행책임을 부담하기로 하는 조건부 제3자를 위한 계약이다.

보증보험은 보험계약자의 채무불이행으로 피보험자가 입게 될 손해의 전부를 보험자가 인수하는 손해보험으로서 형식적으로는 채무자의 채무불이행을 보험사고로 하는 보험계약이나 실질적으로는 보증의 성격을 가지고 보증계약과 같은 효과를 목적으로 한다. 

보증보험은 보증의 성격과 보험의 성격을 함께 가지고 그 성질에 반하지 않는 범위에서 보험과 보증의 규정이 모두 적용되며, 보증보험과 성질상 유사한 주택분양보증계약도 보증의 성격과 보험의 성격이 함께 있고 그 성질이 허용하는 범위 내에서 보증과 보험의 규정을 모두 적용할 수 있다.

조건부 제3자를 위한 계약이 체결된 경우에 분양계약을 체결한 입주자들이 연대보증을 한 등록업자에 대하여 분양계약상의 권리를 행사할 수 있기 위해서는 주택건설사업자가 당해 주택의 건축을 지연하거나 그 능력을 상실하는 등의 조건이 성취되면 족하다.

주택분양보증약정이 있는 경우, 주택건설사업자가 당해 주택의 건축을 지연하거나 그 능력을 상실하는 등 계약상의 조건이 성취되면, 적법하게 분양계약을 체결한 입주자들은 그 조건성취에 대한 등록업자의 귀책사유 유무와 관계없이 그 수익의 의사를 표시하고 등록업자에 대하여 분양계약상의 권리를 행사할 수 있다.

건설공제조합이 조합원으로부터 보증수수료를 받고 그 조합원이 다른 조합원 또는 제3자와 사이의 도급계약에 따라 부담하는 하자보수의무를 보증하기로 하는 내용의 보증계약은 계약의 구조와 목적, 기능 등에 비추어 볼 때 그 실질은 의연 보증의 성격을 가진다. 따라서 민법의 보증에 관한 규정, 특히 보증인의 구상권에 관한 민법 제441조 이하의 규정이 준용된다(대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다43858 판결 등 참조). 

조합과 주계약상 보증인은 채권자에 대한 관계에서 채무자의 채무이행에 관하여 공동보증인의 관계에 있다. 그들 중 어느 일방이 변제 기타 자기의 출재로 채무를 소멸하게 하였다면 그들 사이에 구상에 관한 특별한 약정이 없다 하더라도 민법 제448조에 의하여 상대방에 대하여 구상권을 행사할 수 있다(대법원 2008. 6. 19. 선고 2005다37154 전원합의체 판결).

금융기관에서 계약금 또는 중도금 대출을 받아 분양대금을 납부하는 등의 방법으로 사업주체에게 주택 공사자금 등 사업자금을 지원하여 주는 것을 주된 목적으로 하여 분양계약을 체결한 자나 그에게 분양계약 명의를 대여한 자는 특별한 사정이 없는 한 주택분양보증제도의 보호대상이 되는 선의의 수분양자에 해당한다고 할 수 없다.

이러한 경우에 해당하는지 여부는, 분양계약의 체결 시기, 당시 당해 주택의 분양상황 및 사업주체 등의 자금 사정, 수분양자와 사업주체 내지 관련 업체와의 인적 관계, 분양대금의 출처와 지급관계, 특히 분양계약금의 출처가 사업주체 등과 관련되어 있는지 및 수분양자가 자기 자금으로 출연한 분양대금이 있는지, 당해 주택과 관련하여 사업주체 등이 허위 내지 차명계약 체결에 개입한 흔적이 있는지, 수분양자의 거주관계, 자력 및 당해 주택의 투자가치 등에 비추어 수분양자가 실제로 분양을 받을 만한 합리적인 동기가 있었는지 등을 종합적으로 고려하여 판단할 것이다(대법원 2013. 7. 12. 선고 2011다87914 판결).

아파트분양보증약관에 의해 승계시공자가 수분양자에게 미지급 분양대금 채권을 갖게 된다고 하더라도 그 중 분양자의 기성고에 상응하는 분양대금 채권은 원래 분양자가 이미 취득한 채권으로서 수분양자의 수익의 의사표시에 의하여 승계시공자에게 양도되는 실질을 갖는 것이다.

대한주택보증이 사업주체를 대신하여 이행하여야 하는 분양계획이란 중단된 공사를 재개하여 주택을 분양계약의 내용에 따라 완공한 후 사용검사를 받아 수분양자들에게 소유권이전등기를 넘겨주고 주택을 인도하는 것을 포함한다.

대한주택보증의 의무가 단순히 주택을 완공하여 수분양자들에게 소유권이전등기를 넘겨주고 주택을 인도하는 것뿐이라고 할 수 없다. 대한주택보증은 분양자의 지위를 승계하여 수분양자에게 인도한 주택에 존재하는 하자에 대하여도 책임이 있다. 대한주택보증이 보증하는 하자의 범위는 미시공, 변경시공, 상이시공 등을 포함하여 사용검사 이전에 발생한 하자로 한정된다.

주택분양보증수수료는 건축물 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 건축물 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용 등 간접비용에도 포함된다고 할 수 없다. 건축물의 취득가격에 산입하여 한 과세부과처분은 위법하다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2009두12150 판결).

주택도시기금법은 주택도시보증공사(HUG)에 관하여 규정하고 있다. 각종 보증업무 및 정책사업 수행과 기금의 효율적 운용·관리를 위하여 주택도시보증공사를 설립한다. 주택도시보증공사는 주택도시기금 관리 및 주택보증 업무를 담당하는 국토교통부 산하 준시장형 공기업이다.

Ⅴ. 아파트분양보증 목적으로 신탁한 경우의 법률관계

아파트분양보증을 목적으로 아파트 신축 부지 등을 신탁하는 경우의 법률관계를 살펴보면 다음과 같다. 아파트사업시행자인 갑은 대한주택보증 주식회사와 주상복합아파트를 신축·분양하는 사업과 관련하여 토지 및 그 위에 건축 중이거나 건축된 건물을 신탁부동산으로 하고, 갑이 아파트를 건설하여 수분양자에게 분양계약을 이행할 수 없을 때에는 대한주택보증이 분양보증을 이행하기 위하여 신탁부동산을 관리·분양 및 처분하는 것을 신탁목적으로 하여 신탁계약을 체결한 다음, 토지에 관하여 대한주택보증 앞으로 신탁등기를 마쳐주었다.

갑은 대한주택보증과 보증채권자를 입주예정자로 하고 갑이 보증사고로 분양계약을 이행할 수 없게 될 때에는 대한주택보증이 분양보증을 이행하기로 하는 주택분양보증계약을 체결하였다.

신탁계약은 대한주택보증이 환급이행을 하거나 분양이행을 하는 때에는 상당하다고 인정되는 방법으로 신탁재산을 처분할 수 있고, 그 처분금액은 ① 제세공과금 및 신탁사무처리를 위한 제 비용, ② 대한주택보증의 시행사에 대한 채권의 순서에 따라 사용한다고 정하고 있으며, 한편 신탁계약은 사용하고 남은 잔액이 있는 경우 대한주택보증은 이를 시행사에게 환급한다고 정하고 있다.

시공사인 을 주식회사가 부도가 나자 공사는 중단되었고, 대한주택보증은 분양계약자들에게 이미 납부된 계약금과 중도금을 환급한 후, 갑에게 보증채무이행금액 및 이에 대한 지연손해금의 상환을 청구하였다.

신탁계약은 대한주택보증을 수익자 겸 수탁자로 하는 주택분양신탁에 해당하고, 대한주택보증은 신탁계약을 원인으로 건물의 소유권을 이전받아 수탁자의 지위에서 이를 제3자에게 처분한 것이므로, 대한주택보증이 주택분양보증계약에 따라 분양대금을 환급하였다는 사정만으로는 건물에 관하여 시행사로부터 대한주택보증에게 신탁계약에 따른 신탁재산의 이전과 구별되는 재화의 공급이 별도로 존재한다고 볼 수 없다.

신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정한 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이다. 수탁자가 위탁자로부터 이전받은 신탁재산을 관리·처분하면서 재화를 공급하는 경우 수탁자 자신이 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 계약당사자가 되어 신탁업무를 처리한 것이다.

 

Ⅵ. 아파트 사업시행 상의 문제점

아파트시행사업은 결코 만만치 않다. 이 때문에 지금까지 많은 아파트사업이 실패로 끝나고 말았다. 여기에서는 중요한 법적 문제만을 검토하기로 한다. 

공사도급계약 체결 시 수급인으로 하여금 공사도급계약에 따른 의무이행을 담보하기 위하여 공사도급계약 체결 시 수급인이 도급금액의 10% 정도에 해당하는 금액을 도급인에게 지급하도록 약정하는데 이를 계약보증금이라고 한다. 

도급계약서 및 그 계약내용에 편입된 약관에 수급인의 귀책사유로 인하여 계약이 해제된 경우에는 계약보증금이 도급인에게 귀속한다는 조항이 있을 때 이 계약보증금이 손해배상액의 예정인지 위약벌인지는 도급계약서 및 위 약관 등을 종합하여 구체적 사건에서 개별적으로 결정할 의사해석의 문제이다. 위약금은 민법 제398조 제4항에 의하여 손해배상액의 예정으로 추정되므로, 위약금이 위약벌로 해석되기 위하여는 특별한 사정이 주장·입증되어야 한다. 하도급계약서에 계약보증금 외에 지체상금도 규정되어 있다는 점만을 이유로 하여 계약보증금을 위약벌로 보기는 어렵다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다42632 판결). 

사업시행자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지 등 소유자에게 청산금 지급의무를 부담하는 경우에, 공평의 원칙상 토지 등 소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기 없는 소유권 이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있다(대법원 2018. 9. 28. 선고 2016다246800 판결). 

종전의 토지 중 환지 계획에서 환지를 정한 것은 종전 토지와 환지 사이에 동일성이 유지되므로 종전 토지의 권리제한은 환지에 설정된 것으로 보게 되고, 환지를 정하지 않은 종전 토지의 권리제한은 환지처분으로 소멸하게 된다. 주택재건축사업에서 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않음으로써 청산금 지급 대상이 되는 대지·건축물의 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 그에 관하여 설정되어 있던 기존의 권리제한은 이전고시로 소멸하게 된다.

재건축아파트사업과 달리 지역주택조합아파트사업은 성공가능성이 상대적으로 낮다. 지역주택조합은 아파트를 지을 부지부터 마련해야 하기 때문이다. 아파트부지 확보과정에서 매우 어려운 난관에 부딪히게 된다. 

갑 지역주택조합설립추진위원회는 분양대행사와 조합원모집대행계약을 체결하였다. 분양대행사에서는 불법현수막을 도로에 부착하였다. 구청에서는 현수막을 신고하지 않고 부착하였다는 이유로 10억 원이 넘은 과태료를 지역주택조합에 대해 부과하였다. 구청은 주택조합 설립인가가 취소될 수 있음을 예고하고 조합 소유 부동산에 체납처분에 따른 압류조치를 하였다. 이에 조합은 과태료와 가산금을 납부하고, 과태료부과처분이 무효라는 소송을 제기하였으나, 법원에서는 이를 기각하였다.

재건축사업에서 분양 아파트 동·호수 추첨 시 조합원에게 혜택을 주기로 한 조합의 관리처분계획에도 불구하고 이를 따르지 않아 조합원의 권리가 침해된 경우 조합에 배상책임이 있다는 법원의 판결도 있다. 관리처분계획에 우선배정 구간 외에 저층이나 다른 동을 희망하는 조합원과 관련한 규정 자체가 우선배정 구간이 있다는 것을 전제로 한다. 따라서 조합원 우선배정 구간을 정하고 조합원들에 대한 동·호수 추첨을 하기로 한 관리처분계획에 관한 결의에도 불구하고 일반분양 구간을 포함해 추첨을 실시한 것은 조합원들의 동·호수 추첨권을 박탈한 것으로서 위법하다는 것이다.

주택건설사업을 시행하려는 사업주체는 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이때 매도청구에 관하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조를 준용한다(주택법 제22조).

 

Ⅶ. 아파트 분양가상한제

정부는 1977년 8월부터 주택의 분양가격을 일정한 기준금액 이하로 규제하기 시작하였다. 그 후 주택시장상황의 변화에 따라 주택분양가격을 자율화하거나 규제를 재도입하는 과정을 거쳤다. 

분양가상한제는 2005년부터 공공택지 내 전용 84㎡ 이하부터 적용되기 시작했고, 2006년 2월부터는 공공택지 내 모든 주택으로 확대되었다. 2007년 9월부터는 주택 분양가상한제를 민간택지에 확대적용하였다. 다만, 도시형생활주택에 대하여는 2009년 5월부터 분양가자율화가 실시되었다. 

사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 공공택지 또는 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 법에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급하여야 한다(주택법 제57조). 

분양가격은 택지비와 건축비로 구성되며, 구체적인 명세, 산정방식, 감정평가기관 선정방법 등은 국토교통부령으로 정한다. 사업주체는 분양가상한제 적용주택으로서 공공택지에서 공급하는 주택에 대하여 입주자모집 승인을 받았을 때에는 입주자 모집공고에 택지비, 공사비, 간접비 등에 대하여 분양가격을 공시하여야 한다.

국토교통부장관은 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 주택가격·주택거래 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역은 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 분양가상한제 적용 지역으로 지정할 수 있다(주택법 제58조 제1항).

정부는 2020년 7월 29일부터 민간택지 분양가상한제를 본격적으로 시행하였다. 분양가 상한제가 적용되면 위원회의 분양가 심사 가이드라인에 따른 적정성 심사를 통과해야 하기 때문에 주변 시세 대비 70∼80% 수준으로 분양가가 낮아질 가능성이 높다.

 

Ⅷ. 아파트 전매행위의 제한

전매제한제도는 실수요자가 아닌 사람이 전매차익을 노리고 공급받으려는 아파트 투기행위를 방지하기 위하여 1981년 4월 7일 도입되었다. 주택법 제64조는 아파트의 전매행위 제한에 관하여 규정하고 있다. 

아파트 또는 아파트의 입주자로 선정된 지위는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 아파트 또는 지위를 전매(매매∼증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다.)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 전매제한기간은 아파트의 수급상황 및 투기우려 등을 고려하여 지역별로 달리 정할 수 있다. 

전매가 제한되는 대상은 다음과 같다. ① 투기과열지구에서 건설∼공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위, ② 조정대상지역에서 건설∼공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위, ③ 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위, ④ 공공택지 외의 택지에서 건설∼공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위 등이다. 

전매제한규정을 위반하여 아파트의 입주자로 선정된 지위의 전매가 이루어진 경우, 사업주체가 이미 납부된 입주금에 대하여 정기예금 평균이자율을 합산한 금액을 그 매수인에게 지급한 경우에는 그 지급한 날에 사업주체가 해당 입주자로 선정된 지위를 취득한 것으로 본다.

재건축조합 조합원이 조합에 기존 주택이나 대지를 제공하고 사업계획에 따라 취득하게 되는 새로 건설되는 아파트를 분양받을 권리(입주자로 선정된 지위)는 장차 분양받을 아파트에 대한 소유권을 취득할 때까지는 소득세법에서 정한 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당한다.

지금까지 공공분양 주택에 거주 의무가 부여된 곳은 수도권 주택지구 중 전체 개발면적의 50% 이상이 개발제한구역을 풀어 조성된 택지, 전체 면적이 30만㎡ 이상인 대형 택지이었다. 그러나 2020년 5월 27일부터는 수도권의 공공분양 아파트를 분양 받은 사람은 3년 내지 5년 동안 의무적으로 거주해야 한다. 이번에 개정된 <공공주택특별법>에 따른 것이다.

 

Ⅸ. 아파트관리는 어떻게 하는 것인가?

수천 세대나 되는 아파트단지를 관리하는 것은 쉬운 일이 아니다. 따라서 법은 이러한 아파트단지관리에 관한 사항을 특별히 규정하는 <집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률>을 만들어 놓았다. 이 법은 집합건물의 존립에 필수적인 공용부분과 대지의 원활하고 적정한 유지·관리, 집합건물 내 공동생활을 둘러싼 구분소유자 상호 간의 이해관계 조절을 위하여 민법상 공유에 대한 여러 특별규정을 두고 있다. 

구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 대지 등의 관리를 목적으로 하는 집합건물의 관리단이 당연히 설립된다. 구분소유자가 10인 이상인 경우 관리단을 대표하고 관리행위를 할 관리인을 선임해야 한다. 공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위 등은 관리인의 권한과 의무에 속한다. 

구분소유자는 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 해서는 안 된다.  구분소유자가 그러한 행위를 한 경우 관리인은 그 행위의 정지 등을 청구할 수 있고 이를 위한 소송 제기는 관리단집회의 결의를 거쳐야 한다. 집합건물의 공용부분과 대지의 관리 업무는 기본적으로 구분소유자들로 구성된 관리단과 이를 대표하는 관리인에게 있다.

공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단의 통상의 집회결의로써 결정한다. 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다. 집합건물의 공용부분과 대지의 현상을 유지하기 위한 보존행위를 관리행위와 구별하여 공유자인 구분소유자가 단독으로 행사할 수 있도록 한 것이다. 

구분소유자가 공용부분과 대지에 대해 그 지분권에 기하여 권리를 행사할 때 이것이 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이는 각 구분소유자가 개별적으로 할 수 있는 보존행위라고 볼 수 없고, 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 관리행위라고 보아야 한다(대법원 2019. 9. 26. 선고 2015다208252 판결).

아파트 입주자대표회의와 아파트 관리회사 사이의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같다. 관리회사로서는 아파트를 안전하고 효율적으로 관리하고 입주자의 권익을 보호하기 위하여 선량한 관리자의 주의로써 관리 업무를 수행하여야 한다(대법원 1997. 11. 28. 선고 96다22365 판결).

아파트 단지를 관리하는 단체가 외부차량의 아파트 단지 내 출입을 통제하는 행위가 아파트 단지 내 상가건물 구분소유자들의 대지사용권을 방해하는 침해행위가 되는지 여부는, 아파트 단지 내 상가건물과 그 부속주차장의 위치 및 이용관계, 아파트 단지 안으로의 출입 통제 방법, 아파트 및 상가건물 부근의 지리적 상황, 아파트 입주자들과 상가건물의 소유자 또는 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 참작하여 사회통념에 따라 판단하여야 한다.

구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 규약으로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.

전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지의 처분행위는 효력이 없다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결). 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권이 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 것이다. 

대지사용권35)은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 갖는 권리로서 반드시 대지에 대한 소유권과 같은 물권에 한정되는 것은 아니고 등기가 되지 않는 채권적 토지사용권도 대지사용권이 될 수 있다.

 

Ⅹ. 아파트분양 시 허위과장광고로 인한 피해

아파트는 일반적으로 대형건설회사가 시공하고, 부동산신탁회사가 조합의 재산을 신탁받아 사업을 시행하는 것이므로 일반인들은 무조건 믿는다. 분양회사에서는 수단방법을 가리지 않고 최단 시일에 고가로 분양을 하려는 것이므로 분양사무실과 모델하우스를 최대한 멋있게 만들어놓고, 전문 프로들이 고객들을 각종 허위 과장광고로 현혹시킨다. 

실제 아파트에 입주하기까지는 몇 년의 세월이 필요한데도, 일반인들은 그런 시차를 전혀 고려하지 못한다. 지금까지 아파트를 분양받으면 대체로 이익을 보고 손해를 보지 않았기 때문에 사람들은 분양받는 것을 쉽게 생각한다.

분양사무실을 방문한 즉시 분양계약서에 서명을 한다. 심지어는 급한 마음에 가계약금을 그 자리에서 온라인 입금시킨다. 계약을 체결한 다음 생각해보면 볼수록 잘못 계약한 것을 깨닫고 후회하고 난리를 치지만 이미 버스는 떠난 간 다음이다.

수분양자가 법으로 분양회사를 상대로 소송을 한다는 것은 매우 불리한 게임이다. 분양회사는 이미 변호사의 자문을 받아 법적으로 탄탄하게 해놓았기 때문이다. 법은 증거재판주의인데, 수분양자의 입장에서 분양하는 사람들이 허위과장광고를 했다는 증거를 확보하는 것도 매우 어려운 일이다. 

법원에서도 수분양자만 무조건 보호할 수 없기 때문에, 아파트분양사기사건에서 어떤 경우에 사기가 되고, 수분양자의 착오를 인정해서 분양계약을 취소해주느냐에 대해서는 많은 고민을 하게 된다.

아파트분양사기사건에서 피해자가 사기범을 상대로 고소를 하면, 대부분의 사건에서 사기범은 사기를 치지 않았다고 주장한다. 즉, 사기의 고의를 부인하는 것이다. 특히 허위광고를 한 부분을 부인한다.

사기죄의 주관적 구성요건인 편취의 범의는 피고인이 자백하지 않는 이상 범행 전후의 피고인의 재력, 환경, 범행의 경위와 내용, 거래의 이행과정 등과 같은 객관적인 사정 등을 종합하여 판단하여야 한다.
부동산 매도인이 매수인에게 매매와 관련된 어떤 구체적인 사정을 고지하지 아니한 경우에는 고지의무위반으로 기망행위에 해당하기도 한다. 매도인이 장차 매매의 효력이나 매매에 따른 채무의 이행에 장애를 가져와 매수인이 매매목적물에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 생길 수 있음을 알면서도, 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니한 채 매매계약을 체결하고 매매대금을 교부받는 경우에, 매수인은 그와 같은 사정을 고지 받았더라면 매매계약을 체결하지 아니하거나 매매대금을 지급하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는, 신의성실의 원칙상 매수인에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 매도인에게 있다.

상품의 선전광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다. 그러나 일반적으로 상품의 선전광고에 다소의 과장·허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다.

허위·과장의 광고는 사실과 다르게 광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 광고를 말한다. 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단하여야 한다.

아파트 분양회사는 광고전단지 및 분양안내책자 등을 통하여 불특정 다수의 수요자들에게 주택공급계약의 내용을 일률적으로 미리 알리고 수분양자들로 하여금 그 내용에 따른 주택공급청약을 하게 한 후 수분양자들과 사이에 정형화된 주택공급계약을 체결하게 되는 것이다. 

특별한 사정이 없는 한 수분양자들로서는 광고전단지 및 분양안내책자에 기재된 것과 같은 내용의 조건을 구비한 아파트를 공급받게 될 것이라고 신뢰하여 아파트분양계약을 체결하게 되며 주택공급 및 분양업무를 하는 회사로서도 이러한 사정을 알거나 알 수 있었음에도 허위의 광고를 하였으므로, 이는 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인되기 어려운 기망행위에 해당한다.

지방자치단체의 추상적·일방적 개발계획에 근거하여 그 시행이 확정되지 않았음에도, 건설회사가 아파트 단지 맞은편에 경의선 복선전철화와 관련하여 역사가 신설될 예정이라는 취지로 아파트 분양광고를 한 것은 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀려 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고를 한 것으로서, 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 광고에 해당한다.

공사도급계약에서 편취에 의한 사기죄의 성립 여부는 계약 당시를 기준으로 피고인에게 공사를 완성할 의사나 능력이 없음에도 피해자에게 공사를 완성할 것처럼 거짓말을 하여 피해자로부터 공사대금 등을 편취할 고의가 있었는지에 의하여 판단하여야 한다. 이때 법원으로서는 공사도급계약의 내용, 체결 경위 및 계약의 이행과정이나 그 결과 등을 종합하여 판단하여야 한다(대법원 2019. 12. 27. 선고 2015도10570 판결).

 

Ⅺ. 아파트에 전세 들어갈 때 주의사항

최근에 시행된 임대차3법의 핵심적인 내용은, ① 계약갱신청구권, ② 전월세상한제, ③ 전월세신고제를 말한다. 세입자는 기존 계약이 끝나기 전에 갱신요구권을 1회 행사할 수 있다. 요구할 수 있는 기간은 2년이다.

집주인은 정당한 사유가 있어야 갱신요구를 거절할 수 있다. 집주인과 그의 직계존속, 직계비속이 실제 거주할 경우 거절할 수 있다. 이 외에는 세입자의 차임 연체 및 중대한 과실, 주택의 재건축계획 등이 있어야 갱신요구를 거절할 수 있다. 

기존 세입자도 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 계약 만료 1개월 전까지 청구할 수 있다. 집주인이 계약만료를 통보하고 법 시행 전 이미 새로운 세입자를 받았다면 청구가 불가능하다. 세입자는 기존 주택에 4년 이상 살았어도 법 시행 후 계약갱신청구권을 1회 사용할 수 있다. 

집주인이 실거주하지 않으면서 다른 세입자를 받으면 손해배상청구를 할 수 있다. 손해배상은 합의가 이루어지지 않을 경우 갱신 거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액, 세입자가 입은 손해액, 다른 세입자에게 받은 월차임과 거절 당시 월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 중 가장 큰 액수를 청구할 수 있다. 

계약 갱신 시 임대료 상승폭은 직전의 5% 내에서 지방자치단체가 조례를 통해 상한선을 두기로 했다. 전월세 거래를 하면 30일 이내 임대차계약과 관련된 내용을 관할 지방자치단체에 신고해야 한다.

 

Ⅻ. 글을 맺으며

아파트를 분양받는 문제는 결코 쉽게 생각해서는 안 된다. 아파트를 취득해서 이익을 보는 경우도 많지만, 잘못하다가는 허위과장광고에 의해 비싸게 아파트를 분양받는 경우도 있고, 지역주택조합에 가입해서 오랜 세월 기다리다가 끝내 아파트를 분양받지 못하는 경우도 있다. 

단독주택이나 상가건물과 달리 아파트는 투기억제를 위해 분양권전매제한제도가 있다. 고액의 프리미엄을 주고 아파트 분양권을 매수하였다가 낭패를 당하는 경우도 있다. 

최근에는 부동산투기를 막기 위해서 정부에서 고가의 아파트를 취득하는 자금에 대해 대출을 규제하고 있다. 재산보유세도 인상하고, 종합부동산세도 인상하고 있다. 주택임대사업자에 대한 규제도 강화되고 있다. 아파트는 공동주택이므로 입주 후에도 관리문제가 복잡하다. 

아파트를 분양받는 사람은 분양과정과 절차를 상세하게 따져보아야 한다. 1가구1주택제도의 내용도 알아야 한다. 아파트에 전세 또는 월세로 들어가려고 하는 사람은 주택임대차보호법에 의한 임대보증금을 보호받는 방법에 대해서도 알아야 한다.

 

 

글. 김주덕 Kim, Choodeok 법무법인 태일 대표변호사

 

김주덕 법무법인 태일 대표변호사

김주덕 변호사는 서울대학교 법과대학을 졸업했다. 대구지검 특별수사부, 대전지검 특별수사부장, 제천지청장, 서울서부지 검 형사1부장, 대검찰청 환경과장, 법무부 검찰국 검사, 서울 중앙지검 공판부장 등을 역임했으며 현재 법무법인 태일 대표 변호사로 근무하고 있다. 2018년부터 법학전문대학원평가위 원회 위원장으로 활동하고 있다.

cdlaw@hanmail.net